导(dǎo)读(dú)

　　黄金二(èr)十年之后，当下中(zhōng)国地产步(bù)入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年(nián)是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三(sān)年商品(pǐn)住宅(zhái)销售面积超15亿平，足够(gòu)4000万家(jiā)庭入住。恰逢(féng)近年地产持(chí)续低(dī)景气，有关中(zhōng)国地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图(tú)厘清中国城(chéng)镇存量(liàng)住(zhù)宅真(zhēn)实情况，据此判断(duàn)中(zhōng)国(guó)未来地产趋(qū)势。

　　有(yǒu)媒体(tǐ)渲(xuàn)染中国(guó)地产存量(liàng)极(jí)度过剩，事实是(sh同位角的定义和性质和概念，同位角一定相等吗ì)否如此？

　　住建(jiàn)部披露(lù)全国(guó)有近6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，第(dì)七次人口普查调(diào)查(chá)数据显示城镇家(jiā)庭户人均住(zhù)宅间数(shù)为1.06间。市(shì)场陷入怀疑(yí)，中国房子是否真的过剩？

　　事(shì)实上住建(jiàn)部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中(zhōng)，城镇(zhèn)建筑占比不到一成，其中还包括大量城镇非住(zhù)宅建筑，如商业(yè)办公楼、学校等，因此6亿栋(dòng)房屋中(zhōng)城(chéng)镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居(jū)住(zhù)舒适(shì)不是人(rén)均一(yī)间房所能满足(zú)，它与房(fáng)屋质量、居住面积、配套设施等因(yīn)素密切相关。中国(guó)的人(rén)均(jūn)住宅间数较发达国家还有很大差距。人均住宅间数大于1同样(yàng)不意味着(zhe)中国(guó)住(zhù)宅市场已经饱和。

　　我们测算发(fā)现中国城镇居民户均1套房，其中每(měi)户持有商品住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　目(mù)前并(bìng)无(wú)直接公布中国家(jiā)庭(tíng)户均住宅的数据，我们根据(jù)商(shāng)品住宅套数(shù)、商品住宅占比和城镇家庭户数(shù)，计(jì)算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅(zhái)。若(ruò)期房(fáng)顺利交付(fù)，直至2024年，中国每户城镇(zhèn)家庭才拥有1套(tào)住(zhù)宅(zhái)，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎意味着户(hù)户有(yǒu)房，然而(ér)事实上中国(guó)住宅市场(chǎng)供需并不平衡。

　　国际数据(jù)显示(shì)，成熟房地(dì)产市场(chǎng)的住宅(zhái)套(tào)户(hù)比会大(dà)于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所(suǒ)以(yǐ)说不平(píng)衡，是因为户均一套房无(wú)法满(mǎn)足流动人口的租赁(lìn)和置业需求。全国总人口(kǒu)的近三成都是流动人口，流动人口会选(xuǎn)择在大(dà)城市(shì)租房挣钱，在老家(jiā)买(mǎi)房，从而产生了额外的住宅(zhái)需(xū)求。

　　即(jí)便户均一套房，中(zhōng)国未来地产仍有四大(dà)新增需(xū)求动(dòng)力。

　　第一，户均人口规(guī)模缩小，一人户、两人户占比不断增(zēng)加，导致家庭户数增多。小(xiǎo)家庭化趋势将(jiāng)延续，带来新户购房(fáng)需(xū)求增长。

　　第二，经济板块的(de)分化日益明显，区域经(jīng)济资源(yuán)分配(pèi)的再集中吸(xī)引着(zhe)人口流入(rù)，人口净迁入城市的(de)新增住(zhù)宅需求有(yǒu)望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭住在(zài)2000年以前建(jiàn)成的住宅中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿(yì)平方米(mǐ)的住宅建筑面积。促成“老破小(xiǎo)”住宅(zhái)的改(gǎi)造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数(shù)与人均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑面积均较发(fā)达国(guó)家有着不小(xiǎo)差距(jù)，“住上更大房子”的(de)改善性需求正在不断增加。

　　黄(huáng)金二十年(nián)之后，当下(xià)中国地产(chǎn)步(bù)入大(dà)分化(huà)时代而非(fēi)停滞期(qī)。

　　如果说过去二十年是中国地产黄(huáng)金发展期，地产矛(máo)盾更多体现为(wèi)住宅(zhái)供给存在不足，这是过(guò)去二十年房价快速上涨基石。那么当下(xià)房地产大分化(huà)时(shí)代已至，大分化时代下(xià)地产(chǎn)矛(máo)盾则更多(duō)体现在(zài)住(zhù)宅质量供需冲突。

　　地产(chǎn)大分(fēn)化必将体现在不同能级城市之间，不同区(qū)域板块之间(jiān)，不同品质(zhì)住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官方(fāng)披露(lù)全国已有近6亿栋房屋建筑(zhù)，引(yǐn)发热议。从(cóng)2月以来，各(gè)大(dà)城市二手房挂牌量(liàng)突然(rán)激(jī)增，引(yǐn)发(fā)一(yī)阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的(de)房子是否已经过剩？

　　中国(guó)城镇住宅到底是供给(gěi)过剩，还是供需平衡(héng)，或是仍然存(cún)在不足？可惜由于住宅存量数据并未(wèi)公布，我们无(wú)法直接知晓具(jù)体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算出中国城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有(yǒu)住(zhù)宅套数，回答当前(qián)的(de)房子是(shì)否真的过剩了(le)？据此判断(duàn)未来房地产(chǎn)市(shì)场会如何发展。

　　一(yī)、如何有效观察中国户均拥有(yǒu)住宅数(shù)量

　　（一）中国(guó)住宅数量过(guò)剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然(rán)灾害综合风险普查工作情(qíng)况为主题的新闻发布会上，负(fù)责人对外披露：“住宅(zhái)城(chéng)乡建设行(xíng)业获取了全(quán)国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多(duō)万处市政设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建筑(zhù)，平均每栋建筑住不到3人，住宅(zhái)市(shì)场看似已经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑中，农村房屋(wū)占9成(chéng)以(yǐ)上，以栋数计算的城镇房屋实际仅(jǐn)有4700多万栋，还包括了(le)大(dà)量(liàng)商业楼(lóu)、写字(zì)楼、学校、医院等非住宅(zhái)。总的算下(xià)来，住宅占比(bǐ)并(bìng)不大(dà)。

　　第(dì)七次人口普查数据(jù)公布了中国(guó)城(chéng)镇家庭(tíng)户人(rén)均住宅间数为1.06间，其(qí)中城(chéng)市家庭户居民人(rén)均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大于(yú)1，看似意(yì)味着(zhe)人人都有房间居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房间数量有关(guān)，更(gèng)与房屋质量、居住(zhù)面积、配套设(shè)施等因素密切相关。单单从人均住宅间数不能完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中国主要是以家庭为单位购买成套(tào)住宅，一套(tào)设施(shī)齐(qí)全的住宅才是城镇居(jū)民宜居(jū)的选择。

　　（二(èr)）中(zhōng)国户均住宅(zhái)的测算思路(lù)、数据(jù)和方法

　　中国城(chéng)镇(zhèn)居民住宅主要分两大类，一类(lèi)是商品住宅，另一类(lèi)是保障(zhàng)房、原公有住宅、自建房等非商(shāng)品住宅。

　　目前缺(quē)乏统计数据，并没有(yǒu)直接公布城镇住宅数(shù)量(liàng)。居民住宅相关(guān)数(shù)据有两处可以(yǐ)直(zhí)接公布，一是每年商品住宅(zhái)销售套数（统计局）；二是居民住宅来源（人口(kǒu)普查(chá)数据）。计(jì)算(suàn)中国居(jū)民户均住宅数量，我们主要用到上述两组数(shù)据(jù)。

　　中(zhōng)国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略(lüè)不(bù)计。估算城镇居民户均住宅套数分三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来每年商品(pǐn)住宅销售套数相加，我们就能够得(dé)到当前商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商(shāng)品住宅和(hé)非商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅比例，推算(suàn)得到居(jū)民住(zhù)宅总套(tào)数。

　　第三(sān)步，将城镇居民拥(yōng)有的商品住宅总数除以家庭户数，我们就能够得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套(tào)户比=住宅总(zǒng)套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套(tào)数/住宅(zhái)总套(tào)数）

　　=商品住宅套(tào)户比/商品住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅存量(liàng)到(dào)底(dǐ)有多少，目前缺乏一(yī)个(gè)准确统计。我们利(lì)用既有统计(jì)数据，大致测(cè)算得到中国存量房地产套数，并进一步推算(suàn)中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计(jì)算得到：

　　（一）中国(guó)商品住宅累(lèi)计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥(yōng)有0.64套商品住宅(zhái)（包(bāo)含现房和(hé)期房）。

　　中(zhōng)国的房地(dì)产销售以期房为(wèi)主，从2019年开始，新房(fáng)销售中期房占比近(jìn)9成。本文(wén)去除商品住宅累计销(xiāo)售(shòu)套数里的(de)期(qī)房销售，得到(dào)商品住宅现房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房套(tào)数计算为例(lì)：

　　2022年商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数(shù)=截(jié)止到(dào)2022年商品住宅累计销(xiāo)售(shòu)套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年(nián)）的(de)期房销售额。

　　主流(liú)房企竣(jùn)工周期在2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取最大值3年(nián)。

　　将商品住宅现房套数除(chú)以家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要进一步推算中国城(chéng)镇居民拥有的户均住宅(zhái)套数(shù)。

　　首先，七(qī)普数(shù)据显示(shì)中国城镇居民的住(zhù)宅结构特征(zhēng)如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住宅。其中自建住宅占比21％，购(gòu)买商(shāng)品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比(bǐ)6.1％，通过(guò)继(jì)承或赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭(tíng)租赁(lìn)廉租房(fáng)与其他(tā)住(zhù)宅(zhái)。

　　其次(cì)，我们(men)假(jiǎ)定租(zū)赁其他住宅和购买二手房(fáng)都是商品住宅，因此将租赁其(qí)他(tā)住宅、购买商品住宅(zhái)与购买(mǎi)二手房加总，得(dé)到商品住宅占居民所有住(zhù)宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年(nián)商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间商品住宅增幅(fú)为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅的实际变化(huà)比例，从而我们估(gū)算出(chū)2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平(píng)均每户(hù)城(chéng)镇家庭(tíng)拥有(yǒu)0.86 套(tào)住宅(zhái)。但(dàn)考虑已购期房，中国平均(jūn)每户城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如(rú)果交房顺利，已购(gòu)期房会在2-3年内陆续交付(fù)使用(yòng)，到2024年，中(zhōng)国(guó)平均每户(hù)城镇(zhèn)家(jiā)庭都会拥有一套住(zhù)宅(zhái)。

　　三、城(chéng)镇户均一套房的三点(diǎn)含义

　　既(jì)然城镇居民已经达到了(le)户均(jūn)一套房(fáng)的程度，“户户有房(fáng)”是否意(yì)味着中(zhōng)国城镇化进展终结，甚至(zhì)意味着中国地(dì)产(chǎn)存量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均一套房(fáng)并不意味着住宅市场(chǎng)供需平衡

　　需要(yào)有(yǒu)多余(yú)住宅来满足因人口流动(dòng)、居民换房等因素产生的住(zhù)宅需求。因此，成熟房地产市场的住(zhù)宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验同位角的定义和性质和概念，同位角一定相等吗来看，美国(guó)、英国和日本的住宅套户(hù)比均高于(yú)1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩(hán)国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚(gāng)好一套房(fáng)，就(jiù)会造成人(rén)口净流入(rù)地的住宅市场(chǎng)供不应求，造成房(fáng)价(jià)或房租迅速上涨。

　　七普指出中国(guó)的流动人口3.76亿，省内流动(dòng)人口和省际流动(dòng)人口分别(bié)为(wèi)2.51亿(yì)人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选择在大城(chéng)市租房挣(zhēng)钱，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动(dòng)调(diào)查数(shù)据显示，在上海(hǎi)、杭州以及南京工作的流动人口(kǒu)在老(lǎo)家拥(yōng)有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但高房(fáng)价迫(pò)使打工(gōng)人回乡置业(yè)。

　　流(liú)动人口实际(jì)上会占(zhàn)据两套房，在高(gāo)房价的大城(chéng)市租(zū)赁一套房，在房价较低(dī)的县(xiàn)城购买一套房。所以说(shuō)户均一套房无法满足庞大流动人口(kǒu)的(de)租赁与置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住宅品质(zhì)仍需(xū)改善

　　目前，中(zhōng)国的城镇(zhèn)住宅(zhái)中依然(rán)有不少老(lǎo)旧小(xiǎo)区。

　　三成(chéng)家庭，也就是约9000万户(hù)城镇居民(mín)住宅(zhái)是(shì)2000年以前建成，其(qí)中又有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在(zài)33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着建筑结(jié)构(gòu)松散、设(shè)施陈旧、安全(quán)隐患大等问题，如电线老化、管道等基础设施陈旧，给(gěi)住户的(de)生活(huó)带来了很大的不便和(hé)安(ān)全隐患(huàn)，并(bìng)且(qiě)居住体验(yàn)较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧住宅面(miàn)积小。占比(bǐ)为(wèi)31.3％的家庭户数(shù)拥有的(de)住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有(yǒu)独立卫浴和厨房。这类上世纪修建(jiàn)的老旧小区很难(nán)满足(zú)现代生(shēng)活需求，在未来(lái)大都会被(bèi)拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的家(jiā)庭住宅为一居室和(hé)二(èr)居室(shì)，户型偏小。其(qí)中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比镇，城市家庭住宅户(hù)型更(gèng)小(xiǎo)，当然这与城市土地资(zī)源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张(zhāng)是未来地产的需求(qiú)驱动(dòng)力

　　根据七(qī)普数据测(cè)算，2020年城镇家庭户住宅(zhái)存量总面积为294.6亿平(píng)。暂不考虑(lǜ)两(liǎng)年间(jiān)农民带(dài)房进城和老旧小区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣(jùn)工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出(chū)2022年住宅存(cún)量总面积为308.16亿(yì)平，人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的家(jiā)庭人均住(zhù)宅建筑面积小于均值，近(jìn)4成家庭人均住宅建(jiàn)筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积不足19平方米，不及全国人均水平(píng)的(de)一半。若去除20％的公(gōng)摊，可使(shǐ)用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面积低于15平方米的(de)家庭界(jiè)定(dìng)为住宅存(cún)在困难，若按这个标(biāo)准(zhǔn)算的话，中国有(yǒu)11.3％的家(jiā)庭存(cún)在住宅(zhái)困(kùn)难问(wèn)题。

　　若人均可使用住宅面(miàn)积为40平，即人均住宅建筑(zhù)面积为(wèi)50平，只考虑家(jiā)庭户人数，需要(yào)住宅总量约390.6亿(yì)平，较目前至少新(xīn)增82亿平。

　　对(duì)比发达国家人均住宅面积(jī)，美(měi)国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国(guó)和英(yīng)国(guó)都高(gāo)于40㎡，中国的人均住(zhù)宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若去除(chú)公(gōng)摊面积(jī)后(hòu)，中国的人均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体户人口，所需(xū)要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得到中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均1套房，看似已经户户有房。即便如(rú)此(cǐ)，中国人(rén)口(kǒu)静(jìng)态结(jié)构和动态趋(qū)势演(yǎn)绎，决定了中国未来地产仍有需求(qiú)释(shì)放。户均1套住宅现实(shí)之下，中国未来城镇住(zhù)宅需求主(zhǔ)要来自于四个方(fāng)面。

　　第一(yī)，户均人口缩小，家庭户数增多，新户购房需(xū)求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家庭户均人口数不断下降，六(liù)普(pǔ)显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七(qī)普显示(shì)城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二(èr)人户(hù)的占比(bǐ)明显上(shàng)升，人口小家(jiā)庭化趋势将(jiāng)继续延续，导(dǎo)致户数会因(yīn)户均人(rén)口(kǒu)规模的缩小而增多(duō)。

　　第二，人口(kǒu)迁移(yí)导致经(jīng)济(jì)发展(zhǎn)带来的新增住宅需(xū)求旺盛。

　　中国经济板块的分化(huà)日益明显，资源和生(shēng)产要素(sù)逐步向经济带、都市圈中心(xīn)城市(shì)流入，区域经济资源分(fēn)配的再集中吸引着(zhe)人(rén)口流入。人口(kǒu)迁移势必涉及到买房(fáng)租房，给迁(qiān)入地住宅市场带来新的增量(liàng)。

　　以浙江(jiāng)省(shěng)为例，2021年常住人(rén)口增量为72万，而出生人口为44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万(wàn)人，自然(rán)增加人(rén)口仅为(wèi)6.5万人，其人(rén)口增长主(zhǔ)要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需(xū)求(qiú)依然(rán)庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅(zhái)的家庭拆迁改(gǎi)建(jiàn)最多。自(zì)建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原(yuán)公有住宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再(zài)加上其他(tā)住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造时间为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户(hù)，自建住(zhù)宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭(tíng)购买商品住宅，21％的家(jiā)庭购买二手房。在新增住宅需求中，有7成家(jiā)庭购买了商品住宅。租房、购买经济适用房和其(qí)他(tā)分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商品住宅的占比势必(bì)会(huì)进一(yī)步上(shàng)升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及(jí)城镇家庭约9000万户。破旧(jiù)的城中村(cūn)、老(lǎo)公有住宅，建(jiàn)筑(zhù)面积小、质量低、基础设(shè)施配(pèi)套差、没有或(huò)少有物业管理，居民(mín)追求美好、宜(yí)居生活(huó)的环境，背(bèi)后的改(gǎi)善(shàn)性(xìng)需求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上(shàng)更大房子”的改善性需(xū)求还将有所(suǒ)增加。

　　刚需(xū)购房(fáng)受限于资金，倾向于中小(xiǎo)户型。已有住宅家庭希望提高生活(huó)品质，以小换大(dà)、以旧换新。2022年底的中(zhōng)央(yāng)经济工作会议明确指出支持住宅(zhái)改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的(de)人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.71间，无(wú)论(lùn)是否考虑乡村住(zhù)宅因素(sù)，中国(guó)的(de)人均住宅间数较(jiào)其他(tā)国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适(shì)度与经济水平有着密(mì)切正向联系。随着(zhe)经济发(fā)展水平(píng)的提(tí)高(gāo)，中(zhōng)国的(de)人均住(zhù)宅(zhái)间数与人均(jūn)住宅建筑面积(jī)将随之增长。

　　如果(guǒ)说过(guò)去二十年是中国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供(gōng)给存在(zài)不(bù)足，供需出现错配，这是过去(qù)二(èr)十年(nián)房价快速上涨基石。那么未来(lái)将(jiāng)是住宅质(zhì)量的供需冲突。房地产大分化时代(dài)已至，这种分(fēn)化不单(dān)局(jú)限于(yú)城市(shì)能级之间差异，优质小(xiǎo)区和老旧(jiù)二手(shǒu)房(fáng)之间的差异也将越(yuè)发扩大。

　　风险提(tí)示(shì)

　　人(rén)口(kǒu)普查数据调查的(de)是(shì)人，并(bìng)不是针对住宅，因此可(kě)能(néng)存在统计偏(piān)差。商品住宅占比实际(jì)值可能偏低(dī)，其(qí)增(zēng)速可能超预期。

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