近两年火爆的创新产品公募REIT我国的全民国家教育日是哪一天 我国法定全民国教育日s进(jìn)入密(mì)集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体(tǐ)呈现出高(gāo)比例稳(wěn)定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可供分配金额(é)的(de)REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内(nèi)人士对此(cǐ)表示(shì)，强制分红机(jī)制是(shì)公募(mù)REITs主要特(tè)征之一，稳定分(fēn)红体现出该类(lèi)产品(pǐn)长(zhǎng)期(qī)投资价值(zhí)，通(tōng)过(guò)观测经营活动现(xiàn)金流、可供分配现(xiàn)金等指标，也是观(guān)察REITs项(xiàng)目底层资产运营情(qíng)况的“窗口”。他们也提醒(xǐng)普通投资者注意，与产权类项目(mù)相比，特(tè)许(xǔ)经营REITs项目(mù)在经(jīng)营权(quán)到期后不再产生现金收益，特(tè)许经营权(quán)分红目前(qián)已(yǐ)包含了(le)利润分配和本金的归还，在选择投资标的时应了解资产(chǎn)类(lèi)型(xíng)和分红(hóng)的特征。

　　15只(zhǐ)公(gōng)募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红(hóng)比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆(lù)续(xù)迎来除息日(rì)，此外尚有6只REITs实际分配情况尚(shàng)未公布。整体来(lái)看，公募(mù)REITs呈现出了高比我国的全民国家教育日是哪一天 我国法定全民国教育日(bǐ)例的稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可(kě)供(gōng)分配(pèi)金额(é)的公募REITs产(chǎn)品(pǐn)中(zhōng)，2022年全年(nián)分配金额占可供分配金额比例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负(fù)责人对(duì)此表示，投资(zī)公募REITs的主(zhǔ)要收(shōu)益来(lái)源为持(chí)有期分(fēn)红收益(yì)，以及基金份额交易价格(gé)的变化。基金份额二级市场价格(gé)受到公募REITs资产运(yùn)营情况及市场因素的综合影响，较(jiào)易引起波动。与此相比，基金分(fēn)红预期则(zé)更有规律可循。公募(mù)REITs的分红主要来自基础设施资产的经(jīng)营现金流(liú)，投资(zī)人通过基金募集材料和信息披露(lù)文件，结合行业(yè)及市场情况，可以(yǐ)分析基础设施项目(mù)的经(jīng)营业绩，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相(xiāng)对于(yú)基金份额二级市(shì)场价格变化导致的浮盈(yíng)或浮亏，分红(hóng)作(zuò)为基金份额持(chí)有人实(shí)际(jì)获得的现金收益，对于长期(qī)投资者更具(jù)参考价值。”中金基金相关负(fù)责人称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中(zhōng)心运营高级副总监李华平也表示，根据(jù)《公开募集(jí)基础设(shè)施证(zhèng)券投资基金指引（试行）》及相(xiāng)关法规要求，基(jī)础设(shè)施(shī)基金应当将(jiāng)90％以(yǐ)上合并(bìng)后基(jī)金年度可分配金额以现(xiàn)金形式分配给投资(zī)者(zhě)，强制分(fēn)红机制是公募REITs的主要(yào)特征之一，稳定的分红机(jī)制体现出REITs产(chǎn)品(pǐn)长期投资价值。

　　中航基金也认为，从(cóng)投资(zī)角度来看，基础设施(shī)公(gōng)募(mù)REITs同时具备“股性(xìng)”和“债性”双重(zhòng)特点。二级市(shì)场价格反映这类(lèi)产品“股性(xìng)”的一面(miàn)，分红体现(xiàn)了(le)这类产(chǎn)品(pǐn)的“债性(xìng)”特点。公募REITs有强制分红要(yào)求，分(fēn)红类似于(yú)债券(quàn)派息，但不等(děng)同于债券(quàn)的固定利息(xī)回报，而是由可供分(fēn)配(pèi)现金决定。

　　从(cóng)机构投资者的角度来看，一(yī)方(fāng)面是(shì)公募REITs丰富了机(jī)构投(tóu)资者(zhě)的投资品(pǐn)类，为(wèi)资产配置多元化提供抓手，具有较强的配置价值。另一(yī)方面，公募REITs的(de)分红能够帮助(zhù)机(jī)构(gòu)投资(zī)者稳定收益(yì)。机构(gòu)投资者公募REITs能够通过分红获取相对于投资债券相对高的(de)收(shōu)益性(xìng)，在有(yǒu)效(xiào)控制(zhì)风险的前提下，增厚资产包(bāo)收益(yì)，起(qǐ)到(dào)投(tóu)资“压(yā)舱石”的作用。

　　分红除(chú)了投(tóu)资收益“落袋为安”外，市场(chǎng)对于未来分红水平的预期，也是影响REITs基金二级市(shì)场价(jià)格走势的关(guān)键因素之(zhī)一(yī)。

　　从近期公(gōng)募REITs的二(èr)级市场表现看，截至(zhì)4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑(pǎo)赢(yíng)主要股票和债券宽(kuān)基(jī)指数。

　　“截至2023年(nián)3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了2022年年(nián)报，部(bù)分产品受(shòu)宏观经(jīng)济的影响，可分(fēn)配金额完成率(lǜ)不达预(yù)期，一定程度上影响(xiǎng)了公(gōng)募(mù)REITs二级市场的价格。”李华平称，公(gōng)募REITs二级(jí)市场的(de)价格波动(dòng)受(shòu)多重(zhòng)因素(sù)的影响，投资收(shōu)益是影响REITs二级市(shì)场价(jià)格(gé)的主要因素之(zhī)一，而稳定(dìng)的分红有利(lì)于(yú)吸(xī)引投资者参与公募REITs二级市场(chǎng)的投资(zī)。

　　中金(jīn)基金相关负责人(rén)也表示，近期经济(jì)预期恢复，一(yī)方(fāng)面市场热点呈现向(xiàng)股(gǔ)票和债券(quàn)回归的(de)过(guò)程；另一方面，基础(chǔ)设施项目的经营(yíng)业绩(jì)相对经济活力的改(gǎi)善有一(yī)定(dìng)的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权(quán)日，将对基(jī)金份额的开盘指导价(jià)做(zuò)调减处理(lǐ)，调减金额根据单位基(jī)金(jīn)份(fèn)额(é)的分红金额(é)进行计算(suàn)。除权(quán)操作是对(duì)分红前后(hòu)基金份额净(jìng)值变化的修(xiū)正(zhèng)，使投资人在基金分红前后均可以获得公(gōng)平的(de)投(tóu)资机(jī)会。

　　“分红可增强投(tóu)资者长(zhǎng)期投资(zī)的信心，同时需结(jié)合持有(yǒu)产品(pǐn)的特性，关注二级(jí)市场扰动对整(zhěng)体收益(yì)的影响程度。”中航基金相关(guān)人士也称。

　　特许经营权分红包括(kuò)利润分配和本金归还

　　普通投(tóu)资者应(yīng)了解底层资产情况

　　多位(wèi)业内人士还提醒(xǐng)，与现有(yǒu)公募基金分(fēn)红前提是本金之(zhī)上的增值部分(fēn)不同，特许(xǔ)经营权REITs基金(jīn)运作期(qī)间的“分(fēn)红”界定为“分派”更为(wèi)准确，分派(pài)的是本金与增值两个部分(fēn)，两个部(bù)分之(zhī)间的比(bǐ)例是变(biàn)动(dòng)的，与(yǔ)现有公(gōng)募基金分红差异很大，大(dà)多(duō)数普(pǔ)通(tōng)投资者可能把“分派”金(jīn)额误(wù)认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限到期后(hòu)基金价(jià)值面临极大不确定性，这是该(gāi)类投资者(zhě)应该注意的情(qíng)况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许经营权类和产(chǎn)权类(lèi)两大资产类型，持有产权类产品的收(shōu)益主要包(bāo)括每年的现金分红及资产增值的收益，而持(chí)有特许(xǔ)经营类(lèi)产(chǎn)品的收益(yì)主要来自项目每年的(de)现金分(fēn)红。其中，特许经营权(quán)类资(zī)产的分红包(bāo)括了利润分(fēn)配和本金(jīn)的归(guī)还，两(liǎng)者的比率也是(shì)变(biàn)动的(de)，对特许经营权(quán)类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收(shōu)益(yì)。普通投资者在选择投资标的时(shí)，应(yīng)了解公募REITs底层(céng)资产的类型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从细分来看，各类公(gōng)募REITs分红因底层资产属性不(bù)同而形成区别。特许经营权类的公募REITs产品(pǐn)因其(qí)分红相当于(yú)包(bāo)含“本金+收益”，分红相(xiāng)对(duì)较多(duō)，债(zhài)性偏(piān)强(qiáng)。而产权(quán)类(lèi)的公募REITs分红主要(yào)为“收益”，更看重底层资产的(de)价值增值，所以相(xiāng)对股性偏(piān)强。普通投资者在(zài)选(xuǎn)择(zé)公募REIT时，需要(yào)考虑底层资(zī)产属性，对所选择(zé)产(chǎn)品的(de)二级市场价格(gé)和分红有合(hé)理预(yù)期。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负责人也认为，与产权(quán)类(lèi)项目相比，特许经营项目在(zài)经营权到(dào)期后(hòu)不再能产生现金收益(yì)，因(yīn)此将可供分配金额的(de)分配理解为“分派”比“分红”更(gèng)加准确。基于这个特点，剩余经营期限较短的特许经营项目(mù)，通常具备更高的(de)分派率水平。对于(yú)剩余(yú)期限较长的特许(xǔ)经(jīng)营权项(xiàng)目，即使分派率(lǜ)相对较低，也有足够年限(xiàn)收回本金并取得收(shōu)益(yì)。

　　中(zhōng)金基金(jīn)该负责人(rén)提醒(xǐng)投资者(zhě)注意，特许经营(yíng)权项目的分派金额包含了投(tóu)资本(běn)金(jīn)，在不进行扩(kuò)募(mù)的(de)情况下，基金份额单价(jià)随着分(fēn)派(pài)进(jìn)度逐(zhú)年下降(jiàng)是正常现(xiàn)象(xiàng)，投资特许经营权(quán)REITs的收益来自(zì)项目剩余(yú)期限产(chǎn)生的现金(jīn)流。

　　“与特许(xǔ)经(jīng)营项目(mù)相比，产权类项(xiàng)目的土地或(huò)建筑的剩余(yú)使(shǐ)用(yòng)年(nián)限(xiàn)一般(bān)较长，再(zài)加上到期后(hòu)通(tōng)过对建筑的更新改造(zào)或补缴土地(dì)出让金(jīn)等追加投资，有机会进一(yī)步延长(zhǎng)经营期(qī)限。这(zhè)种类似永续经营的假设反映在(zài)基础(chǔ)资产的估(gū)值上，使产权类REITs具备(bèi)更显著的资产投资(zī)属性。”该负责人称。

　　观测内部收益(yì)率(lǜ)等(děng)指标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基(jī)金分(fēn)红(hóng)的时(shí)点，多(duō)位业(yè)内人士还表示(shì)，在产品(pǐn)分红期，投资(zī)者可以观测经营(yíng)活动现金流、可(kě)供分配现(xiàn)金、内(nèi)部收益率等(děng)指标，来(lái)观察和评估(gū)项目底层资产的(de)运(yùn)营(yíng)情(qíng)况。

　　中(zhōng)航基(jī)金表示，年(nián)报指标中，跟现(xiàn)金相关的指标有(yǒu)两个(gè)：一是年报(bào)中披露的经营活动现金流，二是可供分配现金，二者存在本质(zhì)性(xìng)区别(bié)。经营活(huó)动产生的现金净流量是指企业经营、筹资、投资产(chǎn)生的现金(jī我国的全民国家教育日是哪一天 我国法定全民国教育日n)流，基于(yú)企业本身经营活动产(chǎn)生；可供分配的(de)现金实质上(shàng)是(shì)从EBITDA出发，对(duì)非现金影(yǐng)响利润表的项目进行调整，加期(qī)初现金，最终得到的账面现(xiàn)金(jīn)。

　　李(lǐ)华平也表示，公募(mù)REITs作(zuò)为资产配置新选择，投(tóu)资价值体现在相对(duì)股(gǔ)债市场独(dú)立的资(zī)产配置功能(néng)，比(bǐ)较适合长期持有。建议(yì)投(tóu)资(zī)者对(duì)经(jīng)营权类的资产可以更多关注(zhù)内部收益率的高低，对产(chǎn)权(quán)类(lèi)的资产更多关(guān)注分(fēn)派率高低。因为公募REITs可(kě)分配收益主要(yào)来自底层资产的经营净现金流，所以底层资(zī)产(chǎn)运营情况直(zhí)接(jiē)影响投资回报，投资者可综合(hé)考虑原始权益人综合实力、运(yùn)营管理机构实力、公募基金管理(lǐ)人实(shí)力(lì)等多(duō)重因素来选择投资(zī)标(biāo)的。

　　中信证(zhèng)券研报也显示，公(gōng)募REITs进入密集分红期，由于分红交易带(dài)来的短(duǎn)期博弈(yì)机会(huì)仍在，叠加此前市场接连回调，建议(yì)投资者(zhě)关注有基本面支撑、填权效应(yīng)相对明(míng)显(xiǎn)、同时分红规模较为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说(shuō)明书(shū)均会载明REITs在发行首(shǒu)年(nián)及次(cì)年(nián)的可供(gōng)分配金(jīn)额预(yù)测。投资者可以将REITs的实(shí)际分红金额与募(mù)集材料中披露预测进(jìn)行比较分析(xī)，结合经(jīng)济及市场的实际环境(jìng)，对基(jī)础设(shè)施项目的运营业绩及(jí)REITs的管理能力进行(xíng)判断。”中(zhōng)金(jīn)基金上述负(fù)责人也(yě)称。

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