导读

　　黄金二十(shí)年之后(hòu)，当下中国地(dì)产步入大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去(qù)二十年是中国房地产市场黄金(jīn)二十(shí)年。2019-2021年(nián)，连续三年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅销售(shòu)面积(jī)超(chāo)15亿平，足够4000万家庭(tíng)入住。恰逢近年地产持续低景(jǐng)气(qì)，有关中国地产是(shì)否过剩的(de)讨(tǎo)论(lùn)日(rì)益热(rè)烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图厘清中国城镇存量(liàng)住宅真实情况，据此(cǐ)判(pàn)断中国未(wèi)来地产趋(qū)势。

　　有媒(méi)体渲染中国地产存(cún)量极度过剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住(zhù)建(jiàn)部披露全(quán)国有近6亿栋(dòng)房屋建筑，第七(qī)次人口普查调(diào)查数据显示城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中国(guó)房子是否真的过剩？

　　事(shì)实上住建部披露的近(jìn)6亿栋城乡房(fáng)屋(wū)建筑中(zhōng)，城镇建筑(zhù)占比不(bù)到一成，其(qí)中还包括大量(liàng)城镇非住宅建筑，如商业(yè)办公楼(lóu)、学校等，因此(cǐ)6亿(yì)栋房屋中(zhōng)城镇住宅(zhái)占比极低。

　　七(qī)普(pǔ)显示中(zhōng)国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但(dàn)居住舒适不是人均一(yī)间房(fáng)所能满足，它与房屋质(zhì)量、居住面积(jī)、配套设施等因素密切相关。中(zhōng)国(guó)的人均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)较发(fā)达国家(jiā)还有很大差距。人均(jūn)住宅间数大于1同样(yàng)不意味(wèi)着(zhe)中国住宅市(shì)场已(yǐ)经饱和。

　　我(wǒ)们测(cè)算发现中国城镇居民(mín)户均1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接公(gōng)布中国(guó)家庭户均(jūn)住宅的(de)数据，我们(men)根据商品住宅套数、商(shāng)品住宅占比和(hé)城镇家庭户(hù)数，计算(suàn)出城镇家庭住宅套(tào)户比。

　　测(cè)算(suàn)结果显(xiǎn)示，目前城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利(lì)交付，直至2024年，中国每户城镇家庭(tíng)才(cái)拥有1套住宅，其(qí)中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户(hù)均(jūn)一套房似乎(hū)意味着户户有房，然而事实上(shàng)中国住宅市场供需并不平(píng)衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成熟(shú)房地产市场的住宅套户比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是因为户均一套房无(wú)法满足流(liú)动人口的(de)租赁和置(zhì)业需求。全国总(zǒng)人(rén)口的(de)近三(sān)成都是流(liú)动人(rén)口，流(liú)动人口会选择(zé)在大城市租房挣钱，在老家买(mǎi)房，从(cóng)而产生(shē蒋经国的母亲是谁 蒋纬国的亲生父亲母亲是谁ng)了额(é)外的住宅需求(qiú)。

　　即便(biàn)户均一套房(fáng)，中国(guó)未来地产(chǎn)仍有四大新增需(xū)求(qiú)动力(lì)。

　　第一，户(hù)均人口规(guī)模缩小，一人户、两人户占比不断(duàn)增加，导致家庭户(hù)数增多。小家(jiā)庭化趋势将(jiāng)延(yán)续，带来新户购(gòu)房需求增长。

　　第二，经济板块的分(fēn)化日益明显，区域经(jīng)济资源分配的再集中吸(xī)引着(zhe)人(rén)口(kǒu)流入，人口净迁(qiān)入城市的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右(yòu)的家庭(tíng)住在(zài)2000年以前建(jiàn)成(chéng)的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建(jiàn)筑面积。促成“老(lǎo)破小”住(zhù)宅的改造势在(zài)必(bì)行。

　　第四(sì)，中国(guó)的人均住宅间数与人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积均(jūn)较发(fā)达国家有着不(bù)小差距，“住上更大房(fáng)子”的(de)改善性需求(qiú)正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地(dì)产(chǎn)步入大分化时代而非停滞期。

　　如果说(shuō)过去(qù)二十年是中国地产黄金发展期(qī)，地(dì)产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供给存在不足，这是过去二十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那(nà)么(me)当下(xià)房(fáng)地(dì)产大分化时代已(yǐ)至，大分化时代下地产矛盾(dùn)则更多体现在住(zhù)宅质量供需(xū)冲(chōng)突。

　　地(dì)产大分化必(bì)将(jiāng)体现在不同能级城(chéng)市之间，不(bù)同区(qū)域板块之间，不同品(pǐn)质住宅(zhái)之(zhī)间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前(qián)，官方披露(lù)全(quán)国已(yǐ)有近6亿(yì)栋房屋建筑，引发(fā)热议。从2月以来，各大城市(shì)二手房挂牌量(liàng)突然激(jī)增，引发一阵二手房(fáng)的“抛售潮(cháo)”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中(zhōng)国的房(fáng)子是否已经(jīng)过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到底是供给过剩(shèng)，还是(shì)供(gōng)需平(píng)衡，或(huò)是仍然存在不足？可(kě)惜由于住宅存量数据并(bìng)未公布(bù)，我(wǒ)们(men)无法直(zhí)接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中(zhōng)国城镇家庭户均拥有住宅套数，回答(dá)当前的(de)房子是(shì)否真的过剩了(le)？据此判(pàn)断(duàn)未来房地产市(shì)场会如何发(fā)展(zhǎn)。

　　一、如何有(yǒu)效观察中国户均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国住宅数量(liàng)过剩的直观判断(duàn)站不住脚

　　今(jīn)年2月(yuè)，在以全国自然灾害综合风险普查工作(zuò)情况为主题的新闻发布会上，负责(zé)人对外披露：“住宅城乡建设行业(yè)获取了全国近6亿(yì)栋城乡房屋建筑数(shù)据以及80多万(wàn)处市政设施数据(jù)。”

　　14亿(yì)人住(zhù)6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均每(měi)栋建筑(zhù)住不到3人，住宅市场看似(shì)已(yǐ)经过剩。

　　在这近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑中，农村房屋占(zhàn)9成(chéng)以(yǐ)上，以栋数(shù)计(jì)算的城镇房屋(wū)实际(jì)仅(jǐn)有4700多(duō)万(wàn)栋，还包括了(le)大量商业楼、写字(zì)楼(lóu)、学(xué)校、医院等非住宅(zhái)。总的(de)算下来，住宅占比并(bìng)不大。

　　第(dì)七次人(rén)口普查数据公(gōng)布了(le)中(zhōng)国(guó)城镇家(jiā)庭户(hù)人均住(zhù)宅间数(shù)为1.06间，其中城市家庭户居(jū)民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居民(mín)人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数(shù)大于1，看似意味着(zhe)人人都有房间(jiān)居住。

　　居住(zhù)水平不(bù)仅与房间(jiān)数(shù)量有关，更与(yǔ)房屋质量、居(jū)住面积(jī)、配(pèi)套设(shè)施(shī)等因素密切相关。单(dān)单从人均住(zhù)宅间数不能完全(quán)反(fǎn)映出城镇居(jū)民的居住水平。

　　中(zhōng)国主要是(shì)以家庭为单位购买(mǎi)成套住(zhù)宅(zhái)，一套设施齐全的住宅才是城镇居(jū)民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据(jù)和方法

　　中国城(chéng)镇居民(mín)住宅主(zhǔ)要(yào)分两(liǎng)大类，一(yī)类是(shì)商品住宅(zhái)，另一类是(shì)保障房、原(yuán)公(gōng)有住宅、自(zì)建(jiàn)房等非商品住宅。

　　目前缺(quē)乏统计(jì)数据，并(bìng)没有(yǒu)直接公(gōng)布城(chéng)镇住宅数(shù)量。居民住宅(zhái)相关数据有两处(chù)可(kě)以直接(jiē)公布，一是(shì)每年商品住宅(zhái)销售套(tào)数（统计局(jú)）；二是居(jū)民住宅来源（人口普(pǔ)查数据）。计算中国居(jū)民户均住(zhù)宅数(shù)量，我们主要用到上述两组数据。

　　中(zhōng)国(guó)住宅改革(gé)始(shǐ)于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅(zhái)数量极少，可(kě)忽略不计。估算城镇居民(mín)户均住宅(zhái)套数分三步走(zǒu)：

　　第一步(bù)，将1999年以来每年商品(pǐn)住宅销(xiāo)售套数相加，我们(men)就能(néng)够得到当(dāng)前商品(pǐn)住宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根据(jù)城镇居民(mín)拥(yōng)有的商品住(zhù)宅(zhái)和非(fēi)商品(pǐn)住宅(zhái)比例，推算得到居民住宅总(zǒng)套数。

　　第(dì)三步，将城镇居(jū)民拥有的商品住宅总数(shù)除以家(jiā)庭户数，我们(men)就能够得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城(chéng)镇(zhèn)家庭住宅套户比=住宅(zhái)总套数/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套数(shù)/家(jiā)庭户(hù)数）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅套户(hù)比(bǐ)/商品住宅占(zhàn)比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量(liàng)到底有多少，目前缺乏(fá)一个准确统计。我们利用既有统计数据，大致测算(suàn)得到中国存(cún)量房地(dì)产套数，并进一(yī)步推(tuī)算中国城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)的住宅数(shù)量。

　　（一）城(chéng)镇(zhèn)居民户均拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包含(hán)现房(fáng)和期房）。

　　中(zhōng)国(guó)的房地(dì)产销售以期(qī)房为主，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成(chéng)。本文去(qù)除商品住宅(zhái)累计销(xiāo)售套数(shù)里的期(qī)房销售，得到商品住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年(nián)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅现房套数计算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到(dào)2022年商品住(zhù)宅累计销售套数(shù)-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主流(liú)房企竣工周期在2-3年，并考(kǎo)虑到交房后装修(xiū)的时(shí)间，取最大值3年。

　　将商(shāng)品住宅现房套(tào)数除以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均拥(yōng)有0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我(wǒ)们需要(yào)进一步推(tuī)算(suàn)中国城镇居(jū)民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数据(jù)显示中国城镇居民的住宅结构(gòu)特(tè)征如下(xià)：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)住宅。其中自建住宅占(zhàn)比21％，购买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购(gòu)买二手房都是(shì)商品住宅(zhái)，因此将租赁其他住宅(zhái)、购买商品住宅(zhái)与购(gòu)买二(èr)手房加总，得到商品(pǐn)住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住(zhù)宅(zhái)增幅为过去(qù)十年变化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年(nián)商(shāng)品住宅的实(shí)际变化(huà)比(bǐ)例，从而(ér)我(wǒ)们(men)估算出2022年商品住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套(tào)住(zhù)宅。但考虑已购期房(fáng)，中国平均每户(hù)城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)1.02套(tào)住(zhù)宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已购期房会(huì)在2-3年内陆续交付(fù)使用(yòng)，到2024年(nián)，中国平(píng)均每户城镇家庭都会拥(yōng)有(yǒu)一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套房的三点含义(yì)

　　既(jì)然城镇(zhèn)居民已经达到了户均一(yī)套房的程(chéng)度(dù)，“户户有房”是否(fǒu)意味着中国城镇(zhèn)化(huà)进(jìn)展终结，甚至意味着中(zhōng)国地产(chǎn)存量供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户(hù)均一套(tào)房并(bìng)不意味着住宅(zhái)市场供需平衡

　　需(xū)要(yào)有(yǒu)多(duō)余住宅来满足因人口流动、居民换(huàn)房等因素产生的住宅需求(qiú)。因此，成熟房地(dì)产市(shì)场的住(zhù)宅套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际(jì)经验来(lái)看(kàn)，美国、英国和(hé)日(rì)本的住(zhù)宅套户比均高于1.1，其(qí)中，英(yīng)国的住宅(zhái)套户比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人口净流(liú)入地的住(zhù)宅市场供不应(yīng)求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出(chū)中(zhōng)国的流(liú)动人口3.76亿，省内流(liú)动人口(kǒu)和省际流动人口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人(rén)口会选择在大城(chéng)市租房挣(zhēng)钱，在(zài)老家县城(chéng)买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年(nián)的中(zhōng)国(guó)城乡(xiāng)人口流(liú)动调查(chá)数据显示，在上(shàng)海(hǎi)、杭州以及南京工作的流动人口在老家(jiā)拥有住宅比(bǐ)例(lì)分(fēn)别为(wèi)28％、21％和18％。大(dà)城(chéng)市的高工资吸引打(dǎ)工人，但(dàn)高房价(jià)迫使打工人回乡(xiāng)置(zhì)业。

　　流动人口(kǒu)实际(jì)上会(huì)占据两套(tào)房，在高房价(jià)的大城市租(zū)赁一套房(fáng)，在房(fáng)价较低的县城购买一套房。所以说户均(jūn)一套房无法满足庞大流动人(rén)口的租赁与置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目(mù)前，中国的城镇住(zhù)宅中(zhōng)依然有不少老旧(jiù)小区。

　　三(sān)成(chéng)家庭(tíng)，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结(jié)构松散(sàn)、设施(shī)陈(chén)旧、安全隐患大等问(wèn)题，如电(diàn)线老(lǎo)化(huà)、管道等基(jī)础设(shè)施陈旧，给(gěi)住户(hù)的生(shēng)活带(dài)来(lái)了很大的不(bù)便和安全隐(yǐn)患，并且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面(miàn)积小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的住宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍(réng)然(rán)存在5％左右(yòu)的(de)家庭(tíng)没(méi)有独立卫浴(yù)和(hé)厨(chú)房。这类上(shàng)世纪修建(jiàn)的老旧小区很(hěn)难满足现(xiàn)代生(shēng)活(huó)需求(qiú)，在未来大都会被(bèi)拆(chāi)迁重建。

　　近五成的家(jiā)庭住(zhù)宅为一居室和二居室(shì)，户型偏小。其中一居室占(zhàn)比为14.9％，二居室(shì)占比为33％。对比镇，城(chéng)市家庭(tíng)住宅户(hù)型更小(xiǎo)，当然这与城(chéng)市土地(dì)资(zī)源紧张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩(kuò)张(zhāng)是未来(lái)地(dì)产(chǎn)的(de)需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城(chéng)镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年间农民带房(fáng)进城(chéng)和老(lǎo)旧小区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量总面积为308.16亿平，人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积为39.45平方米。

　　超过(guò)一半的家庭人均住宅(zhái)建筑面积小于均值，近4成家庭人均住(zhù)宅建筑面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城(chéng)镇(zhèn)家庭人(rén)均住(zhù)宅建筑面积不足19平方(fāng)米，不及全国人均水平的一(yī)半。若去除20％的公摊，可使(shǐ)用的住宅面积仅为15.2平方米(mǐ)。上海市将人均住宅(zhái)建筑面积低于15平(píng)方米的家(jiā)庭界定为(wèi)住(zhù)宅存在困(kùn)难，若按这(zhè)个标准算的话(huà)，中国有11.3％的(de)家庭(tíng)存(cún)在住宅(zhái)困难问(wèn)题。

　　若(ruò)人均可使用住(zhù)宅面积为40平，即人均住宅建筑面(miàn)积为50平，只考虑(lǜ)家庭户(hù)人数，需要(yào)住(zhù)宅总量约(yuē)390.6亿平，较目前(qián)至(zhì)少新(xīn)增82亿平。

　　对(duì)比发达国家人均(jūn)住宅(zhái)面积，美国(guó)为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的(de)人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除(chú)公(gōng)摊面积(jī)后，中国的人(rén)均可(kě)使用面积为31.56㎡，这一(yī)差(chà)距将变得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿(yì)的(de)集体户(hù)人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户(hù)均已然1套房，未来(lái)地产还会有需求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均1套房，看似已经(jīng)户户有房。即便如此，中(zhōng)国人口(kǒu)静态结构和动态趋(qū)势演(yǎn)绎(yì)，决定了中国未来地产仍有(yǒu)需求释(shì)放。户均1套(tào)住宅现实之下，中国未来城镇(zhèn)住宅(zhái)需求主要(yào)来自(zì)于四(sì)个(gè)方面。

　　第一，户均人口缩小(xiǎo)，家(jiā)庭(tíng)户数(shù)增多，新户购房(fáng)需求扩张。

　　过(guò)去(qù)20年我国城镇家(jiā)庭户均人口数(shù)不断下降，六普显示城镇(zhèn)户均人(rén)口(kǒu)规模为(wèi)2.85人/户，而(ér)七普显示(shì)城镇(zhèn)户均人口规模为(wèi)2.62人(rén)/户，一人户、二(èr)人户的占比明显上升(shēng)，人口小家庭化(huà)趋势将继续延续(xù)，导(dǎo)致户数会(huì)因(yīn)户均人口规模的缩小(xiǎo)而(ér)增多。

　　第(dì)二(èr)，人口迁移(yí)导致经济发展带来(lái)的新增住宅(zhái)需求(qiú)旺(wàng)盛。

　　中国(guó)经(jīng)济板块的分(fēn)化日益明显，资源(yuán)和(hé)生产(chǎn)要(yào)素逐步向经济带、都市(shì)圈(quān)中心城市流入，区(qū)域经济资源分配的再集中吸引着人口流(liú)入。人口(kǒu)迁移势必涉及到(dào)买(mǎi)房租房(fáng)，给迁(qiān)入地住(zhù)宅(zhái)市场带来新的(de)增(zēng)量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为72万，而(ér)出生(shēng)人口为44.9万人(rén)，死亡人口(kǒu)为38.4万人(rén)，自然增加(jiā)人口仅为6.5万人，其人口增长(zhǎng)主要受益于人口迁移。

　　第(dì)三，老旧(jiù)小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅(zhái)和原(yuán)公有住宅(zhái)的家庭拆迁改建(jiàn)最(zuì)多。自建房(fáng)家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到(dào)6.1％，降(jiàng)幅为6.8个(gè)百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造(zào)时(shí)间(jiān)为2000年以前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年(nián)间新增8473万家庭(tíng)户(hù)，自(zì)建(jiàn)住宅(zhái)和原公(gōng)有住宅减少(shǎo)了1282万户，住宅净(jìng)需求增加9755万(wàn)户。49％的(de)家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在(zài)新增住宅需求中，有7成(chéng)家庭购买了商品(pǐn)住宅(zhái)。租房、购买经济适用房(fáng)和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中(zhōng)村和(hé)旧城改造，商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)的占(zhàn)比势必会进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建造的(de)住宅建筑(zhù)面积(jī)还有约81亿平，涉及(jí)城镇家庭约(yuē)9000万户。破旧(jiù)的(de)城中村、老公有住(zhù)宅(zhái)，建筑面积小、质(zhì)量低、基(jī)础设施配套差、没有或少有物业管(guǎn)理，居民追(zhuī)求美好、宜居生活的环境(jìng)，背后(hòu)的改善(shàn)性需(xū)求有待释放(fàng)。

　　第(dì)四，“住上更大房(fáng)子”的改(gǎi)善性需求还将有所增(zēng)加。

　　刚需购(gòu)房受(shòu)限(xiàn)于资(zī)金，倾(qīng)向于中(zhōng)小(xiǎo)户型。已(yǐ)有住(zhù)宅家(jiā)庭希望提高生活(huó)品质，以小(xiǎo)换大、以旧(jiù)换新。2022年底的中(zhōng)央经济(jì)工作(zuò)会议明确指出支持住(zhù)宅(zhái)改(gǎi)善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间(jiān)数为(wèi)1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素(sù)，中国的人均住宅(zhái)间数较其(qí)他(tā)国家依旧存在不小差距。

　　住宅(zhái)舒适度与经济水平有着密切正向联系。随(suí)着经济发(fā)展(zhǎn)水平的提高，中国的人均住(zhù)宅间数与(yǔ)人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积将随之(zhī)增长。

　　如果(guǒ)说过去(qù)二(èr)十(shí)年是中国(guó)地产黄(huáng)金发(fā)展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为(wèi)住宅供(gōng)给(gěi)存在不(bù)足，供需(xū)出现错(cuò)配，这是过去二十(shí)年房价(jià)快速(sù)上涨基(jī)石。那么未来将是住宅质(zhì)量的供需冲突。房地产大(dà)分化时代已至，这种分化(huà)不单局限于城市能(néng)级之间差异(yì)，优(yōu)质(zhì)小区和老旧(jiù)二(èr)手房之间的差(chà)异也将越发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人口普查(chá)数据调查的是人，并(bìng)不(bù)是针(zhēn)对住宅，因此可能存(cún)在统(tǒng)计偏差。商品住宅占比实际(jì)值可(kě)能偏低，其增速可能超预(yù)期。

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