近两年火爆的创新产(chǎn)品公募REITs进入密集(jí)分红期(qī)，近(jìn)日(rì)7只REITs陆(lù)续迎(yíng)来除息(xī)日，公募REITs整体呈(chéng)现出(chū)高比例稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分(fēn)配金额的REITs产(chǎn)品，平均分红(hóng)比例接近99％。

　　多位(wèi)业内人士对此(cǐ)表示，强(qiáng)制(zhì)分(fēn)红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分(fēn)红体(tǐ)现出该类产品(pǐn)长(zhǎng)期投资价值，通过观(guān)测经营活动现金(jīn)流、可(kě)供分(fēn)配现金等指标，也是(shì)观察REITs项目(mù)底(dǐ)层资产运营(yíng)情况的“窗口”。他们(men)也(yě)提醒普通投资者注意，与产权类项目相比(bǐ)，特许经(jīng)营REITs项目在(zài)经营权到期后不再产生(shēng)现金(jīn)收益，特许经(jīng)营权(quán)分红目前(qián)已包含了利润分配和本金的归还，在选择投资标的时(shí)应了解(jiě)资产类型(xíng)和分红的(de)特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日(rì)-4月(yuè)21日(rì)）陆续(xù)迎来(lái)除(chú)息日，此(cǐ)外(wài)尚有6只REITs实际(jì)分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现(xiàn)出了(le)高比例的稳定分(fēn)红(hóng)，15只公告2022 年(nián)可供分配(pèi)金额(é)的公募(mù)REITs产品中，2022年全(quán)年分配金额占可供分(fēn)配金(jīn)额比(bǐ)例(lì)平(píng)均(jūn)为98.89％，且绝大部分(fēn)分配比例在96％以上(shàng)。

　　中(zhōng)金基金相关负责人(rén)对此(cǐ)表示，投资公募REITs的主要收益来源为持有期分(fēn)红收益(yì)，以及基金份(fèn)额交易(yì)价格的变化(huà)。基金份额二级市场(chǎng)价(jià)格(gé)受(shòu)到公募REITs资产运营(yíng)情况(kuàng)及市场因素的综合影响，较易(yì)引起波动。与此相(xiāng)比(bǐ)，基金(jīn)分红预(yù)期则更有(yǒu)规律(lǜ)可循(xún)。公募REITs的(de)分红主要来自基础设(shè)施资(zī)产的经(jīng)营现金流，投资人通过基金募集材料和(hé)信息(xī)披露文件(jiàn)，结合(hé)行(xíng)业及(jí)市场情况，可以分析基(jī)础(chǔ)设施项目的经营业绩，作为进行投资决策的重要(yào)参考(kǎo)。

　　“相对于基金(jīn)份额二级市(shì)场(chǎng)价格变化导致的(de)浮盈或(huò)浮亏，分(fēn)红作(zuò)为基金份额(é)持有人实(shí)际获(huò)得的现金收益，对于(yú)长期投资者更具参考价值。”中金基(jī)金相(xiāng)关负责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心运营高级副(fù)总监李华平(píng)也表示，根据《公开募集基础设施证券(quàn)投资基金指引（试行）》及相(xiāng)关(guān)法规要求，基础设(shè)施基(jī)金应当将90％以(yǐ)上合并后基(jī)金年度可分配金(jīn)额以现金形式分(fēn)配给(gěi)投(tóu)资者(zhě)，强制分红(hóng)机制是公募REITs的主要特征(zhēng)之一(yī)，稳(wěn)定的分红机制体(tǐ)现出REITs产品长期(qī)投资价值。

　　中航基金(jīn)也(yě)认为，从投资(zī)角度(dù)来看(kàn)，基(jī)础设施公(gōng)募(mù)REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债(zhài)性(xìng)”双重特点。二级(jí)市场价格(gé)反(fǎn)映(yìng)这类产品“股性”的一面，分红(hóng)体现了这(zhè)类产品的(de)“债性”特(tè)点。公募REITs有强制分红要求，分红类(lèi)似于债券派息，但(dàn)不等同于债券的固(gù)定(dìng)利(lì)息回报，而是由可供分配现金决(jué)定。

　　从机构投(tóu)资者(zhě)的角度来看，一方面是公募REITs丰富了机构(gòu)投资者的(de)投资品类，为资产配置多元(yuán)化提供(gōng)抓手，具有较强的配置价值。另一方面，公募REITs的分(fēn)红(hóng)能够帮(bāng)助机构投资者(zhě)稳(wěn)定收益(yì)。机构投资者公(gōng)募(mù)REITs能够(gòu)通过分红获取相对于(yú)投资债券相对(duì)高的收益性，在有效控制风险的前提下，增厚(hòu)资(zī)产(chǎn)包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落(luò)袋为安(ān)”外，市(shì)场对于未来(lái)分红(hóng)水平的预期，也是(shì)影响REITs基金二级(jí)市(shì)场价(jià)格走势的关(guān)键因素之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看(kàn)，截(jié)至4月21日，今年以来中证REITs（收(shōu)盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票(piào)和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日(rì)，有20只公募(mù)REITs发布(bù)了2022年(nián)年(nián)报，部分(fēn)产品受宏观经济的影响，可(kě)分配金额完成(chéng)率不达(dá)预期(qī)，一定程度上影响(xiǎng)了(le)公(gōng)募REITs二(èr)级市场(chǎng)的价格(gé)。”李华平称(chēng)马后炮是什么意思比喻什么人，马后炮是什么意思比喻什么，公募REITs二级(jí)市场的价(jià)格波动受多重因(yīn)素的(de)影响，投资收益是影(yǐng)响REITs二级市场价(jià)格(gé)的主要(yào)因素之(zhī)一，而(ér)稳(wěn)定的分红有利于(yú)吸引投资者参(cān)与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负责人也表示，近期经济预期(qī)恢复，一方面(miàn)市场热点呈现向股票和债券回(huí)归的(de)过程；另一方面(miàn)，基础设施项目的(de)经营业(yè)绩相对经济(jì)活力(lì)的改善(shàn)有一定(dìng)的滞后性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除权日，将对基金(jīn)份额的(de)开盘指导价做(zuò)调减(jiǎn)处理，调减金(jīn)额(é)根据单位基金份额的分红金(jīn)额进(jìn)行计算(suàn)。除权操作(zuò)是对分(fēn)红前后基(jī)金份额净值变化(huà)的(de)修正，使投(tóu)资人在基金(jīn)分红前后均(jūn)可以获得公平的投资(zī)机会。

　　“分红可增强投资者长期投资的信心，同时(shí)需结(jié)合持有产品(pǐn)的特(tè)性(xìng)，关注二(èr)级市场(chǎng)扰动对整体收益(yì)的影响程度(dù)。”中航(háng)基金相关人士(shì)也称。

　　特许经营权分红(hóng)包括(kuò)利润分配和(hé)本金归还(hái)

　　普通投(tóu)资者应了解底层(céng)资产情况

　　多位业内人(rén)士还提醒，与现有(yǒu)公募基金分红(hóng)前(qián)提是本金之上的增值部分不同，特许经(jīng)营权REITs基金运作期(qī)间的“分红”界定为“分派(pài)”更为准(zhǔn)确，分派的(de)是本金与(yǔ)增值两个部分(fēn)，两(liǎng)个部分(fēn)之间的比(bǐ)例是变动的(de)，与(yǔ)现有(yǒu)公募基金分(fēn)红差异(yì)很大，大多(duō)数普通投(tóu)资者可能(néng)把“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年(nián)、40年(nián)、50年、60年等合(hé)同年限到(dào)期(qī)后基金价值面临极大不确(què)定性，这是该(gāi)类投(tóu)资者(zhě)应该(gāi)注(zhù)意的情况。

　　李华平表示，目前(qián)公募(mù)REITs主要有特许经(jīng)营权类和(hé)产权类两大资产类型，持(chí)有产权类产品的收益(yì)主(zhǔ)要包括每年的现金分红及资产增(zēng)值的(de)收益，而持有特许经营类(lèi)产(chǎn)品(pǐn)的收益主要来自项目每年(nián)的现金(jīn)分红。其中(zhōng)，特许经营权(quán)类(lèi)资(zī)产的分红(hóng)包括了利润分配(pèi)和(hé)本金(jīn)的(de)归(guī)还(hái)，两者的(de)比(bǐ)率也(yě)是变动(dòng)的，对(duì)特(tè)许(xǔ)经营权类资产的(de)公(gōng)募REITs可以内部(bù)收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普通投(tóu)资者在选择投(tóu)资标的时，应(yīng)了解公募REITs底(dǐ)层(céng)资产的类型。

　　中航基金也表示，从细(xì)分来看(kàn)，各类公募REITs分红因底层资产属性(xìng)不(bù)同而形成区别。特许经营权类的公募(mù)REITs产(chǎn)品因其(qí)分红相(xiāng)当于(yú)包含“本金+收益(yì)”，分(fēn)红相对(duì)较多，债性偏强。而(ér)产权类的公募REITs分红主要(yào)为“收益(yì)”，更看重底层(céng)资产的价值增值，所以相对股性偏强。普通投资者在选(xuǎn)择(zé)公募REIT时，需要(yào)考虑底层资产属性，对所选择(zé)产品的二级市场价(jià)格和分红(hóng)有合(hé)理(lǐ)预期。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也认为，与产权类项目相(xiāng)比，特许(xǔ)经营项(xiàng)目在经营权(quán)到(dào)期后不再能产生现金(jīn)收益，因此(cǐ)将可供分配(pèi)金额(é)的分配理(lǐ)解(jiě)为(wèi)“分派”比“分(fēn)红”更(gèng)加准确(què)。基于(yú)这个特点，剩余经营期限较短的特许经营项目，通常具(jù)备更高的分(fēn)派率水平。对于(yú)剩余期限较(jiào)长的特许经营(yíng)权项目，即使(shǐ)分派率相对较低，也有(yǒu)足够年限收回本金并取得(dé)收益。

　　中金基金该负责人提(tí)醒(xǐng)投资者注意，特(tè)许经(jīng)营权项目的分派金额包含了投资(zī)本马后炮是什么意思比喻什么人，马后炮是什么意思比喻什么金(jīn)，在不进行(xíng)扩募的(de)情况(kuàng)下，基(jī)金份额单价(jià)随(suí)着分派进度逐年下(xià)降是正(zhèng)常(cháng)现象，投资特许经营(yíng)权REITs的收益来自项目(mù)剩(shèng)余期限产(chǎn)生(shēng)的现金流。

　　“与(yǔ)特许经(jīng)营项目(mù)相比，产权类项目的土地或建筑的剩余使用年(nián)限一般较长，再(zài)加上到期后通过对建筑的更新改造或补缴土地出(chū)让金等追加投资，有机会(huì)进(jìn)一(yī)步延(yán)长经营(yíng)期限。这(zhè)种类(lèi)似永(yǒng)续经营(yíng)的假设反映在基(jī)础资产的估值上(shàng)，使产权(quán)类REITs具备更显著的(de)资产投资(zī)属(shǔ)性(xìng)。”该负(fù)责人称。

　　观测内部收益率(lǜ)等指标

　　评估项目底层资(zī)产运(yùn)营情况

　　在基金分(fēn)红的时点(diǎn)，多(duō)位业内人士还表(biǎo)示，在(zài)产品分红期(qī)，投资者(zhě)可(kě)以观测经营活动现金流(liú)、可供分配现金、内部收益率(lǜ)等指(zhǐ)标(biāo)，来观(guān)察和评(píng)估(gū)项目底层(céng)资产的(de)运营情(qíng)况。

　　中航基金表示(shì)，年报指(zhǐ)标中，跟(gēn)现(xiàn)金相关的指标有两个：一是年报中披露的经(jīng)营活动现金流，二是可(kě)供(gōng)分配现(xiàn)金，二者存(cún)在本质性(xìng)区别。经(jīng)营活动产生的现金净(jìng)流量是指(zhǐ)企业(yè)经(jīng)营、筹资、投资产生的现金流，基于企业本身经营活(huó)动产生；可供分(fēn)配的现(xiàn)金实质上是(shì)从EBITDA出(chū)发，对(duì)非现金影响(xiǎng)利润表(biǎo)的项目进行(xíng)调(diào)整，加期初现金，最终得到的账面(miàn)现金。

　　李华平也表示，公募(mù)REITs作为资产(chǎn)配置新选择，投(tóu)资价值体现在(zài)相(xiāng)对(duì)股债(zhài)市场独立的资产配置功能(néng)，比(bǐ)较(jiào)适合长期持有(yǒu)。建议投资者对经营(yíng)权(quán)类的资(zī)产(chǎn)可(kě)以更多(duō)关注内部收益率的(de)高低，对产权类的资产更(gèng)多关(guān)注分派率高低。因为公募REITs可分配(pèi)收益(yì)主要来自底层资产(chǎn)的经营净(jìng)现金流(liú)，所以底(dǐ)层资产运营情况直接影响投资回报，投资者(zhě)可综合考(kǎo)虑原(yuán)始权益人综合实力、运营管理机构(gòu)实(shí)力(lì)、公募基金管理人实力等多重因素(sù)来选择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募(mù)REITs进(jìn)入密集分(fēn)红期，由于分红交易带来的(de)短期博弈机会(huì)仍(réng)在(zài)，叠加此前市场接连回调，建议投资者关注有基(jī)本面(miàn)支(zhī)撑、填(tián)权(quán)效应相对(duì)明显、同时分(fēn)红规模(mó)较(jiào)为可观的(de)个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明(míng)书均(jūn)会载明(míng)REITs在发行首年及次年(nián)的(de)可供分配金额预测。投资者(zhě)可以将REITs的实际分红金额与募集材料中披露预(yù)测进行比较分(fēn)析(xī)，结(jié)合(hé)经济及市场(chǎng)的(de)实际环境，对基(jī)础设施项目的运营业绩及REITs的管理(lǐ)能力进(jìn)行判断。”中(zhōng)金基金上述(shù)负责人也称。

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