5月以(yǐ)来，房地产板(bǎn)块(kuài)个股多出现(xiàn)小(xiǎo)幅上(shàng)涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数(shù)本月涨幅(fú)约(yuē)为2％。而以公募基金为代表的机构对(duì)于(yú)这(zhè)一板(bǎn)块已经在悄然布局。数据显(xiǎn)示，以南方和(hé)华(huá)夏的两只老牌(pái)ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额均较4月28日时有小幅增(zēng)长。根据基金一(yī)季(jì)报统(tǒng)计，龙头与地方(fāng)国企央企获(huò)得增持，持仓(cāng)数量占流通股比重增幅五只个股分(fēn)别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集(jí)团+1.71％、中(zhōng)新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置(zhì)房(fáng)地产或“底(dǐ)部(bù)回(huí)升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成(chéng)共(gòng)识(shí)

　　从公募基(jī)金(jīn)对房地产(chǎn)的配置看，2019年末，公(gōng)募所(suǒ)持有的(de)房地(dì)产行业标(biāo)的市(shì)值约1188亿元，占(zhàn)其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出(chū)色，但(dàn)公(gōng)募所持房地产公司市值在股票资产中的占比却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进(jìn)一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的(de)首次回升，年(nián)底这一数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时(shí)，公募对房地产(chǎn)行业的(de)持股比例(lì)也(yě)同步(bù)回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在今年(nián)一季度(dù)得以延(yán)续。数据统计显示，公募重(zhòng)仓(cāng)持有(yǒu)房(fáng)地产(chǎn)板块一季度(dù)市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股分别(bié)为保利(lì)发展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市(shì)值(zhí)占板块比重合计达(dá)47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从(cóng)中(zhōng)不难发现，公募对于房(fáng)地产(chǎn)的投资愈发有(yǒu)集中于龙头的趋(qū)势。Wind显示，在公募基金(jīn)一季报汇(huì)总(zǒng)的重(zhòng)仓股中，房地产板块排名(míng)最高的是(shì)保利发展，在基金重仓第33位。排名第二(èr)的(de)是招商蛇(shé)口，排(pái)在第78位。而老牌龙头股万(wàn)科A排在(zài)第96位。对比去年四季(jì)报，变化(huà)之处首先在于(yú)几只房地产龙(lóng)头股从排位上看均有退步，尤其是(shì)万科(kē)最为明显(xiǎn)；其(qí)次是金地(dì)集(jí)团退(tuì)出百大(dà)之(zhī)列。但考(kǎo)虑到(dào)房地(dì)产是复苏链(liàn)上最后(hòu)一环，且(qiě)首季并非行(xíng)业销(xiāo)售旺(wàng)季，其传导到二级市场(chǎng)乃至机构持仓上还(hái)需(xū)要时间(jiān)周期。

　　形成共识的是，经济圈(quān)判断房(fáng)地产已经进入(rù)大分化时代，一二(èr)线城市(shì)好于三四线城(chéng)市。而映射(shè)到(dào)二(èr)级市场投资上，配置房地产(chǎn)行业轻松收获行业贝塔的红利期一去不返(fǎn)了。“如果按照产业周(zhōu)期(qī)来分类(lèi)，包括(kuò)房地产(chǎn)等(děng)几类行业在盖特纳曲(qū)线里属(shǔ)于成(chéng)熟期或者衰退期的行(xíng)业，传(chuán)统(tǒng)认知上(shàng)没有什么投(tóu)资机会的(de)。但在这(zhè)几(jǐ)年(nián)特(tè)殊的(de)行情(qíng)里(lǐ)包括煤炭、电解铝(lǚ)等类似的行业(yè)也出现了(le)一些机会，背后的逻辑(jí)是供给侧发(fā)生了(le)更大的(de)变化。”一(yī)不愿具名的上海公募基金经理指出。

　　不过也有(yǒu)公募人士(shì)持(chí)谨慎乐观态度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平(píng)方米的年销售面(miàn)积很难再出现了，2022年光是居民存(cún)款(kuǎn)数量增加(jiā)了(le)15万亿元。中国存量有(yǒu)400亿(yì)平方米(mǐ)建筑面积，考虑存量地产(chǎn)的更新，也有近10亿平方米。需求端还(hái)需要(yào)有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金房(fáng)地产研究员吕功绩也(yě)指出(chū)：“时至今日，无论从城镇化的进(jìn)程，还是人(rén)均住房面积(jī)（接近30平/人），我国均已告regretted用法及例句，regret的用法和例句别住房(fáng)短缺(quē)时代(dài)，而(ér)目(mù)前居民(mín)的(de)杠杆(gān)率和房(fáng)价收入(rù)也(yě)不支撑每年18万(wàn)亿元的销售额，以(yǐ)及过快上行的房价，因(yīn)而(ér)行regretted用法及例句，regret的用法和例句(xíng)业高(gāo)增的时代已(yǐ)经过去，未来行业的需(xū)求或将回落，在此过程(chéng)中，伴随着地产的高(gāo)杠(gāng)杆属性，就很容(róng)易出(chū)现信用(yòng)风险问题（类似2022年的民营地产爆雷(léi)），行业进入到供(gōng)给(gěi)侧出清(qīng)的过程。这个过程(chéng)中，综合竞争力强的(de)公司就能够通(tōng)过大鱼(yú)吃(chī)小(xiǎo)鱼的(de)方(fāng)式，获(huò)得市占率(lǜ)的提升。当行业需(xū)求见顶回落(luò)时，行(xíng)业的贝塔已经(jīng)过去了(le)，但不代表没有投资机会，机会在于城市、位置、产品的阿尔法，而(ér)对(duì)应到(dào)股票投资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也(yě)是(shì)基于这样(yàng)的认识转变，精耕细作个股成(chéng)为公募乃至(zhì)整体(tǐ)机(jī)构的务实之举(jǔ)。

　　机构配(pèi)置(zhì)房地产(chǎn)“风(fēng)物长(zhǎng)宜(yí)放眼量”

　　头部(bù)央国企、优(yōu)质区域性(xìng)标的成(chéng)香(xiāng)饽饽

　　5月(yuè)以来(lái)，房地产(chǎn)板块个股(gǔ)多(duō)出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日(rì)收盘(pán)，中信房地产指数本月(yuè)涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的(de)个股来(lái)看，《红周刊(kān)》利用Wind统计申(shēn)万(wàn)房地(dì)产板块个股(gǔ)，在纳入统计的124只(zhǐ)房地(dì)产类标(biāo)的股(gǔ)中，本月(yuè)以来(lái)实现股价上(shàng)涨的(de)达到了(le)81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰好(hǎo)排名前(qián)五的(de)公司月内涨幅超过了10％，它(tā)们分(fēn)别(bié)是上实发展、浦(pǔ)东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸(xìng)福(fú)、荣(róng)安地产。排名第一的(de)上(shàng)实发展，五(wǔ)一假期归来后(hòu)日(rì)成交量明显放(fàng)大，4日、5日连续两个(gè)交易日收出涨停。从(cóng)该(gāi)股的基本面来看，上(shàng)实发展的主营业务为房地(dì)产开发与经营。公司(sī)的主(zhǔ)要产品及服务为房地产(chǎn)销售、房地产租赁(lìn)、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从(cóng)业绩(jì)数据来看，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实(shí)现营业(yè)总收入27.87亿(yì)元，同(tóng)比增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不过(guò)从(cóng)十大(dà)流通股股东来看，各类机构都(dōu)有对其布局(jú)的(de)例子。以3月31日时的首季十大流(liú)通股股东来(lái)看， 具(jù)体包括(kuò)公募的上银基金、私募的迎(yíng)水(shuǐ)文(wén)龙、中央汇金、长(zhǎng)城资(zī)产管理(lǐ)公司等都跻(jī)身前十(shí)的行列。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时排(pái)名第二的浦(pǔ)东金桥也是上海本地房企，其第一(yī)季度的收(shōu)入利润规(guī)模大幅度复苏。究其原因，一方(fāng)面(miàn)是该公司后疫情时代出租率复苏至近年来最高，另一方面则(zé)是公司(sī)拿地结算持续性向好，从数字上看，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万(wàn)平方米(mǐ)。

　　在(zài)这样的业绩(jì)势(shì)头向好(hǎo)背景(jǐng)下(xià)，自然也吸引了知(zhī)名机(jī)构在其中(zhōng)持续(xù)驻足。从第一(yī)季(jì)度十大流通股股东来看，知名私(sī)募高(gāo)毅(yì)邓晓峰的两只(zhǐ)产(chǎn)品依(yī)然(rán)在前十(shí)中，这也是(shì)连续第(dì)三(sān)个季度(dù)他有的两(liǎng)只(zhǐ)产(chǎn)品杀入前(qián)十。同(tóng)时(shí)榜单(dān)中还有一支大名鼎鼎(dǐng)的(de)QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加了持(chí)股。

　　除去上(shàng)述两家(jiā)上海区域性regretted用法及例句，regret的用法和例句地产(chǎn)公司外，荣(róng)安地产则是(shì)主要布局(jú)在深圳(zhèn)的(de)地产(chǎn)公司，一季报交出的也是(shì)一(yī)份报(bào)喜(xǐ)的成(chéng)绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市(shì)公司股东的净利(lì)润(rùn)6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只公募指(zhǐ)基(jī)首季新杀入十(shí)大(dà)流通股股东(dōng)行(xíng)列。具(jù)体说来， 南方(fāng)中(zhōng)证全指房地产ETF上榜(bǎng)排名第七位，富国中证指数1000增强(qiáng)则排名(míng)第(dì)九(jiǔ)位(wèi)，此(cǐ)外联袂出现(xiàn)的机构还有QFII高(gāo)盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时(shí)，兴证(zhèng)全球(qiú)基金相关人士(shì)分析：“经历过行(xíng)业洗牌和兼(jiān)并(bìng)重组后，龙头的价(jià)值更为笃定(dìng)突(tū)出；从拿地端看，2022年(nián)土地市场大幅降温(wēn)，优质土(tǔ)地供给较多(duō)（券商测算对应潜(qián)在(zài)毛利率在25％以上，目(mù)前房(fáng)企的(de)利润率仅20％），绝大多数房(fáng)企受限(xiàn)于信用问题(tí)或者(zhě)资金紧张没法拿地，龙头房企趁机获取(qǔ)低成本土地，龙头房企的拿地力度(dù)（拿地金额/销售金额）基本在(zài)30％以上；从融(róng)资上看，龙(lóng)头房企杠杆率较低(dī)，净负债率基本(běn)在70％以下，而其他房企的净负债(zhài)率普遍都在100％以(yǐ)上，加(jiā)杠杆空(kōng)间有限，从融(róng)资成本看(kàn)，龙头房企的融资成本不断下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销售，龙头(tóu)房企明显(xiǎn)跑(pǎo)赢(yíng)行业，1～4月百强(qiáng)房(fáng)企(qǐ)的销售额增速(sù)为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强调的(de)是(shì)，在当前中特估(gū)的浪(làng)潮下，央国企地产股或存在(zài)发展的大好机会。中信证券指出：“房地产行业的(de)结构性(xìng)机(jī)会依然存在(zài)，少部分(fēn)公司(sī)尤其是央企占据显著优势，其主要又(yòu)体(tǐ)现为(wèi)库(kù)存的优势。央企地产公司，现阶(jiē)段表现出较低的融资成本，优质(zhì)的开发(fā)资源和良好的不动产(chǎn)资(zī)产运营能力(lì)的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即(jí)使(shǐ)没有中(zhōng)特估，国央企相较于(yú)民营地产(chǎn)公司(sī)也是更有优势的。”吕(lǚ)功(gōng)绩强调，“对于减值(zhí)、土(tǔ)地资(zī)源债(zhài)权(quán)债(zhài)务关系等问题(tí)，市场对民营房开(kāi)企业的资产会有更多担(dān)忧和质(zhì)疑，所以在这一轮行(xíng)业出(chū)清的过程中，央国企相较于(yú)民企来说(shuō)估值的修复(fù)更明(míng)显。中特估的(de)角(jiǎo)度从(cóng)中长期(qī)的维度看，行业的逻(luó)辑在于集中度(dù)提(tí)升后，行业进入高质量发展阶(jiē)段(duàn)，具备较快速发(fā)展阶段更稳(wěn)定且可预期的盈利和现金流创(chuàng)造能力(lì)，以此带来(lái)估值(zhí)中枢的提升，应该(gāi)关(guān)注估值(zhí)相对较低，企业自身资产的质量好、运营能力强、可以创造持(chí)续现金(jīn)流的企业。”

　　“存(cún)量时代(dài)中行(xíng)业普涨的(de)概率比较(jiào)低(dī)，行业内部将出(chū)现(xiàn)分化，要关(guān)注将受益于行业集中度提升的头部公司。”星石(shí)投资首(shǒu)席研究官(guān)方磊也(yě)表示。

　　顺应机构(gòu)这一(yī)思路的话，或许还(hái)是保利发展、招商蛇口等国资背景龙头前途更(gèng)为光明。不过国(guó)投瑞银(yín)基金投(tóu)资部副(fù)总(zǒng)监綦傅鹏表(biǎo)示：“需(xū)要客观地去持(chí)续观察国企央(yāng)企在三个方面是否可以维持，首先是融资成本(běn)保持低位，其次是(shì)销售份(fèn)额持(chí)续提升(shēng)，再(zài)次是拿地(dì)份额(é)持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些(xiē)耐(nài)心(xīn)

　　而《红周刊(kān)》也根据房(fáng)企一(yī)季报(bào)梳(shū)理发现，对于(yú)2022年的业绩(jì)出现的整体下(xià)滑，2023年(nián)一(yī)季度的业绩分化更趋明显，保利发展、滨(bīn)江(jiāng)集团(tuán)等房企营收、净利均实(shí)现了业绩的回(huí)正，甚(shèn)至是较大增速的增长。而这些公司也是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名(míng)房(fáng)地(dì)产业内人士张宏(hóng)伟向《红周刊》分析表示，业绩出现(xiàn)明显改善的房企，主要是因为过去两三年时(shí)间(jiān)，尤(yóu)其是(shì)在2021年下半(bàn)年(nián)民(mín)营房企(qǐ)不怎么投资(zī)拿地之后，国有企业仍在持续(xù)性地拿地，且主(zhǔ)要集中在(zài)核(hé)心城市，投(tóu)资(zī)力度较大(dà)。投资的驱(qū)动能够推(tuī)动(dòng)房企销(xiāo)售业绩的增长，从而(ér)在2023年一季度市场恢复但仍(réng)处(chù)于调整的过(guò)程中，能够保有一个正(zhèng)增长。

　　不(bù)过张宏伟同时也提醒表示(shì)，在房地产的复(fù)苏(sū)过程中(zhōng)，还(hái)面临着一(yī)些不确定性。其(qí)实(shí)整个市场从(cóng)四月份开始(shǐ)又(yòu)在往下掉。除了杭州(zhōu)、成都等(děng)极个别城市四月环比三月相对表现较好之(zhī)外，包括北京、上海在内的绝大(dà)多(duō)数(shù)城市都出现(xiàn)环比下滑的情况。而现(xiàn)在五月的市场表现也(yě)不太乐观(guān)。按照现在的经济状(zhuàng)况、收入情况(kuàng)，以及(jí)市(shì)场的去(qù)库存压力(lì)、企业(yè)的资金(jīn)面(miàn)压力，可能会(huì)出现(xiàn)，到六月份房(fáng)企为了半年(nián)报冲业绩出现市(shì)场的短(duǎn)期反(fǎn)弹外(wài)的一个市场乏力现象。也(yě)就是说(shuō)，第(dì)二季度、第三季度增(zēng)长(zhǎng)不(bù)确定性的压(yā)力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀(tán)投资董事长(zhǎng)陈(chén)昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房地(dì)产以及其上下游产(chǎn)业链的复苏速度都比(bǐ)想象(xiàng)的要(yào)慢(màn)很(hěn)多(duō)，我们要(yào)多给一些耐心，这个时候，在房地(dì)产(chǎn)以及上下游(yóu)就不(bù)是赚快钱的时候，只能赚他基本面的钱。但这也意味着，只有极为少数的、做得比同行好(hǎo)得多的企业(yè)，会(huì)伴随整个行业的(de)弱复苏，业绩会逐步体现出(chū)来。所以只能(néng)耐心地去等待它(tā)的基本面不断地凸显出(chū)来(lái)，这需(xū)要时(shí)间(jiān)。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日(rì)《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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