5月(yuè)以来，房地产板块个股多出(chū)现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中(zhōng)信房(fáng)地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机(jī)构对于这一板(bǎn)块已经在悄然(rán)布局。数据显示，以南方和华夏的两(liǎng)只老牌(pái)ETF基金为例，5月9日时(shí)所公布的总(zǒng)份额均较4月28日时有小幅增长。根据基金一季报统(tǒng)计，龙头与地方(fāng)国企央企获得增持(chí)，持仓(cāng)数量占(zhàn)流通股比重增(zēng)幅(fú)五只个股分别(bié)为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房(fáng)地(dì)产或“底部回升”

　　行业红利时代已过(guò) 精耕细(xì)作(zuò)成(chéng)共识

　　从公募基(jī)金对房地产的配置看，2019年末(mò)，公(gōng)募所持有的(de)房地产行业(yè)标的市值约1188亿元(yuán)，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年(nián)市场表现出色，但公募所持房地产公司(sī)市(shì)值(zhí)在股票资产(chǎn)中的占比却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了三年来的(de)首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同(tóng)时，公募对房地产行业的持股比例也同步回升，从2021年底的(de)6.94％提高(gāo)到(dào)2022年(nián)末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在今年一季(jì)度得以延续(xù)。数据统(tǒng)计显示，公(gōng)募重仓持有房地产板(bǎn)块一季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升(shēng)6.71％。持仓市值前五个(gè)股(gǔ)分别为保利发展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华发股份、滨(bīn)江集(jí)团，持仓(cāng)市值占板块比重合计(jì)达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房(fáng)地产(chǎn)的投资愈(yù)发有集中于龙头的趋(qū)势。Wind显(xiǎn)示，在公募(mù)基金一季(jì)报汇总的重(zhòng)仓股中，房地产板块排名最(zuì)高的是保(bǎo)利(lì)发展，在基金(jīn)重仓(cāng)第33位。排名第(dì)二的是招商蛇口(kǒu)，排在第(dì)78位。而老牌龙(lóng)头股万科A排在第96位。对比去年四(sì)季报，变(biàn)化之处首先(xiān)在于几只房地产龙头股从排(pái)位(wèi)上看(kàn)均有(yǒu)退步，尤(yóu)其是(shì)万科最(zuì)为明显；其次是金地集团退(tuì)出百大之(zhī)列。但考虑(lǜ)到房地产是(shì)复苏链上最(zuì)后一环，且首季并(bìng)非行业销售旺季，其传导到(dào)二级市场乃(nǎi)至(zhì)机构持仓(cāng)上还需要时间(jiān)周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产已经(jīng)进入大(dà)分化(huà)时代，一二(èr)线城(chéng)市好于(yú)三四线城市。而映射到二级(jí)市场投资(zī)上，配置房地产行业轻松收获行业(yè)贝(bèi)塔(tǎ)的红(hóng)利(lì)期一去不返了。“如果按照(zhào)产业周期来分类(lèi)，包(bāo)括(kuò)房地产等几类行业(yè)在盖特(tè)纳曲(qū)线里属于成熟期或者衰退(tuì)期的行业(yè)，传统认知上(shàng)没有什么投(tóu)资机(jī)会的(de)。但在这几(jǐ)年特(tè)殊(shū)的行情里包括(kuò)煤炭(tàn)、电解铝等(děng)类(lèi)似的行业也出(chū)现(xiàn)了(le)一(yī)些机会(huì)，背后的逻(luó)辑是供给(gěi)侧发(fā)生了更(gèng)大的变化。”一不愿具名的(de)上海公募基(jī)金经(jīng)理指出。

　　不过(guò)也有公募人士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售面积很难再(zài)出(chū)现了，2022年光(guāng)是居民(mín)存(cún)款数量增(zēng)加了15万亿元。中国(guó)存量有(yǒu)400亿(yì)平方米建筑面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方米(mǐ)。需求端还需要有一定的政策出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基(jī)金(jīn)房地产研(yán)究员吕功绩也(yě)指出：“时至(zhì)今日，无论从城镇化的进程，还(hái)是人均住房面积（接近30平/人），我国均(jūn)已告别住(zhù)房短缺(quē)时(shí)代，而(ér)目前居民的杠杆率(lǜ)和房价收(shōu)入也不支撑每年18万(wàn)亿元的销售额(é)，以及过快上行的房价(jià)，因而行(xíng)业高增的时(shí)代(dài)已经过去，未来行业的需求(qiú)或将回(huí)落，在此(cǐ)过程中，伴随着(zhe)地(dì)产的高杠杆属性，就很容易出(chū)现信用风险问题（类(lèi)似2022年的民营地(dì)产(chǎn)爆雷），行业进入到供给侧出清的过程。这个过程中，综合竞(jìng)争力强的公司(sī)就能够通过(guò)大(dà)鱼吃小鱼(yú)的方式，获得(dé)市占率的提升。当行业需(xū)求见顶(dǐng)回落时(shí)，行业(yè)的(de)贝塔已经过去了，但不代(dài)表(biǎo)没有(yǒu)投资机会，机会在于城市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票(piào)投资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕细作个股成为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机构(gòu)配(pèi)置(zhì)房地产“风物长宜(yí)放(fàng)眼量”

　　头部央(yāng)国(guó)企、优质区(qū)域性标(biāo)的(de)成香饽饽

　　5月(yuè)以来(lái)，房地产板块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。从具体的个(gè)股来看，《红周刊》利用Wind统计申万(wàn)房地产板(bǎn)块个股，在纳入统计的124只房地产类标的股中(zhōng)，本月以来实现股价上涨的达到(dào)了81家。

　　其中，上述时间段恰好排(pái)名(míng)前五(wǔ)的公司月(yuè)内涨幅超(chāo)过了10％，它们分别是(shì)上实发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福(fú)、荣安地产。排名第一(yī)的上实(shí)发展，五一(yī)假期(qī)归来后日成(chéng)交量明显放大(dà)，4日、5日连续两(liǎng)个(gè)交(jiāo)易日收出涨(zhǎng)停(tíng)。从该股(gǔ)的基本(běn)面来看，上实发(fā)展的主营(yíng)业务(wù)为(wèi)房地产开(kāi)发与经营(yíng)。公(gōng)司的主要(yào)产品及服务为房(fáng)地(dì)产销售、房地(dì)产租赁(lìn)、物业管理服务(wù)、工程项(xiàng)目、酒店(diàn)经(jīng)营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿(yì)元，比上(shàng)期(qī)减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现(xiàn)营(yíng)业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过从十(shí)大流(liú)通(tōng)股股东来看，各类机构(gòu)都有对其布局(jú)的例子。以3月31日时的首季十(shí)大(dà)流通股(gǔ)股东来看， 具体包括公募的(de)上银基金、私募(mù)的(de)迎水文龙(lóng)、中央汇金、长城(chéng)资产管理公司等都(dōu)跻身前十的(de)行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时排名第二的浦东(dōng)金桥也是上海(hǎi)本地房企，其第一季(jì)度(dù)的(de)收入(rù)利润规模大幅度复苏。究其原因，一方面是该(gāi)公(gōng)司后(hòu)疫情时代出租率复苏(sū)至近年来最(zuì)高，另(lìng)一(yī)方面则是公司拿地(dì)结算(suàn)持续性向(xiàng)好，从数字上(shàng)看，一(yī)季度新增(zēng)虹(hóng)口135、138住宅(zhái)地(dì)块(kuài)，总(zǒng)建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩(jì)势头向好(hǎo)背(bèi)景下，自然(rán)也吸引了(le)知名机构在(zài)其中持续驻足。从(cóng)第(dì)一季(jì)度十大流通股股东来看，知名私募(mù)高毅邓晓(xiǎo)峰的(de)两只产品依然(rán)在前十中，这也是连续第三个(gè)季度他有的两(liǎng)只产(chǎn)品杀入前十。同时榜单中还有一支(zhī)大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资局(jú)，其(qí)当季还小幅(fú)增加了持股。

　　除去上述两家上海区域性地产(chǎn)公(gōng)司外，荣安地产则是主要布局在深圳的(de)地产公司，一(yī)季报交(jiāo)出(chū)的也是一(yī)份报(bào)喜的成绩(jì)单：首(shǒu)季公(gōng)司实(shí)现营业收入51.85亿(yì)元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上(shàng)市(shì)公司(sī)股东的(de)净(jìng)利润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机(jī)构态度(dù)来看，《红周刊》注意到两只公募(mù)指(zhǐ)基(jī)首季新(xīn)杀入十大流通股股(gǔ)东行列。具体(tǐ)说来， 南(nán)方中证三大球和三小球分别是什么 三大球的起源(zhèng)全指(zhǐ)房(fáng)地产ETF上(shàng)榜排名(míng)第(dì)七(qī)位，富国中证指数(shù)1000增强则排名第九(jiǔ)位(wèi)，此外(wài)联袂出现的机构还有QFII高盛国际和(hé)私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时，兴(xīng)证全(quán)球基金相关人士分(fēn)析：“经历过(guò)行业洗牌(pái)和兼并重组后，龙头的(de)价值更为(wèi)笃定突出；从拿地端看(kàn)，2022年土(tǔ)地市场大幅降温，优(yōu)质土地供(gōng)给(gěi)较多(duō)（券商测算对应(yīng)潜(qián)在毛利率(lǜ)在25％以上，目前(qián)房(fáng)企(qǐ)的(de)利(lì)润率仅20％），绝大多(duō)数房企受限于信用问题(tí)或者资金紧张没法拿地，龙头房(fáng)企趁机获取低成本土地，龙头房(fáng)企(qǐ)的拿地(dì)力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从(cóng)融资上看，龙(lóng)头房企(qǐ)杠杆率(lǜ)较低(dī)，净负债(zhài)率(lǜ)基(jī)本在70％以下(xià)，而其他房企的净负债率(lǜ)普遍都在100％以上，加(jiā)杠杆空间(jiān)有(yǒu)限，从融资成(chéng)本看，龙头房企的融资成本(běn)不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房(fáng)企(qǐ)明(míng)显跑赢行业(yè)，1～4月(yuè)百(bǎi)强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额(é)增速(sù)为(wèi)29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当前中特估的浪潮(cháo)下，央国(guó)企(qǐ)地产(chǎn)股或存在(zài)发展的大好机会。中信(xìn)证券(quàn)指出(chū)：“房地产行业的结(jié)构性机会依然存(cún)在(zài)，少(shǎo)部分公司尤其是央企占据显著(zhù)优(yōu)势，其主要又体现为库存(cún)的优势(shì)。央企地产公(gōng)司，现阶段表现出较低的融资成(chéng)本(běn)，优质的开发资源(yuán)和良好(hǎo)的不动产资产运(yùn)营(yíng)能力的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没(méi)有中(zhōng)特估，国央企相较于(yú)民营地产公(gōng)司(sī)也是更有优势(shì)的(de)。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减值、土(tǔ)地资源债权债务(wù)关系等问题，市场(chǎng)对民营房开企业(yè)的资产(chǎn)会有更多(duō)担忧和质疑，所(suǒ)以在这一(yī)轮(lún)行(xíng)业(yè)出清的(de)过程(chéng)中(zhōng)，央国企相较于(yú)民企来(lái)说估值的修复更(gèng)明显(xiǎn)。中特估的角(jiǎo)度从中长(zhǎng)期(qī)的维(wéi)度看，行业(yè)的逻辑在(zài)于集中度提升后，行(xíng)业(yè)进入(rù)高质量发(fā)展(zhǎn)阶段，具(jù)备较快速发展阶段更(gèng)稳定且可(kě)预期的盈利和现金流创造能力，以此带(dài)来估值中枢的提升，应(yīng)该关注估值(zhí)相对较低，企业自(zì)身资产的质量好、运(yùn)营能(néng)力(lì)强、可以(yǐ)创造持续现(xiàn)金(jīn)流的(de)企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行(xíng)业普涨的概率比较低(dī)，行业内部将出现分化，要(yào)关注将受益(yì)于行业集中度(dù)提(tí)升的头部公司(sī)。”星石投资(zī)首席(xí)研究(jiū)官方磊也表示(shì)。

　　顺应(yīng)机构这一思(sī)路(lù)的话，或许还(hái)是保利发展、招商蛇口等国资背景龙头前途(tú)更为光明。不过国(guó)投(tóu)瑞银基金投资部副总监(jiān)綦傅(fù)鹏(péng)表示：“需(xū)要客观地去持续观察国(guó)企央企在三个方面(miàn)是否可(kě)以维持，首先是融资成本保持低位，其次是销售份(fèn)额持续提升(shēng)，再次是拿地份额(é)持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多(duō)给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季(jì)报梳理发现，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一(yī)季度的业绩分化更趋明显，保利发展、滨江集团等房企(qǐ)营收、净(jìng)利均实现了业(yè)绩的回正，甚至是较大增速的增长。而(ér)这些公司(sī)也是(shì)机构的重仓对(duì)象。

　　对此，知名房(fáng)地产业(yè)内人士张宏伟向《红周刊(kān)》分(fēn)析表示，业(yè)绩出现明显(xiǎn)改善的房(fáng)企，主要是因为过去(qù)两三(sān)年时间，尤(yóu)其是在2021年下半年民营房企不怎么投资拿地之后，国有企业仍在持续性地拿地，且主要(yào)集中在(zài)核心城市，投资力(lì)度较(jiào)大。投资的驱动能够推动房企(qǐ)销售业(yè)绩的增长，从(cóng)而在2023年一季(jì)度市场恢(huī)复但仍处(chù)于调(diào)整的(de)过程中，能够保有(yǒu)一个正(zhèng)增(zēng)长。

　　不过张宏(hóng)伟同时也(yě)提醒表(biǎo)示(shì)，在房地产的复苏(sū)过程中，还面临着(zhe)一些(xiē)不确定(dìng)性。其实整个市场从四(s三大球和三小球分别是什么 三大球的起源ì)月份开始又在往下掉(diào)。除了杭州、成都等极(jí)个别城市四月环(huán)比三月相对(duì)表现较好之外，包括北京、上(shàng)海在内的绝大多数城(chéng)市都出现(xiàn)环比下滑(huá)的情况。而现在五(wǔ)月的市场表现也不(bù)太乐观。按照现在的经济状况(kuàng)、收(shōu)入情况，以及市(shì)场的去库存压力(lì)、企(qǐ)业的资金面压力，可(kě)能会(huì)出现(xiàn)，到六月份房企(qǐ)为(wèi)了半年报(bào)冲业绩出现市场的短(duǎn)期(qī)反弹外的(de)一个(gè)市场乏力现象。也就是说，第二季度、第三季(jì)度增长不确定性的压(yā)力仍旧较大。

　　上海利檀投资(zī)董(dǒng)事长(zhǎng)陈昊扬也向(xiàng)《红周(zhōu)刊》指出(chū)，现在整个房地产以(yǐ)及其(qí)上下游产业(yè)链的(de)复苏速度都比想象的要(yào)慢(màn)很(hěn)多，我们要多给一些(xiē)耐心，这个(gè)时候，在(zài)房地产以及上下游就不是赚快(kuài)钱的时候，只能(néng)赚他基本面的钱(qián)。但这也(yě)意味着(zhe)，只有极为少数的、做(zuò)得比(bǐ)同行(xíng)好得多的企业，会(huì)伴随整个行业(yè)的(de)弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以只能耐(nài)心(xīn)地去等待它的(de)基(jī)本(běn)面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日(rì)《红周刊》，文中提及(jí)个(gè)股仅为举例(lì)分析，不做买卖推荐。）

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