导(dǎo)读

　　黄(huáng)金二(èr)十年之后，当(dāng)下(xià)中国(guó)地产步入大分化时代而非(fēi)停滞期(qī)。

　　要点

　　过(guò)去(qù)二十年是中国(guó)房地产市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住宅销售面积超15亿平(píng)，足(zú)够4000万家庭入住。恰逢(féng)近(jìn)年地产持(chí)续(xù)低景气(qì)，有关中国地产是否过剩的(de)讨(tǎo)论日益(yì)热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试图厘清(qīng)中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)存(cún)量(liàng)住(zhù)宅(zhái)真实(shí)情况，据此判断中国未(wèi)来地产趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建(jiàn)部披露全国有近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，第(dì)七(qī)次人口(kǒu)普查调查数据显(xiǎn)示城镇(zhèn)家庭(tíng)户人均(jūn)住宅间数为1.06间(jiān)。市(shì)场陷(xiàn)入怀疑，中(zhōng)国房子是否真的过剩？

　　事实上(shàng)住建部(bù)披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城(chéng)镇建筑占比不到一成(chéng)，其中(zhōng)还包括大量城镇(zhèn)非住宅建筑(zhù)，如商(shāng)业(yè)办公楼(lóu)、学校等(děng)，因此6亿栋房屋中城镇(zhèn)住宅占比(bǐ)极低(dī)。

　　七普显示中国城镇(zhèn)居民人(rén)均住宅间数为1.06间(jiān)，但居住舒(shū)适不是人均一间(jiān)房(fáng)所能满(mǎn)足，它(tā)与房(fáng)屋质量、居住面积、配套设(shè)施等因(yīn)素密(mì)切(qiè)相关。中国的人(rén)均住(zhù)宅间数较发达国家还有(yǒu)很大差距。人(rén)均住宅间数(shù)大于1同样(yàng)不意味着中国住(zhù)宅市场已经(jīng)饱(bǎo)和。

　　我们(men)测算(suàn)发现中(zhōng)国城镇居民户均1套房，其中每户持(chí)有(yǒu)商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公布中国家庭户均住宅的数据，我们根(gēn)据(jù)商(shāng)品住宅套数、商品住宅占(zhàn)比和城(chéng)镇家庭户数(shù)，计算出城镇家庭(tíng)住宅套户比(bǐ)。

　　测(cè)算结果显示，目前城镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套(tào)为商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国(guó)每户城(chéng)镇家庭(tíng)才拥有1套住宅，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均(jūn)一(yī)套房似88是不是质数，79是质数吗乎意味着户户有房，然而(ér)事(shì)实上中国住宅市场(chǎng)供需(xū)并不平衡(héng)。

　　国际数据(jù)显(xiǎn)示(shì)，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套(tào)户(hù)比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户(hù)均一套房(fáng)无法满(mǎn)足流动人口的租(zū)赁和置(zhì)业需求。全(quán)国(guó)总人(rén)口的近三成(chéng)都是流动人口，流动人口会选择在大(dà)城市租房挣钱，在(zài)老家买房，从而产生了额外(wài)的住(zhù)宅需求。

　　即便户均一套房(fáng)，中(zhōng)国未来地产仍有四大(dà)新增需(xū)求动力。

　　第一，户(hù)均人口(kǒu)规模缩(suō)小，一人(rén)户、两人户占比不断增加(jiā)，导致(zhì)家庭(tíng)户数(shù)增多。小(xiǎo)家(jiā)庭化趋(qū)势将延(yán)续，带来新户购(gòu)房(fáng)需求增(zēng)长。

　　第二，经济板块的分化(huà)日(rì)益明显，区域经济资源分配(pèi)的再集中(zhōng)吸引着人口流入(rù)，人口净迁入城(chéng)市(shì)的新增住宅需求有望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭住(zhù)在(zài)2000年(nián)以前建成的住宅中(zhōng)，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平(píng)方(fāng)米的住宅建筑面积。促成“老破(pò)小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人均(jūn)住宅间数与人(rén)均住宅建筑面积(jī)均较发(fā)达国家有着(zhe)不(bù)小差距，“住上更大房(fáng)子”的改善性需(xū)求正在不断增(zēng)加。

　　黄金二(èr)十(shí)年(nián)之(zhī)后，当下中(zhōng)国(guó)地产步入大分化(huà)时代而非停滞期。

　　如果说过去二十年(nián)是中国地产(chǎn)黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多(duō)体现为住宅供(gōng)给存在(zài)不足(zú)，这(zhè)是过去(qù)二(èr)十年房价(jià)快(kuài)速(sù)上(shàng)涨基石。那(nà)么当下房地产大分化时代已至，大分(fēn)化时代下地产矛盾则更(gèng)多(duō)体现在住宅质量(liàng)供需冲突。

　　地产大分化必(bì)将体现在不(bù)同(tóng)能级城市之间，不同(tóng)区域板块之间，不同品质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言(yán)

　　不久(jiǔ)前，官方(fāng)披(pī)露全(quán)国已有近6亿栋房屋建筑，引发热(rè)议(yì)。从(cóng)2月以来，各大(dà)城市二手房挂牌量突然激(jī)增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担(dān)心，中国的房子(zi)是(shì)否(fǒu)已(yǐ)经过(guò)剩？

　　中国城镇住(zhù)宅(zhái)到底是供给(gěi)过剩，还(hái)是供需平衡，或是仍然存在不(bù)足？可惜由于住宅存量数据(jù)并未(wèi)公布，我(wǒ)们无法直(zhí)接知(zhī)晓具体情况(kuàng)。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测(cè)算出中国城镇家庭户均拥有住宅(zhái)套(tào)数，回答当前(qián)的房子(zi)是否真(zhēn)的过剩了？据此判断未来房(fáng)地产市场会如(rú)何发展。

　　一、如(rú)何有(yǒu)效观察中国户均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一(yī)）中国住(zhù)宅数量过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月(yuè)，在以(yǐ)全国自然灾害(hài)综合风(fēng)险普(pǔ)查工作情况为(wèi)主题的新(xīn)闻发布会上，负责(zé)人对外披露：“住宅城乡建(jiàn)设行(xíng)业获(huò)取了全国近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑(zhù)，平均每栋建筑住不到3人(rén)，住(zhù)宅市(shì)场看似已(yǐ)经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房(fáng)屋占9成以上，以(yǐ)栋(dòng)数计算的城镇房屋(wū)实际仅(jǐn)有4700多万栋，还包括(kuò)了大量商(shāng)业(yè)楼、写字(zì)楼、学校、医院等非住宅。总的(de)算下来，住宅(zhái)占比并(bìng)不大(dà)。

　　第七次(cì)人(rén)口普查数据公布了中国城镇家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间，其(qí)中城市家(jiā)庭户居民人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居(jū)民人(rén)均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间(jiān)数大于1，看似意味(wèi)着人人都有房间居住。

　　居住水(shuǐ)平(píng)不(bù)仅与房间数量有关，更与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相关(guān)。单单从人均住宅间(jiān)数(shù)不能完全反映出城镇(zhèn)居民的居住水(shuǐ)平(píng)。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭为单位(wèi)购买成(chéng)套住(zhù)宅，一套设施齐全的(de)住(zhù)宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二(èr)）中国(guó)户均住宅的测算思(sī)路、数据和(hé)方法

　　中(zhōng)国城镇居(jū)民住宅主要分两大类，一类(lèi)是商品住宅(zhái)，另一类是保障房、原(yuán)公有(yǒu)住宅、自建房等非商(shāng)品(pǐn)住宅。

　　目(mù)前缺乏统计(jì)数据，并没有直接公布城镇住宅数量。居民住宅相关数据有(yǒu)两处可以直(zhí)接公布(bù)，一是每年商品住(zhù)宅销售套数（统计(jì)局）；二(èr)是居民住宅来源（人(rén)口普查数据）。计算中国居民(mín)户均住宅数量(liàng)，我(wǒ)们主要用到上述(shù)两组数(shù)据(jù)。

　　中国住(zhù)宅改革(gé)始于(yú)1998年，1998年之前商品住(zhù)宅数量极少，可忽略不(bù)计。估算城(chéng)镇居(jū)民户均(jūn)住宅套数(shù)分三步走(zǒu)：

　　第(dì)一步，将1999年以来每年商品住(zhù)宅(zhái)销售套数(shù)相加，我们(men)就能够得到当(dāng)前商品住宅总存量。

　　第二步，根(gēn)据城镇(zhèn)居民(mín)拥有的商品住(zhù)宅和非商品(pǐn)住宅比例，推算得到(dào)居民住宅(zhái)总套(tào)数。

　　第三步，将城镇居民(mín)拥有(yǒu)的(de)商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)总数除(chú)以家庭户数(shù)，我们就能够(gòu)得到城镇户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算(suàn)公式如下(xià)：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户比(bǐ)=住宅总套数/家庭(tíng)户(hù)数

　　=（商品住宅套数/家庭户数(shù)）/（商品(pǐn)住宅套(tào)数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅存量到底(dǐ)有多少(shǎo)，目(mù)前缺乏一个准确(què)统(tǒng)计。我(wǒ)们(men)利用既有统计(jì)数据，大致(zhì)测算(suàn)得到中国存量房地产套数，并进一步推算中国(guó)城(chéng)镇家庭户均拥有的(de)住宅数量。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥有(yǒu)商(shāng)品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们(men)计算(suàn)得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅累(lèi)计销(xiāo)售(shòu)1.97亿(yì)套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)0.64套(tào)商(shāng)品住宅（包(bāo)含现(xiàn)房和期房）。

　　中(zhōng)国的房地产销(xiāo)售以期房为主，从2019年开始，新房销售中期房占比(bǐ)近(jìn)9成。本文(wén)去除(chú)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅累(lèi)计销售套数里的期(qī)房销(xiāo)售，得到(dào)商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房套数(shù)计(jì)算为例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数(shù)=截止到2022年(nián)商品住宅累计(jì)销售套数-过(guò)去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考(kǎo)虑(lǜ)到(dào)交房后装修的时间，取最(zuì)大值3年。

　　将商品住宅(zhái)现房套(tào)数除以家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥(yōng)有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们(men)需要进一步(bù)推算中国(guó)城镇居民拥有(yǒu)的(de)户均住宅套数。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示(shì)中国城镇居民的住宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占比(bǐ)21％，购买商品住宅(zhái)占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原(yuán)公(gōng)有住宅占比6.1％，通(tōng)过(guò)继(jì)承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租(zū)赁廉租(zū)房与其(qí)他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购买二手房都是商品住宅，因此将租赁(lìn)其他住宅、购(gòu)买商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)与购买二手房加总，得到商品住(zhù)宅占居民所有住宅的比(bǐ)例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间商品(pǐn)住宅(zhái)增幅为(wèi)过去十年变化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年(nián)商品住宅的实际变(biàn)化比例，从而我们(men)估算出2022年商品住宅所(suǒ)占比例，为(wèi)62.8％。

　　最(zuì)后，截(jié)至2022年末，中国平(píng)均(jūn)每户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺(shùn)利(lì)，已购期房会在2-3年内陆续(xù)交(jiāo)付使(shǐ)用(yòng)，到2024年，中国(guó)平均每户(hù)城镇家(jiā)庭(tíng)都会(huì)拥有一套(tào)住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套房的(de)三点含义

　　既然城镇(zhèn)居民已经达到了户(hù)均一套房的程(chéng)度(dù)，“户户有房”是否意味着中国城镇化(huà)进(jìn)展终结，甚至意(yì)味着中国地产存量供给(gěi)绰(chuò)绰(chuò)有(yǒu)余？

　　（一）户均一(yī)套房并不意(yì)味(wèi)着住宅市(shì)场供需平衡

　　需要(yào)有多余住宅来(lái)满足因人口流动、居民换(huàn)房等因素产(chǎn)生的住(zhù)宅(zhái)需求。因此，成熟房地(dì)产市场(chǎng)的住宅套户比会(huì)在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的(de)住宅套户比均高(gāo)于1.1，其中(zhōng)，英国(guó)的住宅(zhái)套户比(bǐ)最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩(hán)国(guó)分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会(huì)造成人(rén)口净流入地的住宅市场供不应求(qiú)，造成房(fáng)价或房(fáng)租迅速上涨。

　　七普指出中(zhōng)国的流(liú)动人口3.76亿，省内流(liú)动人口和(hé)省际(jì)流动人(rén)口(kǒu)分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选择在大(dà)城市租房挣(zhēng)钱，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨南大(dà)学2017年的中国城(chéng)乡人口流动调(diào)查数据显示，在上海(hǎi)、杭州以及南京工作的流动人(rén)口在老家(jiā)拥有住宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打(dǎ)工人，但(dàn)高(gāo)房价(jià)迫使打工人回乡置业。

　　流(liú)动人口实际上会(huì)占据两(liǎng)套房(fáng)，在高房价的大城市租(zū)赁一套(tào)房，在(zài)房价较低的(de)县(xiàn)城购(gòu)买一套(tào)房。所以说户均一套房无法(fǎ)满足(zú)庞大流动(dòng)人口(kǒu)的(de)租赁(lìn)与置业需(xū)求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇(zhèn)住宅中(zhōng)依然有不少(shǎo)老旧小区。

　　三成(chéng)家(jiā)庭，也就是约9000万户城镇(zhèn)居民(mín)住宅(zhái)是2000年(nián)以前建(jiàn)成，其(qí)中又有11.6％住宅(zhái)年(nián)龄(líng)至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈(chén)旧、安全(quán)隐患大等问(wèn)题，如电(diàn)线老化、管道等基础设施陈旧，给住户的(de)生活带来了(le)很大的(de)不便(biàn)和安全隐患，并且居住体验(yàn)较差(chà)。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧住宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面(miàn)积(jī)占比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家庭没(méi)有(yǒu)独(dú)立(lì)卫浴和厨(chú)房(fáng)。这类上世(shì)纪修建的老旧小区很难(nán)满足现代生活需求，在未来大都会被拆迁(qiān)重(zhòng)建。

　　近五成的家庭住宅为一居室(shì)和二居室，户型偏(piān)小(xiǎo)。其中一居室(shì)占(zhàn)比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市(shì)家(jiā)庭住宅户型更小，当然这(zhè)与城市土地(dì)资源(yuán)紧张(zhāng)有关(guān)。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩张是未(wèi)来地产的需(xū)求驱动力

　　根(gēn)据七普数(shù)据测算，2020年(nián)城(chéng)镇家庭户(hù)住宅存量总面(miàn)积为(wèi)294.6亿平。暂不(bù)考虑两(liǎng)年间(jiān)农民带房进城和(hé)老旧小区拆迁，加上2021年和(hé)2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年(nián)住宅存量总面(miàn)积(jī)为(wèi)308.16亿平，人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积(jī)为39.45平(píng)方米。

　　超过(guò)一半(bàn)的(de)家庭人均(jūn)住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积不足19平方米，不及全(quán)国人均水平的一半。若去(qù)除20％的公摊(tān)，可使用(yòng)的(de)住宅面积(jī)仅为15.2平方米。上海(hǎi)市将(jiāng)人均(jūn)住宅(zhái)建筑面(miàn)积低(dī)于15平方米的家(jiā)庭界(jiè)定为住宅存在困(kùn)难，若按这个标准算的话，中国(guó)有(yǒu)11.3％的(de)家庭存在住宅困难(nán)问题。

　　若人均可使(shǐ)用(yòng)住宅面(miàn)积为(wèi)40平(píng)，即(jí)人(rén)均住宅建筑面(miàn)积(jī)为50平，只考(kǎo)虑家庭户人数，需(xū)要住宅总(zǒng)量约(yuē)390.6亿平，较目前至少(shǎo)新增82亿平(píng)。

　　对比发达国家人均(jūn)住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除(chú)公摊面积(jī)后(hòu)，中国(guó)的人均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这一差(chà)距将(jiāng)变得明(míng)显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿(yì)的(de)集体户人(rén)口，所需要的(de)住宅总量会更多(duō)。

　　四、户均已然(rán)1套(tào)房，未来(lái)地产还会有需(xū)求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭(tíng)户均1套房，看似已经户(hù)户有房。即便如此，中国人口静(jìng)态结构和(hé)动态趋势(shì)演绎，决定了中国未来(lái)地产仍(réng)有需求释放。户均1套住宅现实之(zhī)下(xià)，中国(guó)未来(lái)城镇住宅需求主要来自(zì)于四个方面。

　　第(dì)一，户均人口缩小，家庭户数增多，新户购房需(xū)求扩张。

　　过去20年我国(guó)城(chéng)镇家(jiā)庭户均人口(kǒu)数(shù)不断下降，六普显示(shì)城镇(zhèn)户(hù)均人口规模为2.85人/户，而七(qī)普显(xiǎn)示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比(bǐ)明显上升，人口(kǒu)小家庭化趋势将继续延续，导致户数会因户均人口规(guī)模的缩(suō)小而(ér)增多。

　　第(dì)二，人口迁移导致(zhì)经济发(fā)展(zhǎn)带(dài)来(lái)的新(xīn)增住宅(zhái)需求(qiú)旺盛。

　　中(zhōng)国(guó)经济板(bǎn)块的(de)分化日益(yì)明显(xiǎn)，资源和生产要素逐步向经济带、都市圈中心城市流入(rù)，区(qū)域经济资源分配的再集(jí)中(zhōng)吸引(yǐn)着人(rén)口流入。人(rén)口迁移势必涉及(jí)到买房租房，给(gěi)迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为(wèi)例(lì)，2021年常住人口(kǒu)增量为72万，而出生人(rén)口为44.9万人，死亡人口(kǒu)为(wèi)38.4万人，自然增(zēng)加人口(kǒu)仅为(wèi)6.5万人，其人口增(zēng)长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区(qū)改善性需(xū)求依然庞(páng)大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭拆迁改(gǎi)建最多。自(zì)建房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公(gōng)有住宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分(fēn)点。二(èr)者和（27.1％），再加上(shàng)其(qí)他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造时间(jiān)为2000年以(yǐ)前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万(wàn)家庭户，自建(jiàn)住宅和原公(gōng)有住宅减(jiǎn)少(shǎo)了1282万户(hù)，住宅净需求增加9755万户。49％的(de)家庭购买(mǎi)商(shāng)品住宅，21％的(de)家庭购(gòu)买二手房。在(zài)新增住宅需求中，有7成(chéng)家(jiā)庭购买了商品住宅。租房(fáng)、购(gòu)买经济(jì)适用房和其他分别占(zhàn)比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中(zhōng)村和旧城改造(zào)，商品住(zhù)宅的占比势(shì)必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积(jī)还(hái)有约81亿(yì)平，涉及城镇家(jiā)庭约(yuē)9000万户(hù)。破旧的城(chéng)中村、老公(gōng)有住(zhù)宅，建(jiàn)筑面积小(xiǎo)、质量(liàng)低(dī)、基(jī)础设施配套差、没有(yǒu)或少(shǎo)有物业管理，居民追求美好、宜居生活的(de)环(huán)境，背后的改善性需求有待释(shì)放。

　　第(dì)四，“住上更大房子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚(gāng)需购房受限(xiàn)于资金(jīn)，倾向于中小户型(xí88是不是质数，79是质数吗ng)。已有住宅家(jiā)庭希望(wàng)提高生活品质，以(yǐ)小换(huàn)大(dà)、以(yǐ)旧换(huàn)新。2022年底(dǐ)的中(zhōng)央经济工(gōng)作会议明确指出支持住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家的人(rén)均住(zhù)宅间数为1.71间，无论(lùn)是(shì)否考虑乡村(cūn)住宅因素，中国的人均住宅间数较其他国家依旧存在不小(xiǎo)差(chà)距。

　　住宅(zhái)舒适(shì)度与经(jīng)济水平有着(zhe)密切(qiè)正(zhèng)向联(lián)系。随着经济发展水(shuǐ)平的提高，中国的人均住宅间数与人(rén)均(jūn)住宅建筑面积(jī)将随之增长。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国(guó)地(dì)产黄金发展(zhǎn)期(qī)，地(dì)产矛(máo)盾更多体(tǐ)现为住宅供给存在不足，供需出现(xiàn)错配，这(zhè)是(shì)过(guò)去(qù)二十年房价快速上涨基石。那么未(wèi)来将是住宅质量的供需(xū)冲突。房地产大(dà)分化时代已(yǐ)至，这种(zhǒng)分(fēn)化不单局限于城市能级之间差异，优质小区(qū)和老旧二(èr)手房(fáng)之间的差异也将越发扩大。

　　风(fēng)险提(tí)示(shì)

　　人口普查数据调查的是人，并不是针对(duì)住(zhù)宅，因此(cǐ)可(kě)能存在统计偏差。商(shāng)品住宅占(zhàn)比实(shí)际(jì)值可(kě)能偏低，其(qí)增速可能(néng)超预(yù)期。

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