万柳书(shū)院，暴雷了(le)。

　　今年年(nián)初“万(wàn)柳(liǔ)少(shǎo)爷”的意外走红(hóng)，让这(zhè)个位于(yú)北京海淀的豪(háo)宅被全国知晓，其背后曾宣称要做(zuò)地产(chǎn)界“劳斯莱斯”的神秘开(kāi)发商——中赫集团(tuán)，也被拉向台前。

　　而(ér)如今(jīn)，万柳书院再次受到舆论关注(zhù)，起因中赫集(jí)团成了(le)共同债务(wù)人(rén)被中国信(xìn)达追债，中国(guó)信达为了收回钱款不得不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖(mài)。可问(wèn)题(tí)是，这些房子(zi)早已售出，业主并非中赫集团，那些真正(zhèng)斥(chì)巨资(zī)购入房(fáng)产的有钱(qián)人，房(fáng)子(zi)现(xiàn)在莫(mò)名奇妙地(dì)被拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截(jié)至发稿，暂(zàn)未看到这(zhè)些业主(zhǔ)的维权信(xìn)息，难怪有网友调(diào)侃(kǎn)：“富(fù)人被割(gē)韭菜的(de)时候，他们的姿(zī)势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后(hòu)，可能没(méi)你想象的那么简单。

　　1

　　富(fù)人被精准(zhǔn)收割(gē)？

　　最惨的可(kě)能还是债主

　　“北京(jīng)豪宅的(de)尽头是万柳(liǔ)书院”，但谁都没想到，这(zhè)个位于海淀核心区(qū)位，名校环(huán)绕的(de)顶级(jí)豪宅，竟然暴(bào)雷(léi)了！

　　近日，有网友发现，中国信(xìn)达(dá)在京东拍(pāi)卖上(shàng)，上(shàng)架了(le)“北京赫华(huá)恒瑞房地产开发有限公司不(bù)良债权转(zhuǎn)让项(xiàng)目”，债权(quán)总(zǒng)额(é)高(gāo)达(dá)近47亿，该项目的抵押(yā)物中，包(bāo)括(kuò)75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上述不良债权转(zhuǎn)让项目的处置主(zhǔ)体是中国信达资产管理股份(fèn)有限公司北(běi)京市分公司（下称(chēng)中国信达北分），处置的(de)是(shì)对北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有(yǒu)限公(gōng)司（下称赫(hè)华恒瑞）的不良债权。截至(zhì)2023年(nián)1月31日(rì)，债(zhài)权金额约为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元。中(zhōng)赫集(jí)团有限公司是共同债务(wù)人。目前(qián)，该(gāi)项目已(yǐ)有1万次(cì)围观，35名(míng)意(yì)向人(rén)。

　　从表面(miàn)上看，这就是一起中国信达(dá)北分(fēn)讨债的(de)故(gù)事(shì)，但实际(jì)上，75套豪(háo)宅的背(bèi)后暗(àn)藏(cáng)秘密。

　　据(jù)此(cǐ)前媒体报道，万(wàn)柳书(shū)院总共301户，而且(qiě)早已售(shòu)罄(qìng)。如果该报道属(shǔ)实，说(shuō)明这(zhè)些房子(zi)实际上(shàng)都是卖出去了的，是有人住的(de)。

　　那为什么(me)中(zhōng)国信达的(de)拍卖页面上又注明这(zhè)75套房子是“未出售”的状态呢？只能说(shuō)明这(zhè)些房(fáng)子根(gēn)本(běn)没有(yǒu)网签，也没(méi)有(yǒu)房产(chǎn)证！

　　第一(yī)财经的报道证实了上述(shù)内容。有豪宅中介透露，中赫集团早(zǎo)就把这75套房子抵押出去，现在还没资金解抵押(yā)，所以(yǐ)不能网(wǎng)签(qiān)、没办房本(běn)。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区房，万(wàn)柳书院的业主基本都是北(běi)京的(de)高(gāo)端人士，柳传志、丁磊等知名商业大(dà)佬也(yě)是万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)的业主。另据地产自媒体“地产八卦女”爆料(liào)，万柳书院的(de)业主(zhǔ)中，还有不少中赫(hè)集(jí)团的高(gāo)管、合作伙(huǒ)伴、亲戚(qī)朋(péng)友等。

　　由此，不少(shǎo)网友感叹，“富(fù)人也被精准收割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些(xiē)业主(zhǔ)确实已(yǐ)经(jīng)支付价款并实际占(zhàn)有，那么，中国信达(dá)转让这(zhè)笔不良债权回本(běn)的愿望，或(huò)将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还是(shì)债(zhài)主中(zhōng)国(guó)信达。

　　根据相关法律规定(dìng)，民事执行中，业(yè)主(zhǔ)已经支付价(jià)款并实际占有，但未(wèi)办理过户手(shǒu)续的(de)，如果业主没(méi)有过错，人民法院不得(dé)查封(fēng)、扣押、冻结，已(yǐ)经查封的可以向(xiàng)法院提出执(zhí)行异议申请，请求法院解除查封(fēng)，同(tóng)时可(kě)以联合起诉开(kāi)发商，要求退还购房款或办理房产证，并承担违(wéi)约责任。

　　此外，今年4月，人民(mín)法院报(bào)公布《最高人民法院关于商品房(fáng)消费者权利保护问题的(de)批复》，以司法解释的方式明确了(le)购房人(rén)的(de)优先权(quán)：

　　商品(pǐn)房消费(fèi)者以居(jū)住为目的购买(mǎi)房屋并已支(zhī)付全部(bù)价款(kuǎn)，主张(zhāng)其房屋(wū)交付请(qǐng)求权优先于建(jiàn)设工程价款优酱油瓶一般多高 酱油瓶直径一般多大先受偿权、抵(dǐ)押权以及其(qí)他债权的(de)，人民法院应当予以支持(chí)。只支付了(le)部分价款的(de)商(shāng)品(pǐn)房消(xiāo)费者，在一审法庭辩(biàn)论终结前(qián)已实际(jì)支付剩余(yú)价(jià)款的，可以适(shì)用前款规定。

　　也就(jiù)是(shì)说(shuō)，如果这75套房子均为“已售未(wèi)网签”，那(nà)么这笔不良债权，实际上是(shì)个烫手山芋。可能不仅(jǐn)不能卖出(chū)去回(huí)本(běn)，抵押(yā)的这75套(tào)房子(zi)，还会被业主(zhǔ)讨回去。

　　中国信(xìn)达，将会赔(péi)了(le)夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱斯(sī)”

　　成了(le)“老(lǎo)赖(lài)”

　　这次债权(quán)公司中国(guó)信达申请不良债权转让，可(kě)以追溯到金谷(gǔ)信托踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前中国信(xìn)达已经(jīng)成为赫华(huá)恒瑞唯一股(gǔ)东。但此(cǐ)前(qián)，赫华恒瑞为(wèi)中赫集团(tuán)旗(qí)下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等(děng)选择退出了赫华恒(héng)瑞的股东行列，中(zhōng)国金谷国(guó)际信(xìn)托有限责任公(gōng)司成为了(le)唯(wéi)一(yī)股东(dōng)，后者由(yóu)中国(guó)信达资产管理(lǐ)股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产(chǎn)开发商，相较其他房企，中赫(hè)集团既没有很大(dà)规模(mó)，也(yě)没有(yǒu)很高的国民知名(míng)度，但(dàn)却(què)在北(běi)京豪(háo)宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼(yú)台七号院，作为中赫集团进入北京的(de)第一个(gè)豪宅项目，2011年，中赫置(zhì)地推(tuī)出钓鱼岛七号(hào)院3号楼，高达30万/平(píng)米的天价，成为当时京城最贵的楼盘，引发了市场强烈(liè)震惊。

　　随(suí)后开发的万柳书院，更(gèng)是被誉(yù)为“北京海淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢(yì)价率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房企手中，抢下了(le)北(běi)京万柳地块，成(chéng)为(wèi)北京当年的(de)“双料(liào)地王(wáng)”。很快(kuài)，万柳书(shū)院(yuàn)就(jiù)以(yǐ)神秘高端的姿态(tài)杀(shā)入市(shì)场(chǎng)，无论是一块块从荷兰运回来的灰砖垒起来的五米高墙，还是(shì)每棵成(chéng)本超6万(wàn)的(de)成(chéng)年银(yín)杏树(shù)，还是每平米(mǐ)20万元的价格，都令业内外震撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的缸(gāng)、霄八(bā)的顶儿、融(róng)创的湖、紫辰(chén)院的树、北平府的(de)院儿(ér)。”从这(zhè)句顺(shùn)口溜中，就可看出其(qí)在北京(jīng)豪宅(zhái)圈的地位。2014年末上市的它，对手是(shì)当时有名(míng)的融(róng)创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它远远超过这些对(duì)手(shǒu)。

　　去年，万柳书(shū)院(yuàn)一(yī)套300平米(mǐ)的法拍房(fáng)，最终成(chéng)交价1.09亿、单价达到惊人的36万(wàn)元/平米，说明万柳书院虽然已经推(tuī)出了8年之久，但其依旧在北京豪宅(zhái)圈备受追捧。

　　中赫集团开(kāi)发的豪(háo)宅(zhái)，也(yě)吸引了不少(shǎo)知名人(rén)士，如知名演员宋丹(dān)丹(dān)，就(jiù)住(zhù)在钓鱼台(tái)七号院。而(ér)柳传志(zhì)、丁磊等(děng)知名商业大佬则(zé)居住在万柳(liǔ)书院。

　　几(jǐ)大豪宅的成(chéng)功奠定了(le)中(zhōng)赫集团(tuán)的“高端路线”，也因此，它被外界(jiè)贴上了，“卖北京(jīng)城最贵的房(fáng)，拿北京城最贵的地”，“做地产(chǎn)中的‘劳(láo)斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但(dàn)隐(yǐn)藏在豪宅开发商光环的背(bèi)后，这个(gè)地产界“劳(láo)斯莱斯(sī)”却多次成为(wèi)被执行人，被执(zhí)行标(biāo)的高达11亿。

　　今(jīn)年(nián)年初，因为履行(xíng)能力而拒不(bù)履(lǚ)行生(shēng)效法律文书确(què)定义务(wù)，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫(hè)集团如今(jīn)沦落到这(zhè)个地步(bù)，其实是有迹可循的。

　　事实上(shàng)，早(zǎo)在今(jīn)年年初“万柳书院少(shǎo)爷”走红之时，深蓝财经就曾深(shēn)挖出(chū)背(bèi)后(hòu)的中赫(hè)集(jí)团，发现其深(shēn)陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集团实控人周金辉(huī)的(de)人生轨(guǐ)迹跟(gēn)着急转直下。而追(zhuī)根溯源，这个转折点(diǎn)，就在于(yú)收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元化转型，但转型(xíng)之路并(bìng)不好(hǎo)走(zǒu)。早在2008年开始(shǐ)，中(zhōng)赫集团就(jiù)尝试(shì)过多元化(huà)业务，先后进军能源市场、团(tuán)购网站(zhàn)，但最终都惨淡收场。最终，周金(jīn)辉(huī)将转型的目光，放到了(le)体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与(yǔ)IDG资本退出后，中赫集团(tuán)以(yǐ)35.5亿(yì)元参股(gǔ)国(guó)安(ān)足球俱乐部64％股权，成为国安的新东家。接(jiē)着在(zài)2021年(nián)6月(yuè)，中赫集团从中信(xìn)集团手中拿下北京国安俱乐(lè)部36％股(gǔ)权(quán)，至此拿下北京国安(ān)俱乐部(bù)全部(bù)股权(quán)。如果北京国安(ān)的估值一直没变，那么中(zhōng)赫集(jí)团拿(ná)下北京国安，总计花费了约(yuē)55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人也许会(huì)感叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这(zhè)样，中赫为(wèi)什么(me)又要(yào)质押股权(quán)呢(ne)？

　　2017年以来(lái)，中赫集(jí)团及其实控人周金(jīn)辉(huī)夫妇(fù)将其手中的中赫集团股(gǔ)份质押(yā)陆续质押，据企查查显示，目前中(zhōng)赫集团共有11条股权出质记录。质(zhì)权人包括海金商业保理、北京建工、山东(dōng)国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这与(yǔ)入(rù)主北京(jīng)国安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京(jīng)国安后，不仅(jǐn)国(guó)安的经(jīng)营状况没(méi)有得到改善，中赫集团(tuán)也被拉入泥淖。

　　据北京产(chǎn)权交易所官(guān)网信息显示，2020年(nián)，北京国安足球俱乐部(bù)实(shí)现营业(yè)收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年(nián)末(mò)，该俱(jù)乐部资(zī)产总计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金(jīn)压(yā)力(lì)，中赫(hè)集团和周金辉夫妇还在持(chí)续(xù)质押手中的中赫集团股份，但国安和中赫的经营状况却(què)持续没有好转。

　　不仅(jǐn)中(zhōng)赫(hè)集团被(bèi)5次列(liè)被执行人，执行标的高达(dá)11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫置(zhì)地、及中(zhōng)赫集团股东周金辉(huī)、李彩(cǎi)霞等共同成(chéng)为被执行人，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履行能力而拒不履行(xíng)生效法律文书(shū)确(què)定义务(wù)，上述被执行人成为“老赖”。只有北京国(guó)安，目前幸免于(yú)难。不过在实控人都成为老(lǎo)赖的情况下，被执行10个多(duō)亿的北京(jīng)国安，又(yòu)如何(hé)能独善其身？

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