文：任泽平(píng)团队　　

　　导(dǎo)读

　　是(shì)该取消预售制了。 1月17日召开的全国住房和(hé)城乡(xiāng)建设(shè)工作会(huì)议提出“有条件的可以进行现房销(xiāo)售”，不足一个(gè)月时间，已有(yǒu)山东、安徽、河南(nán)、四川(chuān)、广(guǎng)东(dōng)等地明确表态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是(shì)该取消商品房预售制了(le)，用你的钱，建你的房(fáng)子，还烂尾了，这是对购房者(zhě)的不公平(píng)。以后谁有钱谁建房，没(méi)钱没(méi)实力(lì)的别(bié)建了，不能把包袱甩给老百姓和社(shè)会(huì)，这是(shì)房地(dì)产从大开(kāi)发时代步入高质量发展阶段的必(bì)然趋势，也(yě)是(shì)对购房老(lǎo)百姓的(de)最(zuì)大保护。98年房改(gǎi)时，全国(guó)缺(quē)房子，开发商缺钱(qián)，预售制是权(quán)宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对购房民众不公平的预售制已(yǐ)经(jīng)过时了，该取消了(le)，改为(wèi)现房销售。以后(hòu)一手交(jiāo)钱，一手交房(fáng)，天经地(dì)义。当然二次房改是个技(jì)术(shù)活，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼(lóu)、重组(zǔ)房企(qǐ)债务、恢复市场信心以及长效机(jī)制，长效机制四大关键是推动城市群战(zhàn)略、人地挂(guà)钩、金(jīn)融中性稳定(dìng)和房地产税。如果按照经济规律(lǜ)办事，中国一定能(néng)实现房地(dì)产(chǎn)软着陆和长(zhǎng)期平(píng)稳健康发展，跨过这(zhè)道关(guān)，解好这道世界(jiè)难题。

　　2、为什么(me)要取(qǔ)消预售制、改(gǎi)为现房销售？大家想想，绝大部分商品是一手(shǒu)交(jiāo)钱一(yī)手交(jiāo)货，预(yù)售制是(shì)对(duì)购买者的单方面(miàn)不(bù)公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所(suǒ)有商品不(bù)能交付的风险。从个人层(céng)面(miàn)看，预售制对(duì)购(gòu)房者非(fēi)常不公平，比如，交房等待(dài)期一般(bān)为(wèi)两年，在此期间，购房者(zhě)不仅承担银行利息，还要承(chéng)担(dān)延(yán)迟(chí)交(jiāo)房、房屋质量、房(fáng)产证延期办(bàn)理(lǐ)甚至不能交房的风险(xiǎn)。从行(xíng)业层面看，预售制助推部分(fēn)房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，若遇到(dào)下(xià)行周期，会引发资金链断裂、项目搁置(zhì)等(děng)系列风险。取消预售制，改为(wèi)现(xiàn)房销售，这(zhè)样(yàng)有助(zhù)于(yú)落(luò)实(shí)中央(yāng)房(fáng)住(zhù)不炒精(jīng)神、有助于保障(zhàng)购房老百姓权益、有(yǒu)助(zhù)于房企(qǐ)稳(wěn)健发展(zhǎn)，一举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什(shén)么建议取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)度？预售制(zhì)度怎么(me)来的？国外什么情况？简(jiǎn)单(dān)科(kē)普一下(xià)：商品房预(yù)售最早源于(yú)中国(guó)香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆(gān)的方(fāng)式。98年房(fáng)改，由于商(shāng)品房(fáng)短缺，房企缺资金，借鉴中国(guó)香港，引入了商品房预(yù)售制度。其(qí)实，当(dāng)前世界不少国家存在预售制。但是，重点(diǎn)来(lái)了(le)！发(fā)达国家一般有(yǒu)严格的监管保(bǎo)障措(cuò)施，开发商(shāng)在项目获(huò)得政府批(pī)准后才可以开始销售(shòu)，买家在购买期房后(hòu)并非像中国一样在(zài)支付完首付款(kuǎn)后从银行一次性(xìng)贷款支付剩(shèng)余全部房(fáng)款，而是根据开发商工程进度(dù)在完全(quán)交房前进行分期支付。所以，预(yù)售(shòu)制度是(shì)需(xū)要(yào)严格的资(zī)金监管、分期支付以及违约(yuē)处罚(fá)措施(shī)作为(wèi)保障(zhàng)的(de)，如果没有这(zhè)些保障措(cuò)施，一(yī)定(dìng)会触发风险，对(duì)购房民众不(bù)公平(píng)，所以(yǐ)不如借机取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)度，以后改为现房(fáng)销售(shòu)。客观讲预售制度有一定历(lì)史(shǐ)阶段(duàn)性(xìng)，现(xiàn)在中国住房进入存量时代，取消预售制度有助于降负债(zhài)降杠(gāng)杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和社(shè)会，当然(rán)这需要配套房企(qǐ)债(zhài)务(wù)重组(zǔ)、复(fù)工保交楼、恢复市场信心和房地产长效机制。这是(shì)个技术活，只要(yào)坚持(chí)市场化改革，中国一定能化解这个难题，让房地产回归实体经济和居(jū)住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱(luàn)、不知(zhī)道能不能兑现(xiàn)的(de)营销(xiāo)手(shǒu)段，而是所见即所得的过硬的(de)产品质量和诚信，这(zhè)才是对购房(fáng)民众(zhòng)的最(zuì)根本最实质的保障(zhàng)，这样(yàng)将(jiāng)极大(dà)的提(tí)升开发(fā)商的(de)建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所有商业的本质(zhì)是向善，是以客户为中心，房地(dì)产(chǎn)也不能例(lì)外，老百姓买(mǎi)房(fáng)子(zi)是(shì)天大的事，烂尾毁三(sān)代，好房幸福(fú)一家人。从这个角(jiǎo)度，取消(xiāo)预售制、实施现房销售是实(shí)现老百姓安居(jū)乐业、社会长治久(jiǔ)安、行业企业健康发(fā)展的重(zhòng)大(dà)措施。在当(dāng)前的情(qíng)况下，取消预售制要结合稳楼市、房地产软(ruǎn)着陆、打通金融支持当期三好生(shēng)、新(xīn)模(mó)式等综(zōng)合施策。

　　作者十年前在(zài)国(guó)务院发展研究中心参与财税(shuì)改(gǎi)革方案(àn)研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆(gān)率等进行(xíng)过长(zhǎng)期(qī)系统的专项研(yán)究。（参考后来形成的专著《房地产(chǎn)周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英东(dōng)创造(zào)“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国(guó)内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化进(jìn)程，但(dàn)背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购(gòu)房(fáng)，提供(gōng)期(qī)房烂(làn)尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立(lì)法，设置期房(fáng)预付(fù)款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由(yóu)银行监管，享1年保修期后(hòu)付尾款10的负3次方等于多少 10的负3次方平方厘米等于多少平方米>

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商品房预(yù)售制的前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年(nián)代在中国香港(gǎng)，楼宇出(chū)租(zū)是(shì)地产行业(yè)盛行的(de)方式(shì)，但有着转让难、出(chū)租资金周(zhōu)转期长等问题，分层销售孕(yùn)育而生(shēng)。20世纪50年代，中国(guó)香港还未推行公共(gòng)房屋(wū)制度(dù)，许(xǔ)多人栖身于木屋或者其他临时住宅，住(zhù)房(fáng)的需(xū)求是相(xiāng)当高，不(bù)过大多数居民(mín)的储(chǔ)蓄(xù)很少。当时楼(lóu)宇买卖多数以(yǐ)一整栋(dòng)楼为(wèi)单位，需要雄厚(hòu)的资金实(shí)力才能购(gòu)买。虽然楼(lóu)宇出租是中国(guó)香港地产行业盛(shèng)行(xíng)的(de)方式，但有着转让难、出(chū)租资金周转期(qī)长等问题。针对这一系列问题，不少地产商开始(shǐ)探求新的方(fāng)式，如把(bǎ)楼宇契约切开(kāi)，即“分契”，然(rán)后将楼(lóu)宇分(fēn)层出(chū)售。这模式一经推行(xíng)，购(gòu)买楼宇的市民(mín)数量(liàng)有所增加，开发商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分(fēn)层(céng)出(chū)售的(de)基础上(shàng)，将“按揭”模式(shì)引入房地产销售(shòu)，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍英东创(chuàng)办立信置业有限公司(sī)，凭借商业直觉和多年(nián)经营杂货铺、海上驳(bó)运(yùn)业务的(de)经验，对于商品流通、资金周转有着独到的见解，在努力寻(xún)求方法加快自身资(zī)金周(zhōu)转。当时其在购下九龙的一(yī)块地盘后，除(chú)了分(fēn)层出售、还印发售楼(lóu)说明书，上(shàng)有(yǒu)文字详尽说明楼宇的地势环境、建筑材(cái)料、分层(céng)价(jià)格、订购方法(fǎ)等。此(cǐ)外，“卖楼(lóu)花”是另(lìng)外一(yī)个亮(liàng)点，即(jí)先收取买(mǎi)家的订金，采用(yòng)类似租金的分期付(fù)款形(xíng)式(shì)，等(děng)新楼落成时(shí)，收齐买家的钱，买家(jiā)就拥有了自己的房(fáng)产。这种(zhǒng)方式(shì)减轻(qīng)了民众购房的(de)资金压力，加速了房屋的建(jiàn)造和(hé)销(xiāo)售(shòu)，也解(jiě)决(jué)了(le)制造商的(de)资金问题，降低投(tóu)资风险，在当时(shí)可(kě)谓是“双赢”的举措。“预(yù)售楼花+分(fēn)期付款(kuǎn)”的(de)销售模式成(chéng)为当时中国香港房地产市场(chǎng)的一大特色，纵(zòng)观中国香港房地产市(shì)场(chǎng)的改(gǎi)革，“卖楼花”模式高效(xiào)率地解(jiě)决(jué)了核心的(de)住房(fáng)供不应(yīng)求的问题(tí)，使(shǐ)房市发展进入新阶段。

　　预售楼(lóu)花模式推(tuī)动了中国香(xiāng)港楼市(shì)几十年繁荣，但(dàn)期(qī)间(jiān)也出现过“烂尾(wěi)楼”的情况，但监管(guǎn)部门不(bù)断完善(shàn)、规范化，建立健全的(de)监管机(jī)制(zhì)，促进市场健康发展。例(lì)如(rú)，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中国(guó)香(xiāng)港管(guǎn)理部(bù)门提升了对(duì)于预(yù)售楼(lóu)花制度的监管，即要(yào)求开发商在(zài)预售前，确保(bǎo)地价(jià)款已(yǐ)经全部支付，还要证明自(zì)身有资金等能力把项目完成，资金需(xū)放入律师所托管，支取时需律所(suǒ)和建筑师(shī)的核(hé)准。为了防止开发商(shāng)、律所、建筑师(shī)等造假，套(tào)取监管账(zhàng)户资金，中国香(xiāng)港要求律师行在银行开设的(de)信(xìn)托(tuō)账户（监管账户）、开发商操(cāo)作等采取全透(tòu)明化机制(zhì)，且(qiě)银(yín)行的责任上升，如(rú)出现房屋(wū)“烂尾”情(qíng)况(kuàng)，银行将成最大风险(xiǎn)方，后续需自(zì)身推动项(xiàng)目(mù)完(wán)工(gōng)。随(suí)着监管体系逐步(bù)完善(shàn)，出现“烂(làn)尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形(xíng)成“中国内地(dì)版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住房需(xū)求(qiú)大(dà)和供给量短缺(quē)问题，引(yǐn)入(rù)“卖楼花(huā)”制度。建国以来(lái)，中国内地优先(xiān)发(fā)展重工业，强调(diào)基础建设，这一导向使前期发展工业化的进程大于城市化进程，唯有(yǒu)解决住(zhù)房基(jī)础等城市化(huà)配套问题，才能进一步(bù)推进城市(shì)化。但当时推行的是(shì)“统一管(guǎn)理，统一(yī)分配，以租(zū)养房”的福利分房制度，住房市场发展起步较晚、增(zēng)速(sù)较慢，福利分房制度也(yě)出现了分(fēn)配不公、效率低(dī)、配套差等问题，因此福(fú)利分房制度不再适(shì)用于当时的(de)国情。叠加房地产市场面临商品房的需求(qiú)量大，而社会缺少(shǎo)大型房地产开发(fā)商，商品房供应量小的困境，此时引入中国香港的“卖楼花(huā)”模(mó)式(shì)无疑是对内地房地产市(shì)场的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香(xiāng)港预售商(shāng)品(pǐn)房制度，先(xiān)后(hòu)出(chū)台多项文(wén)件，大力支持国内房地(dì)产(chǎn)市场改(gǎi)革。例如，1998年(nián)，国务院出台《关于进(jìn)一步深化(huà)城镇住房制(zhì)度改革，加(jiā)快住房建设的通知》文件，决定停止(zhǐ)住(zhù)房无偿实物分配，逐(zhú)步实(shí)行住房(fáng)分配货币(bì)化(huà)、住(zhù)房供给(gěi)商品化、社会化(huà)的住房新(xīn)体(tǐ)制(zhì)，从计划经济(jì)下的福利分房(fáng)转向(xiàng)市场经济的商(shāng)品(pǐn)房(fáng)。房地产市(shì)场采用预(yù)售10的负3次方等于多少 10的负3次方平方厘米等于多少平方米制，允许(xǔ)开发商卖期房，解(jiě)决了房企缺少资(zī)金(jīn)和开发时间周期长的两大(dà)难题，开发(fā)商以预售款撬(qiào)动下一个项目的(de)开(kāi)发，形成滚动开(kāi)发模式(shì)，住房(fáng)供应(yīng)速度加快。自此中国内地开(kāi)始房改货币化(huà)，中国人民银行等多方迅(xùn)速(sù)出台相关的信(xìn)贷政策(cè)，支持(chí)购房者，极大作(zuò)用推动了(le)房地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花(huā)”模式(shì)后(hòu)，经调整形(xíng)成契(qì)合(hé)中国内地的商品房(fáng)预(yù)售制度(dù)。预售制的初衷(zhōng)是(shì)为了缓(huǎn)解房企资金(jīn)压力，加(jiā)快城镇(zhèn)住房(fáng)建设。具体来说，是指房(fáng)地(dì)产开(kāi)发企业将(jiāng)正在建(jiàn)设中的(de)房屋预先出售给购房者(zhě)，由购房者支(zhī)付定金(jīn)或(huò)房款的行为(wèi)。区别(bié)于中国香(xiāng)港，在中国内地(dì)实践过(guò)程中，商品房预售流程为：房(fáng)地产开发(fā)商办理预售许可证-签订商品房买(mǎi)卖(mài)合(hé)同-进行备(bèi)案(àn)登记和预告登记(jì)-交付房屋。在购房过程中(zhōng)，购房者(zhě)需要一次(cì)性(xìng)付清(qīng)首(shǒu)付款，并采(cǎi)用银行贷款的形式(shì)一次(cì)性付清剩余(yú)房款，换言之，房屋未建成，开发商可能已拿到了(le)全部(bù)购(gòu)房款，这点与中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)的按照(zhào)工程进度付款有所不同。对中国内地(dì)的开发(fā)商而言，预售(shòu)制商品房也开启(qǐ)了高(gāo)周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确(què)实存(cún)在

　　作为中国(guó)内地商品房销售的最主要方(fāng)式，预售制极大缩短(duǎn)房企现(xiàn)金回笼周期，同时增加市场商品房供(gōng)应，推动了城(chéng)镇化发展进程(chéng)。预售制在过去20多(duō)年对中国内地房(fáng)地产市场的稳步发展起到(dào)了重(zhòng)要作用，不仅(jǐn)解决了房地产市场快(kuài)速(sù)发展阶段的资金需求，也提高(gāo)了居民居(jū)住水平(píng)，中国(guó)内地城镇居民从筒子楼住(zhù)到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到基本适居，住(zhù)房事业取得巨大进步，数(shù)十年时间(jiān)走完发达(dá)国家(jiā)几(jǐ)百年城镇化(huà)路(lù)程。改革开放以来(lái)，城(chéng)镇(zhèn)化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人(rén)口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全(quán)国(guó)城市建成(chéng)区面积由7438平(píng)方公(gōng)里增长至(zhì)60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根(gēn)据(jù)我们发布的(de)《中国(guó)住房存量报告(gào)：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地(dì)城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平(píng)，城(chéng)镇(zhèn)人(rén)均住(zhù)房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城(chéng)镇(zhèn)住房套(tào)数从约(yuē)3100万套增至(zhì)3.63亿(yì)套，套(tào)户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当前(qián)已(yǐ)成为中国内地商(shāng)品房销(xiāo)售最主要方式，2005年中(zhōng)国内(nèi)地商品(pǐn)住宅期房销售(shòu)面积占总销售面(miàn)积的比(bǐ)重为63％，而2021年期房累计销售面积达(dá)15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产(chǎn)行业的(de)发展(zhǎn)。中国内地房地(dì)产历经二十多年长周(zhōu)期繁荣，行业(yè)各项指标大幅(fú)增(zēng)长。1999-2021年(nián)，房屋新开(kāi)工面(miàn)积从2.2亿(yì)平增(zēng)至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发(fā)投资完成额(é)从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售(shòu)面积和销售金额分别从(cóng)1.5亿平(píng)增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元(yuán)增至(zhì)18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快速(sù)发展(zhǎn)，房(fáng)地产企业(yè)从无到有、从国企先行到民企崛(jué)起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍(bèi)。

　　二十年来(lái)房地产也成为(wèi)拉动(dòng)中(zhōng)国内地经济高(gāo)增长的火车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上下游产业(yè)链特(tè)别(bié)长，高达50多个行业(yè)。2020年房(fáng)地产及其(qí)产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房(fáng)地产业增加值占GDP的(de)7.3％（直接(jiē)贡献(xiàn)），房(fáng)地(dì)产(chǎn)带动(dòng)产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地产对金(jīn)融、批发、建材的(de)带(dài)动最为明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年(nián)房(fáng)地产完全拉(lā)动的投资占全(quán)社(shè)会固定资产投资的51.5％，其(qí)中，房地产开发投资占固定(dìng)资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷(dài)款占银行各项贷款(kuǎn)余(yú)额的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等(děng)通道业务，占比(bǐ)超过三分之一。从(cóng)房地产融资(zī)存量占社融存量比重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房企大面积违约(yuē)，将(jiāng)导致银行不良率大幅(fú)上升。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠道，根(gēn)据我们的《中国住(zhù)房市(shì)值测(cè)算(suàn)报告》，2020年中国住房(fáng)市值为62.6万亿美元，大于美(měi)国的33.6万亿美元、日(rì)本(běn)的10.8万亿美元、英法德三(sān)国合计的(de)31.5万亿美元。从住房市值占(zhàn)股债房市值的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美(měi)国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住(zhù)房市值(zhí)与股债(zhài)房(fáng)市(shì)值的比例较高，主要是因为住房市值(zhí)高，以及中国资本市场发育尚不成熟(shú)，直接融资比(bǐ)例较低，股票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏(fá)。

　　不可否(fǒu)认，预售制背后潜(qián)藏的风(fēng)险确实存(cún)在，当前的负面(miàn)效应愈(yù)发凸显。

　　从个人(rén)层面看，绝大部分商品是一手交钱(qián)一(yī)手交货，预售制(zhì)是对购(gòu)买者的单方面不公平制度，购房(fáng)老百姓(xìng)几乎承担了(le)所有商品不能(néng)交(jiāo)付的风险(xiǎn)。比(bǐ)如，交(jiāo)房等待期一(yī)般为两年，在此期间，购房者(zhě)不仅承担银行利息，还要承担延迟(chí)交房、“一房二卖”、房屋质(zhì)量、房产证延(yán)期办(bàn)理甚至不能交(jiāo)房等风(fēng)险。另外，购房者和开发商之间的购房合(hé)同、购房者和银行的按揭贷款合同是两个独立(lì)的合同(tóng)关系，如果开发商(shāng)发生(shēng)违约，购房者(zhě)只(zhǐ)能根据(jù)购房合同向(xiàng)开(kāi)发(fā)商主(zhǔ)张权力(lì)，但依旧需要根据按(àn)揭贷款(kuǎn)合同按时(shí)向(xiàng)银行进行贷款偿还，因此购房(fáng)者承担的(de)风险较大。

　　从(cóng)行业层(céng)面(miàn)看(kàn)，预售制(zhì)助推部分房企过度(dù)举债(zhài)、高杠(gāng)杆扩张，资金若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金(jīn)链断(duàn)裂、项目搁置(zhì)等系列风险，进行影(yǐng)响自(zì)身信用(yòng)和(hé)购房(fáng)者对(duì)行业的信心。

　　从金(jīn)融层面(miàn)看，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房企因为市(shì)场波动或经营不善，出现资金链断(duàn)裂等一系列问(wèn)题，导致(zhì)“烂尾(wěi)”等情况，而房企(qǐ)通(tōng)过与购房(fáng)者(zhě)签订的预(yù)售合同和按揭(jiē)合同，已经从(cóng)银行(xíng)获得房款，如(rú)果购房者丧(sàng)失还款能力或短期不(bù)能还款等，则风险完全由银行承担，银行将(jiāng)面(miàn)临(lín)较大的(de)坏账(zhàng)压力。

　　从监管角度看(kàn)，购房者的预售监管资金去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根(gēn)结(jié)底两(liǎng)个字那就是(shì)“没钱”，即(jí)没(méi)钱付工程款(kuǎn)。在(zài)2004版的《城市(shì)商品房预售管理(lǐ)办法》中明确规定了开发企业(yè)预售商(shāng)品房(fáng)所得款项应当(dāng)用于有关的(de)工(gōng)程建设，商(shāng)品房预售款监(jiān)管的(de)具体办法，由(yóu)房地产管理部门制定。但多年以(yǐ)来全(quán)国并(bìng)没有(yǒu)统一的预售资金监管规定，各地(dì)实行“一城一策(cè)”。例如，太原、昆明(míng)、重庆、长沙(shā)等城市重(zhòng)点监管资金比例为(wèi)总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥等城市则(zé)按照项目的(de)建安成本乘以建筑(zhù)面积(jī)或者项目工程总(zǒng)额报价计算重点资金。而事实是(shì)，不少购房款未进入监管账户(hù)、或进入(rù)监管账户(hù)后被(bèi)挪用，导致楼(lóu)盘没有资金继续建(jiàn)设。收楼遥遥无期，月供(gōng)却被迫继续还款。那么，监(jiān)管账户资(zī)金如(rú)何被挪(nuó)走的？实际(jì)上，在过(guò)去房地(dì)产(chǎn)大(dà)开发时代(dài)的高(gāo)周转背景下，抽调预售(shòu)款监(jiān)管(guǎn)账户资(zī)金(jīn)，是行业(yè)“潜规则”。比如工程总承(chéng)包方，以工程建设名(míng)义(yì)，获得监(jiān)管账(zhàng)户(hù)拨付资金(jīn)，再由工程方将资金转给(gěi)房企，而拨(bō)付的工程款，远超工(gōng)程进度所需(xū)。通过这些方式(shì)套(tào)取(qǔ)的(de)资金，在房企各地项目间流动，变相加杠杆，这样做(zuò)提供了资金流动性，房企抽(chōu)调资(zī)金统筹拿地、还款(kuǎn)和(hé)楼盘建设，形(xíng)成一(yī)种资金循环(huán)高周转模式，但一定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整(zhěng)体来说，国(guó)外商品房预(yù)售制度(dù)呈(chéng)现以下(xià)特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预(yù)付资(zī)金，一般(bān)设(shè)有定金或(huò)预付(fù)款(kuǎn)保(bǎo)护机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要(yào)求购房者支(zhī)付的预(yù)付款比(bǐ)例相对较低(dī)，绝大部分房款在房屋交付(fù)后开始(shǐ)支付；

　　3）预(yù)付款(kuǎn)支付方式：预付款一般以定(dìng)金方式支付，或(huò)按工程进度(dù)分期支付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式(shì)发放按(àn)揭贷款，一是按(àn)工(gōng)程进度付款(kuǎn)，按揭贷款按照(zhào)工程进度逐渐(jiàn)发放，购房者开始月供；二是(shì)房屋交(jiāo)付后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾(wěi)保(bǎo)护：为预(yù)售商品房提供期房烂(làn)尾(wěi)保险，在商品房出现重(zhòng)大(dà)延期或重(zhòng)大缺陷时，保障购房者权益(yì)；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋(wū)交付质量的保障有(yǒu)两种方式，一是期房由政府(fǔ)或第三(sān)方验(yàn)收(shōu)合格并(bìng)提供验收(shōu)凭(píng)证后，开发(fā)商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得购房者支付的房款。二是开(kāi)发商为购(gòu)房(fáng)者提供(gōng)一定的保修期，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付(fù)前预售(shòu)资(zī)金第三方全程监管，交付(fù)时开发(fā)商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得(dé)房款(kuǎn)

　　美(měi)国期房定金一定期限内无条件返还，最低(dī)首付比例为3.5％，交房前仅支(zhī)付(fù)首付(fù)，其余房款交付后按(àn)揭还款(kuǎn)，交(jiāo)付前资金由第三(sān)方(fāng)全程监管，交付(fù)时开(kāi)发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)。

　　定金及首(shǒu)付环节，定金比例一般(bān)为房款的(de)1％-5％，首付比例最(zuì)低可低(dī)于(yú)3.5％，根据美国官方数据，2021年(nián)美国平均(jūn)首付(fù)比例(lì)为12％。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付方面(miàn)，除定金或(huò)首付外，购房者在房屋交付后(hòu)通(tōng)过按揭贷款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国(guó)为防止(zhǐ)开发商挪用资金，购房(fáng)者(zhě)的定金(jīn)及首(shǒu)付款由第三方公(gōng)证行或产权保险公司(sī)的信托账户监管。如(rú)果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购(gòu)房(fáng)者(zhě)资金可通过申请仲裁(cái)取(qǔ)回(huí)，且不承担任何责(zé)任与损失。而开发商(shāng)在房屋建设过程中的资(zī)金全部(bù)来自银行，银行(xíng)根据工程进度向开发商提(tí)供一定比例(lì)的贷款，由于开(kāi)发商挪(nuó)用资金直接(jiē)损害银行(xíng)利益，银行有充分动机监管开发商施(shī)工(gōng)进度(dù)。开发商在房屋(wū)交付时需取得由政府相关部门经审查后(hòu)发放的(de)验收凭证，通过验收(shōu)凭证向银行得到购房者(zhě)支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首付(fù)购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可零首(shǒu)付购房，房款按建造(zào)工(gōng)期进(jìn)度支付(fù)，按揭按工期(qī)放款后(hòu)还贷，房贷(dài)利率采(c10的负3次方等于多少 10的负3次方平方厘米等于多少平方米ǎi)用(yòng)固定利率，开发商或购房者可购买期房(fáng)烂尾保(bǎo)险(xiǎn)。

　　预售门(mén)槛方面，德国(guó)开发(fā)商在项目获(huò)批后(hòu)即可(kě)预售(shòu)房屋。签署购房合同(tóng)前，购房者需(xū)支付(fù)约2000欧的定(dìng)金并(bìng)进行预约(yuē)公证(zhèng)，签订合同后(hòu)定金(jīn)退(tuì)还。如由于任(rèn)何(hé)原(yuán)因不能购买，定(dìng)金(jīn)按照德(dé)国法律全部退(tuì)还(hái)。

　　签署购房(fáng)合同后，购房(fáng)者(zhě)需支付公证费和(hé)土地交易税，分别为房屋售(shòu)价(jià)的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用(yòng)不包含在购(gòu)房款中，属于购(gòu)房附(fù)加费。

　　首付方面，德国(guó)没有(yǒu)规定最低首(shǒu)付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国(guó)也(yě)采(cǎi)取按工期支付房款的制度，一般(bān)分7笔(bǐ)进行支(zhī)付，具体(tǐ)支付节点、比例因项目而异。一般(bān)来(lái)说，支付节点可分为公证后、主体完工(gōng)、内部(bù)水暖电路完工、窗户玻璃完(wán)工、室内清洁(jié)及墙面(miàn)完工、地板(bǎn)完工(gōng)、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面(miàn)，购房(fáng)者可在支付房款(kuǎn)前申请房贷(dài)，房贷利率(lǜ)采用固定利率，银(yín)行按施工节奏分多次(cì)发放贷款(kuǎn)，每笔贷款给(gěi)予购房(fáng)者(zhě)一定使(shǐ)用期限，期限(xiàn)结束后，购房者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险公(gōng)司(sī)针对期房设计了两种保险，保险的功(gōng)能是当房(fáng)屋(wū)出现重大延期或重大(dà)缺陷时，保险公司保证开发商赔偿或修复(fù)，开(kāi)发商破产，由(yóu)保险公(gōng)司负责相应赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支(zhī)付(fù)

　　英国预售制设(shè)有10％定金保险保护机(jī)制，交房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资(zī)金由买卖双(shuāng)方律(lǜ)师(shī)严格监(jiān)管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律(lǜ)师，负责沟通(tōng)期房交易中的房产、资金、合同(tóng)等各个(gè)环节，各环节内容确(què)认无误后签订(dìng)首付交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，当开发商(shāng)出现财(cái)务、经营(yíng)问题时，购房者(zhě)10％的定金由保险公司(sī)赔(péi)付，而超出10％的(de)部分较难追回。

　　首付(fù)方面，首付比例通常为10％-25％，首付需(xū)要在合同签订(dìng)21天内支(zhī)付。

　　余款支付(fù)环节，英国采取按工程进度付(fù)款的(de)方(fāng)式(shì)，但是(shì)交房前付款比例相对较低，一般会在合同签订6-24个月(yuè)分(fēn)别支付两笔5％-10％的款项，即(jí)交房(fáng)前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房(fáng)后支付。

　　交(jiāo)付环节，英国规定房屋必(bì)须经过房产公(gōng)证公司的(de)检验验收后(hòu)才能交付(fù)，交(jiāo)付后方可(kě)按(àn)揭还(hái)贷。

　　资金监管环节，英国期房预售(shòu)资金监管极为严格(gé)，资金也由(yóu)律师(shī)监管(guǎn)，在(zài)确认工程进度、支付相(xiāng)关款(kuǎn)项过程(chéng)中(zhōng)，由买房律师(shī)将资金转给卖方律师，卖方律(lǜ)师转给开(kāi)发(fā)商，即资金在进入开发商账户前经过(guò)两道(dào)关口(kǒu)，有利于保(bǎo)障购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期(qī)房交易立(lì)法，设置期(qī)房预(yù)付(fù)款保全措施

　　日本期房交(jiāo)易立(lì)法，定金超5％或1000万(wàn)日元时，开(kāi)发商(shāng)必(bì)须完成“预售房定金保全措施(shī)”，交(jiāo)房前付款比(bǐ)例不超房(fáng)款的20％，开发商违约(yuē)需返还定价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交(jiāo)房后(hòu)按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面(miàn)，日本二(èr)战结束后(hòu)由于房屋供给(gěi)严(yán)重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍(biàn)，为(wèi)此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑物交易法(fǎ)》，经多次(cì)修(xiū)订，目前是唯(wéi)一一部规范期房交易的法(fǎ)律。

　　定金保护方(fāng)面(miàn)，根据日本《宅地(dì)建物(wù)取引业法》，对(duì)购房者支付定金(jīn)超过5％或(huò)超1000万日元的部(bù)分，法律要(yào)求开发商必须完成定金保全措施才(cái)可(kě)预售(shòu)。什么是(shì)定金保全(quán)措施？即(jí)买卖双(shuāng)方签订购房(fáng)合同时，开发(fā)商向(xiàng)金(jīn)融机构或指定保证机构或保险机(jī)构签订(dìng)定金保证委托(tuō)合(hé)同，设置购(gòu)房者(zhě)定(dìng)金的保证或保险(xiǎn)，并(bìng)将相应的保证金证明书(shū)交付给购房(fáng)者。除定(dìng)金外，其他(tā)预(yù)先支付的购房款也受该措施保护。若(ruò)开发商倒闭导致期房烂尾(wěi)，购(gòu)房者可(kě)凭保证金证明书向(xiàng)金融(róng)机构或保证机构(gòu)或(huò)保(bǎo)险公司(sī)兑付，同(tóng)时(shí)，开发商需向购(gòu)房者赔付(fù)违约金，一(yī)般约(yuē)为房价的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房前只需支付最多不超20％的定(dìng)金，签订(dìng)购房合同(tóng)后，购房者即可向(xiàng)银行申(shēn)请(qǐng)贷(dài)款，但交房后才开始按揭贷款，除定金外(wài)的剩余房款在交房(fáng)后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金(jīn)由(yóu)银行监管，享1年(nián)保(bǎo)修(xiū)期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　新加坡期(qī)房购房(fáng)者(zhě)违约可返还(hái)相当于(yú)3.75％房款的(de)订金，首付比例20％，余款按工程进(jìn)度支付(fù)，所有(yǒu)资金进(jìn)银(yín)行专门项目资金账(zhàng)户，交房后满(mǎn)1年保修期后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付(fù)环节(jié)，新(xīn)加坡开发商有统一(yī)的选购权合同以及订金(jīn)返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后(hòu)需(xū)支(zhī)付5％房款作为订金(jīn)，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进一步签(qiān)订购买合同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的(de)房款(kuǎn)。

　　首付比(bǐ)例方面，签订(dìng)购(gòu)房合同(tóng)后，购房者需支付15％的首付(fù)及印花税(shuì)，同时购房者向银行申(shēn)请(qǐng)按(àn)揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加坡期房同(tóng)样采取按工程(chéng)进(jìn)度付款的方式(shì)，《发展商条(tiáo)例(lì)》对(duì)期房付款流(liú)程(chéng)做(zuò)了统(tǒng)一详细规定，要求所有开发(fā)商(shāng)遵(zūn)守(shǒu)，支付节点一般(bān)为合同签订(dìng)后、地基完工、框架完工(gōng)、管道门窗等完工等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依照工程进度放款，月供(gōng)在此过程中随着放出贷款的(de)增加而增加，未放款部分无需月(yuè)供(gōng)。

　　资金监管(guǎn)方面(miàn)，购(gòu)房者的订金与付款会存入银行(xíng)专门的项目资金(jīn)账(zhàng)户，账户资金提(tí)取须与房(fáng)屋建设有(yǒu)关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋(wū)保修期(qī)，此后(hòu)购(gòu)房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策(cè)出手临界点(diǎn)，重点是保交(jiāo)楼和房企(qǐ)重(zhòng)组。一方面，加大对刚需和(hé)改善(shàn)型需求(qiú)的支持力(lì)度(dù)，长短兼顾(gù)妥善应对局部停贷现象(xiàng)，重点(diǎn)是保交(jiāo)楼(lóu)保复工保民生(shēng)，给(gěi)予强有力的金融工具支持。另一方面，从现在起，对还在正常运转的(de)房企包括(kuò)民营(yíng)企(qǐ)业，加大支持力度，由优质房企牵头并购(gòu)重(zhòng)组整个行业，为(wèi)每个房(fáng)企配套(tào)AMC和财团，给(gěi)予(yǔ)金(jīn)融工具(jù)配套。

　　二，中期(qī)来看，应充分(fēn)估计(jì)形(xíng)势复杂性(xìng)和(hé)人(rén)性(xìng)复杂性，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市(shì)场(chǎng)信心以及长(zhǎng)效机制。长效机(jī)制四大关键是推动城市群(qún)战略(lüè)、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地产税(shuì)。定金环(huán)节，建立开发商违约后定(dìng)金(jīn)保(bǎo)护机制，如(rú)将已支付定金冻结至房屋交付阶段，保障购房者定金安全。签订(dìng)合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重(zhòng)大延(yán)期以及重(zhòng)大缺陷等情况提供充分的保障。余(yú)款支付(fù)环节(jié)，建立按工程(chéng)进度(dù)付款(kuǎn)机制或交房后按揭(jiē)贷款机(jī)制，充(chōng)分保护购房(fáng)者(zhě)的权(quán)益(yì)。资金监管(guǎn)环节，引入独(dú)立(lì)于(yú)开发商、银行的第三(sān)方资金(jīn)监管机构，或由政府相关(guān)部(bù)门直接(jiē)监管，以此防止资(zī)金挪用现(xiàn)象(xiàng)。交(jiāo)付(fù)环节，建立商品房保修(xiū)期制(zhì)度。保(bǎo)修期内，开发商(shāng)应对房(fáng)屋(wū)质量问题全权负责(zé)、免费维修(xiū)，购房者在保修期(qī)结束(shù)后支付(fù)尾款。

　　三，长期来(lái)看(kàn)，取消商(shāng)品房预售制是大势所(suǒ)趋。一方(fāng)面，98年房改(gǎi)时，全(quán)国缺房子，开(kāi)发商(shāng)缺钱，预(yù)售制(zhì)是(shì)权宜之计，现(xiàn)在(zài)全国套户比超过1，从大开发进入(rù)存量时代，对购房民(mín)众不公平(píng)的预售制已经过时了，该取消(xiāo)了(le)，改为现房销售。另一方(fāng)面，取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为现房销售，开(kāi)发商将拼(pīn)的不是五花八门、眼花(huā)缭(liáo)乱、不知(zhī)道能不能(néng)兑现(xiàn)的营销手段，而是所见即所得(dé)的过(guò)硬的产品质(zhì)量和诚信，这才是对购(gòu)房民众的(de)最根本最实质的保障，这样将极大的(de)提(tí)升开发商的(de)建筑质量，实现良币驱逐劣币(bì)。