OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片子公(gōng)司(sī)哲库科技，引发了公募REITs扩募风波，如(rú)今(jīn)，二级市场的影响仍未停(tíng)歇。

　　Wind数(shù)据显(xiǎn)示，5月(yuè)15日，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT开(kāi)盘继续(xù)延续此前几(jǐ)日的下跌走势(shì)，午后跌幅一度(dù)扩(kuò)大，尾盘有(yǒu)所拉升，全天收跌6.22％，最(zuì)近3个交易日(rì)跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光(guāng)大园REIT曾(céng)发布公告，紧急(jí)回应称，哲库科技是其扩募拟(nǐ)新购入基础(chǔ)设施资产张(zhāng)润大厦(shà)的重要承(chéng)租方(fāng)之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面(miàn)关于停(tíng)止(zhǐ)执行已签(qiān)租赁协议的通(tōng)知。同时，在(zài)公(gōng)告中(zhōng)，华安张江光大园REIT进(jìn)一(yī)步表示(shì)，原始权益(yì)人将(jiāng)继续(xù)密切关注哲库科技后续情况，积极做好(hǎo)相(xiāng)关应对。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟扩募(mù)购(gòu)入项目的原始权(quán)益人相关负责人(rén)也表示，近期已同步启动了应急预案，排摸(mō)储备(bèi)租户，积极应对哲库提前退租的可能事项。由于(yú)张(zhāng)润大(dà)厦是全(quán)国首批REITs申报(bào)扩募项目，公(gōng)司领(lǐng)导高度重(zhòng)视(shì)，浦东新区国资委也高度(dù)关注。

　　多位业内人士表示，华安张江光(guāng)大园REIT近(jìn)期市场波动较大，但其(qí)实不动产公募(mù)REITs项目短期出租率下(xià)跌并不会从根本上影响其内外价值(zhí)，投资者应理性(xìng)看待。

　　张江光大(dà)园(yuán)REIT

　　二级(jí)市场价格继续波动

　　本(běn)周，OPPO关停旗(qí)下(xià)芯片子公司哲库(kù)科技的事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示(shì)，5月(yuè)15日，华安张江光大(dà)园REIT以3.726元的价格小幅(fú)低开，此后二(èr)级市场价格开(kāi)i始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光大(dà)园REIT跌幅一(yī)度扩大到8.30％，随(suí)后价格有所回升，最终报收3.512元，全(quán)天(tiān)跌(diē)幅6.22％。

　　受近期不利消息(xī)影(yǐng)响，华安张江光(guāng)大(dà)园(yuán)REIT最近(jìn)几个交易日二(èr)级市场(chǎng)价格表现欠佳(jiā)，5月11日(rì)以来，3个交(jiāo)易日跌幅达到(dào)9.69％，今(jīn)年以(yǐ)来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市(shì)以来，华(huá)安(ān)张江光大园REIT累计涨(zhǎng)幅超(chāo)过24％，在全市场公(gōng)募REITs中(zhōng)位居(jū)前(qián)列。

　　从(cóng)5月15日公募REITs市场整体表现上看(kàn)，目前(qián)上(shàng)市的8只产业园区基础(chǔ)设施REITs中，仅博时招商蛇口产业园(yuán)REIT微幅上涨，其余(yú)7只均有(yǒu)不同程度下跌，8只产业(yè)园区基础(chǔ)设施REITs5月15日平均(jūn)跌幅(fú)1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一(yī)季报中已(yǐ)经(jīng)披露张江光大园项目出租率(lǜ)有所下(xià)降，如今拟扩募的项目又遭(zāo)遇突发事件，因此导致二级(jí)市(shì)场价格出现波动。”一位业内人士分(fēn)析称。

　　不过，在上述人士(shì)看来，尽管出于风险规避的原因，最(zuì)近几个交易日场(chǎng)内资金(jīn)有所流出，但是，不动产公募(mù)REITs项(xiàng)目短期出i租率下跌并(bìng)不会从(cóng)根(gēn)本上影响其内外价值。

　　他也同时(shí)表示，目前随着二级市场价格下(xià)跌，风险也(yě)得到一定(dìng)释放(fàng)，但是价格涨跌(diē)会受到基本面、情绪面等(děng)多重因素影响，不(bù)好判断价格是不是已经完全触底。

　　此外，还有(yǒu)一位业内人士表示，今年整(zhěng)体REITs市场(chǎng)表现低(dī)迷，不少产(chǎn)品年内(nèi)二级市(shì)场(chǎng)跌(diē)幅(fú)较大，其(qí)实(shí)有些隐含收益(yì)率高的(de)产品具(jù)备(bèi)一定的投资价值，很适合稳健类(lèi)投资者。此(cǐ)外，伴(bàn)随着经济复(fù)苏(sū)的步伐，产业园区、物流(liú)类等(děng)REITs产品具备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私(sī)募基金执行董(dǒng)事(shì)高(gāo)如(rú)星对此表示，若张(zhāng)江园(yuán)区最终能(néng)顺利解决招商，平稳过度对经营现金流没有造成(chéng)大的影响(xiǎng)，“事(shì)件性利空下调至得这么(me)急、这么深，加上前(qián)期本身园(yuán)区类资(zī)产(chǎn)就(jiù)回调不少(shǎo)了，这就是黄金坑。”不(bù)过，他也强(qiáng)调(diào)，最终还(hái)是(shì)落到租金收入受(shòu)不(bù)受影响，影响多大，估(gū)计(jì)园区会最终(zhōng)解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科技(jì)。随后5月(yuè)12日晚(wǎn)，华(huá)安张江光大园REIT发布公告，紧急(jí)回应称，哲库科技是其扩募(mù)拟新购入基础设施资产(chǎn)张润大厦的重要(yào)承租方(fāng)之一，目(mù)前未收到哲库科技(jì)及OPPO方面(miàn)关于停(tíng)止执(zhí)行已签租赁协(xié)议的通知。同时，在公告中，华安张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园(yuán)REIT进一(yī)步表示，原始权(quán)益人(rén)将继(jì)续密切关注哲库科技(jì)后续(xù)情况(kuàng)，积(jī)极做好相关应对。

　　此前，张江(jiāng)REIT因其一季报中披(pī)露的张江(jiāng)光大园项目出租率下(xià)降事项，一度二级市(shì)场价格出现回落。在随(suí)后召开的业(yè)绩说明会中(zhōng)管理人就相关事项进行了解释说(shuō)明，市场信心得(dé)到了一(yī)定提振，二级(jí)市场价格表(biǎo)现也趋于平稳(wěn)。据了(le)解，张江 REIT在5月(yuè)11日(rì)召开(kāi)的线上和线下的扩募(mù)说(shuō)明会上(shàng)，运营团队(duì)表(biǎo)示了对(duì)张江光(guāng)大园(yuán)项目的信心(xīn)，预(yù)计签(qiān)署意向书(shū)和合同谈判中的储备(bèi)租(zū)户正(zhèng)常转(zhuǎn)化(huà)后(hòu)，项目出(chū)租率(lǜ)将得到回升。没想到(dào)仅过了不(bù)到三周的时间(jiān)，张江REIT的扩募之(zhī)路又迎(yíng)来了新的考验。

　　因张江(jiāng)REIT的上述(shù)公告引(yǐn)起了(le)市场(chǎng)各方的广泛关(guān)注，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项(xiàng)目的原(yuán)始(shǐ)权益人相(xiāng)关负责(zé)人坦言，事发突然(rán)确实(shí)始料(liào)未及，在获悉OPPO关停哲库科技消息的第(dì)一时间即奔(bēn)赴现场进行了沟通和核实工(gōng)作，并(bìng)同(tóng)步启动了应急预案，排摸储备租(zū)户，积极(jí)应对哲库提前退租的可(kě)能事(ishì)项。由于(yú)张润大厦是全(quán)国首批REITs申(shēn)报扩募(mù)项目，公司领导高度重视，据悉新区国资委也高度(dù)关注(zhù)。

　　当谈及储备租户情(qíng)况(kuàng)，相关负(fù)责人介绍说，目前储备(bèi)租户还是比较丰(fēng)富的，覆(fù)盖了(le)芯片测试、人(rén)工(gōng)智能、航(háng)天产业(yè)、信息技术等产业客户，租赁(lìn)意(yì)向面积超过了2万方。从意向储(chǔ)备转化为(wèi)实际租户需要一些时(shí)间。

　　“我们正在着手通过签署租赁意向书来尽快锁定一些重要(yào)租户。虽然收(shōu)了三个月(yuè)履(lǚ)约保证金给了我们一些空间，但(dàn)本着对首批扩募、对市场负(fù)责的态度，我们肯定要全力与时间赛跑，把这些面(miàn)积在短(duǎn)期内完成去(qù)化(huà)。”相关负责人说道。

　　张(zhāng)江REIT已持有的同区域的张江光大(dà)园项(xiàng)目一(yī)季度末(mò)也有将近30％的空置率(lǜ)，原始权益人(rén)有那(nà)么多储备(bèi)租(zū)户，之前的空置(zhì)率为(wèi)何未能得(dé)到解决。

　　对此相(xiāng)关负责人解(jiě)释，张江(jiāng)光大园一直以(yǐ)来都(dōu)坚持以市场化运营为导(dǎo)向，历史(shǐ)运营表现(xiàn)稳(wěn)定，租户的调租和换租都属(shǔ)于正常(cháng)情(qíng)况，而这次项目的大(dà)租(zū)户退租正好发生在市场活跃(yuè)度的短(duǎn)期低点(diǎn)，目前(qián)市场情况已有所(suǒ)好转。在看到出租率下滑情况没有(yǒu)得到及时(shí)修复(fù)后(hòu)，张(zhāng)江这边也作了一定的资源调(diào)配和倾斜，引入了一(yī)些(xiē)储(chǔ)备租户。

　　另外，张(zhāng)润大厦和张江光大园项目在给租户的(de)分隔空间、交付标准(zhǔn)、租金水平等(děng)方面也有(yǒu)一(yī)些差异化，张润大厦多是两千(qiān)多平的大(dà)平层，楼的成新度高一些，单价也贵一些，张江光(guāng)大园单层以一千平的面积为主(zhǔ)，还有一些独栋形态的物业。租户自身也会有诉(sù)求，也会(huì)根据自身需求(qiú)和预算挑选区域内的不同(tóng)物业。

　　“如(rú)果扩(kuò)募(mù)完成以后，新(xīn)老资产的管理(lǐ)人(rén)都变成了(le)一家，后续我们在资源共享和联合营销方面能更加充(chōng)分发挥协同效应，相信可以(yǐ)做得更好。”上述负责人(rén)补充(chōng)说(shuō)道。

　　最后谈及对于张江REIT的(de)定位和展望(wàng)，相关负责人表示，张江集团和张江高科目前在管资产约五百万方(fāng)，还有一些其(qí)他在开发的储(chǔ)备项目，这些都将成为张江(jiāng)REIT实现打(dǎ)造张江园区(qū)产业空间资产上市(shì)平台目标的坚(jiān)实后(hòu)盾和储备资源。“我们(men)非常重视张江REIT这个资本平(píng)台和它未来的发展。”相(xiāng)关负责人(rén)表示，“这(zhè)次扩募是我们实现(xiàn)基金(jīn)扩(kuò)容的第(dì)一步，也(yě)是至关(guān)重(zhòng)要(yào)的(de)一(yī)步(bù)，眼(yǎn)下我们可能面临了(le)一些突发情况需要解决，但是这和我们在张(zhāng)江科(kē)学城这(zhè)三十年建(jiàn)设发(fā)展过程(chéng)中所经历的相比(bǐ)，只能算是一个非常小的插曲。我们有(yǒu)信(xìn)心排(pái)除(chú)万难，尽一切可能化(huà)解当(dāng)前突发事件的所有负面影(yǐng)响，维持预期和(hé)市场(chǎng)的信(xìn)心。”

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