导(dǎo)读

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中(zhōng)国地产步入大分化(huà)时代而非停(tíng)滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去(qù)二(èr)十(shí)年是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续三年商品住(zhù)宅销售面积超(chāo)15腰围63是多少尺码，腰围63是多大尺码亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年(nián)地产(chǎn)持续低景气，有关中国地产是否过(guò)剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试(shì)图厘(lí)清中国城镇存量(liàng)住宅真(zhēn)实(shí)情(qíng)况(kuàng)，据此判断中国(guó)未(wèi)来地产趋势(shì)。

　　有媒体渲染中国地产(chǎn)存量极度(dù)过(guò)剩，事实是否如此？

　　住建部披露(lù)全国有近6亿栋房屋(wū)建筑，第七(qī)次人口(kǒu)普查调查数(shù)据显示(shì)城镇家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中国房子是否(fǒu)真的(de)过剩？

　　事实上(shàng)住(zhù)建部披露的近(jìn)6亿(yì)栋城乡房屋建筑中(zhōng)，城(chéng)镇建筑占比不(bù)到一成，其中还包括(kuò)大量城镇非(fēi)住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)，如商业办公(gōng)楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇(zhèn)住(zhù)宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间(jiān)，但居住舒(shū)适不是人均(jūn)一(yī)间房(fáng)所能满(mǎn)足，它与(yǔ)房屋质量(liàng)、居住面(miàn)积、配套设(shè)施等因(yīn)素密切相关。中(zhōng)国(guó)的人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数较发达国家还有(yǒu)很大差距。人均住宅间(jiān)数大于1同样不意味着(zhe)中国住(zhù)宅市场(chǎng)已(yǐ)经饱和。

　　我们测算发现中(zhōng)国城(chéng)镇居民户均(jūn)1套房，其中每户持有商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅仅0.64套。

　　目(mù)前并(bìng)无直接公布中国家庭户均住(zhù)宅的数据，我(wǒ)们根据商品住宅套(tào)数(shù)、商品住宅占比和(hé)城镇家庭户(hù)数(shù)，计算出城镇(zhèn)家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测(cè)算结果显示，目前(qián)城镇家庭户均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套(tào)为商品(pǐn)住宅。若(ruò)期房顺利交付(fù)，直至2024年(nián)，中(zhōng)国(guó)每(měi)户城镇家庭(tíng)才拥有1套住宅，其中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一(yī)套(tào)房似乎意味(wèi)着(zhe)户户(hù)有房，然(rán)而事(shì)实上中国住宅市场(chǎng)供需(xū)并不平(píng)衡。

　　国际(jì)数据(jù)显(xiǎn)示，成(chéng)熟房地产(chǎn)市场的住(zhù)宅套户比(bǐ)会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平衡(héng)，是因为户均一套房无法(fǎ)满足流(liú)动人(rén)口的租赁和(hé)置业(yè)需(xū)求(qiú)。全(quán)国总人口(kǒu)的(de)近(jìn)三成(chéng)都是(shì)流动人口，流(liú)动人口会选择(zé)在大城(chéng)市租房挣钱，在老家买房，从而产生了额外的住(zhù)宅需(xū)求(qiú)。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍有四(sì)大新增需(xū)求动力。

　　第一，户均人口(kǒu)规模缩小(xiǎo)，一人(rén)户(hù)、两人(rén)户占比不(bù)断(duàn)增加，导致(zhì)家庭户数增多。小家庭(tíng)化趋势(shì)将(jiāng)延(yán)续，带来新户购(gòu)房需求增长。

　　第二，经济板块的分化日益(yì)明显，区(qū)域经(jīng)济资源分(fēn)配的(de)再集中吸引着人(rén)口流入，人(rén)口净迁入城市的新(xīn)增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的(de)住宅中，涉及(jí)超9000万家庭(tíng)、81亿(yì)平方(fāng)米的住(zhù)宅建筑面积(jī)。促成“老(lǎo)破小”住宅的改(gǎi)造势在必行(xíng)。

　　第四，中国(guó)的人均(jūn)住宅间数与人均住宅建筑面积(jī)均较(jiào)发达国家有着不小(xiǎo)差距(jù)，“住上更大房子”的改善(shàn)性需求正在(zài)不断增加。

　　黄(huáng)金二(èr)十年之后，当(dāng)下中国(guó)地产步入(rù)大分(fēn)化时代而非停滞(zhì)期。

　　如果说过去二(èr)十年(nián)是中国地(dì)产黄金发展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅(zhái)供(gōng)给存在不足，这是过(guò)去二十年房(fáng)价快速上涨基(jī)石。那么当下房地(dì)产大分(fēn)化时(shí)代已至，大(dà)分(fēn)化(huà)时代下地产矛盾则更多体(tǐ)现在(zài)住宅(zhái)质量供需冲突。

　　地产大(dà)分化(huà)必将体现在(zài)不(bù)同能(néng)级城(chéng)市(shì)之间，不同区域板块之间(jiān)，不同品(pǐn)质住宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不(bù)久前，官方披露(lù)全国已有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发热议。从(cóng)2月以(yǐ)来，各大城市二手房挂牌量突然激(jī)增，引发一阵(zhèn)二手(shǒu)房的“抛(pāo)售潮”。

　　让(ràng)市场(chǎng)不禁担心，中国(guó)的(de)房(fáng)子是否已(yǐ)经过剩(shèng)？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底(dǐ)是供给过剩，还是供需平衡，或是(shì)仍(réng)然(rán)存在不(bù)足？可惜(xī)由于(yú)住宅存量数据并未公布，我们(men)无(wú)法直接知晓具(jù)体情况。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算出中国城镇家庭户均(jūn)拥有住宅(zhái)套数(shù)，回答当(dāng)前的房子是否真的过剩了？据此判(pàn)断(duàn)未来房(fáng)地产市场会如(rú)何(hé)发展。

　　一、如何(hé)有效观(guān)察中(zhōng)国(guó)户均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数(shù)量过剩的直(zhí)观判(pàn)断站(zhàn)不住脚

　　今(jīn)年2月，在以全国自然灾(zāi)害综合风险普查工(gōng)作情(qíng)况为(wèi)主题的新闻发布会上，负(fù)责(zé)人对外披露(lù)：“住宅(zhái)城乡建设行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)数据(jù)以及80多(duō)万处市政设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑(zhù)住不(bù)到3人，住宅(zhái)市场看似已经过剩。

　　在(zài)这(zhè)近6亿栋房屋建筑中，农村(cūn)房屋占9成以上，以栋数计算的城(chéng)镇房屋实际仅(jǐn)有4700多万栋(dòng)，还包括了大量商业楼、写字(zì)楼(lóu)、学校、医院等(děng)非住(zhù)宅。总(zǒng)的(de)算下来，住宅占比(bǐ)并不大(dà)。

　　第七次人口普查数据公布了中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民人(rén)均0.99间，乡(xiāng)镇家庭(tíng)户居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大于1，看似意味着人人都有房间居住(zhù)。

　　居住水平不(bù)仅与(yǔ)房(fáng)间数量有关，更(gèng)与(yǔ)房(fáng)屋质量、居住面积、配套设(shè)施(shī)等(děng)因素密切相关(guān)。单单(dān)从人均住宅间数不能完全反映出城镇居(jū)民的居住水平。

　　中国主要是以(yǐ)家(jiā)庭为单位购买(mǎi)成(chéng)套住宅，一套(tào)设施(shī)齐全(quán)的住宅才(cái)是城镇居民(mín)宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国(guó)户均住宅的测(cè)算思路(lù)、数据和方法

　　中国城镇(zhèn)居民住宅主要分两大(dà)类，一类是(shì)商品住宅(zhái)，另一类是(shì)保障房、原(yuán)公(gōng)有住宅、自建房(fáng)等(děng)非商品(pǐn)住宅。

　　目前(qián)缺乏统计数据，并没有直接公布城(chéng)镇住(zhù)宅数量(liàng)。居(jū)民(mín)住(zhù)宅相关数据有两(liǎng)处可以直接公布，一是每年商品住宅销售(shòu)套数（统计局）；二(èr)是居民住(zhù)宅来源(yuán)（人口普查数据）。计算中国(guó)居民(mín)户均(jūn)住宅数量，我们主要用到(dào)上(shàng)述两组数据(jù)。

　　中国住宅改革(gé)始(shǐ)于1998年，1998年之(zhī)前商品住宅数量极(jí)少(shǎo)，可忽(hū)略(lüè)不(bù)计。估算城镇居民户均住宅套(tào)数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销售套数相加，我们就(jiù)能够得到当前商品住(zhù)宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根据(jù)城(chéng)镇居民拥有的商(shāng)品住宅和非商品住宅比例，推算得到居民(mín)住宅总(zǒng)套数。

　　第(dì)三步，将城镇居民拥有的(de)商品住宅总(zǒng)数(shù)除(chú)以家庭户数，我(wǒ)们(men)就能(néng)够得到城镇(zhèn)户均拥有的(de)住宅数(shù)量。

　　具体计算(suàn)公式如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅(zhái)套户比=住(zhù)宅总套数/家(jiā)庭户数(shù)

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭户数）/（商品(pǐn)住(zhù)宅套数/住宅(zhái)总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套(tào)户比/商品住(zhù)宅占比

　　二、城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)均(jūn)拥(yōng)有1.02套房(fáng)

　　中(zhōng)国住宅存量到底有多少，目前缺乏一个(gè)准确统(tǒng)计。我们利用(yòng)既有统计数据(jù)，大致测算得(dé)到中国存(cún)量房(fáng)地产套数，并进(jìn)一步推(tuī)算中国城镇家庭户均拥有(yǒu)的(de)住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居(jū)民户均(jūn)拥有(yǒu)商品住宅(zhái)0.64 套

　　截(jié)至2022年(nián)，我们计(jì)算得到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅(zhái)累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商(shāng)品住宅(zhái)（包含现(xiàn)房和期(qī)房）。

　　中国(guó)的房地产销售以期房为主，从(cóng)2019年(nián)开始，新房销售(shòu)中期房占比近9成(chéng)。本文去除商品(pǐn)住宅累计(jì)销售套数里的期房(fáng)销售(shòu)，得到商(shāng)品住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数计(jì)算为(wèi)例：

　　2022年(nián)商品住宅现房套数(shù)=截止到2022年商品住(zhù)宅累计销售套数(shù)-过(guò)去(qù)三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期在2-3年(nián)，并考虑到(dào)交房后装修的(de)时间，取最(zuì)大(dà)值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推(tuī)算中国城镇居(jū)民拥有的户(hù)均(jūn)住宅套数(shù)。

　　首先，七普数(shù)据显示(shì)中国城镇居民的住(zhù)宅结(jié)构特征如(rú)下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥(yōng)有住宅(zhái)。其(qí)中(zhōng)自建住宅占(zhàn)比21％，购买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通(tōng)过继承或赠与占(zhàn)比(bǐ)0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租房(fáng)与其他(tā)住宅。

　　其次，我们假定租赁(lìn)其他(tā)住(zhù)宅和购(gòu)买二手(shǒu)房都(dōu)是商品(pǐn)住宅(zhái)，因此将租赁其(qí腰围63是多少尺码，腰围63是多大尺码)他住宅、购买商(shāng)品住(zhù)宅与购(gòu)买(mǎi)二手房加总，得到商品住(zhù)宅占居民所有住(zhù)宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅(zhái)增(zēng)幅(fú)为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)的实(shí)际变化比例，从而我(wǒ)们估算出2022年商品住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截(jié)至2022年(nián)末(mò)，中国(guó)平均(jūn)每(měi)户(hù)城镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑已购(gòu)期房，中国平均(jūn)每户(hù)城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均每(měi)户(hù)城(chéng)镇家庭都会(huì)拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既(jì)然(rán)城镇(zhèn)居民已(yǐ)经达(dá)到了户(hù)均一套房的(de)程度，“户户有房(fáng)”是否(fǒu)意(yì)味着中国城(chéng)镇化(huà)进展终(zhōng)结，甚至(zhì)意味着(zhe)中国地产(chǎn)存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一(yī)套房并不意味着住宅市(shì)场供需平衡

　　需要有多(duō)余(yú)住宅来满足因人口流动(dòng)、居民换房等因素(sù)产生的住(zhù)宅(zhái)需求(qiú)。因此，成熟(shú)房地产(chǎn)市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看(kàn)，美国、英国和日本(běn)的住宅套户比(bǐ)均高于(yú)1.1，其中，英国(guó)的住宅套(tào)户比最高，为1.19，日(rì)本(běn)为(wèi)1.16，美国(guó)为(wèi)1.11。德国(guó)和(hé)韩国分(fēn)别为(wèi)1.02和1.05。

　　如(rú)果户均(jūn)刚好一套房，就会造(zào)成(chéng)人(rén)口净流入地的住宅市场供不应(yīng)求，造成房价(jià)或(huò)房租(zū)迅速上涨(zhǎng)。

　　七(qī)普指出中国的(de)流动人(rén)口3.76亿，省内流动人口和省际流动人(rén)口(kǒu)分别为(wèi)2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选择(zé)在大城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨(jì)南大(dà)学2017年的中(zhōng)国(guó)城乡人口流动(dòng)调查数(shù)据显示，在(zài)上海、杭州以(yǐ)及(jí)南京工作的流动人口在老家(jiā)拥(yōng)有住(zhù)宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资吸引打(dǎ)工(gōng)人(rén)，但高房价迫使打工人回(huí)乡置业。

　　流动人口(kǒu)实际上会占据两套房(fáng)，在高房价的大城市(shì)租(zū)赁(lìn)一套房(fáng)，在房价较低的县(xiàn)城购买一套房。所以说户均一套房(fáng)无法(fǎ)满足(zú)庞大(dà)流动(dòng)人口的租(zū)赁与置业需求。

　　（二(èr)）至少(shǎo)9000万(wàn)户(hù)家庭住(zhù)宅品质仍需改善

　　目前，中国的城(chéng)镇住宅中依然有不少老旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居(jū)民住宅是2000年以前建成(chéng)，其(qí)中又(yòu)有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批(pī)存在着建筑结构(gòu)松散(sàn)、设施陈旧、安(ān)全隐患(huàn)大等问题，如电线老化、管道等基础(chǔ)设施陈旧，给住(zhù)户(hù)的(de)生活带(dài)来了很(hěn)大的不(bù)便和安全隐患，并且(qiě)居住体验较差(chà)。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占比(bǐ)为(wèi)31.3％的家庭户数(shù)拥有的(de)住宅面(miàn)积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然(rán)存在(zài)5％左右的家庭没有(yǒu)独立卫浴和厨房。这(zhè)类上(shàng)世纪修建的老旧小(xiǎo)区很难满(mǎn)足现(xiàn)代生(shēng)活需(xū)求，在未来大都会被(bèi)拆迁重建。

　　近五成的家庭住(zhù)宅(zhái)为一居室和二居(jū)室，户型偏小(xiǎo)。其中一居室占比(bǐ)为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小(xiǎo)，当(dāng)然(rán)这与城市土地(dì)资(zī)源紧(jǐn)张(zhāng)有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩(kuò)张是未来地产(chǎn)的(de)需求驱动(dòng)力

　　根(gēn)据七普数据测算，2020年城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)住宅存量总面积为294.6亿平。暂不(bù)考虑两(liǎng)年(nián)间农民带房进(jìn)城(chéng)和老旧小区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅存量(liàng)总面积(jī)为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过(guò)一半的家庭人均住宅建(jiàn)筑面积小(xiǎo)于均(jūn)值(zhí)，近4成家庭人均住(zhù)宅建筑面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭人均住宅建筑面(miàn)积不(bù)足19平方米，不及全国人均水平的一半。若(ruò)去除20％的公(gōng)摊，可使用的(de)住宅面(miàn)积仅(jǐn)为15.2平方(fāng)米(mǐ)。上海市将人均住宅建筑面积低于(yú)15平方米的(de)家庭界(jiè)定(dìng)为(wèi)住宅存在困(kùn)难，若按这(zhè)个标准算的话(huà)，中国有11.3％的(de)家庭存在住宅困(kùn)难(nán)问题。

　　若人均(jūn)可使用住(zhù)宅(zhái)面积为40平，即(jí)人(rén)均住宅建筑面积(jī)为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前(qián)至少新增82亿(yì)平。

　　对比(bǐ)发达(dá)国家人均住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞(ruì)士、日本(běn)、德国和英国都高于40㎡，中国的人(rén)均(jūn)住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除公(gōng)摊面积(jī)后，中国的人均可(kě)使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差(chà)距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的(de)集体户(hù)人口，所(suǒ)需要的(de)住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会(huì)有需求么(me)？

　　我们测算得(dé)到中国城镇家庭户均1套房，看似(shì)已经户户有(yǒu)房。即便如此，中国人口静态结构和动态趋势演绎，决定了中国未来地产仍有需(xū)求释放。户均(jūn)1套住宅现实之下，中(zhōng)国(guó)未来城镇住宅需求(qiú)主要来自于四个方面。

　　第一，户均(jūn)人(rén)口缩(suō)小(xiǎo)，家庭户数(shù)增多，新户(hù)购房(fáng)需(xū)求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数不断(duàn)下(xià)降，六普显示城镇户(hù)均人口规模为(wèi)2.85人(rén)/户(hù)，而(ér)七普(pǔ)显示城镇户均人口(kǒu)规模为2.62人/户，一人(rén)户(hù)、二人户的占比明显上升，人口小家(jiā)庭化趋势将继续延续，导(dǎo)致户数会因户均(jūn)人口规模(mó)的缩小而(ér)增(zēng)多。

　　第二，人(rén)口迁移导致经济发展(zhǎn)带来的新增住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济(jì)板块的分化日益明(míng)显，资源和生产(chǎn)要素逐步向经济带、都(dōu)市圈中心城市流入，区域经济资(zī)源分配的再集中吸引着人口流入(rù)。人(rén)口迁移势必涉及(jí)到买房(fáng)租(zū)房，给迁入地住宅市(shì)场带来新的增量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常住人口增量为72万，而出生人(rén)口为44.9万人，死亡(wáng)人(rén)口为38.4万人，自(zì)然增加人口仅为6.5万人(rén)，其人口增(zēng)长(zhǎng)主要受益(yì)于人口迁(qiān)移(yí)。

　　第三，老旧小区(qū)改善性(xìng)需(xū)求依(yī)然庞(páng)大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅和(hé)原公有住(zhù)宅的家庭拆迁改建最多。自建房(fáng)家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百(bǎi)分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他(tā)住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭户(hù)，自建住(zhù)宅和原公有住宅(zhái)减少了1282万户(hù)，住宅(zhái)净需求(qiú)增(zēng)加9755万户(hù)。49％的家庭购买商(shāng)品住宅，21％的家庭(tíng)购买二手房。在新增住宅需求中，有7成家庭购买了商品住(zhù)宅。租房(fáng)、购买经济适用(yòng)房和其他分(fēn)别(bié)占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村和旧城改造，商品住(zhù)宅(zhái)的占比(bǐ)势必会进一(yī)步上升。

　　2000年以前(qián)建造的(de)住宅建筑面积还有约81亿平(píng)，涉(shè)及城镇家庭约9000万户(hù)。破旧(jiù)的城中村、老公有住(zhù)宅，建筑面积(jī)小、质量低、基础(chǔ)设施配套差、没有或少有物业管理(lǐ)，居(jū)民追求美好、宜居生活(huó)的环境，背(bèi)后的(de)改善性需求有待(dài)释(shì)放(fàng)。

　　第四(sì)，“住上更大房子”的改善性需求还(hái)将有(yǒu)所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小户型(xíng)。已有住宅家庭(tíng)希(xī)望提高生活品质，以(yǐ)小换大、以(yǐ)旧换新。2022年(nián)底的中央经(jīng)济(jì)工作会议明(míng)确指出支持(chí)住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅(zhái)间数为1.71间，无论是否考(kǎo)虑(lǜ)乡村住宅(zhái)因(yīn)素，中国的人均住宅间数较其他国家依旧存在(zài)不小差(chà)距(jù)。

　　住宅舒适度与经(jīng)济水平有(yǒu)着密(mì)切正向联系。随着(zhe)经济发展水平的提高，中国的人均住宅(zhái)间数与人均住宅(zhái)建筑面积将随(suí)之(zhī)增(zēng)长(zhǎng)。

　　如果说过(guò)去(qù)二(èr)十年是中国地(dì)产黄金(jīn)发展期，地(dì)产矛(máo)盾更多体(tǐ)现为住宅供给存在(zài)不足，供需出(chū)现错配，这是过去(qù)二(èr)十年(nián)房价快(kuài)速上涨基石(shí)。那么(me)未来将是住宅质量的供需冲突。房(fáng)地产大(dà)分化时代已至，这(zhè)种(zhǒng)分化(huà)不单局限(xiàn)于城市能级之间差异，优质(zhì)小区和(hé)老旧二(èr)手房之间的差(chà)异也(yě)将越发扩大。

　　风险提示

　　人(rén)口普(pǔ)查数据调查的是人(rén)，并不是针(zhēn)对住宅，因此可能存在统计偏差(chà)。商品住宅占比(bǐ)实(shí)际值(zhí)可能偏低(dī)，其(qí)增速可能超预期。

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