导读

　　黄(huáng)金二十年之后(hòu)，当下中(zhōng)国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过(guò)去二十年是中国房地产(chǎn)市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连(lián)续三(sān)年商品(pǐn)住宅销售面积(jī)超(chāo)15亿平，足(zú)够(gòu)4000万家庭入住。恰逢近年地(dì)产持续(xù)低景(jǐng)气，有关(guān)中(zhōng)国(guó)地产(chǎn)是否过(guò)剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图厘清中国城(chéng)镇存量住宅真实情(qíng)况(kuàng)，据此判断中国未来地产趋势(shì)。

　　有(yǒu)媒体渲染中国(guó)地产存量极度过(guò)剩(shèng)，事实是否(fǒu)如此？

　　住建部披露全国有近(jìn)6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑，第(dì)七(qī)次人口(kǒu)普查调查数(shù)据显(xiǎn)示城(chéng)镇家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中国(guó)房子是否真的过剩？

　　事实上住建部(bù)披露的近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑中，城镇(zhèn)建(jiàn)筑占比不到一成，其中还包括大量城镇非(fēi)住(zhù)宅建(jiàn)筑，如商业办公楼、学校等，因(yīn)此(cǐ)6亿栋(dòng)房屋(wū)中城镇住宅占比极低(dī)。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅(zhái)间数为1.06间，但居(jū)住舒适(shì)不是人均(jūn)一(yī)间(jiān)房所能满足，它与房屋质(zhì)量、居住面(miàn)积、配套设施等因素密切(qiè)相关。中国的人均住宅间数较发(fā)达国家还(hái)有很(hěn)大差距。人均住宅(zhái)间(jiān)数大于1同样不意(yì)味着中(zhōng)国住宅市(shì)场已经饱和。

　　我(wǒ)们测算发现中国城镇居民户(hù)均(jūn)1套房，其中每户持有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户均住宅(zhái)的数据(jù)，我们根据商(shāng)品住宅套数、商(shāng)品住宅占比和城镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测(cè)算结果(guǒ)显示(shì)，目前城镇家庭(tíng)户均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为(wèi)商品住宅。若期房顺利交付(fù)，直至2024年，中国每户城镇家(jiā)庭才拥有(yǒu)1套住宅，其中商业住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　国(guó)际数(shù)据显示，成熟房地产市(shì)场的住宅套(tào)户(hù)比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是因(yīn)为户均一套房无法(fǎ)满(mǎn)足流动人口(kǒu)的租赁和置业需求。全(quán)国总人口的近三成都是流动人口，流动人(rén)口会选择在大城市(shì)租(zū)房挣钱，在老(lǎo)家买房，从而产(chǎn)生了额外的住宅需求。

　　即便(biàn)户均一套房，中国未来地产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均人(rén)口规(guī)模缩小，一人户(hù)、两人户占比不断增加，导致家庭户数增多(duō)。小家庭化趋(qū)势将延续，带来新户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区域经济资源(yuán)分配的再集(jí)中(zhōng)吸引着人口流入，人口净迁(qiān)入城市的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的(de)家庭住在2000年以前建成的住宅(zhái)中，涉及(jí)超(chāo)9000万家(jiā)庭、81亿平(píng)方米的住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)。促成“老破小”住宅的改造(zào)势在必(bì)行。

　　第四，中国的人均住宅间数(shù)与(yǔ)人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积均较发达国家有着不小(xiǎo)差距，“住上(shàng)更大房子(zi)”的(de)改善性需求正在不断(duàn)增加(jiā)。

　　黄金二(èr)十年之(zhī)后，当下中(zhōng)国地(dì)产步(bù)入大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　如果说过去(qù)二十(shí)年是(shì)中国地产黄金发展期，地(dì)产矛(máo)盾更多体(tǐ)现为住宅供给存在不足，这是过去(qù)二十年房价快速上(shàng)涨基石。那么当下房地产大分化时代已至，大分化时(shí)代(dài)下地(dì)产矛盾则更多体(tǐ)现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分(fēn)化必将体现在不(bù)同能级(jí)城市之间，不同区(qū)域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方(fāng)披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发热议。从2月以(yǐ)来，各大(dà)城市二手(shǒu)房挂牌量突(tū)然激增，引发(fā)一阵二手房(fáng)的“抛(pāo)售潮”。

　　让市(shì)场不禁担心，中国的房子是否已经过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还是(shì)供需平衡，或是仍然存在不(bù)足？可惜由于住(zhù)宅存量数(shù)据并未公布(bù)，我们(men)无法直(zhí)接知晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾(wù)，我们(men)测算出中国(guó)城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥(yōng)有住(zhù)宅套数，回答当前的房(fáng)子是否真的过剩了？据此判(pàn)断未(wèi)来房地产市场会如何(hé)发(fā)展(zhǎn)。

　　一、如(rú)何(hé)有效观察中国(guó)户均拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅数量过剩的直观判断(duàn)站不住(zhù)脚

　　今年2月(yuè)，在以全(quán)国自(zì)然灾(zāi)害(hài)综合(hé)风险普查工作(zuò)情况为主题的新闻发布会上，负责人(rén)对外披露：“住宅城乡建设行业获取了全(quán)国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万处(chù)市政设施数(shù)据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房(fáng)屋建筑，平均每(měi)栋(dòng)建(jiàn)筑(zhù)住不到3人，住宅(zhái)市场看似已经过(guò)剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建筑(zhù)中，农村房屋占9成以上，以栋数(shù)计算的(de)城镇(zhèn)房屋实际仅有4700多万栋，还包(bāo)括了大量商业楼、写字楼、学(xué)校、医院等非住(zhù)宅。总的算下来，住宅占(zhàn)比(bǐ)并不大。

　　第(dì)七次人口普查数据公布了中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)人均住宅间数为(wèi)1.06间，其(qí)中(zhōng)城市家庭户居民(mín)人均0.99间，乡(xiāng)镇(zhèn)家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似(shì)意味着(zhe)人人都有房(fáng)间(jiān)居住(zhù)。

　　居住(zhù)水平不仅与(yǔ)房间数量有关，更(gèng)与房屋质(zhì)量(liàng)、居住(zhù)面积(jī)、配套设施(shī)等因素密切相关。单单从人均住宅(zhái)间数(shù)不能完全反映出城镇居民的(de)居住水平。

　　中国主要是以(yǐ)家庭为单位购买成套住宅，一套设施齐全的住宅才(cái)是城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)宜居(jū)的选(xuǎn)择(zé)。

　　（二）中国户均住宅的测(cè)算思路、数据(jù)和(hé)方法

　　中国城镇居(jū)民(mín)住宅(zhái)主要分两大类，一类是商品住(zhù)宅(zhái)，另一(yī)类是(shì)保障房(fáng)、原公有住宅、自建(jiàn)房等非(fēi)商(shāng)品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统(tǒng)计数(shù)据，并(bìng)没有直接公(gōng)布(bù)城镇住宅数量(liàng)。居(jū)民住宅相(xiāng)关(guān)数(shù)据有两(liǎng)处可以直接公布，一是每年商(shāng)品住宅销售(shòu)套(tào)数（统计局）；二是居民住宅来(lái)源（人(rén)口普(pǔ)查数据(jù)）。计(jì)算中国(guó)居民(mín)户均住宅(zhái)数量，我(wǒ)们(men)主要(yào)用到上述两组数据(jù)。

　　中(zhōng)国(guó)住宅改(gǎi)革始(shǐ)于1998年，1998年(nián)之前商品住宅(zhái)数(shù)量极少，可忽略不计。估算城镇居民(mín)户均住(zhù)宅套数分三步(bù)走：

　　第(dì)一步，将(jiāng)1999年以来每年商品住宅销售套数相加，我们就能够得到(dào)当前商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)总存量。

　　第(dì)二步，根据城镇(zhèn)居民(mín)拥有的商品住宅和非商(shāng)品住(zhù)宅比(bǐ)例(lì)，推算得(dé)到居民(mín)住宅(zhái)总套数(shù)。

　　第三步，将城镇居民拥有的商(shāng)品住宅(zhái)总数除(chú)以家庭户数，我(wǒ)们就能够得到城镇户均拥(yōng)有(yǒu)的住宅数量(liàng)。

　　具体计算公(gōng)式如下：

　　城(chéng)镇(zhèn)家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套(tào)数）

　　=商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)套户比/商(shāng)品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量到底有(yǒu)多少，目前缺乏一个准确统计。我们利用既有(yǒu)统计数据，大(dà)致测算得到中国存量房(fáng)地产(chǎn)套数，并(bìng)进一步(bù)推算(suàn)中国城镇家庭户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥有商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一(yī)）中国商品住宅(zhái)累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥有0.64套商品住宅（包(bāo)含现房和期房）。

　　中国的房(fáng)地(dì)产销售以期房为(wèi)主，从(cóng)2019年开始，新(xīn)房销售中期房占比近(jìn)9成。本文去除商品住宅(zhái)累计销售套数里(lǐ)的期房销售，得到商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数(shù)。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房(fáng)套(tào)数计(jì)算为(wèi)例：

　　2022年(nián)商(shāng)品住宅现房套数=截止到2022年(nián)商品(pǐn)住宅累计(jì)销售(shòu)套(tào)数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年(nián)）的(de)期房(fáng)销售(shòu)额。

　　主流房企(qǐ)竣工周期在2-3年，并考(kǎo)虑到交房后装修的时间，取最(zuì)大值(zhí)3年。

　　将商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数除以(yǐ)家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一(yī)步(bù)推算(suàn)中国城镇居民拥有的(de)户均(jūn)住宅(zhái)套(tào)数。

　　首先，七普(pǔ)数据显示中(zhōng)国城镇(zhèn)居民的(de)住宅结构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购(gòu)买(mǎi)商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通过(guò)继(jì)承(chéng)或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其(qí)次，我们假定租(zū)赁其他住宅和(hé)购(gòu)买二手房都(dōu)是商品住宅，因此将租赁(lìn)其他(tā)住宅、购(gòu)买商(shāng)品住宅与购买二(èr)手房加总，得到商品住(zhù)宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅(zhái)占比为(wèi)59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年(nián)期间商品住宅增幅(fú)为过去(qù)十年变化幅(fú)度的(de)20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实(shí)际变化比例，从(cóng)而我们估算(suàn)出2022年商(shāng)品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国平均每(měi)户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均每户城镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交(jiāo)房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交(jiāo)付使用，到2024年，中(zhōng)国平均每户城(chéng)镇(zhèn)家庭都(dōu)会拥有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一(yī)套房的三点含义

　　既然城(chéng)镇居民已经达到了(le)户均(jūn)一(yī)套房(fáng)的程度，“户户有(yǒu)房”是(shì)否意(yì)味着中国城(chéng)镇(zhèn)化进(jìn)展终(zhōng)结，甚(shèn)至意味着中国地(dì)产存量供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均(jūn)一套(tào)房并不意味着住宅市场供需平衡

　　需要有多(duō)余住宅来满足(zú)因人口流动、居民换房(fáng)等因素产生的住宅需求。因此，成熟房地产市(shì)场的住宅套(tào)户比(bǐ)会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验(yàn)来(lái)看(kàn)，美国、英国和日本的住宅套(tào)户比均高(gāo)于1.1，其(qí)中(zhōng)，英国的住宅套(tào)户比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好(hǎo)一套房，就会(huì)造成人口(kǒu)净流入地(dì)的住宅市场供(gōng)不应求，造成房价或房租迅(xùn)速上涨。

　　七普指出中国的(de)流动人口3.76亿，省(shěng)内流(liú)动人口和省际流动人口(kǒu)分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口(kǒu)会选(xuǎn)择(zé)在大城市租(zū)房挣(zhēng)钱(qián)，在老家县城买房。

　　暨南(nán)大学(xué)2017年的中国城乡(xiāng)人口(kǒu)流(liú)动(dòng)调(diào)查数(shù)据(jù)显示，在(zài)上(shàng)海、杭州以(yǐ)及南京工(gōng)作的(de)流(liú)动人口在老家拥有住宅比例(lì)分别(bié)为(wèi)28％、21％和18％。大(dà)城(chéng)市的高工资吸(xī)引打(dǎ)工人，但高(gāo)房价迫(pò)使打工人(rén)回乡置业(yè)。

　　流动人口实际上会占(zhàn)据两套房，在高(gāo)房(fáng)价(jià)的大(dà)城(chéng)市租赁一套(tào)房，在房(fáng)价较低的县城购(gòu)买一套(tào)房。所以说户均一套房无法满足庞大流动(dòng)人口的租赁(lìn)与置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭(tíng)住(zhù)宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也就是约9000万户城镇居(jū)民住(zhù)宅是2000年以前建(jiàn)成，其(qí)中又有11.6％住宅年(nián)龄至(zhì)少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈(chén)旧、安全隐(yǐn)患大等问题，如电线老(lǎo)化(huà)、管(guǎn)道等基础设施陈旧，给住户的生活(huó)带来(lái)了(le)很(hěn)大的不(bù)便和安全(quán)隐患，并且居住体(tǐ)验较差(chà)。

　　2000年以前建成的(de)老旧(jiù)住宅面积小。占比为31.3％的家(jiā)庭户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左(zuǒ)右的家(jiā)庭没有独立(lì)卫(wèi)浴和厨(chú)房。这类上世纪修(xiū)建的老旧小区很(hěn)难(nán)满(mǎn)足现代生活需求，在未来大都会(huì)被拆(chāi)迁重建(jiàn)。

　　近(jìn)五成的家(jiā)庭住宅为一居室和二(èr)居室，户型偏小。其(qí)中一居室占比为14.9％，二(èr)居室(shì)占比(bǐ)为33％。对比镇，城市家庭住宅(zhái)户型更小，当然这与城市土(tǔ)地资源(yuán)紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩(kuò)张是(shì)未(wèi)来地产的(de)需(xū)求(qiú)驱动(dòng)力

　　根据七(qī)普(pǔ)数据测算，2020年城镇家(jiā)庭户(hù)住宅存量总(zǒng)面积为(wèi)294.6亿平(píng)。暂不考虑两年间农民带房进城和(hé)老旧小区拆迁，加上2021年和(hé)2022年(nián)商品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量(liàng)总面积为308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45平方米。

　　超过(guò)一半的家(jiā)庭人均住(zhù)宅建筑面积小于均值，近4成家庭(tíng)人(rén)均住(zhù)宅建筑面积(jī)在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面(miàn)积(jī)不足19平方米，不及全国人(rén)均(jūn)水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为(wèi)15.2平方(fāng)米。上海市(shì)将人均住宅建筑面积低于15平方电热毯可以水洗吗，电热毯怎么清洗(fāng)米的家(jiā)庭界定为住宅(zhái)存在困难，若按(àn)这个(gè)标准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的(de)家庭存在(zài)住宅困(kùn)难问(wèn)题。

　　若人均可使用住宅面积为40平(píng)，即人(rén)均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积为50平，只考虑家(jiā)庭户人数，需要住宅总量(liàng)约390.6亿平，较目前至少新(xīn)增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英(yīng)国都高于40㎡，中国的人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除公摊面积后，中(zhōng)国的人均可(kě)使用(yòng)面(miàn)积为31.56㎡，这(zhè)一(yī)差距(jù)将(jiāng)变得明(míng)显(xiǎn)。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅(zhái)总量会更多。

　　四(sì)、户(hù)均已然(rán)1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得(dé)到中国(guó)城镇家庭(tíng)户(hù)均1套房，看似已(yǐ)经户(hù)户有房。即便如此，中国(guó)人口(kǒu)静态结构(gòu)和动态趋势演绎，决定了(le)中国未来地产仍有需求释放。户(hù)均1套住宅现实之下，中国(guó)未来城镇住宅需求主要来自于(yú)四个方(fāng)面(miàn)。

　　第(dì)一，户(hù)均人口缩小，家庭户数增多，新户购(gòu)房需求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家(jiā)庭户均人(rén)口数(shù)不断下降，六普显示城(chéng)镇户均人(rén)口规模为2.85人/户，而七普显示(shì)城镇户均(jūn)人口规(guī)模为(wèi)2.62人(rén)/户，一(yī)人户、二(èr)人户的占比明(míng)显(xiǎn)上升，人(rén)口(kǒu)小家庭(tíng)化趋(qū)势将继续延续(xù)，导致户数会因户均(jūn)人口(kǒu)规模的(de)缩小而增多(duō)。

　　第二，人口(kǒu)迁移导(dǎo)致经济发展带来(lái)的新增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国(guó)经济板块的分化日益明显，资源和(hé)生产要(yào)素逐步向经济带、都市圈(quān)中心城市流入，区域经济资源(yuán)分(fēn)配的再集中(zhōng)吸引着人口流入。人口(kǒu)迁移势必涉及到买房租房，给迁入(rù)地住(zhù)宅市场带来新的增量。

　　以(yǐ)浙江省(shěng)为例，2021年常住(zhù)人(rén)口增量为72万(wàn)，而出生(shēng)人口(kǒu)为44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万人，自然增加人(rén)口仅为6.5万人，其人口增长主要受益于人(rén)口迁移(yí)。

　　第(dì)三(sān)，老(lǎo)旧小区(qū)改(gǎi)善性需(xū)求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅(zhái)和原(yuán)公有住宅(zhái)的家庭(tíng)拆迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分(fēn)点；原(yuán)公(gōng)有住(zhù)宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其(qí)他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时间为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年(nián)间新增8473万家庭(tíng)户，自建住宅和原公有住(zhù)宅(zhái)减少了1282万户，住(zhù)宅净需(xū)求增(zēng)加(jiā)9755万户。49％的家庭购买电热毯可以水洗吗，电热毯怎么清洗(mǎi)商品住宅，21％的家(jiā)庭购买(mǎi)二(èr)手房。在新增(zēng)住宅需求中，有7成家庭(tíng)购买了商品住宅。租房、购买经(jīng)济适用房和其(qí)他(tā)分别占(zhàn)比18％，3％和(hé)9％。未来随着(zhe)城(chéng)中村和旧城改造，商品(pǐn)住宅的占比(bǐ)势(shì)必会(huì)进一步上(shàng)升。

　　2000年以前建造(zào)的(de)住(zhù)宅建筑面(miàn)积还(hái)有约81亿(yì)平，涉及城(chéng)镇家庭约9000万户。破(pò)旧的(de)城中村、老公有住宅(zhái)，建(jiàn)筑(zhù)面积小、质量低、基础(chǔ)设施配套差(chà)、没有或少有物(wù)业管理，居(jū)民追求美好、宜居生(shēng)活(huó)的(de)环境，背后的(de)改善性(xìng)需(xū)求有待释放。

　　第四，“住(zhù)上更大房子”的改(gǎi)善性需求还将有(yǒu)所(suǒ)增加。

　　刚需购房(fáng)受限于(yú)资金，倾向(xiàng)于中小(xiǎo)户型。已有住宅(zhái)家(jiā)庭希望提高生(shēng)活品质，以小换(huàn)大、以(yǐ)旧换新。2022年底(dǐ)的中央经(jīng)济工作会议(yì)明确(què)指出支持(chí)住宅改善(shàn)等(děng)消费(fèi)。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间(jiān)数为1.71间，无论是(shì)否考(kǎo)虑(lǜ)乡村(cūn)住(zhù)宅因(yīn)素，中国的人均住(zhù)宅间(jiān)数较其他国家(jiā)依旧存在不小差距(jù)。

　　住宅舒适(shì)度与经济水(shuǐ)平有着密切(qiè)正向联系。随着经济发展水(shuǐ)平(píng)的提(tí)高，中国的(de)人(rén)均住宅间数与人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积将随之增长(zhǎng)。

　　如果说过去二十(shí)年是(shì)中国(guó)地(dì)产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供给(gěi)存在(zài)不足，供需出现错配(pèi)，这是过去(qù)二十年房价快速上涨基(jī)石。那(nà)么未(wèi)来将(jiāng)是住宅质量的供需冲突(tū)。房地产大分化时(shí)代已至，这种分化不单局(jú)限于城市(shì)能级之间差异，优质(zhì)小区和(hé)老(lǎo)旧二手房之间的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人(rén)口普(pǔ)查数据调查的是人，并不是针(zhēn)对住宅，因(yīn)此可能存在统计偏差。商(shāng)品住宅占比实际(jì)值(zhí)可能偏低(dī)，其增速可能超预期。

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