“现(xiàn)在的房地产很难(nán)再(zài)出现像过去十年的系统性行情(qíng)。”思睿集团合(hé)伙人(rén)、首席经济学家洪灏向《红周刊(kān)》表示，房(fáng)地产行(xíng)业分化(huà)的愈(yù)加(jiā)明显，让机构和投(tóu)资者的关注度从板(bǎn)块向单个标的转(zhuǎn)移。上海利(lì)檀投资董事长陈昊扬向《红周刊(kān)》指出(chū)，从行业(yè)来(lái)看(kàn)，无论是(shì)业绩，还(hái)是估值，房地(dì)产都(dōu)已经双杀到了(le)最(zuì)底部，而且是反复(fù)地杀到了底部，再(zài)往下的(de)空间已经不大了。

　　三道红(hóng)线(xiàn)等指标

　　成挖掘个股阿(ā)尔法重要参考

　　那么如何寻找房地产个(gè)股的阿尔法呢？

　　洪(hóng)灏提醒，在房地产赛道中(zhōng)进行选择，需要非常小心，避免(miǎn)选了半(bàn)天，标的公司出现爆雷的情况。除此之外，洪灏(hào)指出，需要(yào)满足以下(xià)三(sān)个基(jī)准：有大的国资(zī)背景的、杠杆率较低的(de)、此前(qián)没有踩过红线的。

　　他还表示(shì)，如(rú)果关(guān)注一下今年房地产的开发资金来源，可以发现(xiàn)，其实(shí)银行(xíng)的信(xìn)贷倾(qīng)向是不(bù)太愿意给房企贷款的，房企的主要资金(jīn)来(lái)源(yuán)来自新盘的销售。但今年新房的销售情况相较一般(bān)。再关注一下(xià)，哪些房企(qǐ)能(néng)从(cóng)银(yín)行拿到钱(qián)，其实主要还是那些有(yǒu)国企(qǐ)背(bèi)景的房企，民营(yíng)房(fáng)企相对(duì)比较困难，所以整个行业出(chū)现了一个很明显(xiǎn)的分化，无论是在销售(shòu)，还是(shì)融资等各个方(fāng)面(miàn)都非常明(míng)显。现在有国资(zī)背(bèi)景的(de)房企在资本市场表(biǎo)现相对较好，但没(méi)有国(guó)资背景的民营房(fáng)企股价大多表现(xiàn)很(hě2023年初一什么时候军训，初一什么时候军训2022n)一般(bān)。

　　陈昊(hào)扬则向《红周刊(kān)》表示(shì)，在房地产行业内，我们(men)的逻辑是，“寻找最后(hòu)的赢家(jiā)”。而(ér)具体(tǐ)到(dào)如何挖(wā)掘(jué)，我们会特别重视企业(yè)的成本优(yōu)势，更(gèng)具体一点，就(jiù)是它(tā)的(de)净借(jiè)贷水平(píng)（净负债(zhài)率）是不(bù)是行业(yè)内的最低水平(píng)；利润率是(shì)不是行(xíng)业(yè)内最高的；融资成本是否是行业(yè)内最低的；建安成(chéng)本是否也是业内最低的；这(zhè)些都是我们看重的(de)一家房企的综合成(chéng)本。

　　需要注意的是，能够(gòu)同时满足(zú)上述条件的(de)房企并不多。即(jí)便(biàn)是在国央企中(zhōng)，仍有部分(fēn)房(fáng)企出(chū)现了“三道(dào)红线”的(de)“踩线”情况，且有逐渐恶化(huà)的趋势(shì)。以A股(gǔ)为(wèi)例，《红(hóng)周刊》根据Wind数据整理发现，截(jié)至2022年末，天(tiān)房发(fā)展、陆家嘴、格力(lì)地(dì)产、西(xī)藏城投、中交地产、中国武夷等国央企(qǐ)“三道红线”全踩。

　　除此之外(wài)，城建发展(zhǎn)、京投发展、光(guāng)明地产、云南城投、首开股份、珠江股份(fèn)、城(chéng)投控股等国(guó)央企房企(qǐ)也踩了(le)“三(sān)道(dào)红线(xiàn)”中的两条。

　　2022年(nián)激进扩张房企(qǐ)

　　需警(jǐng)惕其重蹈覆(fù)辙(zhé)

　　不难看出，即(jí)便是有着较稳健特色的国央企(qǐ)房企，其财(cái)务指(zhǐ)标称得(dé)上(shàng)完(wán)全健康的仍是少数。而更加(jiā)值(zhí)得注意的是，在(zài)2022年，不少国企(qǐ)，甚至地方国企开始大举扩(kuò)张。而这(zhè)无疑又进一(yī)步(bù)考(kǎo)验着国央企的资金链情况。

　　对房企而(ér)言，扩张速(sù)度的张(zhāng)弛有度尤(yóu)为重(zhòng)要，节奏把(bǎ)握准确，有助(zhù)于(yú)房企储备优质(zhì)“弹(dàn)药”；但过于乐观的预(yù)判未来市场，以及过于激进的扩(kuò)张拿地节奏也有可能让房企重蹈(dǎo)此前的高杠杆覆辙。

2023年初一什么时候军训，初一什么时候军训2022　　陈昊(hào)扬以其配置的一家房(fáng)企进行举例，它(tā)从2018年(nián)开(kāi)始到2021年，连(lián)续(xù)4年的净借贷比例都维持(chí)在(zài)33％左(zuǒ)右，完全没有增加(jiā)杠(gāng)杆(gān)比例。而(ér)到2022年，这家房企明(míng)显(xiǎn)感觉到机会来了，其开(kāi)始在一线(xiàn)城(chéng)市进行大举拿地，净(jìng)负(fù)债率(lǜ)也(yě)由此前的33％左右(yòu)水(shuǐ)准提高(gāo)到45％左(zuǒ)右，涨了接近(jìn)三分之一(yī)。与此同时，该房企新购入地块也实现了快速(sù)的开盘利用(yòng)率(lǜ)，预计今年会有(yǒu)更多的楼盘入市。像这类企业(yè)就符合“最后的赢家”的(de)特点。一方面，在于它本身储备(bèi)了(le)很(hěn)多弹药，去年拿地超1000亿元，且(qiě)其中(zhōng)一(yī)半在一线城市，另(lìng)外一半也主要集(jí)中在(zài)强二线和二线城市；另一方面(miàn)，它的扩(kuò)张是(shì)有节制地扩张。

　　陈(chén)昊扬同样(yàng)提醒道(dào)，与之相反，有(yǒu)些(xiē)房企(qǐ)的(de)扩张速度让(ràng)人感觉又回到了2016年(nián)、2017年(nián)，或者说看到了2016年～2020年期间扩张的民营企业的影子(zi)。虽(suī)然说，见到机会时要出(chū)手，但出手的章(zhāng)法仍要(yào)小心，如果(guǒ)负债率扩张得(dé)太快，但未来的(de)两年市场没(méi)有(yǒu)想象得那么好，可能会重蹈覆辙。

　　那么如何来衡量一家房企的(de)扩(kuò)张(zhāng)速(sù)度是否激进(jìn)？陈(chén)昊(hào)扬向《红周刊》表示，主要还是(shì)看房企的(de)净负债率(lǜ)水平，在我(wǒ)看来，这个比(bǐ)例如果超过60％，就是扩张(zhāng)得过于快速(sù)了。

　　不难看(kàn)出，这一标(biāo)准(zhǔn)要比(bǐ)“三道红(hóng)线”对房企的净(jìng)负债率要求(qiú)不(bù)得高(gāo)于100％要更加严格(gé)。陈昊扬解(jiě)释，当前房(fáng)地产行业的复(fù)苏(sū)速度(dù)并没(méi)有那(nà)么快，所(suǒ)以要规避(bì)公司净负债率(lǜ)提高到(dào)一个比较危险的水平。

　　《红周刊》对在2022年(nián)拿(ná)地较(jiào)积极的(de)房企梳理发现(xiàn)，中(zhōng)交(jiāo)地(dì)产、中国金茂、华发股份、越秀(xiù)地(dì)产、绿城(chéng)中国、保利发展等房企(qǐ)2022年(nián)净(jìng)负债(zhài)率都在60％之上。其中，中交地产净负债率持续居(jū)高(gāo)不下，在2020年(nián)至(zhì)2022年期间，依次(cì)为(wèi)317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜明对比的是，华润置地、中(zhōng)国海外发展(zhǎn)、万科(kē)A、滨江(jiāng)集团、招商蛇口、龙湖集团等(děng)房企在(zài)践行较(jiào)积极的拿地(dì)策略的同时，也较(jiào)好地控制(zhì)了公司的扩张(zhāng)速(sù)度与净负(fù)债率水平(píng)（见(jiàn)附表(biǎo)）。

　　滨江集团等(děng)个别(bié)民营(yíng)房(fáng)企

　　或具(jù)备“最后(hòu)赢(yíng)家”的黑马特质

　　陈昊扬指出，实际上，他们(men)是以同一筛选(xuǎn)标准来看国央(yāng)企与民营房企，但在(zài)各(gè)维(wéi)度(dù)的(de)实际表现上，国央企确实会更胜一筹(chóu)。如国(guó)央(yāng)企的融资成(chéng)本(běn)更低，融资渠道(dào)也(yě)更顺畅，能(néng)够做到(dào)想融就融，这样，国央(yāng)企自然(rán)而然就具有天然优势(shì)。

　　虽(suī)然对(duì)比民(mín)营房企(qǐ)，机构更加看好国(guó)央企，但这(zhè)也(yě)并不意(yì)味着，民营(yíng)企(qǐ)业中就没有“黑马”的存(cún)在。

　　据《红(hóng)周刊》梳理发现，仍(réng)有少(shǎo)数民营(yíng)房企同样受到(dào)机构的青睐。比如，根据(jù)2023年(nián)一季报，滨江集(jí)团的十大流通股东(dōng)中新进了“中国工商银行股(gǔ)份有限公司－景顺长城中国回(huí)报灵活配置混(hùn)合型证券投资(zī)基(jī)金”“全(quán)国社保基金一(yī)一六组合”等。

　　除此之外，自(zì)2021年开始，百亿私募珠海阿巴马(mǎ)资产管(guǎn)理有限公(gōng)司就长期(qī)持有(yǒu)滨江集团。根据一(yī)季报，该资产公司(sī)的几只产品合计持有滨江集(jí)团9543万股，约占流通A股的3.56％。

　　滨江(jiāng)集团的受青睐，和(hé)其自身的基本面表现(xiàn)存在一(yī)定关系。2020年以(yǐ)来的近三年时间，房地产市场(chǎng)整(zhěng)体在走“下坡路”，但(dàn)作(zuò)为杭(háng)州本土房企的(de)滨(bīn)江(jiāng)集团仍是表现(xiàn)出较强(qiáng)的韧(rèn)劲，2020年以来2023年初一什么时候军训，初一什么时候军训2022(lái)，滨(bīn)江集团在(zài)业绩表现、销售规模(mó)、新增土(tǔ)储、股价(jià)表现等多(duō)维度都表现了(le)较强的增长势(shì)头。

　　业(yè)绩(jì)方(fāng)面，2020年～2022年(nián)期间，滨江(jiāng)集团扣非(fēi)归母净利润依次为21.27亿元(yuán)、29.87亿元、37.22亿元；依(yī)次实现同(tóng)比增长32.74％、40.40％、24.60％。而(ér)根据近期发布的2023年一季报，今年一(yī)季度，滨江(jiāng)集团更是实现了扣非归母净利(lì)润5.41亿元，同(tóng)比增长134.07％。

　　在房地(dì)产“青铜(tóng)时代(dài)”仍能(néng)保持自身业绩的持续增长，和滨江集团扎根(gēn)杭州的战(zhàn)略布局关系密切(qiè)。根(gēn)据(jù)2022年(nián)年报(bào)，滨江集团有近(jìn)七(qī)成营收来自杭州地区，而在2021年，杭州地区的营收(shōu)比(bǐ)重只占(zhàn)到近六成。近三年(nián)持续稳居杭州房企销售排名第一。

　　与此(cǐ)同(tóng)时，滨江集团在杭州的土储补充(chōng)同样较为积极(jí)，根(gēn)据诸葛找房、住在(zài)杭州网数(shù)据显示(shì)，2020年、2021年、2022年在(zài)杭拿地金(jīn)额依次为404.6亿元、237.1亿(yì)元、479.4亿元，同(tóng)样(yàng)持(chí)续稳居杭(háng)州(zhōu)的(de)本土(tǔ)第(dì)一。

　　而(ér)滨(bīn)江集团在(zài)杭州的较突出(chū)表现(xiàn)，也(yě)让滨江集团(tuán)的房企排(pái)名迅速提(tí)升。到2023年，滨江集(jí)团的房企排名(míng)已冲进前十，根据中指数据，2023年前4月，滨江集团实现(xiàn)销(xiāo)售额(é)607.3亿元，位列房企(qǐ)第(dì)九位。

　　值得注意的是，2020年至(zhì)今(jīn)，滨江集团股(gǔ)价翻了超一倍以上，而(ér)近期，滨江集(jí)团更是迎来多家机构(gòu)的(de)集(jí)中调研。滨(bīn)江集团发布(bù)公告表示，公司于5月10日(rì)接受(shòu)了信达证券(quàn)、金鹰基金、建信养老、新(xīn)华养老(lǎo)等18家机构调研。

　　产业链(liàn)布局重点移至存量赛道

　　机构在下游家(jiā)纺、家居、物(wù)业觅α

　　实际上房地产开发(fā)只是房地产产业链上的(de)中游环(huán)节，其上游(yóu)主(zhǔ)要为钢铁、水泥、建材、玻(bō)纤等材料(liào)供应商，而下游应用行(xíng)业主要(yào)包括中介(jiè)服务、家用电器、物业管理、家(jiā)居用品。综合《红周刊》的采访，房地产开(kāi)发环节与上游材料(liào)端息(xī)息相关，新盘开工不足导(dǎo)致上游不被看好，机构寻觅个(gè)股阿尔(ěr)法的思(sī)路(lù)渐渐移至下(xià)游。“中国房地产行(xíng)业在进入存量房时代，所(suǒ)以对地产产(chǎn)业链，尤其是(shì)偏消费属性(xìng)的家装家居(jū)领域(yù)，我们相对看好，因(yīn)为居民(mín)保有的住(zhù)房规模(mó)越(yuè)来(lái)越(yuè)大(dà)，随(suí)着时(shí)间的增加，内装更(gèng)新的需(xū)求也会(huì)越来越多(duō)。美国过(guò)去的数据充分(fēn)说明(míng)了这一点(diǎn)，在新(xīn)房销售见顶之后，家具消(xiāo)费的增长却一直都很好。对于地产产业链(liàn)，我们相对看好和内装相关的行业(yè)，例如消(xiāo)费建(jiàn)材(cái)、家居装饰等(děng)。”万家(jiā)基金人士表示。

　　而根据《红周(zhōu)刊》对(duì)下游细分中(zhōng)相关赛道龙(lóng)头年内表现(xiàn)的(de)统计，目前暂居前两位的(de)都是来自(zì)家纺(fǎng)赛道(dào)的公司，它们分别是(shì)富安娜(nà)和水星家纺，特别是前者(zhě)在月线连收七根(gēn)阳线的基础上，年内迄今(jīn)涨幅(fú)已经(jīng)逼(bī)近(jìn)30％。

　　以前(qián)者为例，富安(ān)娜主要从(cóng)事纺织家居(jū)、睡眠家居、生活(huó)类产(chǎn)品(pǐn)的研发、设(shè)计、生(shēng)产及销售，旗下拥有(yǒu)原创(chuàng)“富(fù)安娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和“酷奇智”自有品牌(pái)。第(dì)一季度(dù)报告显(xiǎn)示，报告期内(nèi)，富安娜(nà)实现营业收入约6.2亿元(yuán)，同(tóng)比(bǐ)减少(shǎo)7.57％；不(bù)过实现(xiàn)归属于(yú)上市公(gōng)司股东的净利(lì)润约1.11亿元，同比增(zēng)长5.28％。

　　而从上市(shì)公司一季报的十大流通股(gǔ)股东来看，能够发(fā)现该股(gǔ)早已(yǐ)成为基金(jīn)重仓股的(de)天下，彼时包括公(gōng)募的中欧价(jià)值发现(xiàn)、中欧(ōu)潜(qián)力价值、工银瑞信灵动价(jià)值、宝(bǎo)盈新价值(zhí)和(hé)私募(mù)的(de)明河(hé)2016，都在其中出(chū)现，占(zhàn)据了(le)半壁江山。需要强调的是，中欧的两只基金都是价值(zhí)派基(jī)金(jīn)经(jīng)理曹名长在(zài)管的产品(pǐn)，首季(jì)其同时(shí)重仓(cāng)的(de)房地产产业链股(gǔ)票还有金地集团(tuán)和大亚圣象。

　　对比而言，前几年曾经(jīng)风光一时的家居板(bǎn)块也因疫情、消费(fèi)复(fù)苏进程缓慢(màn)等多因素一(yī)度沉寂，不(bù)过好在困(kùn)境反(fǎn)转露(lù)出曙(shǔ)光，家(jiā)居板块中年内(nèi)表(biǎo)现最好的是志(zhì)邦家居。同一时(shí)间(jiān)段，该股年内上(shàng)涨(zhǎng)已经超过(guò)23％，从(cóng)业绩来看(kàn)，无论是营收还(hái)是归母净(jìng)利润(rùn)，公司都实现(xiàn)了同(tóng)比双升。

　　从公(gōng)司的十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看(kàn)，《红周刊》发现广(guǎng)发基金经(jīng)理罗洋(yáng)慧眼(yǎn)独具，一季(jì)报(bào)中他管理的广发策略优选和(hé)广发安(ān)宏回报均增加(jiā)了持(chí)股，而(ér)这两只产(chǎn)品也成为志邦家居十大流通股(gǔ)股(gǔ)东中仅有(yǒu)的两只公(gōng)募。有意思(sī)的是，他(tā)似(shì)乎对于(yú)定制家居类标(biāo)的情有(yǒu)独钟(zhōng)，在另一家赛(sài)道公司金牌橱柜(guì)中，他管(guǎn)理的(de)全部三只(zhǐ)产品均(jūn)登榜十(shí)大流通(tōng)股股东，其也成为(wèi)他的独门重仓股。

　　除去家居家纺外，下游(yóu)的物业股也越来(lái)越被机构(gòu)所青(qīng)睐(lài)，不过这(zhè)类标的大多在(zài)香(xiāng)港上(shàng)市，如何选择成为(wèi)难题。对此，前述上(shàng)海公募基金经理(lǐ)举(jǔ)例分析：“物(wù)业服务不(bù)是(shì)一个(gè)高毛利的行业，挣(zhēng)钱很辛苦(kǔ)，我选公司(sī)还是希望挣的是市场化应(yīng)该挣(zhēng)的钱，以我曾经买的(de)绿城服务(wù)为例，它(tā)在(zài)中高端楼盘占(zhàn)比是比较高的(de)，每年到期(qī)的合同里提价成功率在30％～40％。它能做到滚动的大部分项目(mù)到(dào)期之(zhī)后，经过(guò)两(liǎng)三轮合同周期还能(néng)做到产品提价。”

　　“行(xíng)业里真正能做到产品(pǐn)提价的(de)公司(sī)很少，因为(wèi)物业公司很容(róng)易一(yī)开始是挣钱(qián)的(de)，后面(miàn)因为保安这些固定人员成本的年度增长，不过(guò)服务没(méi)有(yǒu)特(tè)别(bié)好，客(kè)户没有(yǒu)那么满意，能做到提价难度是非常大的(de)。但是(shì)该(gāi)公司(sī)能在(zài)业(yè)内(nèi)做到到(dào)期之后(hòu)提(tí)价率(lǜ)比(bǐ)较高，这跟(gēn)它(tā)的(de)定位和(hé)比较好(hǎo)的(de)服务是(shì)有关(guān)系的。”他进(jìn)一步强调(diào)。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 2023年初一什么时候军训，初一什么时候军训2022