文(wén)：任泽(zé)平(píng)团队(duì)　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售制了。 1月17日召(zhào)开的全国住房(fáng)和城乡建设工作会议提(tí)出“有条(tiáo)件的可以进行现房(fáng)销售”，不足一个月时间(jiān)，已有(yǒu)山东、安徽、河南、四川、广东等地明(míng)确表态(tài)，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取消商品(pǐn)房(fáng)预售制(zhì)了，用你的钱，建你(nǐ)的房子(zi)，还烂(làn)尾了，这是对购房者(zhě)的不公平(píng)。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能(néng)把包袱甩给老百姓和社会，这是(shì)房地产从大(dà)开发(fā)时代步入高质(zhì)量发展阶段的必(bì)然趋势，也是对购(gòu)房老百姓的(de)最(zuì)大保(bǎo)护。98年(nián)房(fáng)改(gǎi)时，全国缺房子，开发商(shāng)缺(quē)钱(qián)，预售制是权(quán)宜之计，现在全(quán)国套(tào)户比超过1，从大开发进入(rù)存量时代，对购房(fáng)民众(zhòng)不公(gōng)平(píng)的预售制已经过时了，该取消了，改(gǎi)为现房(fáng)销售。以后一手交(jiāo)钱，一手交房，天(tiān)经地义。当然二次房改(gǎi)是(shì)个(gè)技(jì)术活(huó)，兼(jiān)顾化(huà)解(jiě)停贷、复工保交楼、重(zhòng)组(zǔ)房企债务、恢(huī)复市场(chǎng)信心以及长效机制，长效机制(zhì)四大(dà)关键是推(tuī)动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融(róng)中性稳定和房地产税。如果按照经济规律办(bàn)事，中国一(yī)定能实现房(fáng)地产软着陆和长期平稳健康(kāng)发展，跨过(guò)这道关，解好(hǎo)这道世界(jiè)难题(tí)。

　　2、为(wèi)什么要取消预售制、改为现(xiàn)房销售？大家想想，绝大部分(fēn)商品是一手交(jiāo)钱(qián)一手交货，预售制是对(duì)购买者(zhě)的单方(fāng)面(miàn)不公平制度，购房老百姓(xìng)几乎(hū)承担了所有商品不能交付的风险。从个人层面看，预售制(zhì)对购房者非(fēi)常(cháng)不(bù)公平，比如，交房(fáng)等待期一(yī)般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承(chéng)担延迟交房、房屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至不能(néng)交房的风险。从(cóng)行(xíng)业层面(miàn)看，预售制助推部分(fēn)房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，若遇(yù)到下行周期，会引(yǐn)发资金链(liàn)断裂、项目搁置等系列风险。取消预(yù)售制，改为现房销售，这(zhè)样有助于落实中(zhōng)央房住不炒(chǎo)精神、有助于保障购房(fáng)老百姓权益(yì)、有助于房(fáng)企稳健发展(zhǎn)，一(yī)举多得(dé)，谋划(huà)长(zhǎng)远。

　　3、为什(shén)么建议取(qǔ)消预售(shòu)制度？预(yù)售制度(dù)怎么(me)来的(de)？国外什么(me)情况？简单(dān)科普一下：商品(pǐn)房预售(shòu)最早源(yuán)于中国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是一(yī)种开发商放杠(gāng)杆的方(fāng)式。98年房改，由(yóu)于商(shāng)品房短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了商品房预售(shòu)制度(dù)。其实，当前世界不(bù)少国家存在预(yù)售制。但是，重点来了！发达国家一般有(yǒu)严(yán)格的监管保(bǎo)障措施，开发商在项目获(huò)得政府批准后才可以开始销(xiāo)售(shòu)，买家在购买期房后并非像(xiàng)中国一(yī)样在支付(fù)完首付款后从银行一次性贷款支付剩余全部房款，而是(shì)根据开发(fā)商工程(chéng)进度(dù)在完(wán)全交房前(qián)进行(xíng)分期(qī)支(zhī)付。所(suǒ)以(yǐ)，预售制度(dù)是(shì)需要严格的资(zī)金监管、分(fēn)期支付以及违约处(chù)罚措施作为保障(zhàng)的(de)，如果(guǒ)没有这些(xiē)保障措施，一定会(huì)触(chù)发风险，对(duì)购房民众(zhòng)不公平，所以不(bù)如(rú)借机取消预售制度，以后改为现房销售。客(kè)观讲预(yù)售制度有一定历史(shǐ)阶(jiē)段性(xìng)，现在中国(guó)住房(fáng)进入(rù)存(cún)量时代(dài)，取(qǔ)消预售(shòu)制度有助于(yú)降负债降(jiàng)杠杆，不再(zài)把烂尾风(fēng)险甩给老百姓和社会，当然这需要(yào)配套房(fáng)企债务重组、复(fù)工保交(jiāo)楼、恢复市场信心和房地产长效机制。这是(shì)个技术(shù)活，只要坚持市场化改(gǎi)革(gé)，中国一定能化解这个难(nán)题，让房地产回(huí)归实体(tǐ)经济和居住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如(rú)果取消(xiāo)预售(shòu)制，改为(wèi)现房销售，开发商将(jiāng)拼的不(bù)是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见(jiàn)即所(suǒ)得的过硬的产品质量和诚信，这(zhè)才是对(duì)购房民众的最(zuì)根本最实质(zhì)的保障，这样将极(jí)大的提升开(kāi)发商(shāng)的建(jiàn)筑质(zhì)量(liàng)，实现良币驱逐劣币(bì)。所(suǒ)有商业的本质是向(xiàng)善(shàn)，是以(yǐ)客户为中心，房地产也不能例外，老(lǎo)百姓(xìng)买房子(zi)是天大的(de)事(shì)，烂尾毁三代，好房(fáng)幸(xìng)福一(yī)家人。从这个角(jiǎo)度，取消预售制(zhì)、实施现(xiàn)房销售是实现(xiàn)老(lǎo)百姓安居乐业、社会长治久安、行业(yè)企业健(jiàn)康发展的重大措施。在当前的情况下，取消预(yù)售制要(yào)结合稳楼市、房(fáng)地产(chǎn)软着陆、打通(tōng)金融支持当期三好(hǎo)生、新模(mó)式等综(zōng)合施(shī)策。

　　作者十(shí)年(nián)前在(zài)国务院发展研(yán)究中(zhōng)心(xīn)参与财税改革方(fāng)案研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠(gāng)杆(gān)率等进(jìn)行(xíng)过长期(qī)系统的专项研究。（参考后来形成的专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地(dì)商品房预(yù)售制(zhì)的(de)前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化(huà)进程，但背后潜藏的(de)风(fēng)险确实存(cún)在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前预售资金(jīn)第三方全程监(jiān)管，交付时开发(fā)商凭验(yàn)收凭(píng)证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设置期(qī)房(fáng)预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监管(guǎn)，享1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式(shì)

　　二十(shí)世纪五十(shí)年代在中国香港(gǎng)，楼宇(yǔ)出(chū)租是地产行业盛行的方(fāng)式，但有着(zhe)转让(ràng)难、出租资金周转期长等问(wèn)题，分层销售孕育(yù)而生(shēng)。20世纪50年代，中国(guó)香港还未推行公共房屋制度，许多人栖身于(yú)木(mù)屋或者其他(tā)临时住宅，住房的(de)需求(qiú)是相(xiāng)当高，不过(guò)大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数(shù)以(yǐ)一整(zhěng)栋楼为单位，需要雄厚的资金实力才能购(gòu)买。虽(suī)然楼宇(yǔ)出(chū)租是中国(guó)香港地产行(xíng)业盛行的方式(shì)，但有着转让(ràng)难、出租资金(jīn)周转(zhuǎn)期(qī)长等问(wèn)题(tí)。针(zhēn)对这一系列问(wèn)题，不(bù)少(shǎo)地产商(shāng)开始探(tàn)求(qiú)新的方式，如把楼宇(yǔ)契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层(céng)出售。这模式一经推行，购买楼宇的市民数量有所增加(jiā)，开发商(shāng)资金(jīn)周转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按(àn)揭”模式引入(rù)房地产销售，霍英东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式。1953年(nián)底(dǐ)霍英东创办立信置业有(yǒu)限公司(sī)，凭借(jiè)商(shāng)业直觉和多年经营杂货铺、海上驳运业务(wù)的(de)经验，对(duì)于商品流通、资金周转(zhuǎn)有(yǒu)着独到的见解，在努力寻(xún)求方法(fǎ)加快(kuài)自身资(zī)金周转。当时其在购下九龙(lóng)的(de)一块地盘后，除了分层(céng)出售、还印发售楼说明书，上(shàng)有文字详尽说明楼宇(yǔ)的地(dì)势环境、建筑材料(liào)、分层价格、订购方(fāng)法等。此外(wài)，“卖(mài)楼花”是另外一个亮点，即先收取买(mǎi)家的订金，采用类似租金的分期付款形式，等新楼落成时，收齐买(mǎi)家的钱(qián)，买(mǎi)家(jiā)就(jiù)拥有(yǒu)了自(zì)己(jǐ)的(de)房产。这种方式减(jiǎn)轻了民(mín)众(zhòng)购房的资金压力，加速了房屋的建造和(hé)销售，也解决了制造商的资金(jīn)问题，降低投资风险，在(zài)当时可谓是“双(shuāng)赢”的举(jǔ)措。“预(yù)售楼花+分期付款”的销售模式成为当(dāng)时中国香(xiāng)港(gǎng)房地产市(shì)场的一大特(tè)色，纵观中国香(xiāng)港房地产(chǎn)市场的(de)改革，“卖楼花”模(mó)式高效率(lǜ)地解决了核心(xīn)的住房供不应求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动(dòng)了中国香港楼市几十(shí)年繁荣，但期(qī)间(jiān)也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部(bù)门不断完善、规范化，建立(lì)健全(quán)的监管机制(zhì)，促进(jìn)市(shì)场健康发展(zhǎn)。例(lì)如，1960年，位于(yú)大(dà)角咀的一个楼盘因(yīn)建筑费用超(chāo)支停工，出现“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中国香港管理部门提升了对(duì)于预(yù)售楼花制(黄山山体主要由什么岩石构成zhì)度的监管，即要求开(kāi)发商在(zài)预售前，确(què)保(bǎo)地(dì)价款(kuǎn)已经全部支付，还要(yào)证明自身有资金等能(néng)力把项目完(wán)成，资金需(xū)放入律(lǜ)师所托管，支取时(shí)需律所和建筑师的核准。为了(le)防止(zhǐ)开发商、律所、建筑师(shī)等造假，套取监管账户资金，中国香港要(yào)求律师行在银行开设的信托账(zhàng)户（监管(guǎn)账(zhàng)户）、开发商(shāng)操作等采取(qǔ)全透明化(huà)机(jī)制，且银行的责(zé)任(rèn)上升，如(rú)出现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行将(jiāng)成最大风(fēng)险方(fāng)，后续需自身推动项目完工。随着监管(guǎn)体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　二十世纪九十年代，中国内(nèi)地(dì)面临住(zhù)房需求大和(hé)供(gōng)给量短缺(quē)问题(tí)，引(yǐn)入“卖楼花”制度(dù)。建国以(yǐ)来，中国内地(dì)优先发展重工业，强(qiáng)调(diào)基(jī)础(chǔ)建设，这(zhè)一导向(xiàng)使前期(qī)发展工业化的进程大(dà)于城市化进程，唯有(yǒu)解决住房(fáng)基础等(děng)城(chéng)市化配套问题，才能进(jìn)一步推进城市化。但当时推行的是(shì)“统一(yī)管理，统一分配，以租养房(fáng)”的福利分(fēn)房(fáng)制(zhì)度，住房市场发展起步(bù)较(jiào)晚、增速(sù)较慢，福利分房制度也出现了(le)分配不公、效率低、配套(tào)差等问题，因此(cǐ)福利分房制度不再适用于当时的国情。叠(dié)加房地产(chǎn)市场面临商品房的需求量(liàng)大，而社会(huì)缺(quē)少大型房地产开发商，商品房供应量小的困境，此时引入(rù)中国(guó)香港的“卖(mài)楼花”模式无疑是对(duì)内地房(fáng)地产市场的一针强心剂。从1994年起，中国(guó)内地逐步引(yǐn)进中国(guó)香港(gǎng)预售商品(pǐn)房制度(dù)，先后出台(tái)多项(xiàng)文(wén)件，大力支持国内房地产市(shì)场改革(gé)。例如，1998年，国务院(yuàn)出台《关(guān)于进一(yī)步深化城镇(zhèn)住房制度(dù)改(gǎi)革，加快住房建设的通知(zhī)》文件，决定停止住房(fáng)无偿实(shí)物分配，逐步实行住房分配货币化、住房供给商品化、社会化的(de)住房新体制，从计划经济下的福利分房转(zhuǎn)向市场经济的商(shāng)品房(fáng)。房地产市场采用(yòng)预售(shòu)制，允许(xǔ)开发商卖期房，解(jiě)决了房企缺(quē)少资(zī)金和开发(fā)时间周期长的两大难题，开发商以预售款撬动下一个项目的(de)开(kāi)发，形成滚(gǔn)动(dòng)开(kāi)发(fā)模(mó)式，住房供应速度加快。自此中(zhōng)国内(nèi)地(dì)开始(shǐ)房改(gǎi)货币化(huà)，中国人民银行等(děng)多方迅速(sù)出台相(xiāng)关的信贷政策，支持购(gòu)房(fáng)者，极大作用推动了房地产(chǎn)市场的发展。

　　引入中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)“卖楼(lóu)花(huā)”模式后，经(jīng)调整形(xíng)成契合中国(guó)内地的商品房预(yù)售制度。预售(shòu)制的初衷是为了缓解房(fáng)企资金压力(lì)，加快城镇(zhèn)住(zhù)房建设。具体来(lái)说，是指房地(dì)产开发企业将(jiāng)正在建(jiàn)设(shè)中(zhōng)的房屋预(yù)先(xiān)出售给购房者，由(yóu)购房者(zhě)支付定金(jīn)或(huò)房款的(de)行为。区(qū)别于中国香港(gǎng)，在中国(guó)内地实践(jiàn)过程中，商品房预(yù)售流程为(wèi)：房地产开(kāi)发商办理(lǐ)预售许(xǔ)可证-签订商(shāng)品房买卖(mài)合同-进行(xíng)备案登记和(hé)预(yù)告登记-交付房屋(wū)。在购房过(guò)程中，购(gòu)房者需要一次性付清首付款，并采(cǎi)用银行贷款的形式(shì)一次(cì)性付(fù)清剩(shèng)余房(fáng)款，换言之，房屋(wū)未建成，开发商可能已拿到了全部购房款，这点与中国(guó)香港的按(àn)照(zhào)工程进(jìn)度付款有所不同。对中国内地(dì)的开(kāi)发商而言，预(yù)售制商品房也开启了高(gāo)周(zhōu)转(zhuǎn)、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推(tuī)动城(chéng)市(shì)化进(jìn)程，但背后潜(qián)藏的风险确实(shí)存在

　　作(zuò)为中(zhōng)国内地商品(pǐn)房销售的最主要(yào)方(fāng)式，预售制极大(dà)缩短房企现金回笼周期，同时增加市(shì)场(chǎng)商品房供应，推动(dòng)了城镇化发展进程。预售制在(zài)过去20多年对中国内(nèi)地房地产市场的稳步发(fā)展(zhǎn)起(qǐ)到了(le)重(zhòng)要作用，不仅解决了房地产市场快速发展阶段的资金需(xū)求，也提高了居民居住水平，中国内地城镇居民从筒子楼住到住(zhù)宅小(xiǎo)区(qū)，从全民蜗(wō)居到基本适居，住房事业(yè)取得巨大进步，数十年时间走完发达国家几(jǐ)百年(nián)城(chéng)镇化路程。改(gǎi)革开放(fàng)以来(lái)，城镇化(huà)进程(chéng)进(jìn)入快速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人增长(zhǎng)至(zhì)9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年(nián)，全国城市建成区面积由(yóu)7438平(píng)方(fāng)公里增长至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍(bèi)。根据(jù)我们发布的《中(zhōng)国住房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住宅存量从不到(dào)14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇人均住房建筑(zhù)面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿(yì)套(tào)，套户(hù)比从(cóng)0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已成(chéng)为(wèi)中国内地商品房销售最主(zhǔ)要方(fāng)式(shì)，2005年中国内地(dì)商品住宅(zhái)期房销售面积占总销售面积的比重为63％，而2021年(nián)期房累计销售面积(jī)达15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制也推动了中(zhōng)国内地(dì)房(fáng)地产行业的发展。中国内地房地(dì)产(chǎn)历经二十多年长周期(qī)繁荣，行(xíng)业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地产开发(fā)投资完成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房(fáng)销售(shòu)面积和(hé)销售(shòu)金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至(zhì)18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增(zēng)速12.1％、21％。伴(bàn)随(suí)房地(dì)产业的快速(sù)发展，房地产企业从无到有、从国(guó)企(qǐ)先(xiān)行(xíng)到民企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业数(shù)量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地(dì)产(chǎn)也成为拉动(dòng)中国内地经济高增长(zhǎng)的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房地产(chǎn)带动的上下(xià)游产(chǎn)业链特别长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年房地产(chǎn)及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地产业(yè)增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地产对金(jīn)融、批发、建材的带动最(zuì)为明显。

　　2）从投资(zī)渠道(dào)，2020年房地产完全拉动的投(tóu)资占全(quán)社会固定资(zī)产投资(zī)的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发(fā)投(tóu)资占固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房(fáng)地(dì)产贷款占银行(xíng)各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上(shàng)信托等(děng)通道业务，占比超过三分之一(yī)。从房地(dì)产融资存量占社融存量比重看(kàn)，2021年(nián)12月(yuè)占比为18.76％。如(rú)果房企大面积违约，将导致银行(xíng)不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道，根据我们的《中国住房(fáng)市值测算报告》，2020年中(zhōng)国住房市值为(wèi)62.6万亿美元，大于美国的(de)33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万(wàn)亿美元、英法德三国(guó)合计的31.5万亿美元。从(cóng)住房市(shì)值占股债房市值的比例(lì)看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房(fáng)市值与股债(zhài)房市值(zhí)的比(bǐ)例较高，主要(yào)是因为住房市值高，以及中国资本市场发育(yù)尚不成熟，直接融资比例较(jiào)低(dī)，股票、债券市值较低(dī)，居民投资渠(qú)道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售(shòu)制(zhì)背后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确实(shí)存(cún)在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面看，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱(qián)一手(shǒu)交货(huò)，预售制是(shì)对购买(mǎi)者的单方面不公平制度(dù)，购房老百姓(xìng)几乎(hū)承(chéng)担(dān)了所有商品不能交付的风险(xiǎn)。比如，交房(fáng)等待期一(yī)般为两年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担银(yín)行(xíng)利息，还(hái)要(yào)承担延迟交房、“一房(fáng)二卖(mài)”、房屋(wū)质量、房产证延期办(bàn)理(lǐ)甚至不能(néng)交房等风险。另外，购房者和开(kāi)发商之间的购房合同(tóng)、购房者(zhě)和银(yín)行的按揭贷款合同是两个独立(lì)的合同关系，如果开发(fā)商发生违(wéi)约，购房者只(zhǐ)能根据购(gòu)房(fáng)合同向开发商主张权力，但依旧需要根据(jù)按揭(jiē)贷款合同按时向银行进行贷(dài)款偿还，因此购房(fáng)者承担的风(fēng)险(xiǎn)较(jiào)大。

　　从行业层面看(kàn)，预售(shòu)制助推(tuī)部分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇(yù)到下行周(zhōu)期，会引发资(zī)金(jīn)链断(duàn)裂、项(xiàng)目搁置等系列风(fēng)险(xiǎn)，进行影响自身信(xìn)用(yòng)和购房(fáng)者对行业的信(xìn)心。

　　从金融层(céng)面看，银行(xíng)作为按揭贷款的发放(fàng)方，一旦房(fáng)企因(yīn)为市场波动(dòng)或(huò)经营不善，出现资(zī)金链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等(děng)情况，而房企通过与(yǔ)购房者签(qiān)订(dìng)的(de)预(yù)售合同和按(àn)揭合(hé)同，已经从(cóng)银(yín)行获得房款(kuǎn)，如果购房者丧失还款能(néng)力或短期(qī)不能还款等(děng)，则(zé)风(fēng)险完全由银行承担，银(yín)行将面(miàn)临较大的坏账(zhàng)压力。

　　从监管(guǎn)角度(dù)看，购房者的预售监(jiān)管资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底两(liǎng)个字(zì)那(nà)就(jiù)是“没钱”，即没钱(qián)付工程款。在(zài)2004版的《城市商品(pǐn)房预(yù)售管理办法》中(zhōng)明确规(guī)定了开发企业预售(shòu)商品房所得(dé)款项(xiàng)应当用于有关的工程建设(shè)，商品房预(yù)售款监管的具体办(bàn)法，由房地产管理部(bù)门制定。但(dàn)多年以来全(quán)国(guó)并没有统一的(de)预(yù)售资金监管规定，各(gè)地(dì)实行“一城一策”。例(lì)如，太(tài)原、昆明、重庆、长沙等(děng)城市重点监管资金比例为总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等城市(shì)则按(àn)照项目的建安成本(běn)乘(chéng)以建(jiàn)筑面积或者项目工(gōng)程总额(é)报价计算(suàn)重点(diǎn)资金。而事(shì)实是，不少购房款未进入监管账户(hù)、或进入监管账户后被挪用(yòng)，导致楼(lóu)盘没有资金(jīn)继续(xù)建(jiàn)设。收楼遥遥(yáo)无(wú)期，月供却被迫继续还款。那么，监(jiān)管(guǎn)账户资金如何被挪走的？实际上，在过去房地产大开发时代的高周转背景(jǐng)下，抽(chōu)调预售款监管账户(hù)资(zī)金(jīn)，是行业“潜规则”。比如工(gōng)程总承包(bāo)方，以(yǐ)工(gōng)程建(jiàn)设名义(yì)，获得(dé)监管账户(hù)拨付资金，再由工程(chéng)方将资金转给房企，而拨付的(de)工程款，远超工程进度(dù)所需。通过(guò)这些方式套取的资金，在房企(qǐ)各地项目间流动，变相(xiāng)加杠杆，这(zhè)样做提供了资金流动性，房企抽调资金(jīn)统筹(chóu)拿地、还款和(hé)楼盘建设，形成一种资金(jīn)循环高周转模式，但一定程度上(shàng)把风险甩给(gěi)了购房(fáng)者(zhě)。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说，国外商品房预售(shòu)制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于购房者预(yù)付资金，一(yī)般设有定金或预(yù)付款(kuǎn)保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要(yào)求购房(fáng)者支付的预付(fù)款比(bǐ)例(lì)相(xiāng)对较低(dī)，绝大部(bù)分房(fáng)款在房屋(wū)交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付款一般以定金方式支付，或按(àn)工程进度分(fēn)期支付，或二(èr)者结合(hé)；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般采用两种方式发放按揭贷款，一是按工程进(jìn)度付款，按(àn)揭贷款按照工程进(jìn)度逐渐(jiàn)发放，购房者开始月(yuè)供(gōng)；二是房屋交付后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋(wū)烂尾(wěi)保护：为(wèi)预(yù)售商品房提(tí)供期房(fáng)烂尾保险，在商品房出现重大延期(qī)或重大缺(quē)陷(xiàn)时，保(bǎo)障购房者(zhě)权(quán)益；

　　6）房(fáng)屋交付保(bǎo)护：房屋交(jiāo)付质(zhì)量(liàng)的(de)保障有两种方式(shì)，一是期房由政(zhèng)府或第三(sān)方验收合格并提(tí)供验(yàn)收(shōu)凭证后，开(kāi)发商凭验收凭证取得购房(fáng)者(zhě)支付的房(fáng)款。二是开发商为购房(fáng)者提供一定的(de)保修期，通(tōng)常(cháng)1-5年，保修期满，购(gòu)房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第(dì)三(sān)方全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭(píng)证取得房(fáng)款

　　美国(guó)期房定金一定(dìng)期限内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首(shǒu)付(fù)，其余房款交付后按揭还款(kuǎn)，交付前资(zī)金(jīn)由第三方全(quán)程监管，交付时开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得房款。

　　定金及首付环(huán)节，定金比例一般为(wèi)房款的1％-5％，首(shǒu)付(fù)比例最低可低于3.5％，根据美国(guó)官方数据(jù)，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金(jīn)或首付外，购房者在(zài)房屋交(jiāo)付后通过按(àn)揭(jiē)贷款支付剩(shèng)余房款(kuǎn)。

　　资金监(jiān)管方(fāng)面，美国为防止开发黄山山体主要由什么岩石构成商挪用资(zī)金，购房者的定金及首付款由第三方(fāng)公(gōng)证行或产权保险(xiǎn)公司的信托账户监管。如果开(kāi)发商倒闭导致(zhì)楼(lóu)盘(pán)烂(làn)尾，购房者资金可通过(guò)申请仲裁取回，且不承担任何责任(rèn)与损失。而(ér)开发商(shāng)在房屋建设过(guò)程中的(de)资(zī)金全部(bù)来自银行(xíng)，银行(xíng)根据工(gōng)程(chéng)进(jìn)度向(xiàng)开发商提(tí)供(gōng)一(yī)定比例的贷款，由于开发(fā)商挪用资金直(zhí)接损害银行利益，银行有充分动机监(jiān)管开发商施工进度。开发商在房屋交付时需取得由政府(fǔ)相关(guān)部门经审查后发(fā)放的验收凭证，通过(guò)验收凭证向银行得到购(gòu)房(fáng)者支付(fù)的(de)房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提(tí)供期(qī)房烂尾险(xiǎn)

　　德国(guó)期房(fáng)可(kě)零(líng)首(shǒu)付购房，房(fáng)款按建造工期进度支付，按揭按工期放款(kuǎn)后还贷，房贷利率采用固(gù)定利率，开发商或(huò)购房者可购买期房(fáng)烂尾(wěi)保险。

　　预(yù)售门(mén)槛方面(miàn)，德国开发商(shāng)在(zài)项目获(huò)批后即可预售房屋(wū)。签署购(gòu)房合同前，购房者需支付约(yuē)2000欧(ōu)的定金并进(jìn)行预(yù)约公(gōng)证，签订合同后定金退还。如由(yóu)于任何原因不能购买，定金按照德(dé)国法(fǎ)律(lǜ)全部退还。

　　签署购(gòu)房合同后，购(gòu)房者需支(zhī)付公证(zhèng)费和(hé)土(tǔ)地交(jiāo)易税，分别为房屋(wū)售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在购(gòu)房款中，属(shǔ)于购房附加费。

　　首付方面，德国没(méi)有规(guī)定最(zuì)低首(shǒu)付比例，可(kě)零首付购房(fáng)。

　　余款方(fāng)面，德国也采取(qǔ)按工期(qī)支付房(fáng)款(kuǎn)的制(zhì)度，一般(bān)分7笔进行支(zhī)付，具体(tǐ)支付节点、比(bǐ)例因项(xiàng)目而异。一般来说，支付节点可(kě)分(fēn)为(wèi)公(gōng)证后、主(zhǔ)体完工(gōng)、内部水(shuǐ)暖电路(lù)完工、窗户(hù)玻璃完工(gōng)、室(shì)内清洁及墙面完工、地板完工(gōng)、全部完工，支付(fù)比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可在支付房款前(qián)申请(qǐng)房贷，房贷利(lì)率采用固(gù)定利(lì)率，银行按施工节奏分(fēn)多次发(fā)放贷款，每笔贷款给(gěi)予购房(fáng)者一定使用期限(xiàn)，期限结束后(hòu)，购房者(zhě)开始(shǐ)还贷(dài)。

　　保险方面，德国(guó)保险(xiǎn)公司针对期房设(shè)计(jì)了两种保险，保险的(de)功能(néng)是当房屋出现重大延期或重(zhòng)大缺(quē)陷时(shí)，保险公司保证(zhèng)开(kāi)发商赔偿(cháng)或修复，开发商破产，由保险(xiǎn)公司负责相应赔偿(cháng)。保险由(yóu)开(kāi)发(fā)商或购房者(zhě)购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时支(zhī)付

　　英国(guó)预售制设有10％定金(jīn)保险保护机制，交(jiāo)房前付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖(mài)双(shuāng)方律师(shī)严格监管(guǎn)。

　　订(dìng)立合同前(qián)，买卖双方均有一名律师(shī)，负责沟通期(qī)房交易中的房(fáng)产、资金、合同等各个环节，各环节内容(róng)确认无(wú)误后签订首付(fù)交换合(hé)同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护机制，当开发(fā)商出现财务、经营问题(tí)时，购房者10％的定金由保险(xiǎn)公司赔(péi)付，而超出10％的部分(fēn)较难追(zhuī)回。

　　首付方面(miàn)，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签(qiān)订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度付款的(de)方式(shì)，但是(shì)交房前付款比例相对较(jiào)低，一(yī)般会在合同签订6-24个月分别支(zhī)付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支(zhī)付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过(guò)房产公证公(gōng)司的(de)检验(yàn)验收后(hòu)才能交付，交(jiāo)付后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环节，英(yīng)国(guó)期房预售资金监管(guǎn)极为严格，资金也由(yóu)律师监管，在确认工程(chéng)进度、支付相(xiāng)关款项(xiàng)过程中(zhōng)，由(yóu)买房律师将资金转(zhuǎn)给卖(mài)方律师，卖(mài)方律师转给(gěi)开发商，即资金(jīn)在进入开(kāi)发商账户(hù)前经过(guò)两道关口，有利于保障(zhàng)购房者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法，设置(zhì)期房预付款(kuǎn)保全(quán)措施(shī)

　　日本期(qī)房交易立(lì)法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须(xū)完成“预售房定金保全措施”，交房前付款比(bǐ)例不(bù)超房款的20％，开(kāi)发商违约需返还(hái)定(dìng)价并赔偿约(yuē)10％房款，交房后按(àn)揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二战结束(shù)后由于(yú)房(fáng)屋(wū)供给严(yán)重失衡，叠加法律空白，社会上“一(yī)房二卖(mài)”现(xiàn)象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑(zhù)物(wù)交(jiāo)易法》，经多次(cì)修订，目前是唯一一部规范期房交易(yì)的法律。

　　定金保(bǎo)护方面，根(gēn)据日本《宅(zhái)地建物取(qǔ)引业法》，对购(gòu)房者支付(fù)定(dìng)金超过(guò)5％或超(chāo)1000万(wàn)日(rì)元(yuán)的(de)部分(fēn)，法(fǎ)律(lǜ)要(yào)求开发商(shāng)必须完成定金保全措(cuò)施才可预售。什么是定金(jīn)保全措施？即买卖双方签订购房合(hé)同时，开(kāi)发商向金(jīn)融(róng)机构(gòu)或指定保证机构(gòu)或保险机构签订定金保证委托合(hé)同，设置购房者定金的保(bǎo)证(zhèng)或保(bǎo)险，并(bìng)将相应(yīng)的保证(zhèng)金(jīn)证明书交付给(gěi)购房(fáng)者。除定金外，其(qí)他(tā)预先支付的购房(fáng)款也受该措施保护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金(jīn)证明书(shū)向金融机构或保证机构或保险(xiǎn)公(gōng)司兑付，同(tóng)时，开发商需向购房者(zhě)赔(péi)付(fù)违(wéi)约金，一般约(yuē)为(wèi)房价的(de)10％。

　　房款支(zhī)付环节(jié)，交房前(qián)只需支(zhī)付最(zuì)多不(bù)超20％的定金，签(qiān)订购房合同后，购房者即(jí)可(kě)向银行(xíng)申(shēn)请贷款，但交房后才(cái)开始按揭贷款，除定金外的剩余房(fáng)款在交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行(xíng)监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期(qī)房购房者违(wéi)约可返还相当于(yú)3.75％房(fáng)款的订金(jīn)，首付(fù)比例(lì)20％，余款按(àn)工程进度支付，所有资金(jīn)进银行(xíng)专门项(xiàng)目资金账户，交房后满1年保修期后(hòu)支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发(fā)商(shāng)有统一(yī)的选(xuǎn)购权合同以及订金返(fǎn)还机(jī)制，即(jí)OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进一步签订购(gòu)买合(hé)同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签(qiān)订购(gòu)房合同(tóng)后，购房者(zhě)需支付15％的(de)首付及印花税(shuì)，同时购房者向(xiàng)银(yín)行申(shēn)请按揭贷(dài)款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加坡期房(fáng)同样采取(qǔ)按工程(chéng)进度付(fù)款的方式，《发展商条(tiáo)例》对期房(fáng)付款流(liú)程做(zuò)了统一详细(xì)规定，要求(qiú)所有开发商遵守，支(zhī)付(fù)节点一(yī)般为(wèi)合(hé)同签订后、地基完工、框架完工、管道门窗等(děng)完工等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款(kuǎn)也依照(zhào)工程进度放款，月供在(zài)此过程中随着放出贷款的增(zēng)加而增加，未(wèi)放款部分无需月供。

　　资(zī)金监管方面，购(gòu)房(fáng)者的(de)订金与付款(kuǎn)会存入银行专门(mén)的项目资金账户，账户(hù)资金提取须(xū)与房(fáng)屋(wū)建设有(yǒu)关。房(fáng)屋交(jiāo)付后，购房者享(xiǎng)受1年的房屋保修(xiū)期，此后购(gòu)房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看(kàn)，当前(qián)房地产到(dào)了政策出(chū)手(shǒu)临界点，重(zhòng)点是(shì)保交楼(lóu)和房企(qǐ)重(zhòng)组。一(yī)方(fāng)面(miàn)，加大对(duì)刚需和(hé)改善(shàn)型需求(qiú)的(de)支持力度，长(zhǎng)短兼顾妥善(shàn)应(yīng)对局部(bù)停贷现象(xiàng)，重点(diǎn)是保交楼保复工保民生，给予强有力(lì)的金融工具支持。另一方面，从(cóng)现(xiàn)在(zài)起，对还(hái)在正常运转的房企包括(kuò)民营企(qǐ)业，加大支持力度，由优质房企牵头并购重组整个行业，为每个房企配套AMC和财团(tuán)，给(gěi)予金融(róng)工具配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充(chōng)分估(gū)计形势复杂性和(hé)人(rén)性复杂性(xìng)，兼顾化解(jiě)停贷、复工(gōng)保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市(shì)场(chǎng)信(xìn)心以及长效机(jī)制。长效(xiào)机制四大关键(jiàn)是推动城市群(qún)战略、人地(dì)挂钩(gōu)、金融中性(xìng)稳定和房地产税。定金环节，建立开(kāi)发商(shāng)违约后定金(jīn)保护机制，如将(jiāng)已支付定(dìng)金冻(dòng)结至(zhì)房屋交付阶段(duàn)，保(bǎo)障购房者定金安全。签订(dìng)合同环(huán)节，鼓励保险公司介入，为房屋(wū)重(zhòng)大延(yán)期(qī)以及重大(dà)缺陷等情况(kuàng)提供充(chōng)分的(de)保障。余款(kuǎn)支付(fù)环节，建(jiàn)立按工程进度付款(kuǎn)机制或交房后按揭贷款机(jī)制，充分保护购房者的权益(yì)。资金监管环节，引入(rù)独立于(yú)开发商、银行的第(dì)三方资金监(jiān)管机构，或由政府相(xiāng)关部门(mén)直接监管，以此防止资金挪用现象。交付环节，建(jiàn)立商品房(fáng)保修期制度。保修期内，开发商应对房屋(wū)质量(liàng)问题全权负责、免费维修，购房者在(zài)保修期(qī)结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消商品房(fáng)预售制是大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺(quē)房子，开(kāi)发(fā)商(shāng)缺(quē)钱，预售(shòu)制是权宜之计，现(xiàn)在(zài)全国套户比超(chāo)过(guò)1，从(cóng)大(dà)开(kāi)发进入(rù)存量(liàng)时代，对购房民众不(bù)公平的预售制已(yǐ)经过时了(le)，该取消了，改(gǎi)为(wèi)现房销售。另一方面，取消预售制，改为现房销售(shòu)，开(kāi)发商将拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能兑(duì)现的营销手段，而是所见即所得的过硬(yìng)的(de)产(chǎn)品质量和诚(chéng)信(xìn)，这才是对购房民众的最根本最实质的保障，这样将极大的提升开发(fā)商(shāng)的建筑质量，实现良(liáng)币(bì)驱(qū)逐劣币(bì)。

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