近(jìn)两年火(huǒ)爆的创新(xīn)产品(pǐn)公募REITs进入密(mì)集(jí)分(fēn)红(hóng)期，近日7只REITs陆(lù)续(xù)迎(yíng)来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈现出高比例稳定(dìng)分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的REITs产(chǎn)品，平均分红比(bǐ)例接近(jìn)99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红(hóng)机制是公募REITs主要特征之一，稳(wěn)定分红体现出(chū)该类产品长期(qī)投资(zī)价值，通过观测(cè)经营活动现(xiàn)金流(liú)、可供分配现(xiàn)金等指标，也(yě)是观(guān)察REITs项(xiàng)目底层资肉夹馍可以带上飞机吗，肉夹馍可以带上飞机吗国内(zī)产运营情(qíng)况(kuàng)的“窗口”。他们也提醒(xǐng)普通投(tóu)资者注(zhù)意，与产权类项(xiàng)目相比，特许经营REITs项目(mù)在经营(yíng)权到期后不(bù)再产生现(xiàn)金收益，特许经(jīng)营权分红(hóng)目前已包含了利润分配和(hé)本金的(de)归还，在选择投资标的时应了解(jiě)资产类(lèi)型和(hé)分红的特征。

　　15只公(gōng)募(mù)REITs产品分红

　　平(píng)均(jūn)分红(hóng)比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分(fēn)红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎(yíng)来除息日，此外尚(shàng)有6只REITs实际(jì)分配情(qíng)况尚未公(gōng)布。整体(tǐ)来看(kàn)，公(gōng)募(mù)REITs呈现(xiàn)出了(le)高比例的稳定分红(hóng)，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配(pèi)金额占(zhàn)可供分配金(jīn)额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例(lì)在96％以上。

　　中金基(jī)金相关(guān)负责人对此表示，投资公募REITs的主要收益来(lái)源为持有(yǒu)期(qī)分(fēn)红收益，以及基金份额交(jiāo)易(yì)价格(gé)的变化。基金份额二(èr)级市场(chǎng)价格(gé)受到公(gōng)募REITs资产运营情况及市场因素的(de)综合影响，较易(yì)引起波动。与此(cǐ)相比，基金分红预期则更有规律(lǜ)可循。公募REITs的分(fēn)红主要来自基础设施资产的(de)经营现金流(liú)，投资人通过基金募集材料和信息披露文件(jiàn)，结合(hé)行业及市场情况，可以分析(xī)基础设施项目(mù)的(de)经营业绩，作(zuò)为进(jìn)行投资决策的重要参考(kǎo)。

　　“相(xiāng)对于(yú)基金(jīn)份(fèn)额二级市场价格变化导致(zhì)的(de)浮盈(yíng)或浮亏，分红作为基(jī)金(jīn)份(fèn)额持有人实际获得的(de)现金收益(yì)，对于(yú)长期投资者更具参考价值。”中金基金相关负责(zé)人(rén)称。

　　平(píng)安基金REITs 投(tóu)资中心运营高级副总监李华(huá)平也表示，根据《公开(kāi)募集(jí)基础设施证券投资(zī)基金指引（试行(xíng)）》及相关法规要求，基础设施(shī)基(jī)金应(yīng)当(dāng)将90％以上(shàng)合并后基金年度可分配金额以(yǐ)现金形式分配给(gěi)投资(zī)者，强制分(fēn)红机制是公募REITs的主要特征之一，稳定的(de)分红机制(zhì)体现出REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中(zhōng)航基金也认为，从投(tóu)资角度来看，基础设(shè)施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双(shuāng)重特点。二级市场(chǎng)价(jià)格反映这类产品“股性”的一(yī)面(miàn)，分红体现(xiàn)了(le)这类产(chǎn)品的“债性(xìng)”特(tè)点。公募REITs有(yǒu)强制分红(hóng)要求，分红类似于债(zhài)券派息，但不等同(tóng)于债券的固定利息(xī)回报，而(ér)是由(yóu)可供分(fēn)配(pèi)现金决定(dìng)。

　　从机构投资者(zhě)的角度来看，一方面(miàn)是公募REITs丰富了机(jī)构投资者的投(tóu)资品(pǐn)类，为资产配置多元化(huà)提供抓手，具有较强的配置价值。另一方面(miàn)，公募REITs的分红能(néng)够(gòu)帮(bāng)助机构投资者稳(wěn)定收(shōu)益(yì)。机构投资者公募REITs能够通过分红获取相对于投资债(zhài)券相对(duì)高的收益性，在有效控制(zhì)风险(xiǎn)的前提下，增厚(hòu)资产包收(shōu)益，起(qǐ)到投资“压舱石”的作用。

　　分红(hóng)除(chú)了投资(zī)收益“落袋为安”外，市场对于(yú)未来分红(hóng)水平(píng)的预期，也是影响(xiǎng)REITs基金二(èr)级市场价格走势的(de)关(guān)键因素之一。

　　从(cóng)近(jìn)期公募(mù)REITs的二级(jí)市场表现看，截至4月21日，今(jīn)年(nián)以(yǐ)来(lái)中证REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下跌(diē)7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和(hé)债券(quàn)宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只(zhǐ)公募(mù)REITs发布(bù)了2022年年报，部分产品受宏(hóng)观经济的影响，可分配金额(é)完成(chéng)率不达预(yù)期(qī)，一定程度上影响了公(gōng)募REITs二级市场(chǎng)的价(jià)格(gé)。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级市场的(de)价格(gé)波动受多(duō)重因素的影响，投资收益是(shì)影响REITs二级市场价格的(de)主要因素(sù)之一，而稳定的分红(hóng)有(yǒu)利(lì)于(yú)吸引投资者参(cān)与公募REITs二级市(shì)场的投资。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关(guān)负责人(rén)也表示，近(jìn)期经济预(yù)期恢复，一方面(miàn)市(shì)场热点呈(chéng)现(xiàn)向股票和债券回归的过程；另一方面，基础设施(shī)项目的经营业绩相对经济活(huó)力的(de)改善有一(yī)定的滞后性。

　　此外(wài)，公(gōng)募REITs在(zài)分红除权日，将对(duì)基金份额(é)的开盘指(zhǐ)导价做调(diào)减处理，调(diào)减(jiǎn)金(jīn)额根据单位基金份额的分(fēn)红金(jīn)额进行计算。除权操作是对分红前后基金份额(é)净值(zhí)变化的修正，使投资(zī)人(rén)在基金分红(hóng)前后均可以获得公平的投资(zī)机会(huì)。

　　“分红可增(zēng)强投资(zī)者长期投资的(de)信心(xīn)，同(tóng)时需(xū)结(jié)合(hé)持有产品的特性，关注二级(jí)市(shì)场(chǎng)扰(rǎo)动对整体(tǐ)收(shōu)益的影响(xiǎng)程度。”中(zhōng)航基金相关人士也称。

　　特(tè)许经(jīng)营权分红包括利润分配和本金(jīn)归还(hái)

　　普通投资(zī)者应(yīng)了解底层资(zī)产情况

　　多(duō)位(wèi)业内人士还提醒，与现有公募(mù)基金分(fēn)红前(qián)提是(shì)本金之上的增(zēng)值(zhí)部分不(bù)同，特许经(jīng)营权(quán)REI肉夹馍可以带上飞机吗，肉夹馍可以带上飞机吗国内Ts基(jī)金运(yùn)作期间的“分红(hóng)”界定为(wèi)“分(fēn)派”更(gèng)为准确(què)，分派的(de)是(shì)本金与增值(zhí)两个部分，两个(gè)部分之(zhī)间的比例是(shì)变动的，与现有公募基金(jīn)分红差异(yì)很大(dà)，大多数普通投资者(zhě)可(kě)能把“分(fēn)派”金额误(wù)认为是持续(xù)分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年(nián)等合同年限到期后基金(jīn)价值(zhí)面临极大(dà)不确定性，这(zhè)是该类投(tóu)资(zī)者应该注(zhù)意的情(qíng)况(kuàng)。

　　李华平表示，目(mù)前公募REITs主(zhǔ)要有特许经营(yíng)权类和产权类(lèi)两大资产(chǎn)类型，持有产权类产品的收益主要包括每年(nián)的(de)现金分红及资(zī)产增值(zhí)的收益，而(ér)持有(yǒu)特(tè)许(xǔ)经(jīng)营类产品的收益主要(yào)来自项目每年的现金分红。其(qí)中，特许经营权类资产的分红包括了利润分配和(hé)本(běn)金的(de)归还，两(liǎng)者的比(bǐ)率也是变(biàn)动的(de)，对特(tè)许经营权类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选择(zé)投资(zī)标的(de)时，应(yīng)了解公募REITs底(dǐ)层资产的类型(xíng)。

　　中(zhōng)航(háng)基金也表示，从细分(fēn)来看(kàn)，各类公募REITs分红(hóng)因底层资产属性不(bù)同而形(xíng)成区别。特许经(jīng)营(yíng)权(quán)类的公募REITs产(chǎn)品因其分红相当(dāng)于包含“本金+收益”，分红相对(duì)较多，债性(xìng)偏强(qiáng)。而产(chǎn)权类的公(gōng)募(mù)REITs分红主要(yào)为“收益(yì)”，更看(kàn)重(zhòng)底层资产的价(jià)值增值，所以(yǐ)相对股性偏(piān)强。普通投资者在选择(zé)公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选择产品的二级(jí)市场价格和分红(hóng)有合理预期。

　　中金基金相关负责人也认为(wèi)，与产(chǎn)权类项目相比，特许(xǔ)经营项目在经营权到期(qī)后不再能产(chǎn)生现金收益，因此将(jiāng)可供分配金额的分(fēn)配理解为“分派(pài)”比“分红”更(gèng)加准(zhǔn)确。基于(yú)这(zhè)个(gè)特点，剩余经营期限(xiàn)较短的特许(xǔ)经营项目(mù)，通常具备更(gèng)高的分派率水平(píng)。对(duì)于剩余期(qī)限(xiàn)较(jiào)长的特许经营权项目，即(jí)使分派率(lǜ)相对较低(dī)，也有足够年(nián)限收回本金并取得收益。

　　中金基(jī)金该负责人(rén)提(tí)醒投资者(zhě)注意，特(tè)许经营权项目的分派金额包含(hán)了投资本金，在不进行扩募的(de)情况下，基(jī)金份额单价(jià)随着(zhe)分派进度(dù)逐年下降(jiàng)是(shì)正常现(xiàn)象，投资特许经营权REITs的收(shōu)益来自项(xiàng)目(mù)剩余(yú)期限(xiàn)产生的现(xiàn)金流。

　　“与特许(xǔ)经营项目相(xiāng)比(bǐ)，产(chǎn)权类项(xiàng)目的土地或建筑的剩余(yú)使用年限一般较长，再加上到期(qī)后通过对建筑的更新改造(zào)或补缴土地出让(ràng)金等追加投(tóu)资，有机会进一步延长经营期(qī)限。这种类(lèi)似永续经营(yíng)的假(jiǎ)设反映在基础(chǔ)资产的估值上(shàng)，使产权类REITs具备更显著(zhù)的资(zī)产投资属性(xìng)。”该负(fù)责人称(chēng)。

　　观测内(nèi)部收益(yì)率等指标

　　评(píng)估项目底(dǐ)层资产运营情(qíng)况

　　在基(jī)金分红的(de)时点，多位(wèi)业内人(rén)士还表示，在(zài)产品分红期，投(tóu)资者可以观测经营活动现金流、可(kě)供分配现(xiàn)金、内部(bù)收益(yì)率等指(zhǐ)标(biāo)，来观察和评估项(xiàng)目(mù)底层资产的(de)运(yùn)营情(qíng)况。

　　中航基金表示，年报指(zhǐ)标中(zhōng)，跟(gēn)现(xiàn)金相关的指(zhǐ)标(biāo)有两个：一是年报中披露的(de)经营活(huó)动现金流(liú)，二是可供分配现金，二者存在本质性区别。经营活动(dòng)产生(shēng)的现金(jīn)净流量是指(zhǐ)企业经(jīng)营、筹(chóu)资、投(tóu)资(zī)产(chǎn)生的(de)现金流(liú)，基于企业本身经营(yíng)活动产生；可供分配(pèi)的现金实质上是从EBITDA出(chū)发，对非现(xiàn)金影响利润表(biǎo)的(de)项目进行调整，加期(qī)初(chū)现金(jīn)，最终得到的账面现金。

　　李(lǐ)华(huá)平也(yě)表(biǎo)示，公募REITs作为资产配置新选择，投资(zī)价值(zhí)体现在(zài)相对股债市场独(dú)立的(de)资(zī)产配置功(gōng)能，比(bǐ)较(jiào)适合长期持有(yǒu)。建议(yì)投资者(zhě)对经(jīng)营权(quán)类的资(zī)产可以更多关注内部收(shōu)益率的高低，对产权(quán)类的资产更多(duō)关(guān)注分派率高低。因为公募REITs可(kě)分配收(shōu)益主(zhǔ)要(yào)来自底层资产的经(jīng)营净(jìng)现金流，所以底(dǐ)层资产运营情况直接影(yǐng)响投资回报，投资者可综合(hé)考虑原始(shǐ)权益人综合实力(lì)、运营管理机(jī)构实力、公(gōng)募基(jī)金管理人实力等多(duō)重因(yīn)素来(lái)选择投资标的(de)。

　　中信证券研报(bào)也显示，公募REITs进入密集分红(hóng)期，由(yóu)于(yú)分红交易带(dài)来的短(duǎn)期博(bó)弈机(jī)会仍在，叠加此(cǐ)前市场接连(lián)回(huí)调，建(jiàn)议投资者(zhě)关(guān)注有基本面支(zhī)撑、填(tián)权(quán)效应相对(duì)明(míng)显、同时分(fēn)红规(guī)模较(jiào)为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书均(jūn)会载明REITs在发行(xíng)首年(nián)及(jí)次年的可供分配金额预测。投资者可以将REITs的(de)实际分红金额与募集材(cái)料中披露(lù)预测进行比较分析，结合经(jīng)济及(jí)市场(chǎng)的(de)实际环境，对(duì)基础设施项目的运(yùn)营(yíng)业绩及REITs的管(guǎn)理能力进行(xíng)判断。”中金基金(jīn)上(shàng)述负责人也称。

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