OPPO宣布(bù)关停(tíng)旗(qí)下芯片子公司哲库科技，引发了公募REITs扩募风波(bō)，如今，二(èr)级市(shì)场的影响仍未停(tíng)歇(xiē)。

　　Wind数据显示，5月15日，华安(ān)张江(jiāng)光大(dà)园REIT开盘继续(xù)延续此前(qián)几(jǐ)日的下跌走(zǒu)势，午后(hòu)跌幅一度扩大，尾盘有所拉(lā)升，全天收(shōu)跌(diē)6.22％，最近3个(gè)交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华(huá)安张江光大园REIT曾发布公(gōng)告(gào)，紧急回应称(chēng)，哲(zhé)库科技是其扩(kuò)募拟新(xīn)购入基础(chǔ)设施(shī)资产(chǎn)张润大厦的(de)重(zhòng)要承租(zū)方(fāng)之一，目(mù)前未(wèi)收到哲(zhé)库(kù)科技及(jí)OPPO方(fāng)面关(guān)于停止执行已签租赁协议的通知。同时，在公(gōng)告(gào)中，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT进一(yī)步(bù)表示，原始权益(yì)人将继续密切(qiè)关注哲库科技后续情况，积(jī)极做好相(xiāng)关(guān)应(yīng)对(duì)。

　　此外(wài)，张江REIT拟扩募(mù)购入(rù)项目(mù)的原始(shǐ)权益人(rén)相关(guān)负责(zé)人也表示(shì)，近(jìn)期已同步启动了应急预案，排(pái)摸储(chǔ)备租户(hù)，积极应对哲库提前退租的可能事项。由于张润大(dà)厦(shà)是全国首批REITs申报扩(kuò)募项目，公司(sī)领导高度重(zhòng)视，浦(pǔ)东(dōng)新区国资委也高(gāo)度关注(zhù)。

　　多位(wèi)业内人士(shì)表示(shì)，华安张江(jiāng)光大园REIT近期市场波动较大，但其实不动产公(gōng)募(mù)REITs项(xiàng)目短期出租率(lǜ)下(xià)跌(diē)并不会从(cóng)根本(běn)上影响其内外价(jià)值，投(tóu)资者应(yīng)理性(xìng)看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市(shì)场价格继续波动

　　本周，OPPO关(guān)停旗(qí)下芯片子公司哲库科技的事件继续扰动公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日(rì)，华安张江光(guāng)大园REIT以3.726元的(de)价格小幅低(dī)开，此后二级(jí)市场(chǎng)价格开始震荡走低，午(wǔ)盘(pán)收跌6.17％。午后，华安张江(jiāng)光大园REIT跌幅一(yī)度扩大到8.30％，随后(hòu)价格有所回升，最终(zhōng)报收3.512元，全天跌(diē)幅(fú)6.22％。

　　受近期不利消息(xī)影响，华安张江光大园(yuán)REIT最近(jìn)几个(gè)交易日二(èr)级市场价格(gé)表(biǎo)现欠佳(jiā)，5月11日(rì)以来，3个交易日跌(diē)幅达到9.69％，今年(nián)以来(lái)跌幅(fú)7.76％。不过(guò)，自2021年6月21日上市以来，华安张江光大园REIT累计涨幅超过24％，在(zài)全市场(chǎng)公募(mù)REITs中位(wèi)居前(qián)列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现上(shàng)看，目前上市的(de)8只(zhǐ)产业园区基础设施REITs中(zhōng)，仅博时招商蛇(shé)口产业(yè)园REIT微幅上涨，其余(yú)7只(zhǐ)均有不(bù)同程度下跌，8只产业园区基础(chǔ)设施REITs5月15日平均(jūn)跌幅(fú)1.38％。今年(nián)以来平均跌幅5.17％。

　　“此前(q谈恋爱期间所有的转账可以起诉吗，恋爱期间的转账超过多少要还ián)，张江REIT一季报(bào)中已经(jīng)披(pī)露张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)项目出租率有所(suǒ)下(xià)降，如今拟扩(kuò)募的(de)项目又遭遇突发事件，因此导(dǎo)致二(èr)级(jí)市场价格出现波动。”一位业(yè)内人士(shì)分(fēn)析(xī)称。

　　不过(guò)，在上述人(rén)士看来，尽管(guǎn)出于风(fēng)险规避的原因，最近几(jǐ)个交易日场内(nèi)资金(jīn)有所(suǒ)流出，但是，不(bù)动产公募REITs项目短期出(chū)租率下(xià)跌并不会从根本上(shàng)影响其(qí)内外价值。

　　他也同时表示(shì)，目前随着二级(jí)市(shì)场价(jià)格下跌，风险也得到一定(dìng)释放，但(dàn)是(shì)价格涨跌会受到基本面(miàn)、情绪谈恋爱期间所有的转账可以起诉吗，恋爱期间的转账超过多少要还面等(děng)多重(zhòng)因素影响，不好判断价格是(shì)不是(shì)已经完全(quán)触底。

　　此外，还(hái)有(yǒu)一位(wèi)业内人士表(biǎo)示，今年整体REITs市场表现(xiàn)低(dī)迷，不少产品(pǐn)年内二级市场跌幅较大(dà)，其实有些(xiē)隐含收益(yì)率(lǜ)高的产品(pǐn)具(jù)备一(yī)定的投资价值(zhí)，很(hěn)适合稳健类投(tóu)资者。此外，伴随着经(jīng)济复(fù)苏的(de)步(bù)伐，产业园区、物流类等REITs产品具备一(yī)定的投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事高(gāo)如星(xīng)对(duì)此表示，若张江园区(qū)最终能(néng)顺利解(jiě)决招商，平稳(wěn)过(guò)度(dù)对经营现(xiàn)金流没有造成大的影(yǐng)响(xiǎng)，“事件性利(lì)空下调至得这么急、这么(me)深(shēn)，加(jiā)上前期本身园(yuán)区类资产就(jiù)回调不少了，这就是黄(huáng)金坑。”不过，他也(yě)强调，最(zuì)终还(hái)是落到租金收入受(shòu)不受影响(xiǎng)，影响多大(dà)，估计园区(qū)会最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再(zài)迎(yíng)接考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布(bù)关停(tíng)旗(qí)下芯片(piàn)子(zi)公(gōng)司(sī)哲库(kù)科技。随后(hòu)5月12日晚，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT发布公(gōng)告，紧急回应称，哲库科技是其扩募(mù)拟新(xīn)购入(rù)基础设施(shī)资产(chǎn)张润大厦(shà)的重要承租方(fāng)之一，目前未收到哲(zhé)库科(kē)技(jì)及(jí)OPPO方(fāng)面关(guān)于(yú)停(tíng)止执行已签租赁协议(yì)的通知。同时，在(zài)公告(gào)中(zhōng)，华(huá)安张江光大(dà)园REIT进一(yī)步表(biǎo)示，原始(shǐ)权益(yì)人将继续密切(qiè)关(guān)注哲库科技后(hòu)续情(qíng)况，积极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其一季报中披露的(de)张江光大园项目出租率下(xià)降事项，一度二级市场价格出现回落。在(zài)随后召开的业绩说(shuō)明会(huì)中管理人就相(xiāng)关事项进行了(le)解(jiě)释说明(míng)，市场信心得到了(le)一定(dìng)提振，二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格表现也趋(qū)于平稳。据了解，张(zhāng)江 REIT在(zài)5月11日召(zhào)开的线上和线下的扩募说明会(huì)上，运营团队(duì)表示了(le)对张江光大园项(xiàng)目的(de)信心，预计签署意向书和合同谈判中的储备租户正(zhèng)常转(zhuǎn)化后，项目出租率将得到回升。没想(xiǎng)到仅过了不到三周的时间，张江REIT的扩募之路又迎来了新的考(kǎo)验(yàn)。

　　因张(zhāng)江REIT的上述公告(gào)引(yǐn)起了(le)市场各方的(de)广泛(fàn)关注(zhù)，张江REIT拟扩募(mù)购入项目的原始权益人相关负(fù)责人坦言，事发(fā)突然确实始(shǐ)料(liào)未及，在获悉OPPO关停(tíng)哲库科技消(xiāo)息(xī)的第一时间即奔赴(fù)现场(chǎng)进行了(le)沟通和核实工作(zuò)，并(bìng)同步启动(dòng)了应(yīng)急预案，排摸储(chǔ)备租户，积极应对哲库提(tí)前退租(zū)的可能事项。由于张(zhāng)润大厦是全国首(shǒu)批REITs申报扩募项目，公司领导高度(dù)重(zhòng)视，据悉新区国资委也高(gāo)度(dù)关注。

　　当谈及储备(bèi)租(zū)户情况，相关负责人介(jiè)绍说，目前储备租户(hù)还是比较丰富的(de)，覆盖了芯片(piàn)测(cè)试、人工智能(néng)、航天产(chǎn)业、信息技术等产业客户，租赁意向面(miàn)积超(chāo)过(guò)了2万(wàn)方。从意向储备转化为实际租(zū)户需要一些时间。

　　“我们正在着手通过签署(shǔ)租赁意向书来尽(jǐn)快锁定(dìng)一些(xiē)重要租户。虽然收(shōu)了三个(gè)月履约(yuē)保证金给了(le)我(wǒ)们一些(xiē)空(kōng)间(jiān)，但本着对首(shǒu)批扩募、对市场负责的态(tài)度，我们肯定要全(quán)力与时(shí)间赛(sài)跑，把这些面积在短期内完成去化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持有的(de)同区域的张(zhāng)江光(guāng)大园项(xiàng)目一季度末(mò)也(yě)有将近30％的空置率，原(yuán)始权益人有那(nà)么多储备租户(hù)，之前(qián)的(de)空置率为何未能得(dé)到解决。

　　对(duì)此(cǐ)相关(guān)负责人解释，张江光(guāng)大园一直以来(lái)都坚(jiān)持以市场化运营为导向，历史运营表现稳(wěn)定(dìng)，租户的调租和换(huàn)租(zū)都属(shǔ)于正常(cháng)情况(kuàng)，而(ér)这(zhè)次(cì)项目的大租户退租正好发(fā)生在市场活跃度的短期低(dī)点，目(mù)前市场情况已有所好转。在看到(dào)出(chū)租率下(xià)滑情况(kuàng)没有得到及时修复后，张(zhāng)江这边(biān)也作了(le)一定的资源调(diào)配和(hé)倾斜，引(yǐn)入了(le)一些储备租(zū)户(hù)。

　　另外，张润(rùn)大厦和张江光大园(yuán)项目在给租户的(de)分隔空间、交付标准、租(zū)金(jīn)水平等方(fāng)面也有一些差异化(huà)，张润大厦多是两千多平的大平(píng)层，楼(lóu)的成新度高一些，单价也贵一些，张江光大园单层(céng)以一千平的面积为主，还(hái)有(yǒu)一些独栋形(xíng)态的(de)物业。租户自身(shēn)也(yě)会有诉求，也会根据自(zì)身需(xū)求和预算挑选区(qū)域内的不(bù)同物业。

　　“如果扩募完成(chéng)以后，新老资产的管理人(rén)都变成了一家，后续我们在资源(yuán)共享(xiǎng)和联合营销方面能(néng)更加充分(fēn)发挥协(xié)同效应，相信(xìn)可以(yǐ)做(zuò)得更好。”上(shàng)述负(fù)责(zé)人(rén)补充说道。

　　最(zuì)后(hòu)谈及对于张(zhāng)江(jiāng)REIT的定位和展望，相关负责人表示，张(zhāng)江集团(tuán)和张江高科(kē)目前在管资产约五百(bǎi)万方，还有一些其他在开发的储备(bèi)项目(mù)，这些都(dōu)将成为(wèi)张江REIT实现打造张江(jiāng)园(yuán)区产业空间资(zī)产上(shàng)市平台(tái)目标的坚实后盾和储(chǔ)备资源。“我们非常重视张江REIT这个资本平(píng)台和它未来(lái)的发展。”相(xiāng)关负责人(rén)表示(shì)，“这次扩募是我(wǒ)们(men)实现基(jī)金扩容(róng)的第(dì)一步(bù)，也是(shì)至关重要的一步(bù)，眼下我们可能面临(lín)了一些突发(fā)情况(kuàng)需要解决，但是这和我们在张江科学城这三十年建(jiàn)设发展过(guò)程中所经历(lì)的相比，只能算是一个非(fēi)常小的插曲。我们(men)有信心(xīn)排除万难，尽一(yī)切可能化解当前突发事(shì)件的所有负面影响，维持预期和(hé)市(shì)场的(de)信心。”

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