5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数(shù)本月涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。而(ér)以(yǐ)公募(mù)基金为(wèi)代表的机(jī)构对于这一板块(kuài)已经在悄然布局。数据显示，以南方(fāng)和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总(zǒng)份额均较4月28日时有小幅增长(zhǎng)。根(gēn)据基(jī)金一季报(bào)统计，龙头与(yǔ)地方国企央企获得增持(chí)，持仓(cāng)数量占流(liú)通股比重增幅五只个股分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部(bù)回升”

　　行业红利(lì)时代已过 精耕细作成(chéng)共识

　　从公(gōng)募基金对(duì)房(fáng)地(dì)产(chǎn)的配置(zhì)看(kàn)，2019年末(mò)，公(gōng)募所持有的房地产(chǎn)行(xíng)业标的(de)市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年(nián)市(shì)场表现出色(sè)，但公募(mù)所(suǒ)持(chí)房地产(chǎn)公司市值在股票资产中的(de)占比却(què)断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三年来的首次(cì)回升，年(nián)底这(zhè)一(yī)数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持(chí)股比例也同(tóng)步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的(de)势(shì)头似乎在今年一季度得以延续。数据统计显(xiǎn)示，公(gōng)募重仓持(chí)有(yǒu)房地产(chǎn)板块(kuài)一季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持(chí)仓市值(zhí)前五(wǔ)个股分别(bié)为保利发展、招商蛇口、万(wàn)科(kē)A、华发股份、滨(bīn)江集团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募对于房地产(chǎn)的投资愈发(fā)有集(jí)中(zhōng)于龙头的(de)趋(qū)势。Wind显示，在公募(mù)基金一季(jì)报汇总的(de)重仓股中，房地(dì)产板块排名最高的是保利发展，在基金(jīn)重仓(cāng)第(dì)33位。排名第(dì)二(èr)的是招商蛇口(kǒu)，排在第78位。而(ér)老牌龙(lóng)头股万(wàn)科(kē)A排在第96位。对比去年四季报(bào)，变化之处首(shǒu)先在于几只房地产龙头股(gǔ)从排位上(shàng)看均有退步(bù)，尤其是万科最为明显；其次(cì)是金(jīn)地集(jí)团(tuán)退出百大之(zhī)列。但考虑到房(fáng)地产是(shì)复苏(sū)链(liàn)上最后一环，且首季(jì)并(bìng)非(fēi)行业(yè)销(x手机灯可以当美甲灯吗，下载一个紫光灯手电筒iāo)售(shòu)旺季，其传导(dǎo)到二级市(shì)场(chǎng)乃至机构持仓上还(hái)需(xū)要(yào)时(shí)间周期(qī)。

　　形(xíng)成共识的是，经(jīng)济圈判断房地产(chǎn)已(yǐ)经进入大(dà)分化(huà)时(shí)代，一二线城(chéng)市(shì)好于(yú)三四线城市(shì)。而(ér)映射到二级市(shì)场投资上，配置房地产行业轻(qīng)松(sōng)收获行业贝(bèi)塔的红利期(qī)一去不(bù)返了。“如(rú)果按(àn)照产业(yè)周期来分类，包(bāo)括房(fáng)地产等(děng)几类行业在盖特(tè)纳曲线(xiàn)里属于成(chéng)熟期(qī)或者(zhě)衰(shuāi)退期(qī)的行业，传(chuán)统认(rèn)知(zhī)上没有什么投资机会(huì)的。但在这几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等(děng)类似的行业也出现了一些机会，背后的(de)逻辑是供给侧发(fā)生了更(gèng)大的(de)变化。”一(yī)不(bù)愿具(jù)名的上海公募(mù)基金经理指出。

　　不过也有公募(mù)人士持谨慎(shèn)乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方(fāng)米的年销售面积很(hěn)难(nán)再出现了，2022年光是居民存(cún)款(kuǎn)数量增加(jiā)了(le)15万亿(yì)元。中国存量有400亿平方米建筑面积，考虑(lǜ)存量地(dì)产的更新，也有近10亿平方米(mǐ)。需求端还需要有一定的政策(cè)出(chū)来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈(yíng)基(jī)金房地产研究员吕功绩也指出：“时至今日(rì)，无论(lùn)从城(chéng)镇化的进程，还是人均(jūn)住房面积(jī)（接(jiē)近30平/人(rén)），我国(guó)均已告别住房短缺时代，而目前居(jū)民(mín)的杠杆率和房(fáng)价收入也不支撑(chēng)每年18万亿(yì)元的销售额，以及过快上行(xíng)的房(fáng)价，因而(ér)行业高增的时代已经过(guò)去，未来行业的需(xū)求或将回落，在此过(guò)程中，伴随(suí)着地产的高杠(gāng)杆属性，就(jiù)很容易出现(xiàn)信用(yòng)风险问题（类似2022年(nián)的民营(yíng)地产爆雷），行业进入到(dào)供(gōng)给(gěi)侧出(chū)清的过程(chéng)。这个过程中，综合竞争力强的公司就能够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方(fāng)式(shì)，获得(dé)市占率的提(tí)升。当行业需求见顶回落时，行(xíng)业的贝塔已(yǐ)经过去了，但不代(dài)表没有投资机会，机会在(zài)于城市、位置、产品的阿尔法(fǎ)，而对(duì)应(yīng)到(dào)股(gǔ)票投资，就是强竞(jìng)争(zhēng)力公司的(de)阿尔法。”

　　或(huò)许也是(shì)基于这(zhè)样的认识转变，精耕细作个(gè)股成为(wèi)公募乃(nǎi)至(zhì)整体机构的(de)务实之举。

　　机(jī)构配置房(fáng)地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国(guó)企、优质区域性标的(de)成(chéng)香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房(fáng)地产板块(kuài)个股多出(chū)现小幅(fú)上涨(zhǎng)，截(jié)至(zhì)5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本(běn)月涨幅约为(wèi)2％。从具体(tǐ)的个(gè)股来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统(tǒng)计申万房地产板块个股(gǔ)，在(zài)纳入(rù)统(tǒng)计(jì)的124只房(fáng)地产类标的股(gǔ)中，本月以来实现股(gǔ)价上涨(zhǎng)的达(dá)到了81家。

　　其中，上(shàng)述时间段恰好排名前五的公司(sī)月内涨幅(fú)超过了10％，它们(men)分别(bié)是上实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福(fú)、荣安地产。排名第(dì)一的(de)上(shàng)实发(fā)展，五(wǔ)一假期归来后日成交量明(míng)显放大，4日、5日连续两个交易日(rì)收出涨停。从该股(gǔ)的基(jī)本面来看，上实发展(zhǎn)的主营(yíng)业务为房地产开(kāi)发与经营。公司的主(zhǔ)要产品及服务(wù)为房地产销售、房(fáng)地产(chǎn)租赁(lìn)、物(wù)业管理服务(wù)、工程项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其(qí)实现营业收(shōu)入(rù)52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现营业(yè)总(zǒng)收入(rù)27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母(mǔ)净(jìng)利润(rùn)2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不(bù)过从十大流(liú)通股股(gǔ)东来看，各类机构都有对其布局的例子。以3月31日(rì)时(shí)的(de)首季(jì)十大流通(tōng)股股东来看， 具体包括(kuò)公募(mù)的上银基金、私募(mù)的迎水(shuǐ)文龙、中(zhōng)央(yāng)汇金(jīn)、长城资产管理公(gōng)司等都跻(jī)身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排名第二的浦东(dōng)金桥也(yě)是上海本地房企，其第(dì)一季度(dù)的收(shōu)入利(lì)润规(guī)模大幅度复苏(sū)。究其原(yuán)因，一方面是该(gāi)公司后疫情时(shí)代(dài)出(chū)租(zū)率复苏至(zhì)近年来最高，另一方面则是公司拿地(dì)结(jié)算持续(xù)性向好，从数字上看，一季(jì)度新增虹口135、138住宅地块，总建筑(zhù)面(miàn)积约(yuē)54万平方米。

　　在(zài)这样的业(yè)绩势头(tóu)向好背(bèi)景下，自然也吸引了(le)知名机构在其中持续(xù)驻足。从(cóng)第一季(jì)度十大流通(tōng)股(gǔ)股东来看，知名私募(mù)高毅邓晓(xiǎo)峰的(de)两只产品(pǐn)依然在前十中，这也是连续第(dì)三个季(jì)度他有的两只产(chǎn)品杀入(rù)前十。同时榜单中还有一支(zhī)大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增(zēng)加了持股。

　　除(chú)去上述两(liǎng)家上海(hǎi)区域性(xìng)地产(chǎn)公司外，荣(róng)安地产则是主要布局在深圳的地产(chǎn)公(gōng)司，一季报交出(chū)的(de)也是一份(fèn)报喜的成绩(jì)单：首季公司(sī)实现营(yíng)业收入51.85亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司股东(dōng)的净利润6.48亿(yì)元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红周刊(kān)》注意到(dào)两(liǎng)只公募指(zhǐ)基首季新杀(shā)入十大流通股(gǔ)股东行列(liè)。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第七位，富(fù)国中证指(zhǐ)数1000增强则排名(míng)第九位，此(cǐ)外联(lián)袂出现(xiàn)的(de)机(jī)构(gòu)还(hái)有QFII高盛国际和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时(shí)，兴证全(quán)球(qiú)基金相关人士(shì)分(fēn)析：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙头的价值更为笃定突(tū)出；从(cóng)拿地端看，2022年土地市场大(dà)幅降温(wēn)，优质土地供给较(jiào)多（券商测算对应潜在毛利率在25％以(yǐ)上(shàng)，目前房(fáng)企的(de)利润率仅20％），绝大多数房企受限(xiàn)于信(xìn)用问题或者资(zī)金紧张没法拿(ná)地(dì)，龙(lóng)头(tóu)房企趁机获取低成本土地，龙头房企的拿(ná)地力度（拿地金额/销(xiāo)售金额）基本在30％以上；从融资(zī)上(shàng)看(kàn)，龙(lóng)头房(fáng)企杠杆率较低，净(jìng)负债率基本(běn)在70％以下，而其他房(fáng)企的净负债率普遍都在100％以(yǐ)上，加杠(gāng)杆(gān)空间有(yǒu)限，从(cóng)融资成本看，龙头房企的融资(zī)成本(běn)不断下滑(huá)，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到(dào)2023年(nián)的销售，龙头(tóu)房企明显跑赢行业，1～4月百强房企(qǐ)的销(xiāo)售额增速(sù)为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的(de)是，在当前(qián)中特估(gū)的浪潮下(xià)，央国企地产股或(huò)存在发展的大好机会。中信证券指出(chū)：“房地产行业的结构性机(jī)会(huì)依然(rán)存在(zài)，少部分公司尤(yóu)其是央企占(zhàn)据显(xiǎn)著优势，其(qí)主要又(yòu)体现为库存的(de)优势。央企地产公司(sī)，现阶段(duàn)表现出较低的(de)融资成本，优(yōu)质(zhì)的开发(fā)资源和(hé)良(liáng)好的不(bù)动产(chǎn)资产运营能力的(de)多重竞争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估(gū)，国央(yāng)企相较于民(mín)营(yíng)地产公司(sī)也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地(dì)资源债权(quán)债(zhài)务关系等问(wèn)题，市场对民营房(fáng)开企(qǐ)业的(de)资(zī)产会有更(gèng)多担忧和质(zhì)疑，所(suǒ)以(yǐ)在这一轮行业出清(qīng)的过程(chéng)中，央(yāng)国企相较于民企来(lái)说估值(zhí)的修复更(gèng)明显。中(zhōng)特(tè)估的角(jiǎo)度(dù)从(cóng)中长期(qī)的维度看，行业(yè)的逻(luó)辑在于集中(zhōng)度提(tí)升(shēng)后，行业进(jìn)入高质量(liàng)发展阶段，具备较快速(sù)发展阶段更稳定且可预期(qī)的盈利和现金流创造能力，以此带来估值中枢的(de)提升，应该关注估值(zhí)相对(duì)较低，企业自身资产的(de)质量好、运营(yíng)能力强、可以创造(zào)持续(xù)现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代(dài)中行业普(pǔ)涨的概(gài)率比(bǐ)较低，行业内部将出现分化，要关注将(jiāng)受(shòu)益于行业(yè)集中(zhōng)度提升的头(tóu)部(bù)公司。”星石投资首席研(yán)究官方(fāng)磊也表示。

　　顺应机构这一(yī)思路的话，或许还是保利发(fā)展、招商蛇口(kǒu)等国(guó)资背景(jǐng)龙(lóng)头前(qián)途更为(wèi)光明。不过国(guó)投瑞银基(jī)金投资部副总监(jiān)綦傅鹏(péng)表示：“需(xū)要客观地去持续(xù)观察国企央企在三个方(fāng)面是否(fǒu)可以(yǐ)维持(chí)，首先是融资(zī)成(chéng)本保(bǎo)持低(dī)位，其次是销售份(fèn)额持续(xù)提升，再(zài)次(c手机灯可以当美甲灯吗，下载一个紫光灯手电筒ì)是拿地(dì)份(fèn)额持续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多(duō)给一些耐(nài)心(xīn)

　　而《红周刊》也(yě)根据房企(qǐ)一(yī)季报梳理发(fā)现(xiàn)，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季度(dù)的业绩(jì)分化更趋(qū)明显，保(bǎo)利发展(zhǎn)、滨(bīn)江(jiāng)集团等房企营(yíng)收、净(jìng)利均实现了(le)业绩(jì)的(de)回正，甚至是较大(dà)增速的(de)增长。而这些公司也是机构(gòu)的重仓(cāng)对象。

　　对此(cǐ)，知名(míng)房地(dì)产业内(nèi)人士(shì)张(zhāng)宏(hóng)伟(wěi)向《红周刊》分析表示，业绩(jì)出现明显改善的房企，主要是因(yīn)为过去两三年时间(jiān)，尤其是在2021年下半年民营房企不怎么投(tóu)资拿地之(zhī)后，国有企业仍在持续性地拿(ná)地，且主要集(jí)中在核(hé)心城市，投资力(lì)度较大。投资的驱动能(néng)够推动房(fáng)企销售业绩的增长(zhǎng)，从(cóng)而在2023年(nián)一季度市场(chǎng)恢复但仍处(chù)于调整的过程中，能(néng)够保(bǎo)有一个正(zhèng)增(zēng)长。

　　不(bù)过张宏(hóng)伟同时也提醒(xǐng)表示，在房地产的复苏过程中，还面(miàn)临着一些不确定性。其实整(zhěng)个市场从(cóng)四月份开始(shǐ)又在往(wǎng)下掉。除了杭州(zhōu)、成都等极个别城市四月环比(bǐ)三(sān)月相对表(biǎo)现较好之(zhī)外(wài)，包(bāo)括北京、上海在内的绝大多数城(chéng)市都(dōu)出现环比下滑的情况。而(ér)现在五月的市场(chǎng)表(biǎo)现也不太乐观。按照现在的经济状况、收入情况，以(yǐ)及市场的(de)去库存压力、企业的(de)资金面压(yā)力，可(kě)能会出现(xiàn)，到(dào)六月份房企为了半年报冲业绩出现市场的短期反弹外的一个(gè)市场乏力现象。也(yě)就是说，第二(èr)季度、第三季度增长(zhǎng)不确定性的(de)压力仍旧较大(dà)。

　　上海利檀投资(zī)董事长陈(chén)昊扬也向《红周(zhōu)刊》指出，现在整个房(fáng)地(dì)产(chǎn)以及(jí)其上下游产业链的复苏速度(dù)都(dōu)比想象(xiàng)的要慢很多，我们要多给一些耐心，这个时(shí)候，在房地产(chǎn)以及上下游就不(bù)是赚(zhuàn)快钱的时候(hòu)，只能赚他(tā)基本面的钱(qián)。但这也意(yì)味着，只(zhǐ)有极为少数的(de)、做得(dé)比同行好得多的企业，会(huì)伴随整个行(xíng)业的弱复苏，业(yè)绩会逐步体(tǐ)现(xiàn)出来。所以(yǐ)只能耐心地去等(děng)待(dài)它(tā)的基(jī)本面不断地(dì)凸显出(chū)来(lái)，这需要时(shí)间。

　　（本(běn)文(wén)已(yǐ)刊发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做买(mǎi)卖(mài)推荐。）

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