“现在的房地产很(hěn)难再出现像过去十(shí)年的系统性(xìng)行情(qíng)。”思睿集团合伙人(rén)、首(shǒu)席经济学家洪灏向《红周刊》表示(shì)，房地(dì)产行业分化(huà)的(de)愈加(jiā)明显，让机(jī)构和投(tóu)资者(zhě)的关注度(dù)从板块向单个标的转移。上海(hǎi)利檀投资董事长陈昊扬(yáng)向《红周刊》指出，从行业来看，无论(lùn)是业绩，还是(shì)估值，房地(dì)产都已经双杀到了最底(dǐ)部，而且是反复地(dì)杀到了底(dǐ)部(bù)，再往(wǎng)下的(de)空间(jiān)已经不大(dà)了。

　　三道红线等指标

　　成挖掘个股阿尔(ěr)法重要参考

　　那么如何(hé)寻找房地产个(gè)股的阿尔法呢(ne)？

　　洪排列组合公式a和c计算方法例题，排列组合公式a和c计算方法一样吗灏提(tí)醒(xǐng)，在房地产赛(sài)道中进行(xíng)选择，需要非常小心，避免(miǎn)选了半(bàn)天，标的公司出现爆雷的(de)情况。除此之外，洪(hóng)灏(hào)指出，需要满足以下三个基(jī)准：有大的(de)国资背景的、杠杆(gān)率(lǜ)较低(dī)的、此前没(méi)有踩过红线的。

　　他还(hái)表示，如果(guǒ)关注一(yī)下(xià)今(jīn)年房地产(chǎn)的开发资金来源，可以发现，其实银行的信贷(dài)倾向(xiàng)是(shì)不太愿意给房企贷款的，房企的主要资(zī)金来源来(lái)自新盘的(de)销售。但今年新房的销售情况相较一般(bān)。再(zài)关注一下，哪些房企能(néng)从银(yín)行(xíng)拿到钱，其实(shí)主(zhǔ)要还(hái)是那些有国企背景的房企，民营房企相对比较困(kùn)难，所以整(zhěng)个行业出现了一个很明显的分化，无论是(shì)在销售，还是融资等各个(gè)方面都非常明显。现在有国资(zī)背景的(de)房企在资本市场表现相对较好，但没有国(guó)资背(bèi)景(jǐng)的民营房企股价大多表(biǎo)现很一般。

　　陈(chén)昊扬则向《红周刊(kān)》表(biǎo)示，在房地产行业内，我们的(de)逻辑是，“寻找最后的赢家(jiā)”。而(ér)具(jù)体到如(rú)何挖掘，我们会特别重视企业的成本(běn)优势，更具体一点，就是它(tā)的净借贷水平(píng)（净(jìng)负债率(lǜ)）是不是行业内的最低(dī)水平；利润率(lǜ)是(shì)不是行业内最(zuì排列组合公式a和c计算方法例题，排列组合公式a和c计算方法一样吗)高的(de)；融资(zī)成本是否是行业内最低的(de)；建(jiàn)安成本是否也是业(yè)内最低的；这(zhè)些都是(shì)我们看重的一家(jiā)房企的综合成(chéng)本。

　　需(xū)要注(zhù)意的(de)是，能够同时(shí)满足上述条件的房企并不多。即便是在国央企中，仍(réng)有部(bù)分房企出现了“三道红(hóng)线(xiàn)”的“踩(cǎi)线”情况，且有逐渐恶化的趋(qū)势。以A股为(wèi)例(lì)，《红周刊》根(gēn)据Wind数据整理发现(xiàn)，截至2022年末(mò)，天房发展、陆家(jiā)嘴(zuǐ)、格力地(dì)产(chǎn)、西藏城(chéng)投、中(zhōng)交地(dì)产、中国(guó)武夷等(děng)国(guó)央企(qǐ)“三道红线”全踩。

　　除此之外，城建发(fā)展、京投发展、光明(míng)地产(chǎn)、云南城投、首开股(gǔ)份、珠江股份、城(chéng)投(tóu)控(kòng)股等国央企房企也踩了(le)“三道红线(xiàn)”中的两条。

　　2022年激进扩(kuò)张房企

　　需警惕(tì)其重(zhòng)蹈覆辙(zhé)

　　不难看出，即便是有着较稳健特色的国央企房企，其(qí)财务指标称得上(shàng)完全健康(kāng)的仍是少数。而更(gèng)加值得(dé)注意的是(shì)，在2022年，不少(shǎo)国企，甚至(zhì)地方国(guó)企开(kāi)始大举扩张。而这无疑(yí)又进(jìn)一(yī)步考(kǎo)验着(zhe)国央企的资金链情况(kuàng)。

　　对房企(qǐ)而言(yán)，扩张速(sù)度的张(zhāng)弛(chí)有度尤为重要，节奏把握准确，有助于房(fáng)企储备(bèi)优质“弹药”；但过(guò)于乐(lè)观的预判未来市(shì)场，以及过于激进的扩张拿地节奏也(yě)有(yǒu)可能让房企重蹈此前的高杠杆覆辙。

　　陈(chén)昊(hào)扬以其配置(zhì)的一家房企进行举例，它从2018年开(kāi)始到2021年(nián)，连续(xù)4年的(de)净借贷比例都维持在(zài)33％左右(yòu)，完(wán)全没有增加杠杆比例。而到2022年(nián)，这家房企明显感觉到机会来了，其开始在一(yī)线城(chéng)市进(jìn)行大举拿(ná)地(dì)，净负债率也(yě)由此(cǐ)前的33％左右水准提高到(dào)45％左右，涨了(le)接近(jìn)三(sān)分之一。与此同时(shí)，该房企新购入地块也实现了快速的开盘(pán)利(lì)用率，预计(jì)今年会有更多的楼(lóu)盘入(rù)市。像这类企业就符合“最(zuì)后的赢家”的特点。一方面，在于它本身储备了很多弹药，去年拿地超1000亿元(yuán)，且其中一半在一线城市，另外一半也主要集(jí)中在强二线(xiàn)和二线城市；另(lìng)一方面(miàn)，它的扩张是有节(jié)制地扩(kuò)张。

　　陈(chén)昊扬同样(yàng)提醒(xǐng)道，与之相反(fǎn)，有些房企的(de)扩张速度让人感觉又回(huí)到了2016年、2017年，或(huò)者说看到了(le)2016年～2020年期间扩张的民营企业的(de)影(yǐng)子。虽然说，见到(dào)机会时要(yào)出手，但出手的章法仍要小(xiǎo)心，如(rú)果负债(zhài)率扩张得太快，但未(wèi)来的两年市场没有想象得那么好，可能会重蹈覆辙。

　　那么如何(hé)来衡量一(yī)家房企的扩张速度是(shì)否激进？陈昊扬向《红周刊》表示，主要(yào)还是看房企(qǐ)的净负债(zhài)率水平，在我看来，这个比例如果超过60％，就是扩张得过(guò)于快速了。

　　不难看出，这一标准要比(bǐ)“三道(dào)红线(xiàn)”对房(fáng)企的净负债率要(yào)求不得(dé)高于100％要更加严(yán)格(gé)。陈昊(hào)扬解(jiě)释(shì)，当前房(fáng)地(dì)产行业的复苏(sū)速度并(bìng)没(méi)有那么快(kuài)，所以要(yào)规(guī)避公(gōng)司(sī)净负债率提高到一(yī)个比较危(wēi)险的水平。

　　《红(hóng)周刊(kān)》对在2022年(nián)拿地较(jiào)积极(jí)的房企梳(shū)理发现，中交地产、中国金茂、华发股(gǔ)份、越秀地(dì)产(chǎn)、绿城中国、保利发(fā)展等房企2022年净负债率都在60％之上(shàng)。其中，中交地产净负债率持续居高不(bù)下，在2020年至2022年(nián)期(qī)间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜明(míng)对比(bǐ)的是，华润(rùn)置地、中国海外发展、万科A、滨江集团、招商蛇口、龙湖集团等房企在(zài)践行较积极的拿地(dì)策(cè)略的同时，也较(jiào)好地(dì)控制了公(gōng)司的扩张速度与净负债率水平（见(jiàn)附表）。

　　滨江集团等个别民营房(fáng)企

　　或具备“最(zuì)后(hòu)赢家(jiā)”的(de)黑马(mǎ)特(tè)质

　　陈昊扬指出，实际上，他们是(shì)以同一筛(shāi)选标准来看国央(yāng)企与(yǔ)民营房企，但在各维(wéi)度的实际(jì)表现(xiàn)上，国央企确实会更胜(shèng)一(yī)筹。如国(guó)央企(qǐ)的融资成本更(gèng)低，融资(zī)渠(qú)道也更顺畅，能够做到想融就融(róng)，这样，国央企自然而然就(jiù)具(jù)有天然(rán)优势。

　　虽然对(duì)比(bǐ)民营房企(qǐ)，机(jī)构更加看好国央企，但这也并不意(yì)味(wèi)着，民营(yíng)企业中(zhōng)就没(méi)有(yǒu)“黑(hēi)马”的存(cún)在。

　　据(jù)《红周刊》梳理发(fā)现，仍(réng)有(yǒu)少(shǎo)数(shù)民营房企(qǐ)同样受到机构的青睐。比如，根据2023年一季报，滨江集团的(de)十(shí)大流通(tōng)股东中新进了“中国工(gōng)商(shāng)银行股份有限(xiàn)公司－景顺长(zhǎng)城(chéng)中国回报灵活(huó)配置(zhì)混合型证券投资(zī)基(jī)金”“全(quán)国(guó)社保基金一(yī)一六(liù)组合”等。

　　除此之(zhī)外，自2021年开始，百亿私募珠海阿(ā)巴马资产(chǎn)管(guǎn)理有限公司(sī)就(jiù)长期持(chí)有(yǒu)滨江集团。根据(jù)一季报，该资(zī)产公司的几只产品合计持有(yǒu)滨江集团(tuán)9543万股，约占流(liú)通A股的3.56％。

　　滨江集(jí)团的受(shòu)青睐，和其(qí)自身的基(jī)本面表现存在一定关系。2020年以来的近三年(nián)时间，房地产市场整体在走“下(xià)坡路(lù)”，但作为杭州本土(tǔ)房(fáng)企的滨江集团仍是表现出(chū)较(jiào)强的(de)韧劲，2020年以(yǐ)来，滨江集团(tuán)在业(yè)绩表(biǎo)现、销售规模、新增土(tǔ)储、股价(jià)表现等多维(wéi)度都表现(xiàn)了(le)较强的增长势头。

　　业绩(jì)方面(miàn)，2020年(nián)～2022年(nián)期间(jiān)，滨江集团扣(kòu)非归母净利润依次为21.27亿元、29.87亿(yì)元、37.22亿元；依次实现同比增长(zhǎng)32.74％、40.40％、24.60％。而根据(jù)近期发布的2023年一(yī)季(jì)报，今年一季度，滨江集团更是实现了扣非归母净利(lì)润5.41亿元，同比(bǐ)增长134.07％。

　　在房地产“青铜时代”仍能(néng)保持(chí)自身业绩(jì)的持续增长，和滨江(jiāng)集(jí)团扎根(gēn)杭州(zhōu)的战(zhàn)略布局关系密(mì)切。根据2022年年(nián)报，滨江集(jí)团有近七(qī)成营收来自杭州地区(qū)，而在2021年，杭州地区(qū)的营收比(bǐ)重只占到(dào)近(jìn)六(liù)成。近三年持续稳居杭州房企销(xiāo)售排名第一。

　　与此(cǐ)同时，滨江(jiāng)集团在杭州的土储补充同样较为积极，根据诸葛(gé)找房(fáng)、住(zhù)在杭州网(wǎng)数据(jù)显示，2020年、2021年、2022年在杭拿(ná)地金额依次为404.6亿元、237.1亿元、479.4亿元，同样持(chí)续稳居(jū)杭州的本土第一。

　　而滨江集(jí)团在(zài)杭(háng)州的较(jiào)突出表现，也让滨江集团的房企排名迅速提(tí)升。到2023年，滨(bīn)江(jiāng)集团(tuán)的房企排名已冲进前十，根据中指(zhǐ)数(shù)据，2023年前4月(yuè)，滨江集团实现销售额607.3亿(yì)元，位列(liè)房企(qǐ)第(dì)九(jiǔ)位。

　　值得注意(yì)的是，2020年至今，滨江集(jí)团股价翻了超一倍以上，而近期(qī)，滨江集团更(gèng)是迎(yíng)来(lái)多家机(jī)构的集(jí)中调研。滨江集团发布公(gōng)告表示，公司于5月10日接(jiē)受了(le)信达证券、金鹰基金(jīn)、建信(xìn)养老、新华养老等18家机构调研(yán)。

　　产业链布局重点移至(zhì)存量赛道

　　机(jī)构在(zài)下(xià)游家纺(fǎng)、家居(jū)、物业觅(mì)α

　　实际(jì)上房地产开(kāi)发只是房地(dì)产产业链上(shàng)的中(zhōng)游环节，其上游主(zhǔ)要为(wèi)钢铁、水泥、建材、玻纤等材料供应(yīng)商，而下游应用行(xíng)业主要包括中介(jiè)服务、家用电(diàn)器、物业管(guǎn)理、家居用品。综合(hé)《红周刊》的采访(fǎng)，房地产开发环节(jié)与上游材(cái)料端息(xī)息(xī)相关，新(xīn)盘开工不(bù)足(zú)导致上游(yóu)不被看好，机构(gòu)寻觅(mì)个(gè)股阿尔法的思路渐渐移至(zhì)下(xià)游。“中国(guó)房地产行(xíng)业在进入存(cún)量房(fáng)时代，所以对地产产业链，尤其是偏消费属性的家(jiā)装(zhuāng)家(jiā)居领域，我们相对看好，因为居(jū)民保有的住房规模越来(lái)越大，随着时间的增(zēng)加，内装更新的需求也会越来越(yuè)多(duō)。美国(guó)过去的数据充(chōng)分说(shuō)明了这一点，在新房销售见(jiàn)顶之后(hòu)，家(jiā)具消费的增长却(què)一(yī)直都很好。对于地产产(chǎn)业链，我们相对看好和内装(zhuāng)相关的行(xíng)业，例如消费(fèi)建材、家居(jū)装(zhuāng)饰等。”万家基金人士表(biǎo)示。

　　而(ér)根据《红周刊》对下(xià)游细(xì)分(fēn)中相关赛(sài)道龙头年内表现的统(tǒng)计(jì)，目前暂居前两位(wèi)的(de)都是来自家纺(fǎng)赛道(dào)的公司，它们(men)分别是富安娜和水星家纺，特别是前(qián)者(zhě)在月线连收七(qī)根阳(yáng)线的基(jī)础上，年(nián)内迄今(jīn)涨幅已经逼近30％。

　　以前者为例，富(fù)安娜主要从事纺织家居、睡眠(mián)家(jiā)居、生活(huó)类产品的研发、设计(jì)、生产(chǎn)及销(xiāo)售，旗(qí)下拥有原创“富安(ān)娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和“酷奇(qí)智”自有品(pǐn)牌。第(dì)一季(jì)度报告(gào)显示，报(bào)告期(qī)内，富安(ān)娜实现营业收入(rù)约6.2亿元，同比(bǐ)减(jiǎn)少7.57％；不(bù)过(guò)实现归(guī)属于上市公司股东(dōng)的净(jìng)利润约1.11亿元，同比增长5.28％。

　　而(ér)从上市公司一季报的十大流通(tōng)股股东(dōng)来看，能够(gòu)发现(xiàn)该股早已成为基金重仓股(gǔ)的天下(xià)，彼时包括公募的中欧价值发现、中欧(ōu)潜(qián)力价值、工银(yín)瑞信灵动价(jià)值、宝盈新(xīn)价(jià)值和私募的明河(hé)2016，都在其中出现，占据(jù)了半壁江山(shān)。需要强调的是，中欧(ōu)的两只基金都是价(jià)值派基(jī)金经(jīng)理曹名长(zhǎng)在管(guǎn)的产品(pǐn)，首季其同时重(zhòng)仓的房地产产业(yè)链股票还(hái)有金地集团和大亚(yà)圣象。

　　对(duì)比而(ér)言，前几年(nián)曾经(jīng)风光一时的家居板块(kuài)也因疫(yì)情、消费复苏(sū)进程缓(huǎn)慢等多因素一度沉(chén)寂，不过好在(zài)困境反转露出曙光，家居(jū)板块中年(nián)内表现最好的是志邦家居。同一时间段，该股年内上涨已经超过(guò)23％，从业(yè)绩来看，无论是(shì)营收还是归母净(jìng)利润，公司(sī)都实现了同比双升。

　　从公司的十大(dà)流(liú)通股股东来看，《红(hóng)周刊》发(fā)现广发(fā)基金经理罗洋慧眼独具(jù)，一季报中(zhōng)他管理的广发策(cè)略(lüè)优(yōu)选和广(guǎng)发安宏回报均增(zēng)加了持股，而这两只(zhǐ)产品也成为志邦家居(jū)十大流(liú)通股(gǔ)股东(dōng)中(zhōng)仅有(yǒu)的两只公募。有意思的(de)是，他似乎(hū)对于定制家(jiā)居(jū)类标的情有独钟，在(zài)另一家赛道(dào)公司金牌橱柜(guì)中，他管理的全部(bù)三只产(chǎn)品均登(dēng)榜十大流通股股东，其也成为他的独(dú)门重(zhòng)仓股。

　　除去家居家纺(fǎng)外，下(xià)游的(de)物业股也越来越被机构所(suǒ)青(qīng)睐，不过(guò)这类标的大多在(zài)香港上(shàng)市，如何选择(zé)成为难题(tí)。对此，前述上海公募基(jī)金经理(lǐ)举例分析：“物业服务不(bù)是一个高(gāo)毛(máo)利的行业，挣钱很(hěn)辛(xīn)苦(kǔ)，我选公司还是希望挣的是市场化应(yīng)该挣的钱，以(yǐ)我曾经(jīng)买的绿城服务(wù)为例，它在(zài)中高端楼盘(pán)占(zhàn)比是比较高(gāo)的，每年到期的(de)合同(tóng)里提(tí)价(jià)成功(gōng)率在30％～40％。它能做到滚动的(de)大部分项目到期之后，经(jīng)过两三(sān)轮合同周期还能做到产品(pǐn)提价(jià)。”

　　“行(xíng)业里真正能(néng)做到产品提价的公(gōng)司(sī)很(hěn)少，因(yīn)为物业公司很容易一(yī)开始是挣(zhēng)钱的，后面因(yīn)为保安这些固定(dìng)人员成本的年度(dù)增长，不过服务没(méi)有(yǒu)特别好，客户(hù)没有那(nà)么满意，能做到提价难(nán)度是(shì)非常大的。但是该公司能(néng)在业(yè)内做到(dào)到(dào)期之后提价率比较高，这跟它的(de)定(dìng)位和比较好的服务是(shì)有(yǒu)关(guān)系的(de)。”他进一步强调(diào)。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 排列组合公式a和c计算方法例题，排列组合公式a和c计算方法一样吗