5月以来，房地(dì)产(chǎn)板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本(běn)月(yuè)涨幅约为2％。而以(yǐ)公募基(jī)金为(wèi)代(dài)表(biǎo)的机构对于这一板块已经在(zài)悄然布局。数(shù)据显示(shì)，以南(nán)方和华(huá)夏的两只老牌ETF基金为例(lì)，5月9日时所公布的总份额均(jūn)较4月28日时有(yǒu)小幅(fú)增长。根据基金(jīn)一(yī)季报(bào)统(tǒng)计，龙头与地方国企央企获得增(zēng)持，持仓数(shù)量占流通股(gǔ)比重增幅五只(zhǐ)个股分(fēn)别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地(dì)产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或(huò)“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成(chéng)共(gòng)识

　　从(cóng)公募基金对房地产(chǎn)的配(pèi)置看，2019年末，公(gōng)募所持(chí)有的(de)房(fáng)地(dì)产行业标的市值约1188亿元，占其(qí)所持(chí)股(gǔ)票市值的(de)4.66％左右；2020年市场表现出色，但(dàn)公募所持房地产公司市值在股票资(zī)产中的占比却(què)断崖式(shì)下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了三(sān)年(nián)来的首(shǒu)次(cì)回升，年底(dǐ)这一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募对(duì)房地产行业的持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在今年一季度得以(yǐ)延续。数据统计(jì)显示，公募重(zhòng)仓持有房地产(chǎn)板块一(yī)季度几率和机率哪个正确一点，几率和机率有何不同(dù)市(shì)值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓市值(zhí)前五个股分(fēn)别为(wèi)保利发(fā)展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口、万科A、华发(fā)股份(fèn)、滨江集团，持仓市(shì)值占板块比重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的投资愈发有集(jí)中于龙头的(de)趋势(shì)。Wind显(xiǎn)示，在公募(mù)基金一(yī)季报汇总的(de)重仓(cāng)股中，房地产板(bǎn)块排(pái)名最(zuì)高的是保利发展(zhǎn)，在基金重仓第33位。排(pái)名(míng)第二的是招商蛇口(kǒu)，排在第78位。而老牌龙头股万科(kē)A排在(zài)第96位(wèi)。对比去(qù)年四(sì)季报，变化之(zhī)处首先在于几(jǐ)只房地产(chǎn)龙头(tóu)股(gǔ)从排位上看均有退步，尤其是万科(kē)最(zuì)为明显；其次(cì)是金地集团退(tuì)出百大之列。但考虑到房地产(chǎn)是复苏链上最(zuì)后一环，且(qiě)首季并非行业销售(shòu)旺(wàng)季(jì)，其传导到二(èr)级市场(chǎng)乃至机构持仓上还需要时间(jiān)周期。

　　形成共识的是，经济圈判(pàn)断房地产已经进(jìn)入(rù)大分化(huà)时代，一(yī)二(èr)线城(chéng)市好于三四线城市。而映射到二级市场投(tóu)资(zī)上，配置房地(dì)产行(xíng)业(yè)轻松(sōng)收(shōu)获行业贝塔的红(hóng)利期一去不返了。“如(rú)果按照产业周期来分类，包括房地产(chǎn)等几类行业(yè)在盖特(tè)纳曲(qū)线里属于成熟期或者衰退期的行(xíng)业，传统认知上没有什(shén)么投资机会的。但在(zài)这几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类似的行业(yè)也出(chū)现了一些机会(huì)，背后的逻辑(jí)是供给侧发生了更(gèng)大的变(biàn)化。”一不愿(yuàn)具名(míng)的上海(hǎi)公募基金经理指出(chū)。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态度：“行业(yè)前几年(nián)17亿～18亿(yì)平方米的年销售面积(jī)很难(nán)再出现(xiàn)了，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元。中国存量(liàng)有400亿平(píng)方米建筑面积，考(kǎo)虑(lǜ)存量地产(chǎn)的更(gèng)新，也有(yǒu)近10亿平方米。需(xū)求端还需(xū)要有一定的(de)政策出来(lái)去(qù)刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金房地(dì)产研究员吕(lǚ)功(gōng)绩也指出：“时至今日，无论从城镇化的进程(chéng)，还(hái)是人均(jūn)住房(fáng)面(miàn)积（接近30平/人），我国均(jūn)已告别住房短缺时(shí)代，而目前居民的杠杆率和房价收入(rù)也不支撑每年18万亿元的销售额，以及过快上行(xíng)的房价，因而行(xíng)业高增的(de)时代已经过去(qù)，未来行(xíng)业的(de)需(xū)求或(huò)将回落，在此过(guò)程中，伴(bàn)随着地产的高(gāo)杠(gāng)杆属性，就(jiù)很(hěn)容易出(chū)现信用风险问(wèn)题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进(jìn)入到供给(gěi)侧出清的(de)过程。这个过程中，综合竞(jìng)争力强的(de)公(gōng)司就能够通过(guò)大鱼吃小鱼的方式，获(huò)得市占率(lǜ)的(de)提(tí)升。当行业需求见(jiàn)顶回(huí)落时，行(xíng)业的贝塔已经过去了，但不代表(biǎo)没(méi)有投资机会(huì)，机会在于城(chéng)市、位置、产(chǎn)品(pǐn)的阿尔(ěr)法(fǎ)，而对应到股票投(tóu)资，就(jiù)是(shì)强竞争(zhēng)力(lì)公司的(de)阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样(yàng)的认识转变(biàn)，精耕细作个股成为公募乃至(zhì)整体机构的务实(shí)之举。

　　机构配置房地产“风物长宜(yí)放眼量”

　　头部央国企、优质区域(yù)性标的成(chéng)香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地产板块(kuài)个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。从具体的个股来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计申万房地产(chǎn)板块个股，在(zài)纳入统计的124只房地产类标的股(gǔ)中，本月以来实现(xiàn)股价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中，上(shàng)述时间段恰好排(pái)名前五的公司月(yuè)内涨幅超过(guò)了10％，它(tā)们分别是上(shàng)实发(fā)展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸(xìng)福、荣安地产。排名第(dì)一的上实发展，五一假期归(guī)来后(hòu)日成交量明显(xiǎn)放大(dà)，4日、5日连(lián)续两个交易日收出(chū)涨(zhǎng)停(tíng)。从该股的基本(běn)面(miàn)来看，上实发展的主营业务为房地(dì)产开发与经(jīng)营。公司的主要产(chǎn)品及服(fú)务为房地产销售、房地产(chǎn)租赁、物业管(guǎn)几率和机率哪个正确一点，几率和机率有何不同理服务(wù)、工程(chéng)项目、酒(jiǔ)店(diàn)经营(yíng)。从业(yè)绩数据来看，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其(qí)实(shí)现营业总(zǒng)收入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来(lái)看，各类机(jī)构(gòu)都(dōu)有对其(qí)布局的例子(zi)。以(yǐ)3月31日时的(de)首季十大流通(tōng)股股东来看， 具体包括公募的上银基金、私(sī)募的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理公司(sī)等都跻身(shēn)前十(shí)的(de)行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时(shí)排名第二的(de)浦东金桥(qiáo)也(yě)是上海本地房企，其第一季度的收(shōu)入(rù)利润(rùn)规模(mó)大幅度复苏(sū)。究(jiū)其原因(yīn)，一方面是(shì)该公司后疫情时代出租率复苏至近年来(lái)最高，另一方面则是公(gōng)司拿(ná)地结算持续(xù)性向好，从数(shù)字上看，一季度(dù)新(xīn)增(zēng)虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑面积(jī)约54万平方米。

　　在这(zhè)样的业绩势头(tóu)向好背(bèi)景(jǐng)下，自然(rán)也吸引了知名机(jī)构在其中持续驻足(zú)。从(cóng)第一(yī)季(jì)度(dù)十(shí)大流通股(gǔ)股东来(lái)看，知名私募(mù)高毅邓(dèng)晓峰的两只产品依然(rán)在前十中(zhōng)，这也(yě)是连续第三个季度他有的两只(zhǐ)产品杀入前十。同时榜(bǎng)单中还有一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两家(jiā)上海区域性地产公(gōng)司外，荣安地(dì)产则是主要布局(jú)在(zài)深圳的地产公司，一季(jì)报(bào)交出的也是一份(fèn)报(bào)喜的成绩单：首季公司实(shí)现营(yíng)业收入51.85亿元，同比(bǐ)增(zēng)长35.51％。归属于(yú)上市公司股东的(de)净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红周刊》注意到两只公募指基(jī)首季新杀入十大流(liú)通股(gǔ)股东(dōng)行列(liè)。具体说来， 南方中证(zhèng)全指房(fáng)地产ETF上榜排(pái)名第(dì)七位(wèi)，富国中(zhōng)证指数1000增(zēng)强则排名第九位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国际和(hé)私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访时，兴证全(quán)球(qiú)基金相关人(rén)士分析：“经(jīng)历(lì)过行(xíng)业(yè)洗(xǐ)牌和兼并重(zhòng)组后，龙(lóng)头(tóu)的价值更(gèng)为笃定突出；从拿地端(duān)看，2022年土地(dì)市场大幅降温，优(yōu)质土地供给较多(duō)（券商测算对应潜在毛利率在(zài)25％以上，目前房(fáng)企的利(lì)润率仅20％），绝大(dà)多数(shù)房企(qǐ)受限于信用问题或者资(zī)金紧张没法拿地，龙(lóng)头房企趁机获取低成本土地，龙(lóng)头(tóu)房企的(de)拿地力度（拿地金额/销售(shòu)金额）基本在30％以上；从融(róng)资(zī)上看(kàn)，龙头房(fáng)企(qǐ)杠杆率较低，净负债率(lǜ)基本在70％以(yǐ)下，而(ér)其他房企的净负(fù)债率普遍(biàn)都在(zài)100％以上，加杠杆空间有限，从(cóng)融(róng)资成本看，龙头房企的融资(zī)成(chéng)本不断下滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销售(shòu)，龙头(tóu)房企明(míng)显跑赢行业，1～4月百强房企的销(xiāo)售额增(zēng)速为9％，而(ér)TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当前(qián)中特估的浪(làng)潮下，央(yāng)国企(qǐ)地产(chǎn)股或存在发展的大(dà)好机会。中信证(zhèng)券(quàn)指(zhǐ)出：“房(fáng)地产行(xíng)业的结构性机(jī)会依然(rán)存在，少部(bù)分(fēn)公司尤其是(shì)央企(qǐ)占(zhàn)据显著优势，其主要又体现为库(kù)存的优势。央企地产公司(sī)，现阶(jiē)段表现出(chū)较低的(de)融资成(chéng)本，优质的开发资(zī)源和(hé)良好的不动产资产运营能力的(de)多重竞争优势。”

　　“即(jí)使没有中特(tè)估，国央企相较于民营地产公司也(yě)是(shì)更有优势(shì)的。”吕功绩强调(diào)，“对于(yú)减值、土地资源债权债务关(guān)系等问题，市场对民营(yíng)房开(kāi)企(qǐ)业的(de)资(zī)产会(huì)有更多担忧和质(zhì)疑，所以在这一(yī)轮(lún)行业(yè)出(chū)清的过程中，央国(guó)企相较于民(mín)企来(lái)说估(gū)值(zhí)的修复更明显。中特估(gū)的角度(dù)从中长期的维度看，行业的逻辑在(zài)于集(jí)中度(dù)提升后，行业进入高(gāo)质量发展阶(jiē)段，具备较(jiào)快(kuài)速发展阶(jiē)段更稳定且可(kě)预期的(de)盈利和(hé)现金(jīn)流创造能力，以此带来估值(zhí)中枢(shū)的(de)提升(shēng)，应该关注(zhù)估值相对较低，企(qǐ)业自身资产的质量好(hǎo)、运(yùn)营能力(lì)强、可(kě)以创造持续(xù)现(xiàn)金流的(de)企业。”

　　“存(cún)量时代(dài)中(zhōng)行业普涨的(de)概率比较低，行业内部将出现(xiàn)分化，要(yào)关注将受益于行业(yè)集中度提升(shēng)的头部公司(sī)。”星石(shí)投资(zī)首席研究官(guān)方(fāng)磊也表示。

　　顺(shùn)应机(jī)构这一思(sī)路的话，或许还是保利发(fā)展、招(zhāo)商(shāng)蛇口等国资背(bèi)景龙头(tóu)前途更(gèng)为光明(míng)。不过(guò)国投瑞(ruì)银基金投资(zī)部副总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客观地(dì)去持续观察国企央企在三个方面是否(fǒu)可(kě)以维持，首先是融资(zī)成(chéng)本保(bǎo)持低位，其次是销售(shòu)份(fèn)额持(chí)续提(tí)升(shēng)，再次是拿地份(fèn)额持(chí)续提升。”

　　复苏(sū)速(sù)度(dù)缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而(ér)《红(hóng)周刊(kān)》也根据(jù)房企一季报梳理发(fā)现，对于(yú)2022年的业(yè)绩(jì)出现的(de)整(zhěng)体下滑，2023年一季度的业绩分(fēn)化更(gèng)趋(qū)明显，保利发展、滨江集团等(děng)房企营收、净利均实现了业绩的回正，甚至是较(jiào)大增速(sù)的增长。而(ér)这些(xiē)公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名(míng)房地产业内人(rén)士张宏伟向(xiàng)《红(hóng)周刊》分析表示(shì)，业绩出现明显改善(shàn)的房企，主(zhǔ)要是因为过去两(liǎng)三年(nián)时间，尤(yóu)其是在2021年下半年(nián)民营(yíng)房企不怎(zěn)么投资拿地之后，国有(yǒu)企业仍(réng)在(zài)持续(xù)性地拿地，且主要集(jí)中在核心城市，投资力度(dù)较(jiào)大。投(tóu)资的(de)驱动能够推(tuī)动房企销售(shòu)业绩的增长，从而在2023年一季度市场恢复(fù)但仍处(chù)于调整的过程中，能够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏(hóng)伟同(tóng)时(shí)也(yě)提醒(xǐng)表示，在房地产的复苏过程中，还面临着(zhe)一些不确定性。其实整(zhěng)个市场从四月份开始又在往下掉。除了杭州、成都等极(jí)个别城市四月环(huán)比三月相(xiāng)对表现较好之外，包括北京、上(shàng)海在内的绝大多数城市都出现环(huán)比下(xià)滑的情(qíng)况。而现在(zài)五(wǔ)月的(de)市场(chǎng)表现也不太乐(lè)观。按照现在的经济状况、收入情况，以及市(shì)场的去库(kù)存压力(lì)、企业的(de)资金面压力(lì)，可能会出现，到六月份房(fáng)企为了半(bàn)年报冲(chōng)业绩出现市场的短期反弹外(wài)的(de)一个市场(chǎng)乏力(lì)现(xiàn)象。也(yě)就是说，第二(èr)季度(dù)、第三季(jì)度(dù)增(zēng)长不确(què)定性的压(yā)力仍旧(jiù)较(jiào)大。

　　上海利(lì)檀(tán)投资董事长陈昊(hào)扬也向《红(hóng)周刊》指出，现在整个房地产以及其上下(xià)游产(chǎn)业链的复苏速度都比想象的要慢很多，我(wǒ)们要多给(gěi)一些耐心，这个(gè)时候，在房地产以及上下(xià)游就不是赚快(kuài)钱的时候，只(zhǐ)能(néng)赚他基本面的钱。但这也(yě)意味着，只有极(jí)为少数的、做得比(bǐ)同行好得多的企业，会伴随整(zhěng)个(gè)行业的弱复苏(sū)，业绩会逐(zhú)步体现出来。所以(yǐ)只能耐心地去等待它的基本面(miàn)不(bù)断地凸显出来，这需要时间(jiān)。

　　（本文已刊发(fā)于(yú)5月13日(rì)《红周刊(kān)》，文中提及(jí)个(gè)股仅为举例分析，不做(zuò)买卖推荐。）

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