近两年(nián)火爆的创新产品公募REITs进入(rù)密(mì)集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出(chū)高比例(lì)稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的REITs产(chǎn)品，平均分红比例接(jiē)近99％。

　　多(duō)位业内人(rén)士对此表示(shì)，强制分红(hóng)机制是公募REITs主要(yào)特征之一，稳定分红(hóng)体现出该(gāi)类(lèi)产品(pǐn)长期投资价(jià)值，通过观测经(jīng)营活(huó)动现金(jīn)流、可供分配现(xiàn)金等(děng)指标，也是(shì)观察REITs项目底层资产运营情况(kuàng)的(de)“窗口”。他们也提醒普通投资(zī)者注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在经营权到期(qī)后不再产生(shēng)现(xiàn)金(jīn)收益，特(tè)许经营权分红目前已包含了利润分配(pèi)和本(běn)金的归还，在选择(zé)投(tóu)资标的时(shí)应了解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红(hóng)

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎(yíng)来除息日，此外(wài)尚有6只REITs实际(jì)分配情况(kuàng)尚未公布。整体来看，公募REITs呈现(xiàn)出了(le)高比例的稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供(gōng)分配(pèi)金额的(de)公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分配金额(é)比例平(píng)均为98.89％，且绝大部分(fēn)分配比例(lì)在(zài)96％以(yǐ)上(shàng)。

　　中(zhōng)金基金相关负责人对此表示(shì)，投资公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要收益来源为(wèi)持有期分红收益，以及(jí)基金(jīn)份额交易价(jià)格的变化。基(jī)金份额二级市(shì)场价格受到(dào)公募REITs资产运(yùn)营情况及市场(chǎng)因(yīn)素的(de)综(zōng)合影响，较(jiào)易引起波(bō)动。与此相比，基金分红(hóng)预期(qī)则更(gèng)有规(guī)律(lǜ)可循。公募旖旎是什么意思解释，风光旖旎是什么意思解释REITs的分(fēn)红(hóng)主要(yào)来自基础(chǔ)设施(shī)资产的经营现金流，投(tóu)资人通过基金(jīn)募集材料和信息(xī)披露文(wén)件，结合行业及市场情况，可(kě)以分(fēn)析基础设施项目的经(jīng)营业绩(jì)，作为进行投资决策的(de)重要参考。

　　“相对于(yú)基金(jīn)份额(é)二级市场价格变化(huà)导致的(de)浮盈或浮(fú)亏，分(fēn)红(hóng)作为(wèi)基金份(fèn)额持(chí)有人(rén)实际获(huò)得(dé)的现金收益，对于(yú)长(zhǎng)期投资者更具参(cān)考(kǎo)价值。”中(zhōng)金基(jī)金相关负责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心运(yùn)营高(gāo)级副总监李(lǐ)华平(píng)也表示，根(gēn)据《公开募集基础设施证券投(旖旎是什么意思解释，风光旖旎是什么意思解释tóu)资(zī)基金指引（试行(xíng)）》及相关法规要求，基础设施基金应当将90％以上合并后基金年度可分配金额以现金形式分配给(gěi)投(tóu)资者，强制分红机制(zhì)是公募REITs的主要特征之(zhī)一，稳(wěn)定(dìng)的分(fēn)红机制体现出(chū)REITs产品长期投资价值(zhí)。

　　中(zhōng)航(háng)基金也(yě)认为，从投资(zī)角(jiǎo)度(dù)来(lái)看，基础设施公募REITs同时(shí)具备(bèi)“股性”和“债性(xìng)”双重特点。二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格反映这类产品“股(gǔ)性(xìng)”的一面，分红(hóng)体现了这类产品(pǐn)的(de)“债性”特(tè)点。公募REITs有强制(zhì)分(fēn)红要求，分红类(lèi)似于债券(quàn)派息，但不等(děng)同(tóng)于债券的(de)固定利息(xī)回报，而是由(yóu)可供分(fēn)配现金决(jué)定。

　　从(cóng)机构投资者的(de)角度(dù)来看，一(yī)方面是公募REITs丰富了机构投(tóu)资者(zhě)的投(tóu)资品类，为资产配置多元化提供(gōng)抓(zhuā)手，具有较强的配置价值。另一方面，公(gōng)募(mù)REITs的分红(hóng)能够(gòu)帮助机构投资者稳定(dìng)收(shōu)益。机构投(tóu)资者公募(mù)REITs能够通过(guò)分红获(huò)取相对于投资债券(quàn)相对(duì)高(gāo)的收益性，在有(yǒu)效控制风险(xiǎn)的前提下，增厚资(zī)产包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市场对(duì)于未来分红(hóng)水平的预(yù)期，也是(shì)影响REITs基金二级市场价格走势(shì)的关键因素之(zhī)一。

　　从(cóng)近(jìn)期公募REITs的(de)二级市场表现看，截至4月21日(rì)，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股(gǔ旖旎是什么意思解释，风光旖旎是什么意思解释)票和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发(fā)布了2022年(nián)年报，部分产品受宏观(guān)经济的(de)影(yǐng)响，可分配金额完成率不达预(yù)期，一(yī)定程(chéng)度上(shàng)影响了公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公(gōng)募(mù)REITs二(èr)级市场(chǎng)的价格波(bō)动受(shòu)多重因素(sù)的影响，投资(zī)收益是影响REITs二(èr)级市场价格(gé)的(de)主要因素之一，而稳定的分红有利于吸引投资者参与公募(mù)REITs二级(jí)市场的投(tóu)资。

　　中金(jīn)基金相关负责人也表示，近期经济预期恢复，一(yī)方面市场(chǎng)热(rè)点呈现向股票和债券回归的过程；另(lìng)一方(fāng)面，基础设(shè)施项目的(de)经营业绩(jì)相(xiāng)对经济(jì)活力的改(gǎi)善有一定的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除(chú)权日，将对基金份额的开(kāi)盘指导价(jià)做调减处理，调(diào)减金(jīn)额根据(jù)单(dān)位基金(jīn)份额的分红金额进行计算。除权操作是对分红前后基(jī)金份额净值(zhí)变化的(de)修正，使投资人在基金(jīn)分红前后均可(kě)以获得(dé)公(gōng)平的投资机(jī)会。

　　“分红可增强(qiáng)投(tóu)资者(zhě)长期投资的信心，同时需结(jié)合持有(yǒu)产品的特性，关注二(èr)级市(shì)场扰动对整体收益的影响(xiǎng)程度(dù)。”中航基金(jīn)相关人士也称。

　　特许经营(yíng)权分红包括利润分配和本金归还

　　普通投资者应了(le)解底(dǐ)层资产情(qíng)况

　　多(duō)位业内人士(shì)还提醒，与(yǔ)现(xiàn)有(yǒu)公募基金分红前提是本金(jīn)之上(shàng)的增值部分不同，特(tè)许经营权REITs基金运作(zuò)期间的“分(fēn)红”界定为“分派”更(gèng)为(wèi)准(zhǔn)确，分派的是(shì)本金与增值两个部分(fēn)，两个(gè)部分之间的比(bǐ)例是变动(dòng)的，与(yǔ)现有公募基金(jīn)分红差异很(hěn)大，大(dà)多数普通投资者可能把“分派”金额误认为是持续分红。一旦(dàn)30年(nián)、40年、50年、60年等合(hé)同年限到(dào)期后基金价值面临极(jí)大不确定性(xìng)，这(zhè)是该(gāi)类投资(zī)者应该注意的情况(kuàng)。

　　李华平(píng)表示，目(mù)前公募REITs主要有特(tè)许经(jīng)营权类和产权(quán)类两(liǎng)大资产类型，持有产权类产(chǎn)品(pǐn)的收益(yì)主要包括每年的(de)现金分(fēn)红及资产增值的收益，而持有特许(xǔ)经营类产品(pǐn)的收益(yì)主要(yào)来自项目每年的现(xiàn)金分红。其(qí)中，特(tè)许(xǔ)经营权类资(zī)产的(de)分(fēn)红包括了利润分(fēn)配和本金的归还，两(liǎng)者的比率也是变动的，对特许经(jīng)营权类(lèi)资产的(de)公(gōng)募REITs可以内部收益率（IRR）来(lái)衡量(liàng)投资收益。普通投资者(zhě)在(zài)选择投资标(biāo)的时，应了(le)解公(gōng)募REITs底层(céng)资产的(de)类型。

　　中航基(jī)金也表示，从细(xì)分来看，各类公募(mù)REITs分红(hóng)因(yīn)底层资产属性(xìng)不(bù)同而形成区(qū)别。特许经营权类的公募REITs产(chǎn)品(pǐn)因其分红相(xiāng)当(dāng)于包含(hán)“本(běn)金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分(fēn)红主要(yào)为“收(shōu)益”，更看(kàn)重底层资(zī)产的价值增值(zhí)，所以相对股性偏强。普通投资者在选择(zé)公募REIT时，需(xū)要考虑(lǜ)底层资(zī)产属性，对(duì)所选(xuǎn)择产品的二(èr)级市场价格和分红有合(hé)理预期。

　　中金基金相关(guān)负责(zé)人也(yě)认为，与产权类项目相比，特许经营(yíng)项(xiàng)目在经营权到期后不再能产生现金收益，因此将(jiāng)可供分配金额的分配理(lǐ)解为“分派”比(bǐ)“分红”更(gèng)加准确。基(jī)于这个特点，剩余经营期限较短的(de)特许经营项目(mù)，通常具备更高的分派率水平。对于剩余期限较(jiào)长的特许经营(yíng)权项目，即使分派率相(xiāng)对较低，也有足够年限(xiàn)收回本金(jīn)并取得收益。

　　中金基金该负(fù)责人提醒投资(zī)者注(zhù)意，特许经营权项目的分(fēn)派(pài)金额包含了(le)投资(zī)本金，在不进行扩募的情况下，基金份额(é)单价(jià)随着分派进(jìn)度逐(zhú)年(nián)下降是正(zhèng)常现象(xiàng)，投资特许(xǔ)经营(yíng)权REITs的收益来自项目剩(shèng)余期限(xiàn)产生的现金流(liú)。

　　“与特许经营项(xiàng)目(mù)相比，产权类项(xiàng)目(mù)的土(tǔ)地或建筑的剩余使用年(nián)限一般(bān)较(jiào)长，再加上到期后通过对建筑的(de)更新(xīn)改(gǎi)造或补缴(jiǎo)土地(dì)出让(ràng)金(jīn)等追加投资(zī)，有机会(huì)进一步延长经营期限。这种类似永(yǒng)续经营的假设反映在(zài)基础资产的估值(zhí)上(shàng)，使(shǐ)产权类REITs具备更显(xiǎn)著(zhù)的资产投资属性。”该负(fù)责人称。

　　观测内部(bù)收(shōu)益率等(děng)指标

　　评估项(xiàng)目底层资产运营情况

　　在(zài)基金分红的时点(diǎn)，多(duō)位业内人士还表示，在产品分(fēn)红期(qī)，投资者(zhě)可以观测经(jīng)营活动现金流、可(kě)供分配(pèi)现金、内部收益(yì)率等指标(biāo)，来观(guān)察和评估项目底层资产的运(yùn)营(yíng)情况。

　　中(zhōng)航基金表(biǎo)示，年报指(zhǐ)标中，跟现金相关的指标有两个：一(yī)是(shì)年报中披露的经营活动(dòng)现金流，二(èr)是(shì)可供分配现金，二者存在(zài)本(běn)质性区别。经营活动产生的现金净(jìng)流量是指企业经营、筹资、投(tóu)资产生的现金流(liú)，基(jī)于企业本身经营(yíng)活动产生；可供分配的现(xiàn)金(jīn)实质上是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利润表的项目进行调(diào)整，加期(qī)初现(xiàn)金，最终得到的账面(miàn)现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资(zī)产(chǎn)配置新选择，投资价值体现(xiàn)在相对股债市场独立的资产配置功能，比较适合长期持有。建议投资者对(duì)经营权类(lèi)的资产可(kě)以(yǐ)更多关注内部收益率的高(gāo)低，对产权类的资(zī)产(chǎn)更(gèng)多(duō)关注分派率高低。因为公募REITs可(kě)分(fēn)配收益(yì)主(zhǔ)要来自(zì)底层资(zī)产的经营(yíng)净现金流(liú)，所以底(dǐ)层资产运营情(qíng)况(kuàng)直接影响投(tóu)资回(huí)报，投资者可综合考虑(lǜ)原始权益人综合实(shí)力、运营管(guǎn)理机构实(shí)力(lì)、公(gōng)募(mù)基(jī)金管(guǎn)理人实力等多重因(yīn)素来选(xuǎn)择(zé)投资标(biāo)的。

　　中信证券研报(bào)也显(xiǎn)示，公募REITs进入密集分(fēn)红期，由于分红交易(yì)带来(lái)的短期博弈(yì)机会仍在(zài)，叠加此(cǐ)前(qián)市场接连回调，建议投资者关注有基(jī)本面支撑、填权(quán)效(xiào)应相对明显、同时分红规(guī)模较为可观的个券(quàn)。

　　“公(gōng)募REITs的招(zhāo)募(mù)说明书均会载明REITs在发行首年及(jí)次年的可供(gōng)分(fēn)配金额预测。投资者可以将REITs的实际分红金额与募集材料中(zhōng)披露预测进行比较分析(xī)，结合经济及(jí)市场的(de)实际环境，对(duì)基础设施项目(mù)的运营(yíng)业(yè)绩及(jí)REITs的管(guǎn)理能(néng)力进行判断。”中金基金(jīn)上述负责人也称。

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