近(jìn)两年火爆(bào)的创新产品公募(mù)REITs进入密(mì)集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日(rì)，公募REITs整体呈现出高比例(lì)稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金(jīn)额的REITs产(chǎn)品，平均分红(hóng)比(bǐ)例(lì)接近99％。

　　多位业内人士对此表示(shì)，强制分(fēn)红(hóng)机制(zhì)是(shì)公募(mù)REITs主要特征(zhēng)之一，稳(wěn)定分(fēn)红体现出该类产品(pǐn)长期投资价值(zhí)，通过(guò)观测经营活动现金(jīn)流、可供分配现金等指标，也是观(guān)察REITs项目底(dǐ)层资产(chǎn)运营情(qíng)况(kuàng)的(de)“窗(chuāng)口(kǒu)”。他们也提醒普通投资者注意，与产权类项目相比，特(tè)许经营(yíng)REITs项目在经(jīng)营权到期后不再(zài)产生现(xiàn)金收益，特许经营权分红(hóng)目前已包含了(le)利(lì)润分配(pèi)和本金的归还，在选择投资(zī)标的时应了解资产类型和(hé)分(fēn)红(hóng)的(de)特(tè)征。

　　15只公募(mù)REITs产品分(fēn)红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆(lù)续迎来除(chú)息日(rì)，此(cǐ)外(wài)尚有6只REITs实际分配(pèi)情况尚未公布(bù)。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的(de)稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分(fēn)配金额的(de)公募(mù)REITs产品中，2022年全(quán)年分配金额占可(kě)供分配(pèi)金(jīn)额(é)比(bǐ)例平均为98.89％，且(qiě)绝(jué)大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负(fù)责人对此表示(shì)，投(tóu)资公募REITs的主要收益来源(yuán)为持有(yǒu)期分红收(shōu)益，以及基金份额交易价格(gé)的变化。基金份额二级(jí)市场价格受到公募(mù)REITs资产运营情况及市场因素的综合影响，较易引(yǐn)起波(bō)动。与此相(xiāng)比，基金(jīn)分(fēn)红(hóng)预期则更有规律可(kě)循。公募REITs的分红(hóng)主(zhǔ)要来自基础设施资产(chǎn)的(de)经营现金流，投资人(rén)通过(guò)基(jī)金(jīn)募集(jí)材(cái)料和信(xìn)息披露文件，结(jié)合(hé)行业及(jí)市场情况，可以分析(xī)基础设施项目的(de)经营业绩，作为进行(xíng)投资决策(cè)的重(zhòng)要参考。

　　“相对于基(jī)金份额二级市场价格(gé)变化导致的浮盈或浮(fú)亏，分红(hóng)作为基金(jīn)份额持有人实际获(huò)得的现金收益，对于长期投资者更(gèng)具参考价值。”中金(jīn)基(jī)金相关(guān)负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心(xīn)运营高级副总监李华平也(yě)表示，根据《公开募(mù)集(jí)基(jī)础设施证券投资基金(jīn酒精灯火焰温度是多少度，酒精灯火焰温度范围)指(zhǐ)引（试行）》及相关法规要求，基础设施(shī)基(jī)金应(yīng)当(dāng)将90％以(yǐ)上合(hé)并后基金年(nián)度可分(fēn)配(pèi)金额以(yǐ)现(xiàn)金形(xíng)式分配给投资者，强制分(fēn)红(hóng)机制(zhì)是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期投资价(jià)值。

　　中(zhōng)航基金也(yě)认为(wèi)，从投资角度(dù)来(lái)看(kàn)，基础(chǔ)设施公募(mù)REITs同时具(jù)备“股性”和“债性”双重特(tè)点(diǎn)。二级市场价格反映这类产品“股性”的一面，分(fēn)红体现了这(zhè)类产品的“债性”特点。公募REITs有强(qiáng)制(zhì)分红要(yào)求，分红类似于债券派息，但不等同(tóng)于债券的固定利息回报(bào)，而是(shì)由可供分配现金决定。

　　从机构(gòu)投(tóu)资者(zhě)的(de)角度来看，一方面是公(gōng)募REITs丰富了(le)机构(gòu)投资者的投资品类，为(wèi)资产配置(zhì)多元化提供抓手，具有较强的(de)配置价(jià)值。另一方面，公募(mù)REITs的分红能(néng)够帮助机构投资者稳定收(shōu)益。机构投资者公募REITs能够通过分(fēn)红获取相对于(yú)投资债券(quàn)相对高的收益性，在有效控制风险的前提下，增(zēng)厚资产包收益(yì)，起到(dào)投资“压(yā)舱(cāng)石(shí)”的作用。

　　分红除(chú)了(le)投资收益“落(luò)袋为(wèi)安”外，市场对(duì)于未来分红(hóng)水(shuǐ)平的预(yù)期，也是影响REITs基金二级市场价(jià)格(gé)走(zǒu)势的(de)关键(jiàn)因素(sù)之一。

　　从近期公募REITs的二(èr)级市场表现看，截至4月21日，今(jīn)年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年(nián)内下跌(diē)7.44％，未跑(pǎo)赢主(zhǔ)要股票和债券宽基指数。

　　“截(jié)至(zhì)2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受(shòu)宏观(guān)经济的(de)影响，可分配(pèi)金额(é)完成率不达预期，一定程度(dù)上影响(xiǎng)了公募REITs二级市场的价格。”李华平(píng)称，公募REITs二级市场(chǎng)的价格波动受多重(zhòng)因素的(de)影响，投资收益是影(yǐng)响REITs二级市场价格(gé)的(de)主要因素之一，而稳定(dìng)的(de)分红有利于吸引投资者参(cān)与公募REITs二(èr)级市(shì)场的投资。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也表示(shì)，近期经济预期恢复，一方面市场(chǎng)热点呈现(xiàn)向(xiàng)股票和债券回(huí)归(guī)的过程；另一方面，基(jī)础(chǔ)设施项目的经(jīng)营业绩相对经济活力(lì)的改善(shàn)有一(yī)定的滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除权日，将对(duì)基金份(fèn)额的开盘指(zhǐ)导(dǎo)价做调减处理，调减(jiǎn)金(jīn)额根(gēn)据单位基金份额(é)的分红金额进行计算。除(chú)权操作是对(duì)分红(hóng)前后基金份(fèn)额净值变化(huà)的(de)修正，使(shǐ)投资人在基(jī)金(jīn)分红前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资者(zhě)长期投资的信心，同(tóng)时需结合持有(yǒu)产品的特性，关(guān)注二级市场扰(rǎo)动对整(zhěng)体(tǐ)收益的影响程度(dù)。”中航基金相关人士也(yě)称。

　　特许经营权分红(hóng)包括利润(rùn)分(fēn)配和本金归还

　　普通投资者应了(le)解底层(céng)资产情况

　　多位业内人士还提(tí)醒，与现有公募基(jī)金(jīn)分红前提是本(běn)金之上(shàng)的增值部分不(bù)同，特许经(jīng)营权REITs基金运作期间的“分(fēn)红”界定为“分派(pài)”更为准确，分(fēn)派的是本金与增值两个部分，两个部分之间(jiān)的比例(lì)是变动的，与现有(yǒu)公募基金分红差异很(hěn)大，大多数普通投资(zī)者可能把“分派”金额误认为是(shì)持续(xù)分(fēn)红。一旦30年(nián)、40年、50年(nián)、60年等合同(tóng)年限到期后基金(jīn)价值(zhí)面临极大不确定(dìng)性，这是该类投资者应该注意的情况。

　　李(lǐ)华平(píng)表示，目前公募REITs主要有特许经营权类和产权类两(liǎng)大资产类型，持有(yǒu)产权类产品的收益主要(yào)包括(kuò)每年的现金分红及资产(chǎn)增值的(de)收益(yì)，而持有(yǒu)特许经(jīng)营(yíng)类产品的收益主要来自项目每(měi)年的现金(jīn)分红(hóng)。其中，特许(xǔ)经营权类(lèi)资产(chǎn)的分红包括(kuò)了利润分配和本金的归还，两者的比率也是变动的，对(duì)特许(xǔ)经营权类(lèi)资产的公(gōng)募REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来(lái)衡量投资(zī)收益。普(pǔ)通投资者(zhě)在(zài)选(xuǎn)择投资(zī)标的时，应了(le)解公募(mù)REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类公(gōng)募REITs分红因(yīn)底层资产属性不同而形成区别。特许经营权类的(de)酒精灯火焰温度是多少度，酒精灯火焰温度范围公(gōng)募REITs产品因其分红相当于包含“本金+收益”，分红相(xiāng)对(duì)较多，债性偏(piān)强。而产权类的公募REITs分红主要为(wèi)“收益”，更看重底(dǐ)层资产的价值增值，所以相对股性(xìng)偏强(qiáng)。普通投(tóu)资者在选择(zé)公募REIT时(shí)，需要考虑底层(céng)资产属性，对所选(xuǎn)择产品的二(èr)级市场价格(gé)和分红有合(hé)理预(yù)期(qī)。

　　中金基金(jīn)相关负责人也认为，与产权类项目相比，特许经(jīng)营项目在(zài)经(jīng)营权到期(qī)后不再能产生现金(jīn)收益，因此将(jiāng)可供分配(pèi)金(jīn)额(é)的分配理解(jiě)为“分派”比“分红”更加(jiā)准确。基(jī)于这个特点，剩余(yú)经营期(qī)限较短(duǎn)的特许经营(yíng)项(xiàng)目，通常(cháng)具备更(gèng)高的(de)分(fēn)派率水平。对(duì)于(yú)剩余期限较长的特(tè)许经营(yíng)权项目，即使分派(pài)率(lǜ)相对(duì)较低，也有足够年限收回(huí)本金(jīn)并取(qǔ)得收益。

　　中金基金该负责人(rén)提醒投资者注意，特许经营(yíng)权项目的分派金额包含了(le)投资本金，在不进行(xíng)扩(kuò)募的(de)情况下，基金份额单(dān)价随着分派(pài)进度(dù)逐(zhú)年下降是(shì)正常现象，投资特许经(jīng)营权REITs的收益来自项(xiàng)目剩余期(qī)限产生(shēng)的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的土地或建筑的剩余使用年限(xiàn)一般较长，再加(jiā)上到期后通过对建筑(zhù)的更新改造或补缴土地(dì)出让(ràng)金(jīn)等追加投(tóu)资，有机会(huì)进一步延长经营期(qī)限。这(zhè)种类似永续(xù)经营的假设反(fǎn)映在(zài)基础资产(chǎn)的估值上，使(shǐ)产权类REITs具备更(gèng)显(xiǎn)著的资产投资属性。”该负(fù)责人称。

　　观测内部(bù)收益率等(děng)指标

　　评(píng)估项目底层资(zī)产运营情况(kuàng)

　　在基金(jīn)分红的时点，多(duō)位业内(nèi)人士(shì)还表示，在(zài)产品分红期，投(tóu)资者(zhě)可(kě)以观测经营活(huó)动现金流、可供分配现金、内部(bù)收益(yì)率等指标，来观察和评估项目底层(céng)资产的运营(yíng)情况。

　　中(zhōng)航基金表(biǎo)示(shì)，年(nián)报指标(biāo)中，跟现(xiàn)金相关(guān)的指标有(yǒu)两(liǎng)个(gè)：一是年报中披露的经营活动现金(jīn)流(liú)，二是可(kě)供分配现金，二者存在本质性区(qū)别。经营活(huó)动(dòng)产生的现金(jīn)净流量是指企业经营、筹资、投(tóu)资产生(shēng)的现金流，基于企业本身(shēn)经营活动产生；可(kě)供(gōng)分配的现金实质上(shàng)是从(cóng)EBITDA出发，对非现金影响利润表(biǎo)的项目(mù)进行调整，加期初现(xiàn)金，最终得(dé)到的账面现(xiàn)金。

　　李华平也表示(shì)，公募(mù)REITs作(zuò)为(wèi)资产配(pèi)置新选择，投资价值体现在相对股债(zhài)市场(chǎng)独立(lì)的资(zī)产配置功(gōng)能，比较适(shì)合长期持有。建议投资者对经(jīng)营权(quán)类的资产可以更多关注内部(bù)收益率的高低，对产权类的资产更多关注分派率高低。因为公募REITs可分(fēn)配收(shōu)益主要来自底层(céng)资产(chǎn)的经(jīng)营净(jìng)现金流(liú)，所以底层资(zī)产运(yùn)营(yíng)情况直接影响投资回报，投资者可综合考(kǎo)虑原始权(quán)益人(rén)综合实(shí)力、运营管理机构(gòu)实力、公募基金(jīn)管理人实力等多重因素(sù)来选择投资标的(de)。

　　中信证券研(yán)报(bào)也显示(shì)，公募REITs进入(rù)密集(jí)分红期，由(yóu)于分(fēn)红交(jiāo)易带来的(de)短期博弈(yì)机会仍在，叠加此(cǐ)前市场接连回调(diào)，建议(yì)投资者关注(zhù)有(yǒu)基本面支撑(chēng)、填权效(xiào)应相对(duì)明显、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书均会载明REITs在发行首年及次(cì)年的可供分配金(jīn)额预测(cè)。投资者可以将REITs的实际(jì)分红金(jīn)额与(yǔ)募集材料中披露预测进(jìn)行比较分析，结合经济及(jí)市场的实际环(huán)境，对基础设(shè)施项目的运营(yíng)业绩及REITs的管(guǎn)理能力进行判断(duàn)。”中(zhōng)金(jīn)基金上述负(fù)责人(rén)也称。

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