文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读(dú)

　　是(shì)该取消预(yù)售制了。 1月17日召开(kāi)的(de)全国住房和城乡建设工作会议提出“有条件的可以进(jìn)行现房销售”，不足一个(gè)月时间，已有山东、安徽、河(hé)南、四川、广东等地明确(què)表态，试点现房销(xiāo)售(shòu)。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预(yù)售制了，用你的钱，建你的房(fáng)子，还烂尾了(le)，这是对购房者(zhě)的不公平。以后(hòu)谁有钱谁建房，没(méi)钱没实力的别建了，不能把包袱甩给老百姓(xìng)和社会，这(zhè)是房地产从大开发时(shí)代步入高质量发展阶(jiē)段的(de)必然趋势(shì)，也(yě)是对购房(fáng)老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)的最(zuì)大保护。98年房改时，全国缺房子(zi)，开发(fā)商(shāng)缺(quē)钱(qián)，预售制是权宜之计，现在全国套(tào)户比超过1，从大开发进入存量时代(dài)，对购房民众不公平的预售制(zhì)已经过(guò)时了，该取消了，改为现房销售。以后一手交钱，一手交房(fáng)，天经地(dì)义。当然二次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复(fù)工(gōng)保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机制，长效机制四(sì)大关键(jiàn)是推动城市(shì)群战略、人地(dì)挂钩、金(jīn)融中(zhōng)性稳定和(hé)房(fáng)地(dì)产税。如果按照(zhào)经济规律办(bàn)事，中国一(yī)定能实现(xiàn)房地产软着(zhe)陆和(hé)长期平稳(wěn)健康发展(zhǎn)，跨(kuà)过(guò)这道(dào)关，解好这道世(shì)界难题。

　　2、为(wèi)什么(me)要(yào)取消预售(shòu)制、改为现房销售？大(dà)家想想，绝大部(bù)分商(shāng)品是一(yī)手(shǒu)交(jiāo)钱一手(shǒu)交货，预售制(zhì)是对(duì)购(gòu)买者的单方面不(bù)公(gōng)平制度，购房老(lǎo)百姓几乎(hū)承(chéng)担了所(suǒ)有商品不(bù)能交付的风险。从(cóng)个人层面看，预售制对购(gòu)房(fáng)者非常不公平，比如，交房等待期(qī)一般为(wèi)两(liǎng)年，在此期(qī)间，购房者不仅承担(dān)银行利息，还要承担延迟交房、房屋质量(liàng)、房(fáng)产证延期办理甚至不能交房的风险(xiǎn)。从行(xíng)业层面看，预售制助推部分房(fáng)企过度举债、高(gāo)杠杆(gān)扩张，若遇到(dào)下(xià)行周期，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁置等(děng)系(xì)列(liè)风险(xiǎn)。取消预售制，改为现(xiàn)房销售，这(zhè)样(yàng)有助于落实中央房(fáng)住不(bù)炒精神、有助于保障购房老百姓权益、有助于房企稳健发(fā)展，一举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建议取消(xiāo)预(yù)售制度？预售制度怎么来的？国(guó)外(wài)什么情况？简单(dān)科普(pǔ)一下(xià)：商品房(fáng)预售最早源于中国香(xiāng)港(gǎng)，俗(sú)称卖(mài)楼(lóu)花，卖期房，是一种开(kāi)发商放杠杆的方(fāng)式。98年房改，由(yóu)于商(shāng)品房短缺(quē)，房企缺资金，借鉴中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港，引入了商(shāng)品房预(yù)售(shòu)制度。其实，当前世界不少国家存在预售制(zhì)。但(dàn)是(shì)，重点来了！发(fā)达国家(jiā)一(yī)般(bān)有严格的(de)监(jiān)管保障(zhàng)措(cuò)施，开发商在项(xiàng)目获(huò)得政府批(pī)准后才可以开始销售，买家在购(gòu)买期(qī)房后并非(fēi)像中(zhōng)国一样在(zài)支付完首付(fù)款后从银行一次性(xìng)贷款支(zhī)付剩(shèng)余(yú)全部房款，而是根据开发商工(gōng)程进度在完全(quán)交房前进行(xíng)分期(qī)支付。所以，预售制度是需(xū)要(yào)严格的资金监管、分期支付以及违约处罚措施作为保障的，如(rú)果(guǒ)没有这些保(bǎo)障措施，一(yī)定会触发风(fēng)险，对购房民众不公平，所以不(bù)如借机取消预售制度，以后改为现房销售。客观讲(jiǎng)预(yù)售制度有一定历史阶段(duàn)性，现在中国住房进入存量(liàng)时代(dài)，取消预售制度(dù)有助于降负债降杠杆(gān)，不再(zài)把烂尾风险甩给老百姓(xìng)和社会(huì)，当然(rán)这需要配套房企债务重组(zǔ)、复工保交楼(lóu)、恢(huī)复市场(chǎng)信(xìn)心和房地产(chǎn)长效机制。这(zhè)是(shì)个技术(shù)活，只要坚持市场化改革，中(zhōng)国(guó)一定能(néng)化(huà)解这个难题(tí)，让房地(dì)产回(huí)归(guī)实体(tǐ)经济和居(jū)住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如(rú)果取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制，改为现房销售，开发(fā)商(shāng)将(jiāng)拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不(bù)知道(dào)能(néng)不能兑现的(de)营销(xiāo)手段(duàn)，而是(shì)所见(jiàn)即所得的过硬的产品质量和诚信，这(zhè)才(cái)是对(duì)购房民众(zhòng)的最根本最实质的保(bǎo)障，这样将极大的提升(shēng)开发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐(zhú)劣币。所(suǒ)有(yǒu)商(shāng)业的本质是向善，是(shì)以客户为中(zhōng)心，房地产也(yě)不能例外，老百姓买房子是(shì)天大的事，烂尾毁三代(dài)，好房幸福一(yī)家人(rén)。从(cóng)这个角度，取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)、实施现房销(xiāo)售是实现老(lǎo)百姓安(ān)居乐业、社会长治久安、行业企(qǐ)业(yè)健康发展的重大措(cuò)施(shī)。在当前的情况下(xià)，取消预售制要结合(hé)稳楼市、房地产(chǎn)软着陆、打通金融支持当期三好生、新模式(shì)等综(zōng)合施策。

　　作者十(shí)年前在国务院发展研究中心参与财税改革方案研究时，对预售制、房地(dì)产(chǎn)税、人地挂钩、金融(róng)稳定、房(fáng)企杠(gāng)杆率等进行(xíng)过长期系(xì)统的专项研(yán)究。（参考后(hòu)来形成的专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大、供(gōng)给量少，引进(jìn)“卖楼花”模(mó)式(shì)，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制(zhì)推动(dòng)城市化进程，但背后(hòu)潜藏(cáng)的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前预售资金第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房(fáng)交(jiāo)易立(lì)法(fǎ)，设置(zhì)期房预付款(kuǎn)保全(quán)措(cuò)施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银(yín)行(xíng)监管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期(qī)后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式(shì)

　　二(èr)十世纪五十年代(dài)在中国香港(gǎng)，楼宇出租是(shì)地产行业盛行的(de)方(fāng)式(shì)，但(dàn)有着转让难、出租资金周(zhōu)转期长等(děng)问题，分(fēn)层销(xiāo)售孕(yùn)育(yù)而生。20世纪50年代(dài)，中国香(xiāng)港还未推行公(gōng)共房屋制度(dù)，许(xǔ)多(duō)人栖身于木(mù)屋或者其他临时住宅，住房的需求是相当高，不(bù)过大多数居民的(de)储(chǔ)蓄很(hěn)少。当(dāng)时楼宇买(mǎi)卖(mài)多(duō)数以(yǐ)一整栋楼为单位，需要雄(xióng)厚的资金实力才能购(gòu)买。虽然楼宇出租是中国香港地产行业盛行的方式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周转期长等问题(tí)。针对(duì)这一(yī)系列(liè)问题，不少地(dì)产商开始探求(qiú)新(xīn)的方式，如把楼宇(yǔ)契(qì)约切(qiè)开(kāi)，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这(zhè)模式一经(jīng)推(tuī)行，购买楼宇的市民数量有所增加，开发商(shāng)资金周(zhōu)转加快。

　　在分层(céng)出售的基础上，将(jiāng)“按揭(jiē)”模(mó)式引入房地产销售(shòu)，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍英(yīng)东创(chuàng)办(bàn)立信置业有(yǒu)限公司，凭借商业直(zhí)觉和(hé)多年经营杂货铺、海上驳运业务的(de)经验，对于(yú)商品流(liú)通、资金周(zhōu)转有着独到的见解(jiě)，在努力寻求(qiú)方法加(jiā)快自身资(zī)金周转。当时其在购下(xià)九龙的一块地盘后，除(chú)了(le)分层出(chū)售、还印发售楼(lóu)说(shuō)明书(shū)，上有(yǒu)文字(zì)详尽说明(míng)楼宇的地势环境、建筑材料、分(fēn)层价格、订购(gòu)方法等。此外，“卖楼花”是另外一个(gè)亮点，即先收取买家的订金，采用类(lèi)似租(zū)金的(de)分期(qī)付款(kuǎn)形(xíng)式，等新(xīn)楼落成时，收齐买家的钱，买(mǎi)家就拥有了自己的房产(chǎn)。这种方式减轻了民众购(gòu)房的(de)资金(jīn)压力，加速了房屋(wū)的建造和销售，也(yě)解决了制造商(shāng)的(de)资(zī)金问题(tí)，降低投资风(fēng)险，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的举(jǔ)措(cuò)。“预售楼(lóu)花+分(fēn)期(qī)付款”的销售模式成为当时中国香(xiāng)港房地产市场的一大(dà)特色，纵(zòng)观中国香港房地(dì)产市场的改革，“卖楼(lóu)花(huā)”模式高效率地解决了核心的住房(fáng)供不应求(qiú)的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国(guó)香港楼市几十年繁荣(róng)，但期间也出现过“烂(làn)尾楼”的情况，但监管部门不断完善、规(guī)范(fàn)化(huà)，建立健全的(de)监管机(jī)制(zhì)，促进(jìn)市场(chǎng)健(jiàn)康发展(zhǎn)。例如，1960年，位(wèi)于大角咀(jǔ)的一(yī)个楼(lóu)盘因(yīn)建筑费(fèi)用(yòng)超支停(tíng)工，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提(tí)升了对于预售楼花制(zhì)度的监(jiān)管，即要求开(kāi)发商(shāng)在预售前，确保地价(jià)款已经全部支付(fù)，还要证明自身有资金等能力把(bǎ)项目完成，资金(jīn)需放入律师(shī)所托管，支(zhī)取时需律所和(hé)建筑师的核准。为了(le)防止(zhǐ)开发商(shāng)、律(lǜ)所、建筑(zhù)师(shī)等(děng)造假(jiǎ)，套(tào)取监(jiān)管账户小黄人名字分别叫什么(hù)资金，中(zhōng)国香港要求律师行在银行开设的信托账户（监管(guǎn)账户）、开(kāi)发商(shāng)操作(zuò)等采取(qǔ)全透明化机制，且银行的责任(rèn)上升，如出现房屋“烂尾”情(qíng)况(kuàng)，银行(xíng)将成最大风险方(fāng)，后(hòu)续(xù)需(xū)自身推(tuī)动项目(mù)完工。随着监管体(tǐ)系(xì)逐步完(wán)善(shàn)，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内(nèi)地版预售制”

　　二(èr)十(shí)世纪九十年代，中国内地(dì)面临住房需求大和(hé)供给量短(duǎn)缺问题，引入“卖楼花(huā)”制度(dù)。建国(guó)以来，中(zhōng)国内地优先发展重(zhòng)工业，强(qiáng)调基(jī)础(chǔ)建设，这一导向使(shǐ)前(qián)期发展工业化的进程大于城(chéng)市化进程，唯有解决住房基(jī)础等城市化配套问(wèn)题，才能进一步(bù)推进城市化(huà)。但当(dāng)时推行的是“统一管理(lǐ)，统(tǒng)一分配，以租(zū)养房”的福利分房(fáng)制度，住房(fáng)市场发展起步较晚(wǎn)、增速较(jiào)慢，福(fú)利(lì)分(fēn)房制度也出现(xiàn)了分配不公、效率低、配套差等问题，因此福(fú)利分房(fáng)制度不(bù)再适(shì)用于(yú)当时的国情。叠加房地产市场面(miàn)临(lín)商品房的需求量大，而(ér)社会缺少大型(xíng)房地产开发(fā)商，商品房供应量小的困境，此时(shí)引(yǐn)入中国(guó)香港的“卖楼花”模式无疑是(shì)对(duì)内地房地产市场的一(yī)针(zhēn)强(qiáng)心剂。从1994年(nián)起，中(zhōng)国内地逐步引进中(zhōng)国香港预售商品(pǐn)房制度，先后出台多(duō)项(xiàng)文件，大(dà)力支持国内(nèi)房地产市场改革。例如(rú)，1998年，国务院出(chū)台《关于进一步(bù)深化(huà)城镇(zhèn)住房制度改革，加快住房建设(shè)的通知》文(wén)件(jiàn)，决定停止住房无偿实物分配，逐(zhú)步(bù)实行住房分配货币化(huà)、住房供(gōng)给商(shāng)品(pǐn)化、社会化的住房(fáng)新体(tǐ)制，从计划经济下(xià)的福利分房转向市场经(jīng)济的(de)商品房。房地(dì)产市(shì)场采用预(yù)售制，允许开(kāi)发(fā)商卖期房，解决了房(fáng)企缺少资金和开(kāi)发时间周期长(zhǎng)的两大难题，开发商以预(yù)售款撬(qiào)动下一个项目(mù)的开发，形成滚动开(kāi)发(fā)模(mó)式，住房供应(yīng)速度加快。自此中国内地(dì)开始(shǐ)房(fáng)改货币(bì)化，中国人民(mín)银行等多方迅速出台相关的(de)信贷政策，支持购房(fáng)者(zhě)，极大(dà)作用推动了房地产市场的发展(zhǎn)。

　　引入(rù)中国香(xiāng)港“卖楼花(huā)”模(mó)式后，经调整形(xíng)成契合中国(guó)内地的商品(pǐn)房预售制度。预售制的(de)初衷是为了缓解房企资金压(yā)力，加快城(chéng)镇住房建设。具体来说(shuō)，是指房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发(fā)企业将正在(zài)建设中的房屋预先出售给(gěi)购房者，由购房者支付定金(jīn)或房款的行为(wèi)。区别于中国香港，在中国内地实(shí)践过程(chéng)中，商品(pǐn)房预售流程为：房地产开发商办(bàn)理(lǐ)预(yù)售许可证-签订商品房买卖合(hé)同-进行备案登记和预告登记-交付(fù)房屋(wū)。在(zài)购(gòu)房(fáng)过程中，购房者(zhě)需要一次性付清首付款，并采用银行贷(dài)款的形(xíng)式一次性付清剩(shèng)余房款(kuǎn)，换言(yán)之，房屋未建成，开(kāi)发商可(kě)能已拿到(dào)了全(quán)部购(gòu)房款，这(zhè)点与中国香港的按照(zhào)工(gōng)程进度付款有所不同。对(duì)中国内(nèi)地的开发商(shāng)而言，预(yù)售制商(shāng)品房也开启了高(gāo)周转、高(gāo)杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动(dòng)城市化进程，但背(bèi)后潜藏(cáng)的(de)风险确(què)实存在

　　作(zuò)为中(zhōng)国内地商(shāng)品房(fáng)销(xiāo)售的最主要方(fāng)式，预售制(zhì)极大缩短(duǎn)房企(qǐ)现(xiàn)金回(huí)笼(lóng)周期，同时增加市场商品房供应(yīng)，推动(dòng)了(le)城镇化发展进程。预售制在过去20多年对中国内地房地产市场(chǎng)的稳步发展起到了重要作用(yòng)，不仅解决(jué)了房(fáng)地产市场快速(sù)发展阶(jiē)段的资金需求，也(yě)提高(gāo)了居民居住水平，中国内地城镇(zhèn)居民(mín)从(cóng)筒(tǒng)子楼住(zhù)到住宅(zhái)小(xiǎo)区，从全民蜗居到(dào)基(jī)本适居，住房事业取得巨大进(jìn)步，数(shù)十年时间(jiān)走完发达(dá)国家几百年(nián)城镇化路程(chéng)。改革开放以来，城镇(zhèn)化进程进(jìn)入(rù)快(kuài)速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公里(lǐ)增长至60721平(píng)方(fāng)公(gōng)里，增长7.2倍。根(gēn)据我们发(fā)布的(de)《中国(guó)住(zhù)房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量(liàng)从不到14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇人均住房建(jiàn)筑面积从8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城镇(zhèn)住房(fáng)套数从约3100万(wàn)套增至3.63亿(yì)套(tào)，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在(zài)当前(qián)已(yǐ)成为中国内地(dì)商(shāng)品房(fáng)销(xiāo)售最主要方(fāng)式，2005年中国内地商品(pǐn)住宅期房(fáng)销售面积占总(zǒng)销(xiāo)售面积的比重为63％，而2021年期房累(lèi)计销售面(miàn)积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售制也推动了中国(guó)内地房地产行业的发展。中国内地(dì)房(fáng)地(dì)产历经(jīng)二十多年长周期繁荣，行(xíng)业(yè)各项指标(biāo)大(dà)幅(fú)增(zēng)长(zhǎng)。1999-2021年(nián)，房屋(wū)新开工面积(jī)从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复(fù)合(hé)增速10.6％。房地(dì)产开(kāi)发(fā)投资完(wán)成额(é)从(cóng)0.4万(wàn)亿元增至(zhì)14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍(bèi)，年(nián)复合增(zēng)速17.8％。商品(pǐn)房销售面(miàn)积和销(xiāo)售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快速(sù)发展，房地(dì)产(chǎn)企业从(cóng)无到有、从国企(qǐ)先行到民企崛起，队伍逐(zhú)渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企(qǐ)业数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中国内(nèi)地经(jīng)济高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的(de)上下(xià)游产业链特别(bié)长，高达50多(duō)个行业(yè)。2020年房(fáng)地产及其产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房地(dì)产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建材的(de)带(dài)动最(zuì)为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投资占全社(shè)会(huì)固定资产(chǎn)投(tóu)资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从(cóng)房地(dì)产贷(dài)款占银行各(gè)项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信托等通道(dào)业务(wù)，占比超过三分之一。从房地产融(róng)资存(cún)量占社(shè)融存(cún)量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面(miàn)积违约，将导致银行不良(liáng)率大(dà)幅上升(shēng)。

　　4）从居民财(cái)富效应(yīng)渠道(dào)，根据我们(men)的(de)《中国住房(fáng)市值测(cè)算(suàn)报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于(yú)美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美(měi)元、英(yīng)法(fǎ)德三国合(hé)计的31.5万亿美元。从住房市值(zhí)占股(gǔ)债房市值的比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高于美国的(de)27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市值与股债房市值的比例(lì)较高，主要(yào)是因为(wèi)住房市值高，以及(jí)中国资本市场发(fā)育尚不(bù)成(chéng)熟，直接融资比(bǐ)例较(jiào)低(dī)，股票、债券市值较(jiào)低(dī)，居民投资渠(qú)道缺(quē)乏。

　　不可(kě)否认，预售制背后潜藏的风险确实存(cún)在，当前的负(fù)面(miàn)效应愈发(fā)凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝大部分商品是(shì)一手交钱(qián)一手交货，预售(shòu)制是对购买者(zhě)的单(dān)方面不公平制度(dù)，购(gòu)房老百姓几乎(hū)承担了所有商品不能交付(fù)的风险(xiǎn)。比如，交房等待期一(yī)般为(wèi)两(liǎng)年(nián)，在此期间，购房者(zhě)不仅承(chéng)担银行(xíng)利息，还(hái)要(yào)承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚(shèn)至不能交(jiāo)房等风险。另外，购房者(zhě)和(hé)开(kāi)发商(shāng)之间的(de)购(gòu)房合(hé)同、购房(fáng)者(zhě)和银(yín)行的按揭贷(dài)款合同是两个独立的合同关系，如果开发商发生(shēng)违约(yuē)，购房者(zhě)只能根据购房合同向开(kāi)发商主张权(quán)力，但(dàn)依旧需要根据按揭贷款合同按(àn)时(shí)向银行进(jìn)行贷款偿还(hái)，因此购房者承担的(de)风险较大。

　　从行业层(céng)面(miàn)看，预售制助(zhù)推(tuī)部分(fēn)房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下(xià)行(xíng)周期(qī)，会(huì)引(yǐn)发资金链断裂、项目搁(gē)置等(děng)系列风险，进(jìn)行影(yǐng)响自身信用和购房者对行业的信心。

　　从金融层面看，小黄人名字分别叫什么ong>银行作为按揭贷款的(de)发放方(fāng)，一旦房企因为(wèi)市场波(bō)动或经(jīng)营不善，出现资金链断裂等一(yī)系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签订的预(yù)售合(hé)同和按(àn)揭合(hé)同，已经从银行获得房款，如果购房者丧失还款能力或短期不能还款(kuǎn)等，则风(fēng)险(xiǎn)完全由(yóu)银行(xíng)承担(dān)，银行将面临较大的坏(huài)账压力。

　　从监管角度看，购房者的预(yù)售监管资(zī)金去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底(dǐ)两个字(zì)那就是“没钱”，即(jí)没钱付工程款(kuǎn)。在2004版的《城(chéng)市商品(pǐn)房预售管理办法》中(zhōng)明确规定了(le)开发企业预售商品房所得(dé)款(kuǎn)项应当用于有关的工程建设，商品房预售款监(jiān)管的(de)具体办法，由房地产管理部门制(zhì)定。但多年以来全国并没有统一的预售资金监管(guǎn)规定，各地实行“一城(chéng)一策”。例如，太原、昆明(míng)、重庆、长(zhǎng)沙等城市重(zhòng)点监管资金比例(lì)为总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥等(děng)城市则按照(zhào)项目的建安成本乘以建筑面积(jī)或者(zhě)项目(mù)工程总(zǒng)额(é)报价计算重点(diǎn)资(zī)金。而(ér)事实是，不少购房款未进入监管账户、或进入监(jiān)管账户(hù)后被挪(nuó)用，导(dǎo)致楼(lóu)盘(pán)没(méi)有资(zī)金继(jì)续建设(shè)。收楼遥遥(yáo)无(wú)期(qī)，月(yuè)供却被(bèi)迫(pò)继(jì)续还款。那(nà)么，监管账户资金如何被挪走(zǒu)的(de)？实际上，在过去房地(dì)产大开(kāi)发时代的高周转(zhuǎn)背(bèi)景下，抽调预售款(kuǎn)监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工程总承包方(fāng)，以工程建设名义，获得监管账户(hù)拨付资金(jīn)，再由工程(chéng)方(fāng)将资金转给房企，而拨付(fù)的工程款(kuǎn)，远超工程进度所(suǒ)需。通过这些(xiē)方式套取的(de)资金，在房企各地项目间流动(dòng)，变相加杠杆，这(zhè)样做(zuò)提供(gōng)了资金(jīn)流动(dòng)性，房企抽调(diào)资金统筹拿(ná)地、还(hái)款和楼盘(pán)建设，形成一种资金循环高(gāo)周(zhōu)转模式，但(dàn)一(yī)定程度上把风(fēng)险甩给了购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说，国外(wài)商品房(fáng)预售(shòu)制度呈(chéng)现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护(hù)：对于购房者预付资金，一般设有(yǒu)定(dìng)金或预(yù)付款保护机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付(fù)款(kuǎn)比重：要求购房者支付的预付款比例相对(duì)较低，绝(jué)大部(bù)分房款在房屋交付后开始(shǐ)支付(fù)；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以(yǐ)定金方(fāng)式(shì)支付，或按工(gōng)程进度(dù)分期支付，或二者(zhě)结合(hé)；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般采用(yòng)两种方式(shì)发(fā)放(fàng)按(àn)揭(jiē)贷款，一是按工程进度付款，按(àn)揭贷款按(àn)照工程进度逐渐(jiàn)发(fā)放，购房(fáng)者(zhě)开始月供；二是房屋交付后发放按揭(jiē)贷款(kuǎn)；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为(wèi)预售(shòu)商品房提供期房烂尾(wěi)保险(xiǎn)，在商(shāng)品房出(chū)现重大延期或(huò)重(zhòng)大缺陷时，保障购房者权益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房屋(wū)交(jiāo)付质(zhì)量(liàng)的保障有两种(zhǒng)方式(shì)，一是期房由政府或第三(sān)方验收合(hé)格(gé)并提供(gōng)验收凭证(zhèng)后(hòu)，开发商凭验收(shōu)凭证取得购(gòu)房(fáng)者支付的房款。二是开发商为(wèi)购(gòu)房者提供一定的保修(xiū)期，通常1-5年，保修期满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前(qián)预售资金第三方(fāng)全程监管，交付时(shí)开发商凭验收(shōu)凭(píng)证取得房款

　　美(měi)国期房(fáng)定金一定期(qī)限内无条件(jiàn)返还，最低首付比例为3.5％，交房(fáng)前仅(jǐn)支付(fù)首付，其(qí)余房款交(jiāo)付后按(àn)揭(jiē)还款(kuǎn)，交付前(qián)资金由第三(sān)方全程监管(guǎn)，交付时(shí)开发商(shāng)凭验收凭证取得房款。

　　定金(jīn)及首付环节，定金(jīn)比例一般为(wèi)房(fáng)款的(de)1％-5％，首付比例最(zuì)低可低于3.5％，根据美(měi)国官方数据，2021年美国平均首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)为12％。

　　余款支付方面，除(chú)定(dìng)金或首付(fù)外(wài)，购房者在(zài)房(fáng)屋(wū)交付(fù)后通过按揭(jiē)贷款支(zhī)付(fù)剩余房款。

　　资(zī)金监管(guǎn)方(fāng)面，美国为(wèi)防止开(kāi)发商挪(nuó)用(yòng)资(zī)金(jīn)，购(gòu)房(fáng)者的定(dìng)金及首付款由第三方公证行或产权保险公司(sī)的信托账户监管。如果开发商倒闭导(dǎo)致(zhì)楼盘烂尾，购房者资金可通过申请仲裁取回，且(qiě)不承担(dān)任何责任与(yǔ)损失。而(ér)开(kāi)发商(shāng)在房屋建设(shè)过程(chéng)中的资金全部来自银行，银行根据工(gōng)程进度向开(kāi)发(fā)商提供一定比例(lì)的贷款(kuǎn)，由(yóu)于开发商挪用资金直接损害银行利益，银(yín)行(xíng)有充分(fēn)动机监管开发商施工进度。开发(fā)商在房屋交付时需取得由(yóu)政府相(xiāng)关部(bù)门经审查后发放(fàng)的验收凭(píng)证，通过验收凭证向银行得到购房者支付的房(fáng)款(kuǎn)。

　　2.2 德(dé)国：可零首付(fù)购房(fáng)，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可(kě)零首付(fù)购房，房款按(àn)建造工期进度支(zhī)付，按揭按工期(qī)放款后还贷，房贷利(lì)率采(cǎi)用(yòng)固定利(lì)率，开发(fā)商或购房者可购买期房(fáng)烂(làn)尾保险(xiǎn)。

　　预售门(mén)槛方面，德国(guó)开发商在项目获批后(hòu)即可预售房屋。签署(shǔ)购房合同前，购房者需支付约2000欧(ōu)的(de)定金并进行预(yù)约(yuē)公证，签订合同后(hòu)定金退还。如由于任何原因(yīn)不(bù)能购买(mǎi)，定金按照德国(guó)法律全部退还(hái)。

　　签(qiān)署购房合同后(hòu)，购房者需(xū)支付公证费和土地交易(yì)税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不(bù)包(bāo)含在购房(fáng)款(kuǎn)中，属(shǔ)于购房附加费。

　　首(shǒu)付方面，德国没有规定最低(dī)首付比例(lì)，可(kě)零首付购房。

　　余款方面，德国(guó)也(yě)采取按(àn)工期支付房款的制度，一般分7笔进行支付，具体支付节(jié)点(diǎn)、比(bǐ)例因(yīn)项目而异。一(yī)般来(lái)说，支(zhī)付(fù)节点(diǎn)可分为(wèi)公证后、主体完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃(lí)完工、室内清洁及(jí)墙面(miàn)完(wán)工、地板(bǎn)完工、全部完(wán)工，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购(gòu)房者(zhě)可在支付房款前申请房贷，房贷利率(lǜ)采(cǎi)用固(gù)定利率，银行按施工(gōng)节奏分多次(cì)发放贷款(kuǎn)，每笔贷(dài)款(kuǎn)给(gěi)予购房(fáng)者一定使用期限，期(qī)限结束后(hòu)，购房者(zhě)开始还贷(dài)。

　　保(bǎo)险方面，德国保(bǎo)险公司针对(duì)期房(fáng)设(shè)计了(le)两种保险，保险的功能是当房(fáng)屋出现重大延期(qī)或重大缺陷时(shí)，保险公司保证开发商赔偿或修(xiū)复，开发商破(pò)产(chǎn)，由保险公司负(fù)责(zé)相应赔偿(cháng)。保险(xiǎn)由(yóu)开发商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时支付

　　英国预售制设有10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机(jī)制，交房前付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买(mǎi)卖双方(fāng)律(lǜ)师严格监(jiān)管(guǎn)。

　　订(dìng)立合同前，买卖双(shuāng)方均(jūn)有一名(míng)律师，负责沟通(tōng)期(qī)房交易中的房产、资(zī)金、合同等(děng)各个环节，各环节内容确认无误(wù)后签订(dìng)首付交换合同。

　　定(dìng)金方面，英(yīng)国设置了10％定金保险保护机(jī)制，当开发商出现财务、经营问题时，购房者10％的定金由保险公司赔付，而超(chāo)出10％的部分较难追回。

　　首付(fù)方面(miàn)，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合(hé)同(tóng)签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工程(chéng)进度付(fù)款的方式，但是交房前付款(kuǎn)比例相对较低，一般会在合(hé)同(tóng)签订(dìng)6-24个月分别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交房前付(fù)款比例在(zài)20％-45％之间，剩(shèng)余款项(xiàng)交房后支付。

　　交付环(huán)节，英(yīng)国(guó)规定房屋必须经过房产公证(zhèng)公司(sī)的检(jiǎn)验验收后才能交付(fù)，交(jiāo)付后方可按揭还贷。

　　资金监管环(huán)节，英国期房(fáng)预售资金监管极为严(yán)格，资金也由律师监(jiān)管，在(zài)确认工程进度、支付相关款项过程(chéng)中，由(yóu)买房律(lǜ)师将资金转给卖方律师，卖(mài)方律师(shī)转(zhuǎn)给开发商(shāng)，即资金在进(jìn)入开发商账户(hù)前经过两道关口，有利(l小黄人名字分别叫什么ì)于保障购房者(zhě)资金(jīn)安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设(shè)置期房预(yù)付款保全(quán)措施(shī)

　　日(rì)本(běn)期房交易立法，定金超5％或1000万(wàn)日元时，开发商必须完成“预售房(fáng)定金保全措施(shī)”，交房(fáng)前付款比例(lì)不超房(fáng)款的20％，开发商违约需返还定价并赔(péi)偿约10％房款，交(jiāo)房后按揭还(hái)款。

　　立法方(fāng)面，日本(běn)二(èr)战结(jié)束后(hòu)由于房(fáng)屋供给严(yán)重失衡，叠加法律(lǜ)空白，社会上“一(yī)房二(èr)卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅(zhái)地(dì)建筑(zhù)物交易法》，经多次修(xiū)订，目前是唯(wéi)一一部规范(fàn)期房交易的法(fǎ)律。

　　定金保护(hù)方面，根据(jù)日本(běn)《宅地(dì)建物取引(yǐn)业法》，对(duì)购(gòu)房(fáng)者支(zhī)付定(dìng)金超过5％或(huò)超1000万(wàn)日元(yuán)的部分，法律要求开发商必(bì)须完成定金保全措施才可(kě)预(yù)售。什(shén)么是(shì)定金保全措施？即买卖双方签订购房合同时，开发商(shāng)向(xiàng)金融机构或指定保证机(jī)构或保险机构(gòu)签(qiān)订定(dìng)金保证委托合(hé)同(tóng)，设置(zhì)购房(fáng)者定金的保证或保险(xiǎn)，并(bìng)将相(xiāng)应的(de)保证金证明书交付给(gěi)购房(fáng)者(zhě)。除定金外，其他预(yù)先支付的购房款也(yě)受该(gāi)措施保护(hù)。若开发商(shāng)倒(dào)闭导(dǎo)致(zhì)期房烂尾，购房者可凭保证(zhèng)金证明书(shū)向金融机构或保(bǎo)证机构或保险公司兑付，同时，开发(fā)商需(xū)向购(gòu)房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房前只需支付最多(duō)不超20％的定金，签订购房合同后，购房(fáng)者即可向银(yín)行申请贷款，但交房后才开始(shǐ)按揭贷(dài)款，除定(dìng)金外的剩余房款(kuǎn)在交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方资(zī)金由银行监管(guǎn)，享1年保修期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　新加坡期房(fáng)购房者违约可返还(hái)相当于3.75％房款的订金(jīn)，首(shǒu)付(fù)比例20％，余(yú)款按(àn)工程进(jìn)度支付，所(suǒ)有资金进银行专门项目资金账户(hù)，交房后满1年保修期后支(zhī)付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新加坡(pō)开(kāi)发商有统一的选(xuǎn)购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一(yī)步签(qiān)订购买合同，不执(zhí)行OTP则退(tuì)还(hái)3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签订购(gòu)房合同后，购房者需支付15％的(de)首(shǒu)付及印花税，同时购房者向(xiàng)银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余(yú)款支付(fù)上，新加坡期(qī)房同样采取(qǔ)按工程进度付款(kuǎn)的方(fāng)式(shì)，《发展商条(tiáo)例》对期房付款流程做了统(tǒng)一详细规定，要求(qiú)所有开(kāi)发商遵守，支付(fù)节(jié)点一(yī)般为合同签(qiān)订后、地基完(wán)工、框架完工、管道(dào)门(mén)窗等完工等，支(zhī)付比(bǐ)例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依(yī)照工程进度放款，月供在此过程(chéng)中随着放(fàng)出贷款的增(zēng)加(jiā)而增加，未放款(kuǎn)部分无需月供。

　　资金监(jiān)管方面，购房者的订(dìng)金与付款会存入银(yín)行(xíng)专门的项目(mù)资金账户(hù)，账(zhàng)户资金提(tí)取须(xū)与房屋建设有关。房屋(wū)交付后，购房者享(xiǎng)受1年的(de)房屋(wū)保修期，此后购房(fáng)者支付(fù)15％的(de)尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前房地产到了政(zhèng)策出(chū)手临(lín)界(jiè)点(diǎn)，重(zhòng)点是保交楼和房(fáng)企(qǐ)重(zhòng)组。一方(fāng)面，加大对刚需和改善型(xíng)需求(qiú)的支持力度，长短兼(jiān)顾妥善应对局(jú)部(bù)停贷现象，重点是保交楼保复工保民生(shēng)，给(gěi)予强有力的(de)金融工具支持。另一方(fāng)面，从现在起，对还在正(zhèng)常运(yùn)转的(de)房企(qǐ)包括民营企业，加大支持力度，由优质房企牵头并购重(zhòng)组整个行业(yè)，为每个房企配套AMC和财团，给予金融工具(jù)配套(tào)。

　　二(èr)，中期来(lái)看(kàn)，应充分估(gū)计形势复(fù)杂性(xìng)和人性复杂性(xìng)，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债(zhài)务、恢复市场信心以及长效机制。长效机(jī)制四大关键是推(tuī)动城(chéng)市群战(zhàn)略、人(rén)地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地产(chǎn)税。定金(jīn)环节，建立开发商(shāng)违(wéi)约后(hòu)定金(jīn)保护(hù)机(jī)制，如将已支(zhī)付定金(jīn)冻结至房屋交付阶段，保障(zhàng)购房者(zhě)定金安(ān)全。签订合同环节(jié)，鼓(gǔ)励保险公司介入(rù)，为房屋重大延期以及重大缺陷等情况提供充分的保(bǎo)障。余款(kuǎn)支付环节，建立(lì)按工程(chéng)进度(dù)付款机(jī)制或(huò)交房后按揭贷款机(jī)制(zhì)，充(chōng)分(fēn)保护(hù)购房者的权益。资(zī)金(jīn)监管环(huán)节，引入独(dú)立于开(kāi)发商、银行的第三(sān)方(fāng)资金监管机构，或由政(zhèng)府相关(guān)部(bù)门直接(jiē)监管，以此(cǐ)防止资金挪用现(xiàn)象。交付环节，建立(lì)商品房保修期制度。保修期(qī)内，开发商(shāng)应对房(fáng)屋质(zhì)量问(wèn)题(tí)全权负责(zé)、免费维修(xiū)，购房(fáng)者(zhě)在(zài)保修期结束后支付(fù)尾(wěi)款。

　　三，长期(qī)来看，取消商品房预售制(zhì)是大势(shì)所趋(qū)。一(yī)方面，98年房(fáng)改时(shí)，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从(cóng)大开(kāi)发进(jìn)入存量(liàng)时代，对购房民(mín)众不(bù)公平的预售制已(yǐ)经过时了，该取(qǔ)消了(le)，改(gǎi)为现房销售(shòu)。另一方(fāng)面，取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现房销售(shòu)，开发商将(jiāng)拼的不(bù)是五(wǔ)花八(bā)门、眼花(huā)缭乱、不知道能(néng)不(bù)能兑现(xiàn)的营(yíng)销手段，而是所见即所得(dé)的过硬的产品质量(liàng)和(hé)诚(chéng)信，这才是对购房民众的(de)最根本最实(shí)质的保障(zhàng)，这(zhè)样(yàng)将极大的(de)提升开发商的建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣(liè)币。