万柳(liǔ)书院(yuàn)，暴雷(léi)了。

　　今(jīn)年(nián)年初(chū)“万柳(liǔ)少爷”的意外走红，让(ràng)这(zhè)个位(wèi)于北京海淀的豪宅(zhái)被全(quán)国知晓，其(qí)背后曾宣(xuān)称(chēng)要做地产(chǎn)界(jiè)“劳斯(sī)莱斯”的神(shén)秘(mì)开发商(shāng)——中赫集团，也(yě)被拉(lā)向(xiàng)台前(qián)。

　　而如(rú)今，万柳(liǔ)书院再次受到(dào)舆论关注，起因中赫集(jí)团成了共同(tóng)债务人被中国信(xìn)达追债，中国信(xìn)达为了收回钱款不得不将中(zhōng)赫抵押(yā)的75套(tào)万柳书院豪宅拍(pāi)卖。可问(wèn)题是，这些房子早已售(shòu)出，业主并非中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)，那些真正斥巨(jù)资购入房(fáng)产的(de)有钱人(rén)，房子现在莫(mò)名(míng)奇妙地被(bèi)拍(pāi)卖，算是被割(gē)了！

　　截至发(fā)稿，暂未看(kàn)到这些业主的维权信息，难(nán)怪(guài)有网友调(diào)侃：“富(fù)人被割韭菜的时(shí)候(hòu)，他们的姿(zī)势(shì)都那(nà)么优雅。”

　　不过事件(jiàn)背后，可能没你想象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨(cǎn)的可能(néng)还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅(zhái)的尽(jǐn)头是万柳书院”，但谁都没想到(dào)，这个位(wèi)于海(hǎi)淀核心区位，名校环(huán)绕(rào)的顶级豪宅，竟然暴雷了(le)！汴州是现在的什么地方，汴州是指今天的什么城市

　　近(jìn)日，有(yǒu)网友发现，中(zhōng)国信达在京(jīng)东拍(pāi)卖上，上架了“北(běi)京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有(yǒu)限(xiàn)公司不良(liáng)债权转让(ràng)项(xiàng)目”，债权总额高(gāo)达近47亿，该项目的抵押物中，包括75套(tào)万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)住宅。

　　据京东(dōng)拍卖显示(shì)，上(shàng)述不良债权转让项目的处置主体是中国信达资产(chǎn)管(guǎn)理股(gǔ)份有限公司北京市(shì)分公司（下(xià)称中国信达北(běi)分），处(chù)置(zhì)的(de)是对北京赫华恒瑞房地产开发有限公司(sī)（下称(chēng)赫(hè)华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月(yuè)31日(rì)，债权金额约为46.95亿元人(rén)民币，其中债权(quán)本金37.50亿元。中赫集团有限公司是共(gòng)同债务人。目前，该项目(mù)已(yǐ)有(yǒu)1万次围观，35名意向人。

　　从(cóng)表面上看，这(zhè)就是一(yī)起中国信达(dá)北分讨债的故事，但(dàn)实际上(shàng)，75套豪宅的(de)背后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前(qián)媒体报道，万柳书院总共301户，而且(qiě)早已售罄。如果该报(bào)道属实(shí)，说(shuō)明(míng)这(zhè)些房子实际(jì)上都(dōu)是(shì)卖出(chū)去了的(de)，是有人住的。

　　那为什么中国信达(dá)的拍卖页面(miàn)上又(yòu)注明(míng)这75套(tào)房子(zi)是“未出售”的状(zhuàng)态呢？只能说明这些房子根本没(méi)有网签(qiān)，也没有房产证！

　　第一财(cái)经(jīng)的(de)报道证实了上述内容。有豪宅中介透露，中赫集团早就把这(zhè)75套房子抵押出去，现(xiàn)在(zài)还(hái)没(méi)资金解(jiě)抵押，所(suǒ)以不(bù)能网签、没(méi)办房(fáng)本(běn)。

　　作为海(hǎi)淀的(de)顶(dǐng)级豪宅，最强学区房(fáng)，万(wàn)柳书院的(de)业主基本(běn)都是北京的(de)高端人士，柳传志(zhì)、丁磊等知名(míng)商业大(dà)佬也是(shì)万柳书院的业(yè)主。另据地(dì)产自媒体“地产八卦女”爆(bào)料(liào)，万柳书院的业主中，还有不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由此，不(bù)少(shǎo)网友感叹，“富人也被(bèi)精准收(shōu)割了！”

　　不(bù)过，如(rú)果这些(xiē)业主确实(shí)已经支付(fù)价(jià)款并实际占有，那么，中国信达转让(ràng)这笔不良债权回本(běn)的愿望，或将(jiāng)泡汤。这(zhè)次(cì)拍(pāi)卖损失最大的，没准(zhǔn)还是债主中国信达。

　　根据(jù)相(xiāng)关(guān)法律规定，民事(shì)执行中，业(yè)主已经支(zhī)付价(jià)款并实际占有，但未办理过(guò)户手续的，如果业主(zhǔ)没有过错，人民法(fǎ)院(yuàn)不得查封(fēng)、扣押、冻结，已经查封的可以(yǐ)向法(fǎ)院(yuàn)提出执(zhí)行异议申(shēn)请(qǐng)，请求法(fǎ)院解除(chú)查封，同时可(kě)以联合起(qǐ)诉开发(fā)商，要求退还购(gòu)房款或办理房产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人(rén)民(mín)法院报(bào)公(gōng)布(bù)《最高(gāo)人民法院关于商(shāng)品房消(xiāo)费(fèi)者权利保护问题的批复》，以(yǐ)司法(fǎ)解释的方式明(míng)确了购房人的优(yōu)先权：

　　商品房(fáng)消费者以(yǐ)居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主(zhǔ)张其(qí)房屋(wū)交(jiāo)付请求权优先于建设工程价款优(yōu)先(xiān)受偿权、抵押权(quán)以及其他债权的(de)，人民(mín)法院应当予以支(zhī)持。只支付了部分价款的(de)商品房消费者，在一审法庭辩论终结前(qián)已(yǐ)实际支付(fù)剩余价款的，可以(yǐ)适用(yòng)前款规定。

　　也就(jiù)是说，如果这(zhè)75套房子均为“已(yǐ)售(shòu)未(wèi)网签”，那么这(zhè)笔不良债权，实际上是个烫手山芋。可能不(bù)仅不能卖出去(qù)回(huí)本，抵(dǐ)押的这75套房子，还(hái)会被业主(zhǔ)讨(tǎo)回去。

　　中(zhōng)国信达(dá)，将会赔了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债权公司中国信达申(shēn)请不良债权转让，可以追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示(shì)，目前中国信达已经成为赫(hè)华恒瑞唯(wéi)一(yī)股东。但此前，赫华(huá)恒(héng)瑞(ruì)为(wèi)中赫集团(tuán)旗下子公(gōng)司。2019年4月22日，中赫集团、中赫(hè)置地(dì)等(děng)选(xuǎn)择退出了(le)赫华恒瑞的(de)股东行列，中(zhōng)国金(jīn)谷国(guó)际信托有限责任公司成为了唯一股东，后者由(yóu)中国信达(dá)资产(chǎn)管理股(gǔ)份有(yǒu)限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发商，相较其他房(fáng)企(qǐ)，中赫(hè)集团(tuán)既没有(yǒu)很大(dà)规模，也(yě)没有很高的国民知名度，但却在北京豪宅圈(quān)留下一个个(gè)传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进入北京(jīng)的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出(chū)钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼(lóu)，高达30万(wàn)/平米的天价，成为(wèi)当时京(jīng)城最贵的楼盘，引发了(le)市场强烈震(zhèn)惊。

　　随后开(kāi)发的万柳书院，更是(shì)被(bèi)誉为(wèi)“北京海淀顶端(duān)豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融(róng)创、保(bǎo)利、万科等(děng)大型知名(míng)房企手(shǒu)中，抢下了北京万柳地块(kuài)，成为(wèi)北京当年的“双(shuāng)料地王(wáng)”。很快，万柳书院就以神秘(mì)高端的姿态杀(shā)入市(shì)场，无论是一(yī)块块从荷兰(lán)运(yùn)回来的(de)灰砖垒起来的五(wǔ)米高墙，还是每棵(kē)成本超6万的成年银杏树(shù)，还(hái)是每(měi)平米20万元(yuán)的价格(gé)，都令业(yè)内外震撼不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西(xī)宸的(de)缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫(zǐ)辰(chén)院的树、北平府的(de)院儿。”从(cóng)这句顺口溜中，就可看出其在北京豪宅圈(quān)的地位。2014年末(mò)上市的它，对手是当(dāng)时有(yǒu)名的(de)融创观(guān)澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广(guǎng)场、恒大华府等，现如今，它远远(yuǎn)超过这些对(duì)手。

　　去年，万柳书院一套300平(píng)米的法拍房，最终(zhōng)成交价1.09亿(yì)、单(dān)价达到惊(jīng)人(rén)的(de)36万元/平米，说明万柳书院(yuàn)虽然已经推(tuī)出了8年之久(jiǔ)，但其依旧在北京豪宅圈(quān)备受(shòu)追捧。

　　中赫集团开发(fā)的豪宅，也吸(xī)引了不少知(zhī)名人士，如知名演员宋丹丹，就(jiù)住(zhù)在钓(diào)鱼台七号院。而柳(liǔ)传志(zhì)、丁磊等知名商业大(dà)佬则居(jū)住在万柳书院。

　　几大(dà)豪宅的成功(gōng)奠定了(le)中赫(hè)集团的“高端(duān)路(lù)线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北(běi)京城最(zuì)贵的(de)房，拿北京城最贵的(de)地(dì)”，“做(zuò)地(dì)产中的(de)‘劳(láo)斯莱(lái)斯’”的标(biāo)签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开发商光环(huán)的背后，这个地(dì)产界“劳斯莱斯”却(què)多次成为被(bèi)执行人，被执行(xíng)标的(de)高达11亿。

　　今年(nián)年初，因为履行能力而拒不(bù)履行(xíng)生效法律(lǜ)文书确定(dìng)义务，中(zhōng)赫集团正(zhèng)式(shì)成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落(luò)到(dào)这(zhè)个地步，其实是有迹可(kě)循(xún)的(de)。

　　事实上，早在今(jīn)年年(nián)初“万(wàn)柳书院少爷”走(zǒu)红(hóng)之时(shí)，深蓝财经就曾深(shēn)挖出(chū)背后的中赫集团(tuán)，发现其深(shēn)陷财务(wù)危(wēi)机。

　　从知名(míng)豪宅的开(kāi)发商(shāng)到(dào)沦为(wèi)“老赖”，中赫集团(tuán)实控人周金(jīn)辉的人生(shēng)轨迹跟着急转直下(xià)。而追根溯源，这个转折点，就在于收购(gòu)北(běi)京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元(yuán)化(huà)转型，但转型(xíng)之路并(bìng)不好(hǎo)走。早(zǎo)在(zài)2008年开(kāi)始，中赫集团就尝试过多(duō)元(yuán)化业务，先后(hòu)进军能源市(shì)场、团(tuán)购网站，但最终(zhōng)都(dōu)惨淡(dàn)收场。最终，周金辉将(jiāng)转型的(de)目光，放到了(le)体育领域(yù)。

　　2016年，在(zài)蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本退出后，中赫集(jí)团以35.5亿(yì)元参股国安足球俱乐(lè)部64％股权(quán)，成为国安的新(xīn)东家(jiā)。接(jiē)着(zhe)在2021年6月(yuè)，中赫(hè)集团从中信集团(tuán)手(shǒu)中拿下(xià)北(běi)京国(guó)安俱乐部36％股权，至此拿下北(běi)京国安俱乐部全部股权。如(rú)果北京国安的(de)估值(zhí)一直没(méi)变，那(nà)么中赫(hè)集团拿下北(běi)京国(guó)安，总计花(huā)费了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也许会感(gǎn)叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是(shì)这样(yàng)，中(zhōng)赫为什(shén)么又(yòu)要质押股权呢(ne)？

　　2017年(nián)以来，中(zhōng)赫集团及其实控人(rén)周金辉夫妇将其手中的中赫(hè)集团股份质押(yā)陆续质(zhì)押，据企(qǐ)查查(chá)显示，目前中(zhōng)赫集团共有11条股权(quán)出质记录。质(zhì)权(quán)人(rén)包(bāo)括海金商业保理、北京建工、山东国际信托、中融信托(tuō)、中信建(jiàn)设等。

　　这与入主北京(jīng)国安的时间完(wán)全吻合。

　　然而，入主北京国安后(hòu)，不仅(jǐn)国(guó)安(ān)的经营状(zhuàng)况没有(yǒu)得到改善(shàn)，中赫集(jí)团也被拉入泥淖。

　　据北(běi)京产权交易所官网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实(shí)现营业(yè)收(shōu)入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年(nián)末(mò)，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了(le)缓解资金压力，中(zhōng)赫集(jí)团和周金(jīn)辉夫妇还在持(chí)续质押手中的中赫集(jí)团(tuán)股份，但国(guó)安(ān)和中(zhōng)赫的经(jīng)营(yíng)状况却持续没(méi)有(yǒu)好转。

　　不仅中赫集团被5次列(liè)被执(zhí)行人，执(zhí)行标(biāo)的高达11亿，北京(jīng)国安也3次与中赫集(jí)团、中赫置(zhì)地、及中赫(hè)集团股东周金辉、李彩(cǎi)霞等共同成为被执行人，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履行能力而拒不(bù)履行生效法律文书确定义务，上述(shù)被(bèi)执(zhí)行人成为(wèi)“老赖”。只有(yǒu)北京国安，目前幸免(miǎn)于难。不汴州是现在的什么地方，汴州是指今天的什么城市过在(zài)实控人都成(chéng)为老赖的(de)情况下，被执行10个多亿的(de)北京(jīng)国安，又如何能(néng)独善其身？

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