饱受(shòu)争(zhēng)议的二手房交易中介费(fèi)问题，正逐渐得到监管(guǎn)部门(mén)的重视。

　　5月8日，住建(jiàn)部、市场(chǎng)监管(guǎn)总局联合发布了关于规范房地产(chǎn)经(jīng)纪服务(wù)的(de)意见(jiàn)。意见提及，近年(nián)来，部分(fēn)房地产经纪机(jī)构存在利用房(fáng)源客源(yuán)优势收取过高(gāo)费(fèi)用、未明码(mǎ)标价、捆绑收费、滥用客户(hù)个人信息等问题，加重交易当事人(rén)负担、侵害其合法(fǎ)权益。

　　基(jī)于(yú)上述背景，两部门(mén)从(cóng)加强(qiáng)从业主体管理、明确经纪(jì)服务内容、合理(lǐ)确(què)定经纪服务收费、严(yán)格实行明码标价等十方面，提出了意见。

　　中原地产(chǎn)首席(xí)分(fēn)析师张大伟称，随着城(chéng)市发展，一二线(xiàn)城(chéng)市二(èr)手房(fáng)交易占比逐渐增(zēng)加。以北京、上(shàng)海为例，二手房占(zhàn)市(shì)场成交比(bǐ)例超过(guò)80％，大量二手(shǒu)房成交依赖中介(jiè)居间(jiān)成交(jiāo)，房地产调控重心逐渐从(cóng)开发商过渡到中(zhōng)介公(gōng)司。

　　广(guǎng)东省城规院住房政策研究中心首席研(yán)究(jiū)员李宇嘉表示，买房对居民来说属于金(jīn)额不低的大(dà)宗交易，由(yóu)于二(èr)手房交(jiāo)易成本较高、交(jiāo)易周期(qī)较长，具有非常强的(de)专业性(xìng)，居民往往通过中(zhōng)介(jiè)来(lái)完成。但很多中介利(lì)用信息不对称等(děng)问(wèn)题(tí)，将非(fēi)必要的收费夹带其中，如收取(qǔ)过桥融资、按(àn)揭费、担保(bǎo)费等，对(duì)居民(mín)造成(chéng)额外(wài)的负担，而(ér)且(qiě)这些(xiē)服务事项并未明码标(biāo)价。

　　对于二手(shǒu)房市场交(jiāo)易(yì)过程(chéng)中存(cún)在(zài)的“乱象”，李宇嘉(jiā)指出，对包括经纪服(fú)务(wù)在内的(de)相关市场交易(yì)行为及其主体进行(xíng)规范和(hé)秩(zhì)序整顿(dùn)，是房地产市场管理(lǐ)和调控的主(zhǔ)题。“当下，推进这项工作的意义更大，也更急迫。”

　　中介收费问题成监管重点(diǎn)

　　二手房(fáng)市场中，历来(lái)对(duì)房地产(chǎn)经纪服务行(xíng)业关(guān)注(zhù)最多的一(yī)个话题，便(biàn)是(shì)房(fáng)地(dì)产经纪服务费(fèi)的(de)问(wèn)题。

　　张大伟认为，未来相关部门主(zhǔ)要(yào)监(jiān)管的(de)重点，将是对(duì)房地产经纪服(fú)务收费及(jí)中介交(jiāo)易进行(xíng)规范。

　　在(zài)热(rè)点城(chéng)市，二手房屋交易过程中，部分价值不菲的房(fáng)屋，往往(wǎng)要缴纳(nà)一(yī)笔(bǐ)金额不(bù)低的中介费。以北京某房地产(chǎn)经纪服务机构(gòu)2.7％的服(fú)务费(fèi)率计算(suàn)，一套1000万元的房屋，中介费约为27万。

　　在(zài)合理确定经纪服务收费上，两(liǎng)部(bù)门在此次意见中提及(jí)，房(fáng)地产经纪机构要合理降(jiàng)低住(zhù)房买卖和(hé)租赁经纪服务费用(yòng)。鼓励按(àn)照成(chéng)交价格越(yuè)高、服务费率越低的原(yuán)则实行分档定价。引导由交易双方共同承担经纪服务费用。

　　据张大伟介(jiè)绍，目前房地(dì)产经(jīng)纪服(fú)务收费标准的最早依(yī)据是1995年(nián)国家(jiā)计委(wěi)建设部下发的《关于房地产(chǎn)中介服(fú)务(wù)收费的通知》（971号文），其中第六条(tiáo)规定：房屋买卖代(dài)理(lǐ)收费，按成交价格(gé)总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北京为(wèi)例，目前北京市执行的2014年更新后的收费标准，即根据这样的规定：“少数(shù)特别复杂的住宅买卖经纪服(fú)务，经交易(yì)各(gè)方协商同意，可在规(guī)定的收费标(biāo)准(zhǔn)基础上适当上(shàng)浮，上(shàng)浮(fú)幅度最高不得(dé)超过10％。”这(zhè)意味着，当前(qián)北京二手(shǒu)房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本着“简政(zhèng)放权”的精神，北京(jīng)2015年(nián)取消了房地(dì)产(chǎn)中介服务等57个政(zhèng)府定价，房地产经纪服务收费(fèi)多少由(yóu)各中(zhōng)介机构自行决(jué)定。

　　“房产中(zhōng)介机构在实际收取费用过(guò)程中，相关监管部门(mén)当前并未明确具体的(de)中介(jiè)费率，中介机构仅需(xū)在服务过程中对收费(fèi)标(biāo)准进行预期收益率计算公式 预期收益率是什么明码标(biāo)价即可(kě)。而房地产经纪服(fú)务机构(gòu)在(zài)具(jù)体(tǐ)收取过程中，会结合房屋(wū)价值及(jí)工资(zī)标(biāo)准，综(zōng)合计算出(chū)合适(shì)的中介费率(lǜ)。”张大(dà)伟补充(chōng)道。

　　对于(yú)明(míng)码标价(jià)问题，两部(bù)门在此次意见(jiàn)中提及，房地产经纪机(jī)构应当在(zài)经营门店、网站(zhàn)、客(kè)户(hù)端等场所或渠道，公示服(fú)务项目(mù)、服务内容和(hé)收费标准，不得混合标价和捆(kǔn)绑收费。房地产(chǎn)经纪(jì)机(jī)构(gòu)提(tí)供的基(jī)本服务和延(yán)伸服务，应当(d预期收益率计算公式 预期收益率是什么āng)分别明确服务(wù)项目和收费标准(zhǔn)。房(fáng)地产经纪机构收(shōu)费前应当向交易(yì)当事人出具收费清单，列明收费标准、收(shōu)费金额，由当事人(rén)签字确认(rèn)。

　　另外，对收费明显(xiǎn)高于(yú)市场平均水(shuǐ)平的房地(dì)产经(jīng)纪机构，住(zhù)房(fáng)和(hé)城乡建设部门将会同市场监管等部门采取约谈等综合措(cuò)施进行重点监(jiān)管。市场(chǎng)监管部门会同有关部门依(yī)法查处不(bù)按规定明码标价、操(cāo)纵经(jīng)纪服务收费(fèi)等违反价格和反(fǎn)垄断法律(lǜ)法规(guī)的行为。对房地产经纪机构(gòu)相关违法违(wéi)规(guī)信息，市场监管(guǎn)部门要依法依规纳(nà)入国家(jiā)企业信用信息公(gōng)示(shì)系统(tǒng)。

　　房屋中介费要(yào)降(jiàng)了？

　　鼓励按照成交(jiāo)价格越(yuè)高、服(fú)务费率(lǜ)越低的原则实行分档定(dìng)价，是否意味着，未来豪(háo)宅的中介费(fèi)有望大幅降低？

　　中原地产华南区总裁兼深圳中(zhōng)原(yuán)总经理(lǐ)郑叔伦称，住建部发文鼓(gǔ)励按照预期收益率计算公式 预期收益率是什么(zhào)成交价(jià)格越(yuè)高、服务(wù)费(fèi)率越(yuè)低的原(yuán)则(zé)实行分档定价(jià)，合理降低住(zhù)房(fáng)买卖和(hé)租赁经纪(jì)服务费用，主要还(hái)是(shì)规范行业，打(dǎ)击(jī)收(shōu)费过(guò)高(gāo)的(de)经纪机构，但对市(shì)场(chǎng)影响有限(xiàn)，“以深圳为例，深圳市(shì)场豪(háo)宅和普宅本来收费(fèi)就不(bù)同，各家(jiā)收费普遍在(zài)合(hé)理范(fàn)围内，加上经纪服务(wù)费(fèi)用对(duì)市场的影(yǐng)响不大(dà)。”

　　张(zhāng)大伟指出，由于当(dāng)前两部门提出的意见仅(jǐn)为鼓(gǔ)励性质，即只(zhǐ)是纲(gāng)领性(xìng)文件而非规定(dìng)，未来如(rú)何具体认定(dìng)其中的细则，还需要看各城市落地执行情况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市场看，经纪服务(wù)领域的调整改善、规范化(huà)，有(yǒu)利于行业(yè)健康发展。同时，由于(yú)二手房很多房源(yuán)在产权方面有(yǒu)瑕疵，如产权抵押、不同(tóng)税费(fèi)等(děng)都可能(néng)对交(jiāo)易产生影响(xiǎng)，这对房地(dì)产经纪服(fú)务行业(yè)的专业性提出更高的要求(qiú)。”

　　58安居客研究院研(yán)究总(zǒng)监陆(lù)骑麟(lín)指出，在二手房(fáng)买卖过程中，原本应(yīng)该(gāi)由上(shàng)下家各支付一半的中介费，但在一些(xiē)热点城市的(de)二(èr)手房交(jiāo)易过程中，往往会有(yǒu)这(zhè)样的情形，因(yīn)部分购房者处于弱势地(dì)位(wèi)，从而会(huì)出现(xiàn)中(zhōng)介费及税费(fèi)均(jūn)由购房者来(lái)承担。即使一些房东(dōng)愿(yuàn)意承(chéng)担中介费，这(zhè)部(bù)分费用也可能通过(guò)转(zhuǎn)嫁的方式(shì)，在房价中有所体现(xiàn)。

　　“上(shàng)家把中(zhōng)介费转嫁给下(xià)家，市(shì)场这种(zhǒng)所谓‘约定(dìng)俗成’的情(qíng)况，一(yī)些房产中(zhōng)介公(gōng)司将其视为向购房者单边收费的行(xíng)为。部分中(zhōng)介公司可能会利用其支配地位，在(zài)原先经纪(jì)服务收(shōu)费的基础上，再(zài)次向房东收取费用，而这部分(fēn)费用，房东往往(wǎng)会将其(qí)转(zhuǎn)再次(cì)转嫁给购房者，这(zhè)实(shí)际上相当(dāng)于变相推高了房价。两部门提出(chū)严禁操纵经纪(jì)服务(wù)收费(fèi)，不仅(jǐn)有利(lì)于提高交易(yì)中操(cāo)作的透明度，也有(yǒu)利于房(fáng)价(jià)的稳定。”陆骑麟(lín)称(chēng)。

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