5月以来，房(fáng)地产板块个(gè)股多出(chū)现小幅(fú)上(shàng)涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日(rì)收(shōu)盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而以公(gōng)募基(jī)金为(wèi)代(dài)表(biǎo)的(de)机(jī)构对于这一板块已经在(zài)悄然(rán)布局。数据(jù)显(xiǎn)示，以南方(fāng)和华夏(xià)的(de)两(liǎng)只老牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所公布的总份额(é)均较(jiào)4月(yuè)28日时有(yǒu)小幅增长。根据基金(jīn)一(yī)季报(bào)统计，龙头与地方(fāng)国企央企(qǐ)获得增持，持仓(cāng)数量占流(liú)通股(gǔ)比重增幅五只个股分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招(zhāo)商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红(hóng)利时代已过 精耕细(xì)作成共识

　　从公募基金对房(fáng)地产的配置看，2019年末，公募所(suǒ)持有的房地产(chǎn)行业标的市值约1188亿(yì)元(yuán)，占其(qí)所持(chí)股票市值的(de)4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出(chū)色，但公募所持房地产公司市(shì)值在股票(piào)资产中的占(zhàn)比(bǐ)却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年(nián)终于出现了三年来的首(shǒu)次回升，年底这(zhè)一数值(zhí)从(cóng)1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公(gōng)募对房地产行业(yè)的持(chí)股比(bǐ)例也(yě)同步回升(shēng)，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在今年一季度(dù)得以延续。数据统(tǒng)计显示，公募重仓持有房地产板块一季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持仓(cāng)市值(zhí)前(qián)五个(gè)股分别(bié)为保利发展、招商蛇(shé)口、万科A、华发股份、滨(bīn)江集团，持仓市值占板块比重合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地(dì)产的投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报(bào)汇总的重仓(cāng)股中，房地产板块(kuài)排(pái)名最(zuì)高的是(shì)保利(lì)发(fā)展，在基金重仓第33位。排名第(dì)二的是(shì)招商蛇(shé)口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四季(jì)报(bào)，变(biàn)化之处首先在(zài)于(yú)几只(zhǐ)房地产龙(lóng)头股从排位上看均有退步，尤其是(shì)万(wàn)科最为明(míng)显；其次(cì)是(shì)金地集(jí)团退出百大之列。但考虑到房地产是(shì)复(fù)苏链上最后一环，且首季(jì)并非行业(yè)销售旺季，其(qí)传美国领土超过中国了吗，美国领土比中国领土大吗导到(dào)二级市场乃至(zhì)机构持仓上还需要时间(jiān)周期(qī)。

　　形(xíng)成共识的是(shì)，经济圈(quān)判断房地产已经进入大分化时代(dài)，一二(èr)线城市好于三四线城市。而映射到二级市场投资上，配(pèi)置房地产行(xíng)业轻松收获(huò)行业贝塔(tǎ)的红利期一去不返了。“如果按照产业(yè)周期来分类，包括房地产(chǎn)等(děng)几类(lèi)行业在盖特(tè)纳曲线里属(shǔ)于成熟期或(huò)者(zhě)衰退(tuì)期(qī)的(de)行(xíng)业，传统(tǒng)认知上没有什么投资机会的。但在这几年特殊的(de)行情里(lǐ)包括煤炭、电解铝等类似的(de)行业也出(chū)现(xiàn)了一些(xiē)机会，背后的逻辑是供给侧(cè)发生了(le)更大的(de)变(biàn)化(huà)。”一不(bù)愿具名的上海公募基金经(jīng)理(lǐ)指出。

　　不(bù)过也有公(gōng)募人士持(chí)谨(jǐn)慎乐观态度：“行业前几年17亿(yì)～18亿平方米(mǐ)的(de)年销(xiāo)售面积很(hěn)难再出现了，2022年光(guāng)是居民(mín)存款(kuǎn)数量增加了15万(wàn)亿元(yuán)。中国存量(liàng)有400亿平(píng)方米建(jiàn)筑(zhù)面积，考虑(lǜ)存量(liàng)地产的(de)更新，也有近10亿(yì)平方(fāng)米。需求端还(hái)需(xū)要有一定的政策出来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈(yíng)基(jī)金房地产研究员吕功绩也指出：“时至(zhì)今日(rì)，无论从城镇(zhèn)化的进(jìn)程，还是人均(jūn)住房面积（接(jiē)近30平/人），我国均已告别住房短缺时代(dài)，而目前(qián)居民(mín)的杠杆率和房价收(shōu)入也不(bù)支撑每年18万亿元(yuán)的(de)销售额，以(yǐ)及(jí)过快上行(xíng)的(de)房价，因而行(xíng)业高增的时代已经过去，未来行业(yè)的需求或将回落，在此过程(chéng)中，伴随着(zhe)地产的高杠(gāng)杆属性，就很容易出现信(xìn)用风险问题（类(lèi)似2022年的民营地(dì)产爆(bào)雷），行业进入到(dào)供给侧出清的过程(chéng)。这个过程中，综合竞争力强的公司就能够通过(guò)大鱼(yú)吃(chī)小鱼的方式，获得市占率的(de)提升。当行(xíng)业需(xū)求(qiú)见顶回(huí)落(luò)时，行业的贝塔已经过去了(le)，但不代表(biǎo)没(méi)有投资机(jī)会，机会在于城市(shì)、位置、产品的阿尔法，而对应到(dào)股票投资(zī)，就(jiù)是强竞争力公司的(de)阿(ā)尔法。”

　　或(huò)许也(yě)是基(jī)于这样的(de)认识转变(biàn)，精耕细作个股(gǔ)成(chéng)为公募乃至整体(tǐ)机构的务实之(zhī)举。

　　机构配置(zhì)房地产“风物(wù)长(zhǎng)宜放(fàng)眼量”

　　头部央国(guó)企(qǐ)、优质区域性标的(de)成(chéng)香(xiāng)饽饽(bō)

　　5月(yuè)以来，房地产板块个股多出现小幅(fú)上涨，截至(zhì)5月10日收盘(pán)，中(zhōng)信房(fáng)地产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。从具体(tǐ)的个(gè)股来看，《红周刊》利用Wind统计(jì)申(shēn)万房地产板块个(gè)股，在(zài)纳入统计的124只房地产类标的股中，本(běn)月以来(lái)实现(xiàn)股价上涨的(de)达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好(hǎo)排名前五(wǔ)的公司(sī)月内涨幅超过了10％，它们分别是上实发(fā)展、浦(pǔ)东金(jīn)桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产(chǎn)。排(pái)名第一的上实发展(zhǎn)，五一(yī)假(jiǎ)期归来(lái)后日成(chéng)交量明显放大，4日、5日连(lián)续两个(gè)交易日收出涨停。从该股的(de)基本面(miàn)来看，上实发(fā)展的主营业(yè)务为房(fáng)地产开发与(yǔ)经营。公司的主(zhǔ)要(yào)产(chǎn)品(pǐn)及服务为房(fáng)地产销售、房地产(chǎn)租赁、物业(yè)管理服务、工程项目、酒(jiǔ)店(diàn)经(jīng)营。从业绩数(shù)据来(lái)看，2022年，其实现(xiàn)营业收入(rù)52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收(shōu)入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母(mǔ)净利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不过(guò)从十大流(liú)通股股东来看，各类机(jī)构都(dōu)有(yǒu)对(duì)其布局的例子。以3月(yuè)31日时的首季十(shí)大(dà)流(liú)通(tōng)股股东来(lái)看， 具(jù)体包括公募的上银(yín)基金(jīn)、私募的迎水文龙(lóng)、中央汇金、长(zhǎng)城资产管理公司等都跻身前十的行(xíng)列(liè)。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅(fú)暂时排名第(dì)二的浦(pǔ)东(dōng)金桥也(yě)是上(shàng)海本(běn)地房企，其第一(yī)季度的收入利(lì)润规模大(dà)幅度复(fù)苏。究其原因(yīn)，一方面是(shì)该公司后(hòu)疫情(qíng)时(shí)代出租(zū)率复(fù)苏(sū)至近年来最高，另(lìng)一方(fāng)面则是公(gōng)司拿地结算持续性向好，从(cóng)数字上看，一季度新(xīn)增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在(zài)这(zhè)样(yàng)的业绩势头向好背景下，自(zì)然也(yě)吸引了知名(míng)机构在其(qí)中持续驻(zhù)足。从第一季度十大(dà)流通股股东来看，知名私募(mù)高毅邓晓峰的两只(zhǐ)产品依然(rán)在前十中，这(zhè)也是连续第三(sān)个季度(dù)他有(yǒu)的两只产(chǎn)品杀入前十。同时榜单中还有一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小(xiǎo)幅(fú)增(zēng)加(jiā)了持(chí)股。

　　除去上述两家上海(hǎi)区域性地产公司(sī)外(wài)，荣(róng)安地产则是主要布局在(zài)深(shēn)圳的地产公司，一(yī)季报交出的(de)也是一份报喜的成绩单：首季(jì)公司实现营业收入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注(zhù)意到两只公募指基首季新杀入十(shí)大流通(tōng)股股东行列。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第七(qī)位，富国中证指数1000增(zēng)强则(zé)排(pái)名第九位，此外联(lián)袂出(chū)现的机构(gòu)还(hái)有QFII高(gāo)盛国际和私募迎水聚(jù)宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时(shí)，兴证全球基金相关人士分析：“经(jīng)历(lì)过行业(yè)洗牌和兼并重组后，龙头(tóu)的价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年(nián)土地市场大(dà)幅降(jiàng)温，优(yōu)质土地供给较多(duō)（券商测算对应潜(qián)在(zài)毛利率在(zài)25％以上，目前房(fáng)企的利(lì)润率仅(jǐn)20％），绝大多数房企受限于信(xìn)用问题或者资金紧张没法拿(ná)地，龙(lóng)头房企趁机获取(qǔ)低成本(běn)土地，龙头房企的拿(ná)地力度（拿地金额/销售金(jīn)额）基本在30％以上；从融(róng)资(zī)上看(kàn)，龙头房企杠杆率(lǜ)较低(dī)，净负债率基本在70％以下(xià)，而(ér)其他房企的净负债率普(pǔ)遍都在100％以上(shàng)，加杠杆空间有限，从融资(zī)成本(běn)看，龙头房企(qǐ)的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年(nián)的销(xiāo)售，龙头房企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强房(fáng)企的销售额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售(shòu)额增(zēng)速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮下(xià)，央国企地产(chǎn)股(gǔ)或存在(zài)发展的(de)大(dà)好机会。中信证券指出：“房地产行业(yè)的结构性机会(huì)依(yī)然存在(zài)，少部分(fēn)公(gōng)司尤(yóu)其是央(yāng)企占据显著优势(shì)，其主(zhǔ)要又体(tǐ)现为库(kù)存的优势。央企地产公司，现阶段表现出较低(dī)的融资成(chéng)本，优质的开发资源和良好的不动产资(zī)产(chǎn)运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没(méi)有中特估，国央(yāng)企相较于民营地产(chǎn)公司也(yě)是更(gèng)有优势的。”吕(lǚ)功绩(jì)强调，“对(duì)于减值、土地资(zī)源债权债务关(guān)系等问(wèn)题，市场对民营房开企(qǐ)业(yè)的资产会有更(gèng)多担忧和质疑，所以在这一轮行(xíng)业出清(qīng)的过程中(zhōng)，央国企相较于民(mín)企来说估值的修复更(gèng)明显(xiǎn)。中(zhōng)特估的(de)角度(dù)从中长期(qī)的维度(dù)看(kàn)，行(xíng)业的逻(luó)辑在于集中度提(tí)升后，行业(yè)进入高质(zhì)量发(fā)展阶段，具备较快速发展(zhǎn)阶段更稳定且可预(yù)期的盈利和现金流创(chuàng)造能力，以此带来估值(zhí)中(zhōng)枢的提升(shēng)，应该关注(zhù)估(gū)值相(xiāng)对较低，企业自身资产(chǎn)的质(zhì)量好、运营能力强、可以创造持(chí)续现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率(lǜ)比较低，行业内(nèi)部将出现分(fēn)化，要(yào)关注将(jiāng)受益于行业集中度(dù)提升的头部公司。”星石投资首席研究官方(fāng)磊也表示(shì)。

　　顺应机(jī)构这一思(sī)路的话，或许还是保利(lì)发展、招商(shāng)蛇口(kǒu)等国资背景龙头前(qián)途更为光(guāng)明。不过(guò)国投瑞银基(jī)金投资部副总监(jiān)綦傅(fù)鹏(péng)表示：“需要客观地去(qù)持(chí)续观察(chá)国企(qǐ)央企(qǐ)在三个(gè)方面(miàn)是否可以维持，首先是融资(zī)成本保持低(dī)位，其(qí)次是销(xiāo)售份(fèn)额(é)持续提升(shēng)，再次是拿(ná)地(dì)份(fèn)额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构需(xū)要(yào)多给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企一(yī)季报梳(shū)理发现(xiàn)，对于(yú)2022年(nián)的(de)业绩出现(xiàn)的整体下滑，2023年一(yī)季度的业(yè)绩分化(huà)更趋明显，保(bǎo)利(lì)发展(zhǎn)、滨江集(jí)团等房企营收、净利均(jūn)实现了(le)业绩的回正，甚至是较大增速的增长。而(ér)这些公司也是(shì)机构的(de)重仓对(duì)象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向(xiàng)《红周(zhōu)刊(kān)》分析(xī)表示(shì)，业绩(jì)出现明美国领土超过中国了吗，美国领土比中国领土大吗显改(gǎi)善的房(fáng)企，主要(yào)是因为过(guò)去两三(sān)年时间，尤其是(shì)在2021年下半年(nián)民营房企(qǐ)不(bù)怎(zěn)么投(tóu)资拿(ná)地(dì)之(zhī)后(hòu)，国有企业仍在(zài)持(chí)续性地拿地，且主要集中在核心城(chéng)市，投(tóu)资力(lì)度较大。投资的驱动(dòng)能够推美国领土超过中国了吗，美国领土比中国领土大吗动房企销售业绩的增(zēng)长，从而(ér)在(zài)2023年(nián)一季度市场恢复(fù)但仍处于(yú)调整的过程中，能(néng)够保(bǎo)有一个(gè)正增长。

　　不过张宏(hóng)伟同时也(yě)提醒表示，在房地产的复苏过程中，还面临着一些不确定性。其实整个市场(chǎng)从四月份开始又在往下掉。除(chú)了杭州、成都等极个别城市四月环比三(sān)月(yuè)相对表(biǎo)现较好之外，包(bāo)括北京、上海在内的绝大多数(shù)城(chéng)市都出现环比下(xià)滑的情况。而现(xiàn)在五月的市场表(biǎo)现也不(bù)太乐观。按照(zhào)现在的经济状(zhuàng)况、收入情况，以及市场的去库存(cún)压力(lì)、企业的(de)资金面压力，可能会出现(xiàn)，到六月份房企为了半年报冲业绩出现市场的(de)短期反弹(dàn)外的一个市场乏力现(xiàn)象。也就(jiù)是说(shuō)，第二季度(dù)、第三季度增(zēng)长不确定性的压力仍旧较大(dà)。

　　上海利檀投资(zī)董(dǒng)事长(zhǎng)陈昊扬也向《红周(zhōu)刊》指出，现在整个房地产以及其上(shàng)下(xià)游(yóu)产(chǎn)业链的复苏速度都比想象的要(yào)慢(màn)很多，我们要(yào)多给一些耐心，这个时(shí)候，在房地产以及上下(xià)游就不是赚快钱的(de)时候，只能(néng)赚他基本面的钱。但这也意味(wèi)着，只有极为少数(shù)的、做得比同行(xíng)好得多的企业，会伴(bàn)随整个行业的弱复苏(sū)，业绩会逐步体现出来。所以只能耐心地去等待(dài)它的基本面(miàn)不断地(dì)凸显出来，这需(xū)要时间。

　　（本文(wén)已刊(kān)发于5月13日《红周刊》，文(wén)中提及个股仅为举例(lì)分析(xī)，不做买卖(mài)推荐。）

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