“现(xiàn)在的房(fáng)地(dì)产很难(nán)再出现(xiàn)像过去十(shí)年的系(xì)统性行情。”思睿集团(tuán)合伙人、首(shǒu)席经济(jì)学家(jiā)洪灏向《红周(zhōu)刊》表示，房地产行业(yè)分化的愈加明显，让机(jī)构和(hé)投资(zī)者(zhě)的关注度(dù)从板块(kuài)向单个标(biāo)的转移。上海利檀投(tóu)资董事长陈昊扬向《红(hóng)周刊(kān)》指出，从行(xíng)业(yè)来看，无论是业(yè)绩，还是估值，房地产都已经双杀到了(le)最底部，而且是反复(fù)地(dì)杀到(dào)了(le)底部，再往(wǎng)下的空间(jiān)已经不大(dà)了(le)。

　　三道红(hóng)线(xiàn)等指标

　　成(chéng)挖掘个股(gǔ)阿尔法重要参考

　　那么如何寻找(zhǎo)房地(dì)产个股的阿(ā)尔法呢？

　　洪灏提醒，在房地产赛(sài)道(dào)中(zhōng)进行(xíng)选择，需要非常小心(xīn)，避免选(xuǎn)了(le)半(bàn)天(tiān)，标的公司出现(xiàn)爆(bào)雷(léi)的情况。除此(cǐ)之外，洪灏指(zhǐ)出，需要满(mǎn)足以(yǐ)下(xià)三个基准：有大的国资背景的(de)、杠(gāng)杆(gān)率(lǜ)较(jiào)低的、此前没有(yǒu)踩(cǎi)过红线的。

　　他还表示，如果关(guān)注一下今年房地产的开发资金来源，可以(yǐ)发现，其(qí)实银行的信贷倾(qīng)向是不太(tài)愿意(yì)给(gěi)房企(qǐ)贷款的，房企的主(zhǔ)要资金来源来自新盘的销售(shòu)。但今年新(xīn)房的销售情况相较一般(bān)。再关注(zhù)一下(xià)，哪些(xiē)房企能(néng)从银(yín)行(xíng)拿到(dào)钱，其实主要还是那些有国企背(bèi)景的房企，民营房企相对比较困难(nán)，所以整(zhěng)个行业出现了一个很(hěn)明显(xiǎn)的分化，无论(lùn)是在销售，还是融资等各个方面都非常明(míng)显。现在有国资背景的(de)房(fáng)企在资(zī)本(běn)市场(chǎng)表(biǎo)现(xiàn)相对较好(hǎo)，但没有国资背景(jǐng)的民营房(fáng)企股价(jià)大多表现很一般。

　　陈(chén)昊(hào)扬(yáng)则向《红周刊》表示(shì)，在房(fáng)地(dì)产行业内(nèi)，我们(men)的逻辑是，“寻找最(zuì)后的赢(yíng)家”。而(ér)具体到如何挖掘，我们会(huì)特别重视企业(yè)的成本优势，更(gèng)具体(tǐ)一点，就是(shì)它(tā)的(de)净借贷水平（净负债率）是不是行业内的最低(dī)水平(píng)；利润率是不是行业内最高(gāo)的(de)；融资成本是否是(shì)行(xíng)业内最低的；建安成本是(shì)否也是业内最(zuì)低的；这些都是我们看重的一家房企的综合成本。

　　需要注意的是，能够同时满足上述条件的房企(qǐ)并不多。即便是在国央企中，仍有部(bù)分房企出现了“三道(dào)红线”的“踩线”情况(kuàng)，且有逐(zhú)渐恶化(huà)的趋(qū)势。以A股为(wèi)例，《红周刊》根据Wind数据整理发现，截至2022年末，天房发(fā)展、陆(lù)家嘴、格(gé)力地产、西(xī)藏(cáng)城投、中交地产、中国武夷等国(guó)央(yāng)企“三道红线”全踩。

　　除此(cǐ)之外，城建(jiàn)发展、京投发(fā)展(zhǎn)、光(guāng)明地产、云南城投、首开股(gǔ)份、珠江股份、城(chéng)投控(kòng)股等国央(yāng)企(qǐ)房企也踩(cǎi)了“三道红线”中的两条(tiáo)。

　　2022年(nián)激(jī)进扩张房企

　　需警惕其重(zhòng)蹈覆辙

　　不难(nán)看出，即(jí)便是(shì)有着较稳健特色的国央企房企，其财(cái)务指(zhǐ)标称(chēng)得上完全健康的仍(réng)是少数。而更加值得注意的是，在(zài)2022年，不少国企，甚至(zhì)地方国(guó)企开始大举扩张(zhāng)。而这无疑又进一(yī)步考(kǎo)验着国央企的(de)资金(jīn)链情况。

　　对房企而(ér)言(yán)，扩(kuò)张速(sù)度的(de)张(zhāng)弛有度尤为重要，节奏把握(wò)准确(què)，有(yǒu)助于房(fáng)企储(chǔ)备优(yōu)质“弹(dàn)药”；但过于(yú)乐观的预(yù)判未来市场，以及过(guò)于激进的扩张拿(ná)地节(jié)奏也有可能让房企(qǐ)重蹈此(cǐ)前的高杠杆覆辙。

　　陈(chén)昊扬以其配置的一家(jiā)房企进(jìn)行举例，它从2018年开(kāi)始(shǐ)到2021年(nián)，连续(xù)4年的净借贷比例都维持在33％左右，完全没有(yǒu)增加杠杆比例(lì)。而到2022年，这家房(fáng)企明显感觉到机(jī)会来了，其开始在一线城市进(jìn)行大举拿地，净负债率(lǜ)也(yě)由此前的33％左右(yòu)水准提高到45％左右，涨(zhǎng)了接近三分之一(yī)。与此同(tóng)时，该(gāi)房(fáng)企(qǐ)新购入(rù)地块也(yě)实现了快速的开盘利用率，预计今年会有更多的楼盘(pán)入市。像这类企(qǐ)业就符合“最后的赢家(jiā)”的特点。一方面，在(zài)于它本身(shēn)储备(bèi)了很多弹(dàn)药，去年拿(ná)地(dì)超1000亿元，且其中一半在一线城市(shì)，另外一半也(yě)主要集中(zhōng)在强二(èr)线(xiàn)和二线城市(shì)；另(lìng)一方面(miàn)，它的(de)扩张是有节制地扩张。

　　陈(chén)昊扬同样提醒(xǐng)道，与之相反，有(yǒu)些房企(qǐ)的扩张速度让人(rén)感觉又回到了2016年、2017年，或者说(shuō)看到了2016年～2020年期间扩张(zhāng)的(de)民(mín)营企(qǐ)业的影子。虽然说，见到机会(huì)时(shí)要出手，但出手的(de)章法仍要小心，如果负(fù)债率扩张得太(tài)快，但未来的两年市场没(méi)有(yǒu)想(xiǎng)象得那么好，可能(néng)会重蹈覆辙。

　　那么如何来(lái)衡量一家房企的扩张速度(dù)是否激进？陈昊扬向《红周刊》表示，主要还是看(kàn)房企的净(jìng)负债率(lǜ)水平，在我看来，这个比例如果(guǒ)超过(guò)60％，就是扩(kuò)张得过于快速了(le)。

　　不难(nán)看出，这一(yī)标准要比(bǐ)“三道红线”对房(fáng)企的净负债率要求不(bù)得高于100％要(yào)更加严格。陈昊扬解释，当前房地产行业的复苏速度并没有(yǒu)那(nà)么快，所以要规避公司(sī)净负债率提高(gāo)到一个比较(jiào)危险的水平(píng)。

　　《红周刊》对在(zài)2022年拿地(dì)较积极(jí)的房企梳理(lǐ)发现，中交地产、中国金茂(mào)、华发(fā)股(gǔ)份(fèn)、越秀地产、绿城中(zhōng)国(guó)、保利发展等(děng)房企2022年净负债(zhài)率都(dōu)在60％之上(shàng)。其中，中(zhōng)交地产净负债(zhài)率(lǜ)持(chí)续(xù)居高不下，在2020年至(zhì)2022年期间(jiān)，依次(cì)为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成(chéng)鲜明对(duì)比的(de)是，华润(rùn)置地(dì)、中(zhōng)国海外(wài)发展、万科A、滨江集团、招商蛇口(kǒu)、龙湖集团(tuán)等房(fáng)企(qǐ)在(zài)践行(xíng)较(jiào)积极的拿地策略的同时，也较好地控制(zhì)了公司的(de)扩张速(sù)度与净负债率水平（见(jiàn)附表(biǎo)）。

　　滨江集团等个别(bié)民营(yíng)房(fáng)企

　　或具备“最后赢(yíng)家”的黑马特质

　　陈昊扬指出，实际(jì)上，他们是(shì)以同一(yī)筛选标准来看(kàn)国央企与民营房企(qǐ)，但在各(gè)维度的实际(jì)表现上(shàng)，国(guó)央企确实会更(gèng)胜一(yī)筹。如国央企的融资成本更低，融(róng)资渠(qú)道也更顺畅，能够(gòu)做(zuò)到想(xiǎng)融就融，这样，国央(yāng)企自然而(ér)然就具(jù)有天然优势。

　　虽(suī)然对比民营房企，机构更加看好国央企，但这也并不意味着(zhe)，民营企业中(zhōng)就没有“黑马”的存在。

　　据《红周刊》梳理发现，仍(réng)有(yǒu)少数民营房企同(tóng)样受到机构的青(qīng)睐。比如，根(gēn)据2023年一季(jì)报，滨江集团(tuán)的十(shí)大(dà)流通股东(dōng)中(zhōng)新进了(le)“中国工商银行股份有限公(gōng)司－景顺长城(chéng)中(zhōng)国回(huí)报灵(líng)活(huó)配置混合型证(zhèng)券投资基(jī)金(jīn)”“全国(guó)社保(bǎo)基金一一六组合”等。

　　除此之外，自2021年开始，百亿私募(mù)珠海(hǎi)阿巴马资(zī)产管理有限公司就长期持有滨江集团。根据一季报，该资(zī)产(chǎn)公司的几只产品合计持有滨(bīn)江集团9543万股，约占(zhàn)流通A股(gǔ)的3.56％。

　　滨江集(jí)团(tuán)的受青(qīng)睐(lài)，和其自身的基本面表现(xiàn)存在(zài)一定关系(xì)。2020年以来的近(jìn)三年时间，房地产市场(chǎng)整体在走“下坡路(lù)”，但作(zuò)为杭州(zhōu)本土(tǔ)房企的滨江集团仍是表(biǎo)现(xiàn)出较强的(de)韧劲，2020年(nián)以来，滨江集团在业绩表现、销售规(guī)模、新(xīn)增(zēng)土(tǔ)储、股价(jià)表现(xiàn)等多(duō)维度都表现了较(jiào)强的增(zēng)长势头。

　　业绩方面，2020年～2022年期(qī)间(jiān)，滨(bīn)江集团扣非归母净利润依次为21.27亿(yì)元、29.87亿元、37.22亿元；依次实(shí)现同比增长(zhǎng)32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发(fā)布的2023年一(yī)季报，今年(nián)一(yī)季度，滨江集团更(gèng)是实现(xiàn)了扣非归母净利润5.41亿元，同比增长134.07％。

　　在房地产“青(qīng)铜时代”仍(réng)能保(bǎo)持自身业绩的持续(xù)增长，和滨(bīn)江集团扎根杭州的战(zhàn)略布局关系密切。根据2022年(nián)年报，滨(bīn)江集团有近七成营收来(lái)自杭州地区，而(ér)在(zài)2021年，杭(háng)州地区的营收(shōu)比重只占(zhàn)到近六(liù)成。近(jìn)三(sān)年持(chí)续稳居杭州房企销售排名(míng)第一。

　　与此同时(shí)，滨江集团在杭州(zhōu)的土(tǔ)储补充同样较(jiào)为(wèi)积极，根据诸葛找房(fáng)、住(zhù)在(zài)杭州网数据显示，2020年(nián)、2021年(nián)、2022年在杭拿(ná)地金额依次为404.6亿元(yuán)、237.1亿元、479.4亿元，同样持(chí)续(xù)稳居杭州(zhōu)的本(běn)土第一。

　　而滨(bīn)江集团在杭州的(de)较(jiào)突出表现，也让滨江集团的房企排名迅速(sù)提升。到2023年，滨江集团的房(fáng)企排名已冲进前十，根(gēn)据中(zhōng)指数据(jù)，2023年前4月，滨江集(jí)团实(shí)现(xiàn)销售额607.3亿(yì)元，位列房企(qǐ)第九位。

　　值得注意(yì)的(de)是，2020年至(zhì)今(jīn)，滨江(jiāng)集团股价翻了超(chāo)一倍以上，而(ér)近期，滨(bīn)江集团更(gèng)是迎来多家机(jī)构的集中调研。滨(bīn)江集团发布公告表示，公司于5月10日接(jiē)受(shòu)了(le)信达(dá)证券(quàn)、金鹰(yīng)基金(jīn)、建(jiàn)信养老、新(xīn)华(huá)养老等18家机构调研。

　　产(chǎn)业链布局(jú)重点移至存量赛(sài)道(dào)

　　机构在下游家纺、家居、物业(yè)觅α

　　实(shí)际上房(fáng)地产开发只是(shì)房地产产业链上的(de)中游环节，其上游主要为(wèi)钢(gāng)铁、水泥、建材、玻纤等(děng)材(cái)料供应商(shāng)，而下游应用行业主要包括中(zhōng)介服务、家用电器、物业管理(lǐ)、家居用品。综合《红(hóng)周(zhōu)刊》的(de)采访，房地产(chǎn)开发环节与上游材(cái)料端(duān)息(xī)息相关(guān)，新盘(pán)开工不(bù)足导致上(shàng)游不(bù)被看(kàn)好，机(jī)构寻觅个股阿(ā)尔法的思路渐渐移至下游(yóu)。“中国房地产行业在进入存量房(fáng)时(shí)代，所以对地产产(chǎn)业(yè)链(liàn)，尤其是偏(piān)消(xiāo)费属性的家装(zhuāng)家(jiā)居领域，我们相对看好，因为(wèi)居民保有的住房规模越来越大，随着时间的增加(jiā)，内(nèi)装更(gèng)新(xīn)的需求也(yě)会越来越多(duō)。美国过去的数据充分说明(míng)了这(zhè)一(yī)点，在新房销售见顶之后(hòu)，家具消费的增长却(què)一直都很好。对于地产产业(yè)链，我们相对看好和内(nèi)装相(xiāng)关的行业，例如消费(fèi)建材、家居装饰等。”万(wàn)家(jiā)基金人士表示。

　　而(ér)根据《红周刊》对下游细分中相(xiāng)关赛道(dào)龙(lóng)头(tóu)年(nián)内表现(xiàn)的统计(jì)，目前暂居前两位的都是来自家纺赛道的公司，它们分别(bié)是富安娜(nà)和水(shuǐ)星家纺，特(tè)别是前者在月线连收七根阳线(xiàn)的基础(chǔ)上，年内迄今涨幅已经逼近30％。

　　以前者为例，富安娜(nà)主要(yào)从事(shì)纺织家(jiā)居、睡眠家居、生活类产品的研发、设(shè)计、生产(chǎn)及销售，旗下拥有原创(chuàng)“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和“酷奇智(zhì)”自有品牌(pái)。第(dì)一季(jì)度报告(gào)显示，报告(gào)期内，富(fù)安娜实(shí)现营业收入约6.2亿元，同比减少7.57％；不过实现归属于上市公司股东的净利润约(yuē)1.11亿(yì)元，同(tóng)比增长5.28％。

　　而从上(shàng)市公(gōng)司一季报的十大流通股股东来看，能够(gòu)发现(xiàn)该股早已成为基金(jīn)重仓股的天(tiān)下，彼时包括公(gōng)募的(de)中欧价(jià)值(zhí)发现、中欧(ōu)潜力价值、工银瑞信灵动(dòng)价值(zhí)、宝盈新价值和(hé)私募的明河2016，都在其中出现，占(zhàn)据了(le)半壁江山(shān)。需要强调的是，中欧的两只基金都是(shì)价(jià)值(zhí)派基金经理曹名长在管的产品，首季其同时重仓的房地(dì)产产(chǎn)业链股票(piào)还(hái)有金地集团和大亚(yà)圣象(xiàng)。

　　对(duì)比而言，前(qián)几年曾(céng)经风光一时的家居(jū)板块也因疫(yì)情、消(xiāo)费复苏(sū)进程缓慢等多因素一度沉(chén)寂(jì)，不过好在困境反转露出(chū)曙光，家居板块中(zhōng)年内(nèi)表现最好的是志邦家居。同(tóng)一时间段，该(gāi)股年内上涨已经超过23％，从业绩来看，无论是营(yíng)收还是归母净利润，公司都实现了同比(bǐ)双升(shēng)。

　　从公司(sī)的十大(dà)流通(tōng)股股东来(lái)看，《红(hóng)周刊》发(fā)现(xiàn)广发基金经理(lǐ)罗洋慧眼(yǎn)独具，一季报(bào)中他(tā)管理的广发策略优选和广发安宏回(huí)报(bào)均(jūn)增加了持股，而这两只产品也(yě)成为志邦家蒋经国的母亲是谁 蒋纬国的亲生父亲母亲是谁居十大流通股股东中仅有的(de)两只(zhǐ)公(gōng)募。有意思的是(shì)，他似乎(hū)对于定制家居类标的情有(yǒu)独钟，在(zài)另一家赛道公司(sī)金牌橱柜中，他管(guǎn)理的全部三只(zhǐ)产品(pǐn)均(jūn)登榜十大流通股股东，其(qí)也(yě)成为他的独(dú)门重(zhòng)仓(cāng)股。

　　除去家(jiā)居家纺外，下游(yóu)的物(wù)业股也越来越被机构所青睐，不过(guò)这类标的大多在香港上(shàng)市，如何(hé)选择成为难(nán)题(tí)。对此，前述上海公(gōng)募基(jī)金经理(lǐ)举例分析(xī)：“物业(yè)服务不是一(yī)个高毛利的行业(yè)，挣钱很辛(xīn)苦，我选(xuǎn)公司还是(shì)希望挣的是市场化应(yīng)该挣的钱，以我曾经(jīng)买的绿城服务为例(lì)，它在(zài)中高(gāo)端楼盘占比是比较高的，每年到期的合同(tóng)里提价成功率(lǜ)在30％～40％。它能(néng)做到滚动的大部分项目到期之后，经过两三轮(lún)合同周(zhōu)期还(hái)能做到(dào)产品提价。”

　　“行业(yè)里真正能做到(dào)产(chǎn)品(pǐn)提价的(de)公司(sī)很(hěn)少，因为物业公司很容易一开始是挣钱(qián)的，后面因为保安这些固定人(rén)员成本的(de)年度增长(zhǎng)，不(bù)过(guò)服务没有特别好，客户没(méi)有(yǒu)那么蒋经国的母亲是谁 蒋纬国的亲生父亲母亲是谁(me)满(mǎn)意，能做到提价难度是非常大的(de)。但是(shì)该公司能在业内做到到期之后提价率比较高，这(zhè)跟它的定位和比较好的服(fú)务是有(yǒu)关系的(de)。”他进一步强调。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 蒋经国的母亲是谁 蒋纬国的亲生父亲母亲是谁