5月(yuè)以来，房(fáng)地产板块(kuài)个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日收(shōu)盘，中(zhōng)信房地产指(zhǐ)数本月(yuè)涨幅约为2％。而以公(gōng)募(mù)基金为代表(biǎo)的机构对于(yú)这一板(bǎn)块已经在悄(qiāo)然布局。数据显(xiǎn)示(shì)，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额均(jūn)较(jiào)4月(yuè)28日时有(yǒu)小幅(fú)增长。根据基(jī)金一(yī)季报(bào)统计，龙头与地(dì)方国企央企获得(dé)增持，持仓数量占(zhàn)流通股比重增幅五只个股(gǔ)分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧(wò)龙(lóng)地产+0.97％、招(zhāo)商积(jī)余+0.92％。

　　公、私(sī)募(mù)配置房(fáng)地(dì)产或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共(gòng)识

　　从公募基金对房地(dì)产的配置看，2019年末，公募所持有(yǒu)的房地产行业标的(de)市值约1188亿元，占其所(suǒ)持股票(piào)市值的(de)4.66％左右；2020年(nián)市(shì)场表现出(chū)化妆品条码697开头是什么成分，条形码697开头代表什么标准色，但公募所持房地产公司市值在股票(piào)资产(chǎn)中的(de)占比却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进一步(bù)降至(zhì)1.56％。

　　不(bù)过2022年终(zhōng)于出现了三年(nián)来(lái)的首次(cì)回升，年底(dǐ)这一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募(mù)对(duì)房地产行业的持股比(bǐ)例也同步回(huí)升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在(zài)今(jīn)年一季(jì)度得以延续。数(shù)据统计显示，公募重仓持有房地产(chǎn)板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度(dù)提升(shēng)6.71％。持仓市值前五个股分(fēn)别为(wèi)保利发(fā)展、招(zhāo)商蛇口、万(wàn)科A、华发股份、滨江集团，持仓(cāng)市值(zhí)占板块(kuài)比重合计(jì)达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募对于(yú)房地产(chǎn)的投(tóu)资愈发有(yǒu)集中于(yú)龙头的(de)趋势。Wind显示，在公募基(jī)金(jīn)一(yī)季报汇总的重仓(cāng)股(gǔ)中，房地产板块排(pái)名(míng)最高的是(shì)保利发展，在(zài)基(jī)金重仓第33位(wèi)。排名第二的是招商蛇口，排在第78位。而(ér)老牌龙头(tóu)股万科A排在第96位。对比去年四季报，变化之处首先在于几只房地产龙(lóng)头股从(cóng)排(pái)位(wèi)上看均(jūn)有(yǒu)退步，尤其是万(wàn)科(kē)最为(wèi)明显；其次是金地集(jí)团退出百大之列(liè)。但考虑到房地产是复苏(sū)链(liàn)上最后一环，且首季并非行业销售旺(wàng)季，其传(chuán)导到二(èr)级(jí)市(shì)场乃至机构持(chí)仓上还需要时(shí)间周期。

　　形成共(gòng)识的是，经济圈判断(duàn)房(fáng)地(dì)产(chǎn)已经进(jìn)入(rù)大分化时代，一(yī)二线城市(shì)好于三四线城市。而映射(shè)到二(èr)级市场(chǎng)投资(zī)上(shàng)，配(pèi)置房地产行(xíng)业(yè)轻松收获行(xíng)业(yè)贝塔的红利期一去不返了。“如果按(àn)照产业周期来分类，包括(kuò)房地产等几类行(xíng)业在盖特纳(nà)曲线(xiàn)里属于成(chéng)熟(shú)期或者衰退期的行业，传统(tǒng)认知上没有什么投资机会的。但在(zài)这几年(nián)特(tè)殊的行情里包括煤(méi)炭、电(diàn)解铝等类似的行(xíng)业也出现了一些(xiē)机会(huì)，背(bèi)后的逻辑是(shì)供(gōng)给侧发生了更大的变化。”一不愿具名的上海公募基(jī)金经理指出(chū)。

　　不过也(yě)有公募人(rén)士(shì)持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销售面积很难再出现了，2022年光是居(jū)民(mín)存款(kuǎn)数量增加(jiā)了15万亿元。中(zhōng)国存量(liàng)有400亿平方(fāng)米建筑面(miàn)积，考虑存量地(dì)产的更新，也有近(jìn)10亿平方米。需求(qiú)端还(hái)需要有一定的(de)政策出来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房(fáng)地产研究员吕功绩也(yě)指出：“时至(zhì)今日，无论从城镇化的进程，还是(shì)人均住房面积（接近30平/人(rén)），我国均已告别住房(fáng)短缺时代，而目前居民(mín)的杠杆率和(hé)房价收入也不(bù)支撑(chēng)每年(nián)18万亿(yì)元的销(xiāo)售额，以(yǐ)及(jí)过(guò)快上行的房(fáng)价，因而行业高(gāo)增的时代(dài)已经过去，未来行业的需求或(huò)将回落(luò)，在(zài)此过程中，伴随着地产的高(gāo)杠杆属性，就很容易出现信用风险(xiǎn)问(wèn)题(tí)（类(lèi)似2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行业进(jìn)入到(dào)供给侧出清的过程。这个过程中，综(zōng)合竞(jìng)争力强的公(gōng)司就能(néng)够通过(guò)大鱼(yú)吃小鱼(yú)的方式，获得市占率的(de)提升(shēng)。当行业需求见(jiàn)顶回(huí)落时，行业的(de)贝塔已经过(guò)去了(le)，但不代表没(méi)有(yǒu)投资机会，机会在于城市、位置(zhì)、产品的(de)阿(ā)尔法，而对应到股票投(tóu)资，就是强竞(jìng)争(zhēng)力公司的阿尔法。”

　　或许也是(shì)基于这(zhè)样的认识转(zhuǎn)变，精耕细作个股(gǔ)成为公募乃至整体机构(gòu)的务实之举(jǔ)。

　　机构配(化妆品条码697开头是什么成分，条形码697开头代表什么标准pèi)置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区(qū)域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地(dì)产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月涨幅(fú)约(yuē)为2％。从具(jù)体(tǐ)的个股来看，《红周刊》利(lì)用Wind统计申万(wàn)房地(dì)产板块个股，在纳入(rù)统计的124只房(fáng)地产(chǎn)类标的股(gǔ)中，本月以来实(shí)现股价上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中，上述(shù)时间段恰好(hǎo)排名前(qián)五的公司月内涨幅(fú)超过了10％，它们分(fēn)别(bié)是上实(shí)发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海(hǎi)、华夏(xià)幸(xìng)福、荣(róng)安(ān)地产。排(pái)名(míng)第一的上(shàng)实发展，五(wǔ)一假期归来(lái)后日成交(jiāo)量明显(xiǎn)放大，4日、5日连续两个交易日收出(chū)涨停。从该股的基(jī)本面来看，上实(shí)发展的主营业务为房地产开发与经营(yíng)。公(gōng)司的主要产品及服务为房地产(chǎn)销售、房地产租赁、物业管理服务、工程项目、酒(jiǔ)店经营(yíng)。从业(yè)绩数据来看(kàn)，2022年，其实(shí)现营业(yè)收入52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利(lì)润(rùn)1.23亿(yì)元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第(dì)一季度，其实(shí)现营(yíng)业(yè)总收入27.87亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净(jìng)利润(rùn)2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不(bù)过从十大(dà)流通股股东(dōng)来看，各(gè)类机(jī)构(gòu)都有对其布局的例子。以3月31日时的首季十(shí)大流通股股(gǔ)东来看(kàn)， 具(jù)体(tǐ)包括公募(mù)的上(shàng)银基金、私募的迎水文龙、中(zhōng)央汇金、长城(chéng)资产管理公司等都跻(jī)身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时排(pái)名第二的浦东金桥也(yě)是上海本地房企，其第一季度的(de)收(shōu)入利(lì)润规模大幅度复苏(sū)。究其(qí)原(yuán)因，一方面是该(gāi)公司后疫情(qíng)时(shí)代(dài)出租率复苏至近年来最高(gāo)，另一方面则是公司拿地结算(suàn)持续性向好，从数字上(shàng)看(kàn)，一季度(dù)新增虹(hóng)口135、138住(zhù)宅地(dì)块，总建筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在这样的(de)业绩势头向好背(bèi)景下化妆品条码697开头是什么成分，条形码697开头代表什么标准(xià)，自然也吸引了知名机构在其中持续(xù)驻足。从第一季度(dù)十大流通股(gǔ)股东来看，知名私(sī)募高毅(yì)邓(dèng)晓(xiǎo)峰的两只(zhǐ)产品依然(rán)在前十(shí)中，这也是连续(xù)第三个(gè)季(jì)度他有的两(liǎng)只(zhǐ)产品杀(shā)入前十。同时榜(bǎng)单中(zhōng)还(hái)有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当(dāng)季还小幅增(zēng)加了持股。

　　除去上述两(liǎng)家上海区域(yù)性地产公司外，荣安地产(chǎn)则(zé)是主要布局在深圳(zhèn)的地产公司，一(yī)季报交(jiāo)出的也是一份(fèn)报喜的成绩单：首季公司实现营业(yè)收入51.85亿(yì)元，同比(bǐ)增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司股东的净(jìng)利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态(tài)度来看(kàn)，《红(hóng)周刊》注意到两(liǎng)只公(gōng)募指基首季新杀入十大流通股股(gǔ)东行列。具(jù)体说(shuō)来(lái)， 南方中证全指房地(dì)产ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增强则排名第九位(wèi)，此外联袂出(chū)现(xiàn)的(de)机构还有QFII高盛国际和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时(shí)，兴证全球基金(jīn)相关人士分析：“经历过行业洗(xǐ)牌(pái)和兼并(bìng)重(zhòng)组后，龙头(tóu)的(de)价值更(gèng)为(wèi)笃定突出(chū)；从(cóng)拿地(dì)端看(kàn)，2022年土(tǔ)地(dì)市(shì)场大(dà)幅降温(wēn)，优质(zhì)土地供给较多（券(quàn)商测算对应潜在毛利率在25％以(yǐ)上，目前房企的利润率仅20％），绝大(dà)多(duō)数房企受(shòu)限于信用问题或者资金紧张没(méi)法(fǎ)拿(ná)地，龙头房企趁机获(huò)取低成本土地，龙头房(fáng)企的拿地力度(dù)（拿地(dì)金额/销售(shòu)金(jīn)额）基本在30％以上；从融(róng)资上看，龙头房(fáng)企杠杆率(lǜ)较低(dī)，净负债率(lǜ)基本(běn)在70％以下，而(ér)其他房(fáng)企的(de)净负债率(lǜ)普遍都在(zài)100％以上，加(jiā)杠杆(gān)空间有限(xiàn)，从融资成本看，龙头房企的融资(zī)成(chéng)本不断下滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的(de)销(xiāo)售额增(zēng)速为29％。”

　　需(xū)要(yào)强调的是，在当前(qián)中特(tè)估的(de)浪潮下，央国(guó)企地产股(gǔ)或(huò)存(cún)在(zài)发展的大好机会。中信证券指出(chū)：“房(fáng)地产行业的结构性机会依(yī)然存在，少部分公司尤(yóu)其是央企占据显著优势，其主要又(yòu)体(tǐ)现为库(kù)存的优(yōu)势。央企地产公司，现(xiàn)阶(jiē)段表(biǎo)现出(chū)较低(dī)的(de)融资成(chéng)本(běn)，优质的开发(fā)资源(yuán)和良好的不动产资产运营能力的(de)多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没有中特估(gū)，国央企相较于(yú)民营地产(chǎn)公司(sī)也是(shì)更有优(yōu)势(shì)的(de)。”吕功绩(jì)强调，“对于减值、土地资源(yuán)债权债务关系(xì)等问题，市场对民营(yíng)房开企业的资产(chǎn)会有更多担忧和质疑，所以(yǐ)在(zài)这一轮行(xíng)业出清(qīng)的过程中(zhōng)，央国(guó)企相较于民企来(lái)说估值的修复更明显。中特(tè)估(gū)的角度从中(zhōng)长期的维度看，行业的逻辑在(zài)于集中(zhōng)度提升后，行(xíng)业进入高质量(liàng)发展阶段(duàn)，具(jù)备(bèi)较快(kuài)速发(fā)展阶段(duàn)更稳定且可预期(qī)的盈利和现金流创造(zào)能力，以(yǐ)此带来估值中枢的提升，应该关注(zhù)估(gū)值相对较低，企业自身资产的质(zhì)量(liàng)好、运营能(néng)力强、可(kě)以创造持(chí)续现金流(liú)的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业普(pǔ)涨的概(gài)率比(bǐ)较低，行业内部将出(chū)现分化，要(yào)关注(zhù)将受益于行业集中(zhōng)度(dù)提升的(de)头部公司。”星石投(tóu)资首席研究官(guān)方磊也(yě)表示。

　　顺应(yīng)机(jī)构这一(yī)思路的话(huà)，或许还是保利发(fā)展、招(zhāo)商蛇口等国资(zī)背景龙头前途更为光明。不(bù)过国(guó)投(tóu)瑞银基(jī)金投(tóu)资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观(guān)地去持续观察(chá)国企央企在三个(gè)方面是否可以维(wéi)持，首先是融资成本保(bǎo)持低位，其(qí)次(cì)是销售(shòu)份额(é)持续提升，再次是拿地份额(é)持续提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构需要多给一些(xiē)耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房企一季报梳理发现，对于(yú)2022年的(de)业绩出(chū)现的整(zhěng)体下滑(huá)，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保利发(fā)展、滨江集团等(děng)房企(qǐ)营收、净(jìng)利均实(shí)现了业绩的(de)回(huí)正，甚至是较大增(zēng)速的增长(zhǎng)。而这些(xiē)公司也是机(jī)构的重(zhòng)仓对象。

　　对(duì)此，知名房地产业(yè)内(nèi)人士张宏伟向《红(hóng)周刊》分析表示，业绩出现明显改善的房(fáng)企，主要(yào)是因为过(guò)去两三年时间，尤其是在2021年下半(bàn)年民营(yíng)房(fáng)企不(bù)怎么投资(zī)拿地之后，国(guó)有(yǒu)企(qǐ)业仍在持续(xù)性(xìng)地拿地，且主要(yào)集中在核心城(chéng)市(shì)，投资力度(dù)较大。投资的驱动(dòng)能(néng)够(gòu)推(tuī)动房企销(xiāo)售(shòu)业(yè)绩的增(zēng)长，从而(ér)在2023年一季度市(shì)场恢复(fù)但仍处于调(diào)整(zhěng)的过程中，能够保有一(yī)个(gè)正增长。

　　不过(guò)张宏(hóng)伟同时也提醒表示，在房地产的(de)复(fù)苏过程中(zhōng)，还面临着一些不确定性。其(qí)实(shí)整(zhěng)个市场从四月份开始(shǐ)又在(zài)往下掉。除了杭州、成都等(děng)极(jí)个别城市四(sì)月环比三(sān)月相对表现较好之外(wài)，包(bāo)括北京、上(shàng)海在内的绝大多数城市都出现环比下滑(huá)的情况。而现(xiàn)在五月的(de)市场(chǎng)表现也不太乐(lè)观(guān)。按(àn)照(zhào)现在的经济(jì)状(zhuàng)况、收入情(qíng)况，以及市场(chǎng)的去(qù)库存压力、企(qǐ)业的资金面压力，可能会出(chū)现，到(dào)六月份(fèn)房企为(wèi)了半年报冲业绩出(chū)现(xiàn)市场的短期反弹外(wài)的一个市场乏(fá)力现象(xiàng)。也(yě)就是说(shuō)，第(dì)二季度、第(dì)三季度增长不确定性(xìng)的压(yā)力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也(yě)向《红(hóng)周刊(kān)》指(zhǐ)出(chū)，现在(zài)整个房地产以及其上下(xià)游产(chǎn)业链的(de)复苏速度都(dōu)比想象的要慢很多，我(wǒ)们要多给一些耐(nài)心，这个时(shí)候，在房地产(chǎn)以及上(shàng)下游(yóu)就(jiù)不是赚快钱的时候，只能(néng)赚他基本(běn)面的(de)钱。但这也意味着，只有极(jí)为少数的、做得比同行好得多的(de)企业，会(huì)伴随(suí)整(zhěng)个行业的弱复苏(sū)，业绩会(huì)逐(zhú)步体现(xiàn)出(chū)来。所以(yǐ)只能(néng)耐心地去等待(dài)它的基本面不(bù)断(duàn)地凸显出(chū)来(lái)，这需要时间。

　　（本(běn)文已刊(kān)发(fā)于5月(yuè)13日《红周刊》，文中(zhōng)提及(jí)个股仅(jǐn)为举例分(fēn)析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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