文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售制了。 1月(yuè)17日召开的全国(guó)住房和城(chéng)乡(xiāng)建设工作会议(yì)提出“有条件(jiàn)的可以进(jìn)行(xíng)现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)”，不足一个月(yuè)时(shí)间，已有山东、安徽、河南、四(sì)川、广东等(děng)地明(míng)确(què)表(biǎo)态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房(fáng)预售制了，用你(nǐ)的钱，建你的房子(zi)，还烂尾了(le)，这是对购房者的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没(méi)实力的(de)别建了，不能(néng)把包袱甩给(gěi)老百姓和社(shè)会(huì)，这是房地产(chǎn)从(cóng)大开发时代步入高质量发展阶段的(de)必然趋势，也是对(duì)购房老百姓(xìng)的(de)最大保(bǎo)护。98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱(qián)，预(yù)售制是权宜之计(jì)，现在全(quán)国套户比超过1，从大开发进(jìn)入(rù)存量时代，对购房(fáng)民众不公平的预售制(zhì)已经过时了(le)，该(gāi)取消了，改为现房销售。以后一手交钱，一手(shǒu)交房，天经(jīng)地(dì)义。当然二次房改是个技术(shù)活，兼顾化(huà)解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务(wù)、恢复(fù)市(shì)场信心(xīn)以(yǐ)及长效机(jī)制，长(zhǎng)效机制四大(dà)关键是推动(dòng)城市群战(zhàn)略、人地(dì)挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房(fáng)地产税(shuì)。如(rú)果按照经济规(guī)律办(bàn)事，中国一定能实现房地(dì)产(chǎn)软着陆和长期平稳健康发展，跨过这(zhè)道(dào)关，解好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销售？大家想想，绝大部分(fēn)商品是一手交(jiāo)钱一(yī)手交货，预售制是对购买(mǎi)者的单方面不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有(yǒu)商(shāng)品不(bù)能(néng)交付的风(fēng)险。从个人层面看，预售制对购房者非常不(bù)公平(píng)，比如(rú)，交房(fáng)等待期一般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅承担银行利息(xī)，还要承(chéng)担延迟交房(fáng)、房屋质量、房(fáng)产(chǎn)证延(yán)期(qī)办(bàn)理甚(shèn)至不能交房的(de)风(fēng)险。从行(xíng)业(yè)层面看，预(yù)售制助推(tuī)部分房(fáng)企过度举债(zhài)、高(gāo)杠杆扩张(zhāng)，若遇到下行周期，会引发资金(jīn)链断裂(liè)、项(xiàng)目搁(gē)置等系列风(fēng)险。取消预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)，这样有(yǒu)助于(yú)落实中央房住不炒精神、有助于保(bǎo)障购(gòu)房老(lǎo)百(bǎi)姓权益(yì)、有助于房企稳健(jiàn)发展，一举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预售制度？预售制度怎么(me)来的(de)？国外什么情况(kuàng)？简单科普一下(xià)：商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售最早(zǎo)源于中(zhōng)国香港，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是一种(zhǒng)开发商放(fàng)杠杆的方式。98年房(fáng)改，由于商品房短缺，房企(qǐ)缺资金(jīn)，借鉴中国香港，引入了商品(pǐn)房(fáng)预售制度。其实，当前世界不少国(guó)家存在预售制。但(dàn)是，重点(diǎn)来(lái)了(le)！发达国家一般有(yǒu)严格(gé)的监管(guǎn)保(bǎo)障措施，开(kāi)发商在(zài)项目获得(dé)政府批准后才可以开始销售，买家在(zài)购(gòu)买期房后并(bìng)非像(xiàng)中(zhōng)国(guó)一样在支付(fù)完首付(fù)款后从银(yín)行(xíng)一次(cì)性贷款支付(fù)剩余全部房款，而是根据开发商工(gōng)程进度在完(wán)全交房前(qián)进(jìn)行分期支付。所(suǒ)以，预售制度(dù)是需(xū)要严(yán)格(gé)的(de)资金监管、分期支(zhī)付以及(jí)违(wéi)约(yuē)处罚(fá)措施作为(wèi)保障的，如果(guǒ)没有这(zhè)些(xiē)保障措施，一定(dìng)会触发风险，对购房民众不公平，所以不如借机取(qǔ)消预售制(zhì)度，以后改(gǎi)为现房销售。客观讲预售制度有一定(dìng)历(lì)史阶段性，现(xiàn)在中国住房(fáng)进入存量时代，取消预售制(zhì)度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾(wěi)风险甩给(gěi)老百姓和社会，当然这需要配套房企债务重组、复工保交楼、恢复(fù)市场(chǎng)信心和(hé)房地产长效机制。这是个技术(shù)活，只要(yào)坚持市场化改革，中国一定能化解(jiě)这个难题，让(ràng)房地产回归实体经济和居住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果(guǒ)取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发(fā)商将拼的不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的(de)营销(xiāo)手段(duàn)，而是(shì)所(suǒ)见(jiàn)即所得的(de)过硬(yìng)的产品质量和诚信，这才是对购房民众的(de)最(zuì)根本最实质的(de)保障(zhàng)，这样(yàng)将极大的(de)提(tí)升开发(fā)商的建筑(zhù)质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币(bì)。所有(yǒu)商业的本质是向善，是以客户为中心(xīn)，房地产也不能(néng)例外，老百姓买房子是天大(dà)的事，烂尾毁三(sān)代，好房幸福一家人。从这个(gè)角度，取消预售制、实施现房销售(shòu)是(shì)实现老百姓安居(jū)乐业、社(shè)会长治久安、行业(yè)企(qǐ)业健康发展的重大措施。在当前的情况下(xià)，取消预(yù)售制要结合稳(wěn)楼(lóu)市、房地产(chǎn)软着陆(lù)、打通金融支持(chí)当期(qī)三好生(shēng)、新模式等综合(hé)施策。

　　作者十年前在国务院发(fā)展(zhǎn)研究中心参与财(cái)税(shuì)改革方案(àn)研究时，对预售制(zhì)、房地(dì)产税、人地(dì)挂钩(gōu)、金融(róng)稳定、房企杠杆率等进行过长期系统的专(zhuān)项研究。（参考后来形成的专著《房地(dì)产周期(qī)》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国(guó)内地(dì)商品房预售制(zhì)的前(qián)世(shì)今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市(shì)化(huà)进程，但背后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存(cún)在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三(sān)方(fāng)全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支(zhī)付

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范期房交易(yì)立法，设置(zhì)期房预付(fù)款保全措施

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期(qī)后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式

　　二(èr)十世纪五十年代在中国香港，楼宇(yǔ)出租是地产行业盛行(xíng)的方式，但有着转让难、出租资金(jīn)周转期长等问题，分层销售(shòu)孕育(yù)而(ér)生。20世纪50年代，中国香(xiāng)港(gǎng)还未推行(xíng)公共房屋制度，许多人栖身(shēn)于(yú)木屋(wū)或者其他临时住宅，住(zhù)房的需求是相当高，不过大(dà)多(duō)数(shù)居民(mín)的储蓄很(hěn)少(shǎo)。当时楼宇买(mǎi)卖多数(shù)以(yǐ)一整栋(dòng)楼为(wèi)单位，需要雄厚的资金实力才能购(gòu)买。虽然楼宇出租是中国(guó)香港(gǎng)地(dì)产(chǎn)行(xíng)业盛行的(de)方式，但(dàn)有着(zhe)转(zhuǎn)让难、出租资金周转期(qī)长(zhǎng)等问题。针对这一系列(liè)问题，不少地产商开(kāi)始探求新的方式，如(rú)把楼宇契约切开，即“分契(qì)”滴滴总部在北京哪个区，滴滴总部北京地址，然后将(jiāng)楼宇分层出(chū)售。这(zhè)模式(shì)一经推行(xíng)，购(gòu)买楼宇的市(shì)民数(shù)量有所增加，开发商资金周转加快(kuài)。

　　在分层(céng)出售的基础上，将“按揭”模式引入房地(dì)产(chǎn)销售(shòu)，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办(bàn)立信置业有(yǒu)限公司，凭借商业直觉和多年(nián)经营杂货铺(pù)、海上(shàng)驳运业务(wù)的经(jīng)验，对(duì)于商品流通、资金周转有着独(dú)到的见解，在努力寻求方法(fǎ)加(jiā)快自身(shēn)资金周转。当时(shí)其在(zài)购下(xià)九龙的一(yī)块(kuài)地盘后，除了分层(céng)出(chū)售、还印发售楼说(shuō)明书，上(shàng)有文字详尽(jǐn)说明(míng)楼宇的地(dì)势环境、建(jiàn)筑材料、分层价格、订(dìng)购方法等。此(cǐ)外，“卖(mài)楼花”是另外一个(gè)亮点，即先收(shōu)取买家的(de)订金，采用类似租金的分(fēn)期付款形式，等新楼落(luò)成时，收齐(qí)买家(jiā)的钱，买家(jiā)就拥有了自己(jǐ)的房产。这种(zhǒng)方式减轻了民众购房的资金压力，加速了房屋的建造和销售，也解决(jué)了(le)制造商的(de)资金问题(tí)，降(jiàng)低投资风险(xiǎn)，在当(dāng)时可谓是“双赢”的举措(cuò)。“预售(shòu)楼花+分期付(fù)款”的销售模(mó)式成为(wèi)当时中(zhōng)国香港房地产(chǎn)市(shì)场的一大特色，纵观中(zhōng)国香港房地产市场的(de)改革，“卖楼花”模式(shì)高(gāo)效率地解(jiě)决了核心的住房供不(bù)应求的问题，使(shǐ)房市发展(zhǎn)进入新阶(jiē)段。

　　预(yù)售楼花模式(shì)推动了中国香港楼市几十年(nián)繁荣，但期(qī)间也出现过“烂(làn)尾楼(lóu)”的情况，但(dàn)监管部门不断完善、规(guī)范化，建立健(jiàn)全的(de)监管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位(wèi)于大角咀(jǔ)的一个(gè)楼盘因建筑费用(yòng)超支停工，出现“烂(làn)尾”情(qíng)况。在(zài)1961年后，中国香港管理(lǐ)部门提(tí)升了(le)对于预售(shòu)楼花制度的监(jiān)管，即要(yào)求开发(fā)商在预售前，确保地价款(kuǎn)已(yǐ)经(jīng)全部(bù)支付，还要证(zhèng)明自身有资金等能(néng)力把项目完成，资金需放入律师(shī)所(suǒ)托(tuō)管，支(zhī)取时需律所(suǒ)和建筑(zhù)师的核准(zhǔn)。为了防止(zhǐ)开(kāi)发商、律所、建(jiàn)筑师等造假，套取监管(guǎn)账户资金，中国香港要求律师行(xíng)在银行开设的信托账户（监管账户）、开发商(shāng)操作等采取全透明化机制，且银行的责任上升(shēng)，如出现房屋“烂尾(wěi)”情况，银行将(jiāng)成最大风险方，后续(xù)需自身推动项目完(wán)工。随着监(jiān)管(guǎn)体系(xì)逐(zhú)步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内(nèi)地(dì)版预售制(zhì)”

　　二十世纪(jì)九十年(nián)代，中国内(nèi)地面临住(zhù)房需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花(huā)”制度(dù)。建(jiàn)国以(yǐ)来，中国内地优先发展重工业(yè)，强调基础(chǔ)建设，这一(yī)导向使前期发展工业化的(de)进程(chéng)大于(yú)城市(shì)化进程(chéng)，唯有解决(jué)住房(fáng)基础等城市化配套(tào)问题，才能进一(yī)步推进城市化。但当时推(tuī)行的是“统(tǒng)一管理(lǐ)，统一分(fēn)配，以租养(yǎng)房”的福利分(fēn)房制度，住(zhù)房市场发展起步(bù)较晚、增(zēng)速较慢，福利分房制(zhì)度也出(chū)现了分(fēn)配不(bù)公、效(xiào)率(lǜ)低、配(pèi)套差(chà)等问题，因此福(fú)利分房制度不再适用于当时的国情(qíng)。叠加房地(dì)产市场面临商品房的需求量大(dà)，而社会缺少大型房地(dì)产开发商，商品(pǐn)房供应(yīng)量(liàng)小的困境，此时引入(rù)中(zhōng)国香港的“卖楼花”模(mó)式无(wú)疑是对内地房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)预(yù)售商(shāng)品房(fáng)制度(dù)，先后(hòu)出台多项文件，大力支持(chí)国内房地产市场改革。例(lì)如，1998年，国务(wù)院出(chū)台《关(guān)于进一(yī)步深化城镇(zhèn)住房(fáng)制度改革，加快住房建设的(de)通知(zhī)》文件，决定停止住房无(wú)偿实物分(fēn)配，逐步实行住房分配货(huò)币化、住(zhù)房(fáng)供给商品化、社会化的住房(fáng)新体制，从计划经(jīng)济下的福利分房转向市场经济的(de)商品房。房地(dì)产市场采用预(yù)售制(zhì)，允许(xǔ)开(kāi)发(fā)商(shāng)卖期房，解决了房企(qǐ)缺少资金和开(kāi)发时(shí)间周期长的两(liǎng)大难(nán)题，开发商以(yǐ)预售款撬动下(xià)一(yī)个(gè)项目(mù)的开(kāi)发(fā)，形成滚动开发模式，住房供(gōng)应速度加快(kuài)。自此中国内地(dì)开始房改货(huò)币化，中(zhōng)国人民银行等多方迅(xùn)速出(chū)台相关的信贷政策，支持购房者，极大(dà)作用推动(dòng)了房地产市场(chǎng)的发展。

　　引入中国香港“卖楼花(huā)”模(mó)式后(hòu)，经调整形成(chéng)契合中国内地的商品房(fáng)预售制度。预(yù)售制的初衷是(shì)为了缓(huǎn)解(jiě)房企(qǐ)资金压力，加(jiā)快(kuài)城镇住(zhù)房建设。具体来说(shuō)，是指房地(dì)产开发(fā)企业将正在建设中的房屋预先出(chū)售给购房者，由购房者支付定金或房款(kuǎn)的(de)行为。区别于中国香港，在中国内地实(shí)践过程(chéng)中(zhōng)，商(shāng)品房预售(shòu)流程(chéng)为：房地(dì)产开发(fā)商办理预售(shòu)许可证-签订(dìng)商品房买卖(mài)合同(tóng)-进行(xíng)备案登记和预告登记(jì)-交付房屋(wū)。在购(gòu)房过(guò)程中，购房(fáng)者需要一次性付清首付款，并(bìng)采用银(yín)行贷款的形式一次(cì)性付清(qīng)剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋未建成(chéng)，开发(fā)商可(kě)能已拿到了全部(bù)购房款，这(zhè)点与中国香港的按(àn)照工程进度(dù)付(fù)款有所(suǒ)不同。对中国内地的开发(fā)商而言(yán)，预(yù)售制商品房(fáng)也开启了高周转、高(gāo)杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售制(zhì)推动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　作为中国内地商品房(fáng)销售的最主要(yào)方式，预售制(zhì)极大缩短房企(qǐ)现金回笼(lóng)周期，同(tóng)时(shí)增加市场商(shāng)品房供应，推动(dòng)了城镇化发(fā)展进(jìn)程。预售制(zhì)在过去(qù)20多年对中国内地房地产市(shì)场的(de)稳步发展(zhǎn)起(qǐ)到了重要(yào)作用，不(bù)仅(jǐn)解决(jué)了房地产市场快(kuài)速(sù)发展阶段(duàn)的资金需求，也提高了居民居住水(shuǐ)平，中国(guó)内地城镇居民(mín)从筒(tǒng)子(zi)楼住(zhù)到住宅小(xiǎo)区(qū)，从全民蜗居(jū)到基本适(shì)居，住房事(shì)业取得巨大进步(bù)，数十年时(shí)间(jiān)走完发(fā)达国家几百年城镇化路程(chéng)。改(gǎi)革开放以来，城镇化进程进(jìn)入快速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿(yì)人(rén)增长至9.1亿人(rén)，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由(yóu)7438平方公里(lǐ)增长至60721平(píng)方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量报(bào)告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住(zhù)宅存量从不到14亿(yì)平(píng)增至313.2亿(yì)平，城镇(zhèn)人均住房建(jiàn)筑面积(jī)从8.1平方米增至34.7平方米(mǐ)，城(chéng)镇住(zhù)房套数从(cóng)约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增(zēng)至1.09。预售制在(zài)当前已成为中国内地商品房销售最主要(yào)方(fāng)式，2005年中国内地商品住宅期房(fáng)销售面(miàn)积占总(zǒng)销(xiāo)售面(miàn)积的比重(zhòng)为63％，而(ér)2021年(nián)期(qī)房累计销售面积达15.6亿平(píng)，比重上(shàng)升至(zhì)87％。

　　预售(shòu)制也(yě)推动了中国内地房地(dì)产行(xíng)业的发展(zhǎn)。中国(guó)内(nèi)地房(fáng)地产历(lì)经二十多年长周期(qī)繁荣，行业各项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍(bèi)，年复合增(zēng)速(sù)10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房销售面积和销售金(jīn)额分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复(fù)合(hé)增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展(zhǎn)，房地(dì)产企(qǐ)业从无(wú)到有、从国企先行(xíng)到民(mín)企崛(jué)起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房(fáng)地产企业数量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产也成为拉动(dòng)中国内(nèi)地经济高增长的(de)火车头(tóu)。

　　1）从经济(jì)增长渠(qú)道，房地产带动的上下游产业(yè)链特别长，高(gāo)达50多(duō)个行业。2020年(nián)房(fáng)地(dì)产(chǎn)及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带动产业链(liàn)占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产(chǎn)对金融(róng)、批发、建(jiàn)材的带动最(zuì)为明(míng)显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地产完全拉动的投资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房(fáng)地产开发投资占固定资(zī)产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从(cóng)房地产(chǎn)贷款占银行各项贷款余(yú)额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等(děng)通道业务(wù)，占(zhàn)比超过三(sān)分(fēn)之一。从房地产融资存量(liàng)占社(shè)融存量(liàng)比重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房(fáng)企大面(miàn)积违约，将(jiāng)导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我(wǒ)们的《中国住(zhù)房市值测算报告(gào)》，2020年中国住房市值(zhí)为62.6万(wàn)亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万(wàn)亿(yì)美元、英(yīng)法德(dé)三国(guó)合计的31.5万亿美元。从(cóng)住房市(shì)值占股债房市值的比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美(měi)国的(de)27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德(dé)国(guó)的64％。中国住房市值与股(gǔ)债房市值的比例较高，主要是因为住(zhù)房市值高，以及中国资本(běn)市场(chǎng)发育尚不成熟(shú)，直接(jiē)融资比例较低(dī)，股票、债(zhài)券市(shì)值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可(kě)否(fǒu)认，预(yù)售制背后潜(qián)藏(cáng)的风险确实(shí)存在，当前的(de)负(fù)面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个(gè)人层面看，绝(jué)大部分商品是一(yī)手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面(miàn)不公平制度(dù)，购房(fáng)老百姓几乎承担了所(suǒ)有商品不能交付的风险。比如，交(jiāo)房等待期一般为两年，在此期(qī)间，购房者(zhě)不仅承担银行利(lì)息，还要承(chéng)担延(yán)迟交(jiāo)房(fáng)、“一房(fáng)二(èr)卖”、房屋质量、房(fáng)产证(zhèng)延期办理甚至不能交房等风险(xiǎn)。另外(wài)，购房者和开发(fā)商之间的购房合同、购房者(zhě)和银行的按揭贷款合同是(shì)两个独立的合同(tóng)关(guān)系，如果开发商发生违约，购房者(zhě)只能根据购房合同向开发商主张权(quán)力(lì)，但依旧需要根据按揭(jiē)贷款合同按时向银行进行贷款(kuǎn)偿还，因此购房者承担的风险较(jiào)大。

　　从行(xíng)业层面(miàn)看，预售制(zhì)助推部分房(fáng)企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金(jīn)若(ruò)遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险，进行影响自(zì)身(shēn)信用和购房者对行(xíng)业的信心。

　　从金融层面(miàn)看，银(yín)行(xíng)作(zuò)为(wèi)按揭贷(dài)款的发(fā)放方，一旦房企因为市场波动(dòng)或经营不善，出现资金链断裂(liè)等一系列问题，导致“烂(làn)尾”等情况，而房企(qǐ)通过与购房者签订的预售合同和按揭合(hé)同，已经从(cóng)银(yín)行获得(dé)房款，如(rú)果购房者(zhě)丧失还(hái)款能力或短期不(bù)能还(hái)款等，则风险完(wán)全(quán)由银行承担，银行将面临较(jiào)大的坏账压力。

　　从监管角度看，购(gòu)房者(zhě)的预售监(jiān)管资金去(qù)哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根结底两个(gè)字那就(jiù)是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城(chéng)市(shì)商品房(fáng)预售管理办(bàn)法》中明确规(guī)定了开(kāi)发企业(yè)预售(shòu)商品(pǐn)房所得款项应当(dāng)用于有关的工程(chéng)建设，商品(pǐn)房预售(shòu)款(kuǎn)监管的(de)具体办法，由房(fáng)地产管理(lǐ)部门(mén)制定。但多年以来(lái)全国并没有统一的预售(shòu)资金(jīn)监管规定，各(gè)地实行“一城一策”。例(lì)如，太原(yuán)、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城市重点监(jiān)管(guǎn)资(zī)金比例为(wèi)总预(yù)售(shòu)款的15-40％左右(yòu)，郑州、福(fú)州、合肥(féi)等(děng)城市则按照项目的建安成本乘以建筑面积或者项目(mù)工程总额报价计算重点(diǎn)资金。而事实(shí)是(shì)，不(bù)少购房(fáng)款未进入(rù)监(jiān)管账户、或(huò)进入监管账(zhàng)户后被挪用，导致(zhì)楼盘没有资金继续建设。收(shōu)楼(lóu)遥(yáo)遥无期，月供却(què)被迫继续还款。那么，监管账户资金如何被挪(nuó)走的？实际上，在过(guò)去房地产大开发时代的高周转背景下，抽(chōu)调预售(shòu)款监管账(zhàng)户(hù)资金，是行业(yè)“潜规则”。比(bǐ)如工程(chéng)总承包方，以工程建设名(míng)义(yì)，获得监管账户拨付资金(jīn)，再(zài)由(yóu)工(gōng)程方将(jiāng)资金(jīn)转给房(fáng)企，而(ér)拨(bō)付的工程款，远超(chāo)工程进度所需。通(tōng)过这些(xiē)方式(shì)套取(qǔ)的(de)资金，在房企(qǐ)各(gè)地项目间流(liú)动，变相加(jiā)杠杆，这样做提(tí)供了资金流动性，房企抽调资(zī)金(jīn)统(tǒng)筹拿地、还(hái)款和楼盘建设，形成一种资金循环高周转模(mó)式，但一定(dìng)程度上(shàng)把风险甩给了购房(fáng)者(zhě)。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说，国外商品(pǐn)房预售制度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预(yù)付(fù)款保护：对于购房(fáng)者预(yù)付资金，一般(bān)设有定金或(huò)预付款保护机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求(qiú)购(gòu)房者(zhě)支付的预付款比例相对较低(dī)，绝(jué)大部分房款在房屋交付(fù)后开始支付；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预(yù)付款一般以定金(jīn)方式支付，或按工(gōng)程进(jìn)度分(fēn)期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般采(cǎi)用两种(zhǒng)方式发放(fàng)按(àn)揭贷(dài)款，一是(shì)按工程进度付款，按揭贷款按(àn)照(zhào)工(gōng)程进度逐渐发放，购房者(zhě)开始(shǐ)月供；二是(shì)房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾(wěi)保(bǎo)护(hù)：为预售商品房提供期(qī)房烂尾保险，在商品房(fáng)出现重大(dà)延期或重大缺(quē)陷时，保障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护(hù)：房屋交付(fù)质量(liàng)的(de)保障有两种方式，一是期(qī)房(fáng)由政府(fǔ)或第三方验收合格(gé)并提(tí)供验收凭证后(hòu)，开发商凭验收凭证取得购房者支付的房款。二(èr)是开发商为购(gòu)房(fáng)者(zhě)提(tí)供一定的保修期，通(tōng)常(cháng)1-5年，保修(xiū)期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售(shòu)资金第(dì)三方全(quán)程监管，交付时开(kāi)发(fā)商凭验收凭证取得房款

　　美国期(qī)房定金(jīn)一定期限内(nèi)无条件返还，最低首付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅(jǐn)支付首付(fù)，其余房款交付后(hòu)按(àn)揭还款，交(jiāo)付前资金由第三方全程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款。

　　定金及首(shǒu)付环节(jié)，定(dìng)金比例(lì)一般为(wèi)房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据(jù)，2021年美国平(píng)均首付比例为12％。

　　余(yú)款支付方面，除定金或首(shǒu)付外，购房者在房屋交(jiāo)付后通过按揭贷款支付(fù)剩(shèng)余房款。

　　资金(jīn)监管方面(miàn)，美国为防止开发商挪用资金，购房(fáng)者的(de)定金及(jí)首滴滴总部在北京哪个区，滴滴总部北京地址付款由第三方公证行或(huò)产权保险(xiǎn)公司的(de)信托账户监管。如果开发商(shāng)倒闭(bì)导致(zhì)楼盘烂尾，购房者(zhě)资金可通过申(shēn)请仲裁(cái)取回(huí)，且(qiě)不承(chéng)担(dān)任何责(zé)任与损失(shī)。而开(kāi)发商在房屋建设过程中(zhōng)的(de)资金全部来自银行(xíng)，银行根据工程进度(dù)向开发商提供(gōng)一定比例的贷款(kuǎn)，由于开发(fā)商挪(nuó)用资(zī)金直接损害(hài)银行利(lì)益，银行有充(chōng)分动机(jī)监管开发商(shāng)施工(gōng)进度(dù)。开(kāi)发商在房屋交(jiāo)付时需取得由政(zhèng)府相关部门经(jīng)审查后发(fā)放(fàng)的验(yàn)收凭证，通过(guò)验收凭(píng)证向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按建造工期进度支付，按揭按工期放款(kuǎn)后还贷，房贷(dài)利率采用固定(dìng)利率，开发商(shāng)或购房者可购买期房烂(làn)尾保(bǎo)险。

　　预售(shòu)门槛方面(miàn)，德国开(kāi)发(fā)商在项目(mù)获批后(hòu)即可(kě)预(yù)售房屋。签署购房合同(tóng)前，购房者需支付约2000欧的定(dìng)金并进行(xíng)预约公证，签订合同后定金(jīn)退(tuì)还。如由(yóu)于(yú)任何(hé)原因(yīn)不能(néng)购买，定金按照德国法律(lǜ)全部退还。

　　签署购(gòu)房合(hé)同后，购房(fáng)者需(xū)支付公证(zhèng)费和土地(dì)交易(yì)税，分别(bié)为房(fáng)屋(wū)售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在购房款(kuǎn)中(zhōng)，属于购房附加费(fèi)。

　　首(shǒu)付(fù)方面(miàn)，德(dé)国没(méi)有规定(dìng)最(zuì)低首(shǒu)付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国(guó)也(yě)采(cǎi)取按工期支付房款的(de)制度，一般分(fēn)7笔进(jìn)行支(zhī)付，具体支付(fù)节点、比例因项(xiàng)目(mù)而异。一般来说，支付(fù)节点(diǎn)可分为公证后、主(zhǔ)体完工、内部水暖(nuǎn)电路完工、窗(chuāng)户玻璃(lí)完工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部完(wán)工，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可在支付房(fáng)款前(qián)申请房贷(dài)，房贷利率(lǜ)采用固定利(lì)率，银行(xíng)按施工(gōng)节奏分多次发放贷款，每笔贷款(kuǎn)给予(yǔ)购房(fáng)者一定使(shǐ)用期(qī)限，期限结束后，购(gòu)房(fáng)者开始还(hái)贷。

　　保险方面，德国(guó)保险(xiǎn)公司针对(duì)期房(fáng)设计(jì)了两(liǎng)种保险，保险的(de)功能(néng)是当房屋(wū)出现重大(dà)延期或重大缺(quē)陷时，保(bǎo)险公司保证开发商赔偿或修(xiū)复，开发商(shāng)破产(chǎn)，由保险公司负责相(xiāng)应(yīng)赔偿。保险由开发(fā)商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英国预售制(zhì)设(shè)有10％定金保险保护机制，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律师严(yán)格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有(yǒu)一名律师，负(fù)责沟通期房交易中的房(fáng)产、资金、合(hé)同(tóng)等各个环节，各环节内容确认无误(wù)后签订首(shǒu)付交(jiāo)换合同。

　　定金方(fāng)面，英国设置了10％定金保险保护(hù)机(jī)制，当(dāng)开发商出现财务、经营(yíng)问题时，购(gòu)房者10％的定金由保险公(gōng)司赔付，而超出10％的(de)部(bù)分较难追回(huí)。

　　首付(fù)方面，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余(yú)款支付环节，英(yīng)国采取(qǔ)按工程进度(dù)付款的(de)方式(shì)，但是交(jiāo)房前付款比(bǐ)例相(xiāng)对较(jiào)低，一般(bān)会(huì)在(zài)合同签订(dìng)6-24个月(yuè)分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房(fáng)前付款比例在20％-45％之间，剩余(yú)款(kuǎn)项交房后支付。

　　交(jiāo)付(fù)环(huán)节，英国规定(dìng)房屋(wū)必(bì)须经(jīng)过房产公证公(gōng)司的检(jiǎn)验验(yàn)收后才(cái)能交付，交付后方可按揭(jiē)还贷。

　　资金(jīn)监(jiān)管环节，英国期(qī)房预售资金监管极为严格，资(zī)金也由(yóu)律师监管，在确认工程进度、支付相关款项过程(chéng)中(zhōng)，由(yóu)买房律(lǜ)师(shī)将资金转给卖方律师(shī)，卖方律师转给(gěi)开(kāi)发(fā)商，即资金(jīn)在进入开发商账户前经过两道(dào)关(guān)口，有利(lì)于(yú)保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　日本期房交(jiāo)易(yì)立(lì)法(fǎ)，定金超(chāo)5％或1000万日(rì)元时，开发(fā)商必须完(wán)成“预售房定(dìng)金保(bǎo)全措施(shī)”，交(jiāo)房前付款比例(lì)不(bù)超房款的20％，开发商违约需(xū)返(fǎn)还定价(jià)并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房(fáng)后按(àn)揭(jiē)还款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结(jié)束后由于房屋供给(gěi)严重失(shī)衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为(wèi)此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次修(xiū)订(dìng)，目前是唯一(yī)一部规范期房交易的(de)法律。

　　定金保护方面，根据日本(běn)《宅地(dì)建(jiàn)物(wù)取引(yǐn)业法》，对(duì)购(gòu)房者支付(fù)定金超(chāo)过5％或超1000万日元的(de)部分，法律要求开发(fā)商必须完成定金保全措(cuò)施才(cái)可预售。什么是定金保全措施(shī)？即买卖双方签(qiān)订(dìng)购房(fáng)合同时，开发商向金(jīn)融机(jī)构或指定保证机(jī)构或保险(xiǎn)机构签订定金保(bǎo)证委托合同，设置购房者定金的保证或保险，并将相(xiāng)应的保证金证明书交付给(gěi)购(gòu)房者。除(chú)定(dìng)金(jīn)外，其(qí)他(tā)预先支付的购房款(kuǎn)也(yě)受该措施(shī)保护。若开发(fā)商倒(dào)闭(bì)导致期房烂尾，购房者可(kě)凭(píng)保证金证(zhèng)明书(shū)向(xiàng)金融机(jī)构(gòu)或保证机构或保险(xiǎn)公司兑付，同时，开(kāi)发商需向购房者(zhě)赔付(fù)违约金，一般约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房前只需(xū)支付最多不超(chāo)20％的定金，签订(dìng)购房合(hé)同后(hòu)，购房者即(jí)可向银行申(shēn)请贷款，但交房后才开始(shǐ)按揭贷款，除定金外(wài)的剩余房款在交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方(fāng)资金由银行监管，享1年保修(xiū)期后付(fù)尾款

　　新加(jiā)坡期房(fáng)购房(fáng)者(zhě)违约可返还相当于3.75％房款的订金，首付比(bǐ)例20％，余款(kuǎn)按工程进(jìn)度(dù)支付(fù)，所有(yǒu)资金进银行专门项目资金账(zhàng)户，交房后满1年保(bǎo)修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一的选购权(quán)合同以及订金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签(qiān)订购买(mǎi)合同，不(bù)执行OTP则退(tuì)还3.75％的(de)房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签订(dìng)购房合同(tóng)后，购房者需支付15％的首付及印花(huā)税，同(tóng)时(shí)购房(fáng)者(zhě)向银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余款支付(fù)上，新加坡期(qī)房同样(yàng)采取按工程进度付(fù)款的方式(shì)，《发展(zhǎn)商条例(lì)》对期房(fáng)付款流程(chéng)做(zuò)了统一详细规定，要求所有开发商遵守，支(zhī)付节(jié)点(diǎn)一般为合同签订后(hòu)、地基完工、框(kuāng)架完工(gōng)、管道(dào)门窗等完工等，支付(fù)比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依照工程(chéng)进度(dù)放款(kuǎn)，月供在此过(guò)程(chéng)中(zhōng)随着放出(chū)贷款的(de)增加而增加，未放款部分无(wú)需月供(gōng)。

　　资金监管方面，购房者的订金与付款会存(cún)入银行(xíng)专门的项目资金账户，账户(hù)资金提取须与房屋建(jiàn)设有关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋保修(xiū)期，此后购(gòu)房者支(zhī)付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期(qī)来(lái)看，当前房地产到(dào)了政策出手临界(jiè)点，重点是(shì)保交楼(lóu)和房(fáng)企重(zhòng)组。一方面，加大对(duì)刚需(xū)和改善型(xíng)需(xū)求的(de)支持力度，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局部停贷现象，重(zhòng)点是保交楼保复工保民生，给予强(qiáng)有(yǒu)力的金融工具支持。另(lìng)一方面，从现在(zài)起(qǐ)，对(duì)还在正(zhèng)常(cháng)运转的(de)房企(qǐ)包括民(mín)营企(qǐ)业，加(jiā)大支持力度(dù)，由优(yōu)质房(fáng)企牵(qiān)头并购重组整个(gè)行业(yè)，为每个房企配套AMC和财团(tuán)，给予(yǔ)金融工具配套。

　　二(èr)，中期来看，应充分(fēn)估计形势复杂性和(hé)人性(xìng)复(fù)杂(zá)性(xìng)，兼(jiān)顾化(huà)解(jiě)停贷、复(fù)工(gōng)保(bǎo)交楼、重组(zǔ)房企债务(wù)、恢复市场信心以(yǐ)及长效机制。长(zhǎng)效机制四大(dà)关(guān)键(jiàn)是(shì)推(tuī)动城市群战(zhàn)略、人地挂(guà)钩、金融(róng)中(zhōng)性稳定和房地产税。定金环节，建立开发商(shāng)违约后定(dìng)金保护机(jī)制，如将已支付定金冻结至房屋交付阶段，保(bǎo)障(zhàng)购房者定金安全。签订合同环节，鼓(gǔ)励(lì)保(bǎo)险公司介(jiè)入，为房屋重大延期(qī)以及(jí)重(zhòng)大缺陷等情况(kuàng)提(tí)供充分的保障(zhàng)。余(yú)款支付环节，建立按工(gōng)程(chéng)进度(dù)付款机制或交(jiāo)房后按揭贷款机制，充分保护(hù)购(gòu)房者的权益(yì)。资金监管环(huán)节，引入独立于开发商、银(yín)行的第三方资(zī)金(jīn)监(jiān)管机(jī)构，或由政府(fǔ)相关部门直(zhí)接监管，以此防止资金挪用现象。交付环节，建立商品房保修期制度。保修期内，开发商应对(duì)房屋质量问题全(quán)权负责、免费维修，购房者在保(bǎo)修期结束(shù)后支付尾款。

　　三，长期(qī)来看(kàn)，取消商品房(fáng)预售制是大势所(suǒ)趋(qū)。一方(fāng)面，98年房(fáng)改时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制(zhì)是权(quán)宜之计(jì)，现在(zài)全国套户比超过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对购房民众(zhòng)不(bù)公平的(de)预(yù)售制已经过(guò)时(shí)了，该取消了，改(gǎi)为现房销(xiāo)售。另一方面，取消(xiāo)预售制，改为现房(fáng)销售，开(kāi)发商将(jiāng)拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知(zhī)道能(néng)不能兑现的(de)营(yíng)销手段，而(ér)是所见即所得(dé)的过硬的(de)产(chǎn)品(pǐn)质(zhì)量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质(zhì)的(de)保障，这样将极大(dà)的提升开(kāi)发(fā)商的建(jiàn)筑质量(liàng)，实现良(liáng)币驱逐劣币。

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