文：任泽平(píng)团队　　

　　导读(dú)

　　是(shì)该取(qǔ)消预售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡(xiāng)建设工作会(huì)议提出“有条件的可以进行现房销(xiāo)售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南(nán)、四(sì)川、广(guǎng)东等地(dì)明(míng)确(què)表态，试(shì)点现房销售。

　　1、是(shì)该取消商(shāng)品房预售(shòu)制了，用你的钱，建(jiàn)你的房子，还烂尾了，这是(shì)对(duì)购房者的不公平。以后谁有钱谁建房(fáng)，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓和社会，这是房(fáng)地(dì)产从大开(kāi)发时代(dài)步入高(gāo)质量发展阶段(duàn)的(de)必然趋势，也是对购房(fáng)老(lǎo)百姓的最大保护。98年房改时，全国缺房(fáng)子(zi)，开发商缺(quē)钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在全国套户比超过1，从(cóng)大开发进入(rù)存量(liàng)时代(dài)，对购(gòu)房民众不公平的预售(shòu)制已(yǐ)经过时了，该(gāi)取消了(le)，改为现(xiàn)房销(xiāo)售。以(yǐ)后一手交(jiāo)钱，一手交(jiāo)房，天(tiān)经地义。当然二次房(fáng)改是个技术(shù)活，兼顾化解(jiě)停(tíng)贷、复(fù)工保交楼、重(zhòng)组房企债务(wù)、恢(huī)复市场信心以(yǐ)及长效机(jī)制，长效机(jī)制(zhì)四大关键是(shì)推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地产(chǎn)税。如果按照经(jīng)济(jì)规律(lǜ)办(bàn)事，中国一定能实现房地产软着(zhe)陆和长(zhǎng)期平稳健康发展，跨过(guò)这(zhè)道关，解好(hǎo)这道(dào)世界难题(tí)。

　　2、为什(shén)么要(yào)取消预售制、改为现(xiàn)房销售？大家想想，绝大部分(fēn)商品是一手交钱(qián)一手交货，预售制是对购买者(zhě)的单(dān)方面不(bù)公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承(chéng)担了所有商(shāng)品(pǐn)不(bù)能交付的风险。从个人(rén)层面看(kàn)，预售制(zhì)对购(gòu)房者非常(cháng)不(bù)公平，比如，交房等待(dài)期一般为(wèi)两年，在此(cǐ)期间(jiān)，购房者不仅承担银行利息，还要(yào)承(chéng)担延迟交(jiāo)房、房屋质(zhì)量、房产证延(yán)期(qī)办理甚至不能交房的风险。从行业(yè)层面看，预售制助(zhù)推部(bù)分房企过(guò)度(dù)举债(zhài)、高(gāo)杠杆扩(kuò)张，若遇(yù)到下行周期，会引(yǐn)发资金(jīn)链断裂、项目(mù)搁置等系列风险。取(qǔ)消预售制，改为(wèi)现房销售，这样有助于落实中央房住不(bù)炒精神、有(yǒu)助于保障(zhàng)购房老百(bǎi)姓权益、有助于房企(qǐ)稳健(jiàn)发展，一举(jǔ)多得，谋划长(zhǎng)远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消预售制度(dù)？预(yù)售制(zhì)度(dù)怎么(me)来(lái)的？国外什么情况？简单科普一下：商品(pǐn)房(fáng)预售最(zuì)早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开(kāi)发商放杠杆的方式。98年(nián)房改，由于商品房短缺，房企(qǐ)缺(quē)资金，借鉴中国香港，引入了商品房预售制度。其实，当前世界不少国家(jiā)存在预售制。但是，重点来了(le)！发达国家一(yī)般有严格(gé)的监(jiān)管(guǎn)保障(zhàng)措施(shī)，开发(fā)商在项目(mù)获(huò)得政府批准后(hòu)才可(kě)以开始(shǐ)销售，买家在购买期房后并非像中国一样在支(zhī)付完首付款后(hòu)从(cóng)银行一次性贷款(kuǎn)支付剩余全部房款，而是根据开发商工程进度在完全交房(fáng)前进行分期支付。所以，预售制(zhì)度是需要严格的资金(jīn)监管、分期支付以及违约(yuē)处罚措施作为保障的，如果没有这些保障措施(shī)，一定会(huì)触发风险，对购房(fáng)民众不公平，所以不如借机取(qǔ)消预售制度，以(yǐ)后改为现房销(xiāo)售。客观(guān)讲预(yù)售制(zhì)度有一定历史阶段性，现在中国住房进入存量时代，取消(xiāo)预售制度有助(zhù)于降(jiàng)负债(zhài)降杠杆，不再把烂尾风险(xiǎn)甩给老(lǎo)百姓和社(shè)会，当然这(zhè)需要配(pèi)套房企(qǐ)债务重组、复工保交楼、恢复市场信心和房地产长(zhǎng)效(xiào)机制。这(zhè)是个(gè)技术(shù)活，只要坚持(chí)市场化(huà)改革(gé)，中国(guó)一(yī)定(dìng)能化解这个难题(tí)，让房地产回归实体经济(jì)和居住属性，安居(jū)乐(lè)业。

　　4、简(jiǎn)单(dān)讲，如果取(qǔ)消预(yù)售制，改为现房(fáng)销(xiāo)售，开发商将拼的不(bù)是(shì)五花八(bā)门、眼花(huā)缭乱、不知道能(néng)不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过(guò)硬的产品质量(liàng)和诚(chéng)信，这才(cái)是对购(gòu)房(fáng)民众的(de)最根本最(zuì)实质(zhì)的保障，这样将(jiāng)极大的提升开发商的(de)建(jiàn)筑质量，实(shí)现良币驱逐劣(liè)币(bì)。所(suǒ)有商(shāng)业(yè)的本质是向善，是(shì)以客户为中心，房(fáng)地产也不能例外，老百姓买房子(zi)是(shì)天(tiān)大的事(shì)，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从(cóng)这个角度，取消预(yù)售(shòu)制、实施现房销售是实(shí)现老百姓安(ān)居乐(lè)业、社(shè)会长治久安、行业企业健(jiàn)康(kāng)发展的重大措施。在当前的(de)情(qíng)况下，取消预售制要结合稳楼市、房地产软着(zhe)陆(lù)、打通金(jīn)融(róng)支持当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者(zhě)十年前在国务(wù)院(yuàn)发展研究(jiū)中心参与财(cái)税(shuì)改革方案研究时，对预售(shòu)制、房(fáng)地产(chǎn)税、人地挂(guà)钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆率等进行过长期系统的专项(xiàng)研究(jiū)。（参考后来形成(chéng)的(de)专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花(huā)”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三(sān)方全程(chéng)监管(guǎn)，交付时(shí)开发商凭验(yàn)收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期房(fáng)烂(làn)尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金(jīn)保险保护机(jī)制，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置(zhì)期房(fáng)预(yù)付(fù)款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行(xíng)监管，享1年(nián)保修(xiū)期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层(céng)销(xiāo)售+“按揭”，霍(huò)英东创造(zào)“卖(mài)楼花(huā)”模式

　　二十世纪(jì)五十年代在中国香港，楼宇出(chū)租是地产(chǎn)行(xíng)业盛行的方式，但有着(zhe)转让难(nán)、出租资(zī)金周(zhōu)转期长等(děng)问题，分层销售孕育(yù)而生(shēng)。20世(shì)纪50年代(dài)，中国香港还未推(tuī)行公共(gòng)房屋制度，许多人栖身于木屋或者其他(tā)临时住宅，住房的需求是(shì)相当(dāng)高(gāo)，不(bù)过大(dà)多(duō)数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以(yǐ)一整栋楼为单位，需(xū)要雄厚的资金实(shí)力才能(néng)购买(mǎi)。虽(suī)然(rán)楼宇出租是中国香港地产行业盛行的(de)方(fāng)式，但有着(zhe)转让难、出租(zū)资(zī)金周(zhōu)转期长等问(wèn)题。针对这一系(xì)列问题(tí)，不少(shǎo)地产商开始探求新的方(fāng)式，如把楼宇契约切开，即(jí)“分(fēn)契”，然后将楼宇分层出售。这模式一经推行(xíng)，购买楼宇的市民数(shù)量有所增(zēng)加，开(kāi)发商资(zī)金周转加快。

　　在分层出(chū)售(shòu)的基础(chǔ)上，将“按揭”模式引(yǐn)入房地(dì)产销售(shòu)，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办立信置业有限(xiàn)公司，凭(píng)借(jiè)商(shāng)业直觉和(hé)多(duō)年经营杂货(huò)铺、海(hǎi)上驳运业(yè)务的经验(yàn)，对于(yú)商品流通、资金周转(zhuǎn)有着独到的见解(jiě)，在(zài)努力寻求(qiú)方法加快自(zì)身资金周转。当时其在购下九龙的一块地盘后，除了分层出售、还印发售楼说明(míng)书，上有文字详尽说明楼宇的地势(shì)环(huán)境、建(jiàn)筑材(cái)料、分层价格、订购方(fāng)法等(děng)。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外一(yī)个亮点，即先(xiān)收取买家(jiā)的订(dìng)金，采(cǎi)用类(lèi)似租(zū)金的(de)分(fēn)期(qī)付款形式(shì)，等新楼(lóu)落(luò)成时，收齐买家的钱，买(mǎi)家就拥有了自己(jǐ)的房产。这种方式减(jiǎn)轻(qīng)了民(mín)众购房的(de)资金压力(lì)，加速(sù)了房屋(wū)的建造和销售(shòu)，也解决了(le)制(zhì)造商的(de)资金问(wèn)题，降低投资风险，在当时可谓是“双赢”的举(jǔ)二婚女人一般都嫁什么人，娶二婚女人很丢人吗措。“预(yù)售(shòu)楼花(huā)+分期付款”的销(xiāo)售模(mó)式成为当时中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)房地产(chǎn)市场的一大特色，纵观(guān)中(zhōng)国香港(gǎng)房(fáng)地产(chǎn)市场的改(gǎi)革，“卖楼花(huā)”模式高效率地解决了(le)核心的(de)住(zhù)房供不(bù)应求的(de)问题，使房市(shì)发(fā)展进入新阶段。

　　预售楼(lóu)花模式推动了中国香(xiāng)港楼市几十年繁荣(róng)，但期间也(yě)出现过(guò)“烂尾楼”的(de)情况，但(dàn)监(jiān)管部门不断完善(shàn)、规(guī)范化(二婚女人一般都嫁什么人，娶二婚女人很丢人吗huà)，建(jiàn)立(lì)健全的(de)监管(guǎn)机制，促进市场健康发展。例如(rú)，1960年，位于(yú)大角咀(jǔ)的(de)一个(gè)楼盘因建筑费用(yòng)超支停(tíng)工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部(bù)门(mén)提升(shēng)了对于预售楼花制度的监(jiān)管(guǎn)，即要求(qiú)开发商在(zài)预售前，确保地价款已(yǐ)经全部支(zhī)付，还要证(zhèng)明自身有资金等能(néng)力把(bǎ)项(xiàng)目完成，资金需放入(rù)律师(shī)所托管，支取时需律所和(hé)建筑(zhù)师(shī)的(de)核准。为了防止(zhǐ)开发(fā)商、律所(suǒ)、建(jiàn)筑师等造假，套取监管账户资金，中国香港要求律师行在银行(xíng)开设的(de)信(xìn)托(tuō)账户（监管(guǎn)账户(hù)）、开发商操作等采取全透明化机制，且(qiě)银行的责任上升(shēng)，如出(chū)现房屋“烂尾(wěi)”情(qíng)况，银行将成最大(dà)风险方，后续需自身推动项目完工。随着监管(guǎn)体系(xì)逐步完(wán)善，出现“烂尾”的现(xiàn)象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给(gěi)量(liàng)少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版预售制(zhì)”

　　二十世(shì)纪九(jiǔ)十年代，中国内地面临住房需求大(dà)和供(gōng)给量短(duǎn)缺(quē)问(wèn)题，引入“卖楼花(huā)”制度。建国以来，中(zhōng)国内地优先(xiān)发(fā)展重工业，强调(diào)基础建设，这一导向(xiàng)使前期发展工业(yè)化的(de)进(jìn)程(chéng)大于城市化进程，唯有(yǒu)解决(jué)住(zhù)房基础(chǔ)等城市化配套问题，才能(néng)进一步推进城市化(huà)。但(dàn)当时推行的是“统一管理(lǐ)，统一分配，以租养(yǎng)房”的福(fú)利分(fēn)房(fáng)制度(dù)，住房(fáng)市场发(fā)展起步较晚(wǎn)、增速较慢，福利分房制(zhì)度也出现了分配不公、效率(lǜ)低(dī)、配套差(chà)等问题(tí)，因此福(fú)利分房制度(dù)不再适用于(yú)当时的国(guó)情。叠(dié)加房地产市场面临商(shāng)品房的需求量大，而社会缺(quē)少大型房地(dì)产开发(fā)商(shāng)，商品房供(gōng)应量小的困(kùn)境，此时引(yǐn)入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内(nèi)地房(fáng)地产市场的一针强心剂。从1994年起，中国内地(dì)逐步引进中国(guó)香港预(yù)售商品(pǐn)房(fáng)制度，先后出台(tái)多项(xiàng)文件，大力支(zhī)持国(guó)内(nèi)房地产市(shì)场改革。例(lì)如，1998年(nián)，国务院出台《关于进一步深化(huà)城镇住房(fáng)制度改革(gé)，加(jiā)快住房建设(shè)的通知》文件，决定停(tíng)止住(zhù)房(fáng)无偿实物分配，逐步(bù)实行(xíng)住房(fáng)分配(pèi)货币化、住房供给(gěi)商品(pǐn)化(huà)、社会化的(de)住房新体制，从(cóng)计划经济下(xià)的福利分(fēn)房转向市场经济的商品房。房地产(chǎn)市场采用预售(shòu)制(zhì)，允许开(kāi)发商(shāng)卖(mài)期房，解决了房企缺少资(zī)金和开发时间周期(qī)长的两(liǎng)大难题(tí)，开发商(shāng)以(yǐ)预售款撬动下(xià)一个项目(mù)的(de)开发(fā)，形成滚动开(kāi)发模(mó)式，住(zhù)房供(gōng)应速度加快。自此(cǐ)中国内地开始房改货币化(huà)，中(zhōng)国人民银行等多方迅速出台相关(guān)的信贷(dài)政策，支持(chí)购房(fáng)者(zhě)，极大作(zuò)用推动了房(fáng)地产市场(chǎng)的发展(zhǎn)。

　　引入中(zhōng)国香(xiāng)港“卖(mài)楼花”模(mó)式后(hòu)，经调整(zhěng)形成契合中国内地的商品(pǐn)房预(yù)售制度。预售制的初衷是(shì)为了缓解房企资金压力，加快城镇(zhèn)住房(fáng)建设。具体来说(shuō)，是指房地产开发(fā)企业将正(zhèng)在建设(shè)中的房屋预先出售给购(gòu)房(fáng)者，由购房(fáng)者支付定金或房款的行为。区别(bié)于中国香港，在中国内地实践过程中，商品房(fáng)预售流程为：房(fáng)地(dì)产开发商办理预售许(xǔ)可证-签订商品房买(mǎi)卖(mài)合同-进行(xíng)备(bèi)案登记(jì)和(hé)预告登记-交(jiāo)付房(fáng)屋(wū)。在购(gòu)房过程中，购(gòu)房者需要一次性付清首付款，并采(cǎi)用银行(xíng)贷款的(de)形式一次性付(fù)清剩余(yú)房款(kuǎn)，换言之，房屋未建(jiàn)成(chéng)，开发(fā)商(shāng)可(kě)能已拿到了全(quán)部购房(fáng)款，这点与中国香港的按照工程进度(dù)付款(kuǎn)有所不(bù)同。对中国内地(dì)的开发商而(ér)言，预售制商(shāng)品(pǐn)房也开启了高周转、高杠(gāng)杆的运作(zuò)模式(shì)。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背(bèi)后(hòu)潜藏的(de)风险确实存在

　　作为中国内地商品房销(xiāo)售的最主(zhǔ)要方式，预售制极大缩短房(fáng)企现金回笼周期，同时增加市场(chǎng)商品房(fáng)供应，推(tuī)动了(le)城镇(zhèn)化发展进程(chéng)。预售制在过去20多年(nián)对中国(guó)内地房(fáng)地(dì)产市场的稳(wěn)步发展起(qǐ)到(dào)了重要作用(yòng)，不仅解决了房(fáng)地产(chǎn)市场快(kuài)速发展阶段的资金需求，也提(tí)高了居民居住水平，中国内地城镇居(jū)民从筒子楼住到(dào)住宅小区，从全民蜗(wō)居到基本适(shì)居(jū)，住(zhù)房(fáng)事业(yè)取得巨大进步(bù)，数十年时间走完(wán)发达国家几百年(nián)城镇化(huà)路程(chéng)。改革开(kāi)放(fàng)以(yǐ)来，城镇化进程进入快速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人增(zēng)长(zhǎng)至(zhì)9.1亿人，43年间(jiān)增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区(qū)面积由(yóu)7438平方公里增(zēng)长(zhǎng)至60721平方(fāng)公(gōng)里，增长(zhǎng)7.2倍。根(gēn)据我(wǒ)们发布的《中国住房存(cún)量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇(zhèn)住宅存量从不到14亿平(píng)增至313.2亿平(píng)，城镇人均住(zhù)房(fáng)建筑(zhù)面(miàn)积从8.1平方米增至(zhì)34.7平方米，城(chéng)镇住房(fáng)套数从约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售(shòu)制(zhì)在当前已成为中国内地(dì)商品房销(xiāo)售最主要方(fāng)式(shì)，2005年中国内地(dì)商品住(zhù)宅(zhái)期房销售面积占总销售面积(jī)的比重(zhòng)为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制也推(tuī)动(dòng)了中国内地房地产行业的发(fā)展。中(zhōng)国(guó)内地房地产历经二(èr)十多(duō)年长周期繁荣，行业各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地产开发投资(zī)完成额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万(wàn)亿(yì)元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复(fù)合增速(sù)17.8％。商品房(fáng)销售(shòu)面积和(hé)销售金(jīn)额分(fēn)别从(cóng)1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万(wàn)亿(yì)元，累(lèi)计上(shàng)涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速(sù)发展，房地产企业(yè)从无到有、从国企先行到民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地(dì)产企业(yè)数(shù)量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产也成为拉(lā)动(dòng)中国内地(dì)经(jīng)济高(gāo)增长的火车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房地产带动的(de)上下游产业链特别(bié)长，高达50多个行(xíng)业(yè)。2020年房(fáng)地产及(jí)其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中(zhōng)房地(dì)产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带动产业(yè)链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房地(dì)产对金融、批发(fā)、建材的(de)带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地产完全拉(lā)动的投资占全社(shè)会固(gù)定资产投资的51.5％，其(qí)中(zhōng)，房地产开发(fā)投资占固定(dìng)资(zī)产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房(fáng)地产贷款占(zhàn)银(yín)行(xíng)各项(xiàng)贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托(tuō)等通道业务，占比超过三分之一。从房地(dì)产融资存量占社融存(cún)量(liàng)比重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如(rú)果(guǒ)房(fáng)企大(dà)面积违约，将导致(zhì)银行(xíng)不良率大(dà)幅上升(shēng)。

　　4）从居(jū)民财(cái)富效应(yīng)渠(qú)道(dào)，根据我们(men)的《中(zhōng)国住房市(shì)值测算(suàn)报告》，2020年(nián)中国(guó)住房市值为62.6万(wàn)亿美元，大于美国(guó)的33.6万(wàn)亿美(měi)元、日本的10.8万亿美(měi)元、英(yīng)法德(dé)三国合计的(de)31.5万亿美元。从住房市值占(zhàn)股债(zhài)房(fáng)市值的比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高(gāo)于(yú)美国的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中(zhōng)国(guó)住(zhù)房市值与股(gǔ)债房市值的比例较(jiào)高(gāo)，主要是因为住(zhù)房市值高，以(yǐ)及中国资(zī)本市场发(fā)育尚(shàng)不(bù)成熟(shú)，直接融(róng)资比例较(jiào)低，股票、债券市(shì)值较低，居民(mín)投(tóu)资渠道缺(quē)乏(fá)。

　　不可否认(rèn)，预售制(zhì)背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在，当前的负面效(xiào)应愈发(fā)凸显。

　　从个(gè)人层面(miàn)看，绝大部分商(shāng)品是一(yī)手交(jiāo)钱一手交货，预(yù)售制(zhì)是(shì)对购买(mǎi)者的单(dān)方面不(bù)公平制度，购房老百姓(xìng)几乎承担了所有商(shāng)品不能(néng)交(jiāo)付的风(fēng)险。比如，交房等待期一般(bān)为两年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担银行利息，还要承担延(yán)迟交房、“一(yī)房(fáng)二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交(jiāo)房等风险。另外(wài)，购(gòu)房(fáng)者和开发商之间的购房合同、购房者和银(yín)行的(de)按揭(jiē)贷款合同(tóng)是两(liǎng)个独(dú)立的合同关系，如果开发商发生违(wéi)约，购(gòu)房者只能根(gēn)据购房合同向开发(fā)商主张权力，但(dàn)依(yī)旧需要根据按揭(jiē)贷款合同按时向(xiàng)银行进行贷(dài)款偿还，因此购房者承担(dān)的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助(zhù)推部分房企过(guò)度(dù)举债、高(gāo)杠(gāng)杆(gān)扩张，资金(jīn)若遇(yù)到下行周(zhōu)期，会(huì)引发资金(jīn)链断(duàn)裂(liè)、项目搁置等系列(liè)风险，进(jìn)行影响自身信用和购房者对(duì)行业的信(xìn)心(xīn)。

　　从金融(róng)层面(miàn)看，银行(xíng)作为(wèi)按揭贷(dài)款的发放方，一旦(dàn)房(fáng)企因为市场波(bō)动或(huò)经营不善，出现资(zī)金(jīn)链断裂等(děng)一系(xì)列问题(tí)，导(dǎo)致“烂尾”等情(qíng)况，而房企通过与(yǔ)购(gòu)房者签订(dìng)的预售合同(tóng)和按(àn)揭(jiē)合同，已经从银行获(huò)得房(fáng)款，如果购房者丧失(shī)还款能力或短期不(bù)能还(hái)款等，则风险完全由银行承(chéng)担(dān)，银行将(jiāng)面临较大的坏账压力。

　　从监管(guǎn)角度(dù)看，购房者的(de)预售监(jiān)管资(zī)金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的(de)《城市商品房预(yù)售管理(lǐ)办法(fǎ)》中明确规(guī)定了开发企业预(yù)售商(shāng)品(pǐn)房(fáng)所得款项应当用(yòng)于有关的工程建设，商品房预售款(kuǎn)监管的具体(tǐ)办法，由房(fáng)地(dì)产管理(lǐ)部(bù)门制定(dìng)。但多年以来全(quán)国(guó)并没有统(tǒng)一的预售资(zī)金监管规定(dìng)，各(gè)地实(shí)行(xíng)“一城一策”。例如，太(tài)原、昆明(míng)、重庆、长沙等(děng)城(chéng)市重点监管资金比例(lì)为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城(chéng)市(shì)则按照项目的(de)建安成本乘以建筑(zhù)面积或(huò)者项目工(gōng)程(chéng)总额(é)报价计算重点资金。而事实是，不少购房款未进入(rù)监管账(zhàng)户、或进入监管账(zhàng)户后被挪用，导致楼(lóu)盘(pán)没有资(zī)金(jīn)继续建设。收楼遥(yáo)遥无(wú)期(qī)，月供却(què)被迫继续还款。那么，监管账(zhàng)户资(zī)金如(rú)何(hé)被挪走的？实际上，在过(guò)去房地产大开发时代的高(gāo)周(zhōu)转背景下，抽调(diào)预售款(kuǎn)监管账户资金，是行业(yè)“潜规则(zé)”。比如工程总(zǒng)承包方(fāng)，以工程建(jiàn)设名义(yì)，获得监管账户(hù)拨付资(zī)金(jīn)，再(zài)由工(gōng)程方将资金转给房企，而(ér)拨付(fù)的工程款，远超(chāo)工(gōng)程进(jìn)度所需。通(tōng)过这些方(fāng)式套取的(de)资金，在房企各地项(xiàng)目间流(liú)动，变(biàn)相(xiāng)加杠杆，这样做提供了资金(jīn)流动性，房企抽(chōu)调资(zī)金统筹拿地、还款和楼盘(pán)建设(shè)，形(xíng)成一(yī)种资金循环高(gāo)周(zhōu)转模式，但一(yī)定程度上把风(fēng)险甩(shuǎi)给了购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体来说(shuō)，国外商(shāng)品房预售制度呈现以(yǐ)下(xià)特(tè)点(diǎn)：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房者(zhě)预付资金，一般设有定金或预(yù)付(fù)款(kuǎn)保护机制，如英(yīng)国(guó)、日本；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购房者支(zhī)付(fù)的(de)预(yù)付(fù)款比例相对较低，绝大部分(fēn)房款(kuǎn)在房屋交付后(hòu)开始(shǐ)支付；

　　3）预付(fù)款支付方(fāng)式：预付款一般以定(dìng)金方式支付，或(huò)按工程进度(dù)分(fēn)期支付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一(yī)般(bān)采(cǎi)用两(liǎng)种方式(shì)发放按揭贷(dài)款(kuǎn)，一是按工(gōng)程进度付款，按揭贷款按(àn)照工(gōng)程(chéng)进度逐渐发(fā)放，购房者开(kāi)始(shǐ)月供；二是房屋交付(fù)后(hòu)发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预售(shòu)商品房提供期房烂尾保险，在商(shāng)品房出现重大延期(qī)或重大缺(quē)陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋(wū)交(jiāo)付质量的保障有两(liǎng)种方式，一是期房(fáng)由政府或第三方(fāng)验收(shōu)合格并提供验(yàn)收凭证后(hòu)，开发商凭验收凭证取(qǔ)得购房者支付的房款。二(èr)是开发商为购房者提供一定的保修(xiū)期，通常1-5年(nián)，保修(xiū)期满(mǎn)，购房(fáng)者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美(měi)国：交付前(qián)预(yù)售资金第三方(fāng)全(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　美国期房定(dìng)金一定期(qī)限内无条件返还，最(zuì)低首付(fù)比例为3.5％，交(jiāo)房前仅(jǐn)支付(fù)首付(fù)，其余房款交(jiāo)付(fù)后按揭(jiē)还款，交付前资金由第三(sān)方全程(chéng)监管，交付时(shí)开(kāi)发商凭验收凭证取得房款。

　　定(dìng)金及首付(fù)环节，定金(jīn)比例一般为房款的1％-5％，首付(fù)比例最低可低于3.5％，根据美国官(guān)方数据，2021年美国(guó)平均首付比例(lì)为12％。

　　余(yú)款支付方面，除定金或首付外，购房者在(zài)房屋交付后通过按揭(jiē)贷款支付(fù)剩余房款。

　　资金监管方面，美国为(wèi)防止开发商挪用资金，购房者的定(dìng)金及首付款由第三方公证行或产权保险公(gōng)司的(de)信托账(zhàng)户监管。如(rú)果开发商倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购房(fáng)者(zhě)资(zī)金可通过(guò)申请仲裁取(qǔ)回，且不承担任(rèn)何责任与(yǔ)损失。而开(kāi)发(fā)商在(zài)房(fáng)屋建设过程中(zhōng)的资(zī)金全部来自银行，银行根据工(gōng)程(chéng)进度向(xiàng)开(kāi)发商提供一(yī)定比例的贷款，由于开发商挪(nuó)用资金直接损害银行(xíng)利益，银行有充分动机(jī)监管开发商施工进度。开发商在房屋交(jiāo)付时需取得由政府(fǔ)相关部门经审(shěn)查后发放的验收凭证，通过(guò)验(yàn)收凭证向银(yín)行得到购(gòu)房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房(fáng)，提供期(qī)房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可(kě)零首付购房(fáng)，房款按建造工期进度支付，按揭(jiē)按工期放(fàng)款(kuǎn)后还贷，房贷利率采用(yòng)固定利率，开发商或购(gòu)房者可购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门(mén)槛方面，德国开发商(shāng)在(zài)项目获批后即可(kě)预售房(fáng)屋。签署购房合同前，购房者需支付(fù)约2000欧的定金并进行预约公(gōng)证，签订(dìng)合同后定(dìng)金退(tuì)还。如由于任何原(yuán)因不(bù)能购买(mǎi)，定金按(àn)照德(dé)国法律全部退还(hái)。

　　签署购房合同后，购房者需支(zhī)付公(gōng)证费(fèi)和(hé)土(tǔ)地交易税，分别为(wèi)房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在(zài)购(gòu)房(fáng)款中，属(shǔ)于购房附加费。

　　首付方面，德国没有规定最(zuì)低首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例，可零(líng)首(shǒu)付购房。

　　余款(kuǎn)方(fāng)面(miàn)，德国也采(cǎi)取按工期支付(fù)房款的制度(dù)，一般分7笔进行支付，具体支(zhī)付(fù)节点、比例(lì)因项(xiàng)目而异(yì)。一般来说，支付节点(diǎn)可(kě)分为公证后、主体完工、内部水暖电(diàn)路完工、窗户玻(bō)璃完(wán)工(gōng)、室内清洁及墙面完(wán)工、地板完工(gōng)、全部完工，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可在支(zhī)付房款前(qián)申(shēn)请房贷，房(fáng)贷(dài)利率采用固定利(lì)率，银行按施工节奏分多次(cì)发放贷款(kuǎn)，每笔贷款给予购房者一定使用期(qī)限，期(qī)限结束后，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保(bǎo)险(xiǎn)方面，德国保(bǎo)险公司针对期房设(shè)计了两种保险，保(bǎo)险的功能是当房(fáng)屋出现重大(dà)延期或(huò)重(zhòng)大缺陷时(shí)，保险公司(sī)保证开发商赔偿(cháng)或(huò)修复，开发(fā)商破产，由(yóu)保险公司负责(zé)相(xiāng)应(yīng)赔偿。保(bǎo)险由(yóu)开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英国预售(shòu)制设有(yǒu)10％定金保险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律师严格监管。

　　订(dìng)立(lì)合同前，买卖双方(fāng)均有一(yī)名律师，负(fù)责(zé)沟通期房交易中的房产、资(zī)金、合同(tóng)等各个环节，各(gè)环节内容确认无误后签订首付交(jiāo)换(huàn)合同。

　　定(dìng)金方面，英国(guó)设置了10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，当开发商出(chū)现财务(wù)、经营问题(tí)时，购房者(zhě)10％的定金由(yóu)保险公司赔(péi)付，而超出10％的部分(fēn)较难追回。

　　首付方(fāng)面，首付(fù)比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需(xū)要在合同签(qiān)订21天内支付。

　　余(yú)款支付环(huán)节，英(yīng)国(guó)采取按工程进度付款的(de)方式(shì)，但是交房前付(fù)款比(bǐ)例相对较低，一(yī)般(bān)会在合同签订6-24个月分别支付(fù)两笔5％-10％的(de)款项，即交房(fáng)前付款比例(lì)在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交(jiāo)付环节，英国规定(dìng)房(fáng)屋必(bì)须经(jīng)过房产公(gōng)证公司的检验(yàn)验(yàn)收后才能交付(fù)，交付后方(fāng)可按(àn)揭还(hái)贷。

　　资金监管环节，英国(guó)期房预(yù)售(shòu)资金监管极为严格，资金(jīn)也由律(lǜ)师监管，在(zài)确认工程进(jìn)度(dù)、支付(fù)相关(guān)款项过程(chéng)中(zhōng)，由买(mǎi)房律(lǜ)师将资金转给卖方律(lǜ)师(shī)，卖(mài)方(fāng)律师转给开发商，即资金在进入(rù)开发商账(zhàng)户前经(jīng)过两道关(guān)口，有利于保障购房者资金(jīn)安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设(shè)置(zhì)期房(fáng)预付款保全措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发(fā)商(shāng)必(bì)须完成“预售房定金保全措施”，交(jiāo)房前付(fù)款比例不(bù)超(chāo)房款(kuǎn)的20％，开发商违约需(xū)返还(hái)定(dìng)价并赔偿约10％房(fáng)款(kuǎn)，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二战结束后(hòu)由于(yú)房屋供给严重失衡，叠加法律空白(bái)，社会上“一房(fáng)二卖(mài)”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅(zhái)地建(jiàn)筑物交易法(fǎ)》，经(jīng)多次(cì)修订，目前是唯一一部(bù)规(guī)范期房交易的法(fǎ)律。

　　定(dìng)金(jīn)保护方面，根据(jù)日(rì)本(běn)《宅地建物(wù)取引业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万(wàn)日元的部分，法(fǎ)律要求开(kāi)发商必(bì)须(xū)完成(chéng)定金保全措施(shī)才可预售。什(shén)么(me)是定金保(bǎo)全措施？即买卖(mài)双方签(qiān)订购房合同时，开发商(shāng)向(xiàng)金融机(jī)构或指定保证机构(gòu)或保险机(jī)构签订(dìng)定(dìng)金保(bǎo)证委托合同，设(shè)置(zhì)购房者定金(jīn)的保证或保险，并(bìng)将相应的(de)保证(zhèng)金证(zhèng)明(míng)书(shū)交付给(gěi)购(gòu)房者。除(chú)定金(jīn)外，其他预(yù)先支付(fù)的购(gòu)房(fáng)款也受(shòu)该措施保护。若开发商倒闭(bì)导(dǎo)致期(qī)房烂尾(wěi)，购(gòu)房者可凭(píng)保证(zhèng)金证明(míng)书向金融机构或保证机(jī)构或保险(xiǎn)公司兑付(fù)，同时(shí)，开发(fā)商需向购房者赔付违约金，一般约为(wèi)房(fáng)价的10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房前只需支付最多不超20％的定金，签订购房合同(tóng)后(hòu)，购房者(zhě)即可向(xiàng)银行(xíng)申请(qǐng)贷款，但交房后(hòu)才开(kāi)始按(àn)揭贷款(kuǎn)，除(chú)定(dìng)金外(wài)的剩(shèng)余房(fáng)款在交房后(hòu)开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方资金由银行(xíng)监管，享1年保修期后(hòu)付(fù)尾(wěi)款

　　新加坡期房购房者违约可返还相当(dāng)于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按(àn)工程进度(dù)支付，所有资金进银(yín)行专门项目(mù)资金账户，交房后满1年(nián)保修期(qī)后支(zhī)付15％尾款(kuǎn)。

　　订金(jīn)支付环节，新加坡开发商有(yǒu)统一的选购权合(hé)同以(yǐ)及订金(jīn)返还机制(zhì)，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款作为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一(yī)步签订购买合同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方面，签(qiān)订购(gòu)房合同后，购房者(zhě)需(xū)支(zhī)付(fù)15％的首(shǒu)付及(jí)印花税，同时购房者向银行申(shēn)请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加坡期房同样(yàng)采取按工程进度付款(kuǎn)的(de)方式，《发展商条例》对期房付款(kuǎn)流程做了统一详细(xì)规定，要求所有开发商(shāng)遵(zūn)守，支付节点一(yī)般(bān)为合(hé)同(tóng)签(qiān)订(dìng)后、地基(jī)完工、框架完(wán)工、管道(dào)门窗(chuāng)等完工(gōng)等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款(kuǎn)也依照工程进度放款，月供在此过程中随着放出贷款的增加而增加，未放款部分无(wú)需月供(gōng)。

　　资金(jīn)监管方面(miàn)，购房者的订金与付款会存入银行专门的项目资金账户，账户资金提取须与(yǔ)房屋建设有关。房屋交付(fù)后(hòu)，购房者享受1年的房屋保修期，此后购房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前(qián)房地产(chǎn)到了政策出手临界(jiè)点，重(zhòng)点(diǎn)是保交楼和房(fáng)企重(zhòng)组。一方面，加大(dà)对刚需和改善型需求的支持力度，长(zhǎng)短兼顾(gù)妥善(shàn)应对局部停贷现象，重点是保交(jiāo)楼保复工保(bǎo)民生，给予强有力的(de)金融工具支(zhī)持。另一(yī)方面，从(cóng)现在起，对(duì)还在正常(cháng)运转的房企包括民营企业(yè)，加(jiā)大(dà)支持(chí)力(lì)度，由优质房企牵头并购重组整个行业，为每个(gè)房企配套AMC和财(cái)团，给(gěi)予金融工具配套。

　　二，中(zhōng)期来(lái)看，应充(chōng)分估计形势复杂性和人(rén)性(xìng)复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债(zhài)务(wù)、恢复市场信心(xīn)以及长效机制(zhì)。长(zhǎng)效(xiào)机制(zhì)四大关(guān)键是推动城(chéng)市(shì)群战(zhàn)略、人(rén)地挂(guà)钩、金融中(zhōng)性稳定和房地(dì)产税。定金环节，建立开发商违约后定(dìng)金保(bǎo)护机制(zhì)，如将已支付定金冻结至(zhì)房屋(wū)交付阶段(duàn)，保(bǎo)障购房者定金安全。签订合同环(huán)节，鼓励保险公司介入(rù)，为房屋重大(dà)延期以及重大缺(quē)陷等情(qíng)况提供(gōng)充分的保障。余款支(zhī)付环节，建立按(àn)工程进度付款机制或交房后按揭贷款机制，充分保护购(gòu)房(fáng)者的权益。资金(jīn)监管环节，引(yǐn)入独立于开发商、银行的第三方(fāng)资金监管机构，或由政府相关部门直接监管，以此防止资金挪用现象。交付(fù)环节，建立商品房保修期制度。保修(xiū)期内(nèi)，开发商应(yīng)对(duì)房屋质量(liàng)问(wèn)题全权(quán)负责、免费维修，购房者在保修期结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品(pǐn)房预售制是大(dà)势所趋(qū)。一(yī)方面，98年(nián)房改时，全国缺(quē)房子，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现在全(quán)国(guó)套(tào)户比超过(guò)1，从大开发进入存量时代，对(duì)购房民众不公平(píng)的预售(shòu)制已经(jīng)过时了，该取(qǔ)消了，改(gǎi)为现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)。另(lìng)一方面，取消预售制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能(néng)不能(néng)兑现的营销手段(duàn)，而是所见即所得的(de)过硬的产品质(zhì)量和(hé)诚信，这才是对(duì)购(gòu)房民众的最根(gēn)本最实质(zhì)的保障，这样将极大(dà)的提升开发(fā)商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。

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