导读起飞前多久停止登机，起飞前多久停止登机口>

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国(guó)地产步入大分(fēn)化时(shí)代而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过去二十年(nián)是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超15亿平(píng)，足够4000万家(jiā)庭入(rù)住。恰逢(féng)近年(nián)地(dì)产(chǎn)持续低景(jǐng)气，有关中国地产是否过剩的(de)讨(tǎo)论日益(yì)热(rè)烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图厘清(qīng)中(zhōng)国城镇存量住(zhù)宅真实情况，据此(cǐ)判断中国未来地产(chǎn)趋(qū)势。

　　有媒(méi)体渲染中国地产存量极度过剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住(zhù)建(jiàn)部(bù)披露全(quán)国(guó)有近(jìn)6亿栋房屋建筑，第七次人口(kǒu)普查调查数据显示(shì)城镇家庭户人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数(shù)为1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中国房子(zi)是(shì)否真(zhēn)的过剩(shèng)？

　　事实(shí)上住建部(bù)披露(lù)的近6亿栋(dòng)城乡房(fáng)屋建(jiàn)筑中，城镇建筑占比不(bù)到一成(chéng)，其中还包括大量(liàng)城镇(zhèn)非(fēi)住宅建筑，如商业办公楼、学(xué)校等，因此6亿栋房(fáng)屋中城镇住(zhù)宅占比(bǐ)极低。

　　七普显示中(zhōng)国城(chéng)镇居民人均住宅间数为1.06间(jiān)，但居住舒(shū)适不是人均一间房所能满(mǎn)足，它与(yǔ)房屋质量、居(jū)住面(miàn)积(jī)、配套(tào)设施等因素密切相关。中(zhōng)国的人均住宅间数较(jiào)发达国家还(hái)有很(hěn)大差距。人均住(zhù)宅间数大(dà)于1同样不意味着(zhe)中(zhōng)国住宅市场已经饱和。

　　我们(men)测(cè)算发现中国城(chéng)镇居民户均1套房，其中每户持(chí)有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接(jiē)公布(bù)中国家庭户(hù)均住宅(zhái)的数据，我们根(gēn)据商品(pǐn)住(zhù)宅套(tào)数、商品住宅占(zhàn)比和(hé)城镇(zhèn)家庭户数，计算(suàn)出城镇家庭住宅套(tào)户(hù)比(bǐ)。

　　测算结果显示，目前城镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品(pǐn)住宅。若期房顺(shùn)利交(jiāo)付，直(zhí)至2024年，中国(guó)每户城镇家庭才拥有(yǒu)1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有房，然而事实上中国住(zhù)宅(zhái)市场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地(dì)产市(shì)场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平(píng)衡(héng)，是因为户均一套房无法满足流动人口的租(zū)赁和置业需求(qiú)。全国总(zǒng)人口的近(jìn)三成都(dōu)是流动(dòng)人口(kǒu)，流动人口会选择在大城(chéng)市租(zū)房挣钱，在老家买房，从(cóng)而产生了(le)额外的住宅需求。

　　即便户均一套(tào)房，中(zhōng)国未来地(dì)产(chǎn)仍有四大新增需求动力。<起飞前多久停止登机，起飞前多久停止登机口/p>

　　第一，户均人口规(guī)模缩小，一(yī)人(rén)户(hù)、两(liǎng)人(rén)户占(zhàn)比不(bù)断增加，导致家庭户数(shù)增(zēng)多。小(xiǎo)家庭化趋(qū)势将延续(xù)，带来新户(hù)购房(fáng)需求增长。

　　第二，经济板块的分化(huà)日益明显，区(qū)域经(jīng)济资源分配(pèi)的再集中(zhōng)吸引着人口流(liú)入，人(rén)口(kǒu)净迁入(rù)城市(shì)的新增(zēng)住宅需求有望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家(jiā)庭住(zhù)在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平(píng)方米的住宅(zhái)建筑面积。促成(chéng)“老破小”住宅的改造势在(zài)必(bì)行。

　　第四，中国(guó)的(de)人(rén)均(jūn)住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面积均较发达国家有着不小差距，“住上更大房子”的改善性需求正在不断(duàn)增加。

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国地产(chǎn)步入(rù)大(dà)分化时代而(ér)非停滞期。

　　如果(guǒ)说过去二十年(nián)是中国地产黄(huáng)金发展期，地(dì)产(chǎn)矛盾更多(duō)体现为住(zhù)宅供给存在不足，这是过去二十年房(fáng)价快速上涨基(jī)石。那么当下房地产大分(fēn)化时(shí)代已至，大分化时代下地产矛盾则更多体现(xiàn)在住宅质量(liàng)供需冲突(tū)。

　　地(dì)产大分化必将体现(xiàn)在不(bù)同(tóng)能级城市(shì)之间(jiān)，不同(tóng)区域板块之间，不(bù)同品质(zhì)住(zhù)宅之间(jiān)。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披露全国(guó)已(yǐ)有(yǒu)近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，引发热议。从2月以来，各(gè)大城市二手房挂牌量突然(rán)激(jī)增(zēng)，引(yǐn)发一阵二手房的(de)“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担(dān)心，中国的(de)房(fáng)子(zi)是否(fǒu)已经(jīng)过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底是供(gōng)给过剩，还是供需(xū)平(píng)衡，或是仍然存在(zài)不足？可惜由(yóu)于住宅存量数据并未公(gōng)布，我们无法直接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算(suàn)出(chū)中国城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)住宅(zhái)套数，回答当前的房子是(shì)否真的过剩了？据(jù)此判断未来房(fáng)地产市场会如何发(fā)展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察中(zhōng)国户均拥有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国(guó)住宅数量过(guò)剩的直观判断站(zhàn)不住(zhù)脚

　　今年2月，在以全国自然灾害(hài)综(zōng)合风险(xiǎn)普(pǔ)查工作(zuò)情(qíng)况(kuàng)为主题的新闻(wén)发(fā)布(bù)会上，负责人对外(wài)披露(lù)：“住宅城乡(xiāng)建(jiàn)设行业(yè)获取(qǔ)了(le)全国近6亿栋(dòng)城乡房屋建(jiàn)筑数(shù)据以(yǐ)及80多万处(chù)市政设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建筑，平(píng)均每栋建(jiàn)筑住不到(dào)3人，住宅市场(chǎng)看似已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计算的城镇(zhèn)房屋实(shí)际仅有4700多万栋，还包括了大量商业(yè)楼(lóu)、写(xiě)字楼、学校(xiào)、医院等非住宅。总的算下(xià)来，住宅(zhái)占(zhàn)比并不大(dà)。

　　第七次人口普查数(shù)据公布了中国城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民(mín)人均0.99间，乡镇家庭户居民人(rén)均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大于(yú)1，看(kàn)似意(yì)味着人人都有房间居住。

　　居(jū)住水平不仅与房间数量(liàng)有关，更与(yǔ)房屋质量、居住面(miàn)积、配套设(shè)施等因(yīn)素(sù)密切相关。单单从人均住宅间数不(bù)能完全反映(yìng)出城镇居民的居(jū)住水平。

　　中国主(zhǔ)要(yào)是以家庭(tíng)为单位购买(mǎi)成套住宅，一套设施齐全的住宅(zhái)才(cái)是(shì)城镇(zhèn)居(jū)民宜居的选择。

　　（二）中国户均(jūn)住(zhù)宅的测算思路、数据和方法

　　中国城镇居民(mín)住宅主要分两(liǎng)大类(lèi)，一类(lèi)是商品住(zhù)宅，另一类是保障房、原公有住(zhù)宅、自建(jiàn)房等非商(shāng)品住宅(zhái)。

　　目前缺乏(fá)统计数据(jù)，并没有直接(jiē)公布城镇住宅数量。居(jū)民(mín)住宅(zhái)相(xiāng)关数据有(yǒu)两处可以直接公(gōng)布，一是每年商品住宅销售套(tào)数（统计局）；二是居民住(zhù)宅来源（人(rén)口普(pǔ)查数据）。计(jì)算(suàn)中国居民户均住宅数量，我们(men)主(zhǔ)要用到上述两组(zǔ)数(shù)据。

　　中国住宅改革始于(yú)1998年，1998年(nián)之(zhī)前商品住宅数量极(jí)少，可忽略不计。估算城镇居民户均住宅套(tào)数分三(sān)步(bù)走：

　　第(dì)一步，将1999年以来每年(nián)商(shāng)品住宅销售(shòu)套数相加，我们(men)就能够得到(dào)当前(qián)商品(pǐn)住宅(zhái)总存量。

　　第(dì)二步(bù)，根(gēn)据城(chéng)镇居民(mín)拥有的商品住宅和非商品住宅(zhái)比例，推算(suàn)得到居(jū)民住宅总套数(shù)。

　　第三步(bù)，将城镇居(jū)民拥(yōng)有的商品住宅(zhái)总数除以家庭户数，我们(men)就(jiù)能够(gòu)得(dé)到城镇户均拥(yōng)有的(de)住宅数量(liàng)。

　　具(jù)体(tǐ)计算公式(shì)如下：

　　城镇家(jiā)庭住(zhù)宅套(tào)户(hù)比(bǐ)=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭户数）/（商(shāng)品住宅套数/住宅总套(tào)数(shù)）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商品住(zhù)宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有1.02套(tào)房(fáng)

　　中国住(zhù)宅存量到底有多少，目前缺(quē)乏(fá)一个准确统计。我们利用既有(yǒu)统计数据，大(dà)致(zhì)测算得到中(zhōng)国存量房地产套数，并(bìng)进一步(bù)推算中国城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城(chéng)镇(zhèn)居民户均拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算得到(dào)：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.64套商品住宅（包含现房(fáng)和期房）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从2019年开始，新房销售中期房占比近(jìn)9成。本文去除商品住宅累计销(xiāo)售套数里的期房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套(tào)数计算为例：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套数=截止到2022年商品住(zhù)宅累(lèi)计销售套数-过去三(sān)年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额。

　　主流房(fáng)企(qǐ)竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装修的(de)时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前(qián)中国(guó)城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.54套商(shāng)品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需(xū)要(yào)进一(yī)步推(tuī)算(suàn)中国城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的户均住宅套(tào)数。

　　首先(xiān)，七普数据(jù)显示(shì)中国城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住(zhù)宅。其中自建(jiàn)住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原公(gōng)有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的(de)家(jiā)庭租赁廉(lián)租房与其他(tā)住宅(zhái)。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁其(qí)他住宅和购买(mǎi)二(èr)手(shǒu)房都是(shì)商(shāng)品住宅，因此(cǐ)将租赁(lìn)其(qí)他住宅、购买商(shāng)品住宅(zhái)与购买二(èr)手(shǒu)房(fáng)加总，得到(dào)商品住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)居民所(suǒ)有(yǒu)住(zhù)宅的(de)比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅(zhái)占比为59.2％，粗(cū)略假设(shè)2021年-2022年期(qī)间商品住宅(zhái)增幅为过去十(shí)年变化幅度的20％，计(jì)算2011年(nián)-2020年(nián)商品住(zhù)宅的(de)实(shí)际变(biàn)化比例，从而我们(men)估算(suàn)出2022年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有(yǒu)0.86 套(tào)住宅。但考虑已购期房，中国平(píng)均每户城镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购(gòu)期房会在(zài)2-3年内陆续交(jiāo)付使(shǐ)用，到2024年，中国(guó)平均每户(hù)城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三(sān)、城镇户均一套房(fáng)的三点含义

　　既然城镇居民已经达到了户均一(yī)套(tào)房的程度(dù)，“户户有房(fáng)”是否(fǒu)意味(wèi)着中国(guó)城镇(zhèn)化进展终结，甚至意味(wèi)着中国地(dì)产(chǎn)存(cún)量供给绰(chuò)绰(chuò)有余？

　　（一）户(hù)均一套房并(bìng)不意味(wèi)着住宅市场供需平(píng)衡

　　需要(yào)有多余住宅来满足因人口流(liú)动、居民换房等因素产生的住宅需求。因此，成(chéng)熟房地(dì)产市场的(de)住宅套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经(jīng)验来看，美国、英国和日本的住宅套(tào)户比均高于1.1，其中，英国(guó)的住宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如(rú)果户均(jūn)刚好一套(tào)房，就会造成(chéng)人口净流入地的住宅市场供不(bù)应求，造成(chéng)房价或房(fáng)租迅速上(shàng)涨(zhǎng)。

　　七普(pǔ)指出中国的流动人口3.76亿(yì)，省(shěng)内流动人(rén)口和省际流动人口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选择在(zài)大(dà)城市(shì)租房(fáng)挣钱，在老(lǎo)家县(xiàn)城买房。

　　暨南(nán)大(dà)学2017年的中国城乡(xiāng)人口流动(dòng)调(diào)查数据显示，在上海、杭州(zhōu)以及南京工作的流(liú)动人(rén)口在老家拥有(yǒu)住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资吸引打工人，但高房价迫使打工人(rén)回乡置业(yè)。

　　流动(dòng)人口实(shí)际(jì)上会占(zhàn)据两(liǎng)套房，在(zài)高房价(jià)的大城(chéng)市租赁一(yī)套房，在房价(jià)较低的县城(chéng)购(gòu)买一套房。所以说(shuō)户均一套房(fáng)无法(fǎ)满(mǎn)足庞(páng)大流动人(rén)口的租赁与置业(yè)需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭(tíng)住宅品质仍需改善

　　目前，中国的(de)城镇住宅(zhái)中依(yī)然有不少老旧(jiù)小(xiǎo)区。

　　三成家庭(tíng)，也就是(shì)约9000万(wàn)户城镇居民住宅是2000年(nián)以前建(起飞前多久停止登机，起飞前多久停止登机口jiàn)成(chéng)，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄至(zhì)少在33岁(suì)以上。

　　这(zhè)批存在(zài)着(zhe)建(jiàn)筑结(jié)构(gòu)松(sōng)散(sàn)、设施陈旧、安全隐(yǐn)患大等问(wèn)题，如电(diàn)线老化、管(guǎn)道等基础(chǔ)设施陈旧(jiù)，给(gěi)住户(hù)的生活带(dài)来了很大(dà)的不便和安全隐患，并且居住体(tǐ)验较差(chà)。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)成的老旧住宅面积(jī)小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的(de)家庭(tíng)没有独立卫浴(yù)和(hé)厨房。这类上世纪修建的(de)老旧小区(qū)很难满足现代生活需求，在未来大都会被(bèi)拆迁重(zhòng)建。

　　近五成(chéng)的家庭住宅为一居室和二居室，户型(xíng)偏小(xiǎo)。其中一居室占比(bǐ)为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比镇(zhèn)，城市家(jiā)庭住(zhù)宅户型更小，当然这与城市土地(dì)资源紧(jǐn)张有关(guān)。

　　（三）人均(jūn)住宅(zhái)面(miàn)积扩张是未来地产的需求驱动力(lì)

　　根(gēn)据七(qī)普数据测算，2020年(nián)城镇家庭(tíng)户住宅(zhái)存(cún)量总面积为294.6亿平(píng)。暂不考虑两年间农民带房进城和(hé)老(lǎo)旧(jiù)小(xiǎo)区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年(nián)商品住宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总(zǒng)面(miàn)积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人(rén)均住宅建筑(zhù)面积小于均值(zhí)，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平米(mǐ)以下(xià)。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)不足19平方米，不及全国人均水平(píng)的(de)一半。若去除20％的公(gōng)摊，可使(shǐ)用的(de)住(zhù)宅面积(jī)仅为15.2平方(fāng)米。上海市将人均住(zhù)宅建筑面积低于15平方米(mǐ)的家庭(tíng)界定为住宅存在困难，若按这个(gè)标准算(suàn)的话，中国(guó)有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困(kùn)难(nán)问(wèn)题(tí)。

　　若(ruò)人均可使用住宅面积为40平，即人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积为(wèi)50平，只考虑家庭户人数，需(xū)要住(zhù)宅总量(liàng)约390.6亿平，较目前至(zhì)少新(xīn)增(zēng)82亿平。

　　对(duì)比发(fā)达国(guó)家人均住宅面(miàn)积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英国都高于40㎡，中国的(de)人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国的(de)人(rén)均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集(jí)体(tǐ)户人口，所需要的住宅总量会更多(duō)。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会(huì)有需求(qiú)么(me)？

　　我们测算得到中国(guó)城镇家庭户均1套房，看(kàn)似(shì)已经户(hù)户有(yǒu)房。即便如此，中国人口静态结构(gòu)和动态趋势演绎，决定了(le)中国未来地产仍(réng)有需求释(shì)放。户(hù)均1套(tào)住宅现实(shí)之下(xià)，中(zhōng)国未来城镇住(zhù)宅(zhái)需求主要来自于四个方面。

　　第一(yī)，户均(jūn)人口(kǒu)缩小(xiǎo)，家庭户数增(zēng)多，新户购(gòu)房需求扩张。

　　过去20年(nián)我国城镇家庭户均(jūn)人口数不断下降，六普显示(shì)城镇户(hù)均(jūn)人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口(kǒu)规模(mó)为2.62人/户，一人户、二人户的占(zhàn)比(bǐ)明显上(shàng)升(shēng)，人口小(xiǎo)家庭化趋势(shì)将继续延续，导致户数会(huì)因(yīn)户均人口(kǒu)规(guī)模的缩(suō)小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来的新增住(zhù)宅需求旺(wàng)盛。

　　中国(guó)经(jīng)济板块的分化(huà)日益明显，资源和生产(chǎn)要(yào)素(sù)逐步(bù)向(xiàng)经济带、都市圈中(zhōng)心城市流入，区域经(jīng)济资源分配的再集中吸(xī)引着人口流(liú)入(rù)。人口迁移势必涉及到买房(fáng)租房，给迁(qiān)入地住宅市场带来(lái)新的(de)增(zēng)量。

　　以浙江省为例，2021年常住(zhù)人口增(zēng)量(liàng)为72万，而出(chū)生人口为44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万(wàn)人，自然增加人(rén)口仅为6.5万人(rén)，其人口(kǒu)增(zēng)长主要受(shòu)益于人口迁移。

　　第三(sān)，老旧(jiù)小区改善(shàn)性需求(qiú)依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅(zhái)和原公有住宅(zhái)的家庭拆(chāi)迁改(gǎi)建最多。自建房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原公有住(zhù)宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二(èr)者和(hé)（27.1％），再加(jiā)上(shàng)其他住(zhù)宅（5％）与(yǔ)家(jiā)庭住宅建造时间(jiān)为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自(zì)建住宅(zhái)和原公(gōng)有住宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户(hù)。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭(tíng)购买二手房(fáng)。在新增住宅需求中，有7成家庭购(gòu)买(mǎi)了商品住宅。租(zū)房、购买经济适(shì)用(yòng)房和其他分别(bié)占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村和旧城改造，商品(pǐn)住宅的占比势必会进一步上(shàng)升。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)造的(de)住(zhù)宅(zhái)建筑面积还(hái)有约81亿平，涉(shè)及城镇家庭约(yuē)9000万户(hù)。破旧的(de)城(chéng)中(zhōng)村(cūn)、老公有住(zhù)宅，建(jiàn)筑面积小、质量(liàng)低、基础设施配套差、没(méi)有或(huò)少有(yǒu)物业管理，居民追求美好、宜居(jū)生(shēng)活的环(huán)境，背后的改善性(xìng)需求有待释放。

　　第四，“住上更大(dà)房子”的改善性需(xū)求还将有所增加。

　　刚需购房受(shòu)限于资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭希(xī)望(wàng)提高生活(huó)品(pǐn)质，以小换大、以旧换新。2022年(nián)底的中央经济工作(zuò)会议(yì)明(míng)确指出支持住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间数为1.71间，无(wú)论是否考虑乡村住宅因素，中国的人均住宅间数较其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切正向联系。随着经济发展水平的提高，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积(jī)将随(suí)之增长。

　　如果(guǒ)说过去二十年是(shì)中(zhōng)国地产(chǎn)黄(huáng)金发展期，地产矛(máo)盾更多(duō)体现(xiàn)为住(zhù)宅(zhái)供给存在不足，供需(xū)出现错配，这是(shì)过(guò)去二十年房价(jià)快速上涨基石。那么未来(lái)将是住宅质量的供需(xū)冲突。房地产大分化(huà)时代已(yǐ)至，这种(zhǒng)分化不单局限于城市能级之间差异(yì)，优(yōu)质小区和老旧二手房之间(jiān)的差异也将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示(shì)

　　人(rén)口(kǒu)普查数据调(diào)查的是(shì)人，并不是针对住(zhù)宅(zhái)，因(yīn)此可能存在统计偏(piān)差。商品住宅占比(bǐ)实际值(zhí)可能偏低，其增速可能超预期。

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