OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片子公司哲库科(kē)技，引发了公募REITs扩(kuò)募风波，如(rú)今，二(èr)级(jí)市场(chǎng)的影响仍未停歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日(rì)，华安张江光大园REIT开盘继续延续此前(qián)几日的下跌走势，午后跌幅一度扩大，尾盘有所拉升(shēng)，全天(tiān)收(shōu)跌6.22％，最(zuì)近3个交易(yì)日(rì)跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此前(qián)，华安张江光大园REIT曾发布公告，紧急(jí)回应称，哲库科技是其扩募拟新购入基础设施资产(chǎn)张(zhāng)润大厦(shà)的重要(yào)承(chéng)租方之一(yī)，目前未收到哲库科(kē)技及(jí)OPPO方(fāng)面关于停止执行(xíng)已签租赁协议的(de)通(tōng)知。同时，在公告中，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT进(jìn)一步表示，原始权(quán)益人将继(jì)续密切关注哲库科(kē)技后续情况，积(jī)极做好相(xiāng)关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目的原(yuán)始权益人相关负责人也表示(shì)，近(jìn)期(qī)已(yǐ)同(tóng)步启动了(le)应(yīng)急预(yù)案，排摸储(chǔ)备租户，积极应对哲(zhé)库提前退租的可能事(shì)项。由于张润大厦是全(quán)国首批REITs申报扩募项目，公司领导高度(dù)重视，浦(pǔ)东新区(qū)国资委(wěi)也(yě)高度关注。

　　多位业内人士表示，华安张江光大园REIT近(jìn)期市场波动较大(dà)，但其实不动产公募(mù)REITs项目短期出(chū)租率(lǜ)下跌并(bìng)不会(huì)从根本上影响(xiǎng)其内外价值，投(tóu)资者应理性看待。

　　张(zhāng)江光(guāng)大园REIT

　　二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格(gé)继续波(bō)动(dòng)

　　本周(zhōu)，OPPO关停(tíng)旗下芯片子公(gōng)司哲(zhé)库科(kē)技的(de)事件(jiàn)继续扰(rǎo)动公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT以(yǐ)3.726元的价格小幅低(dī)开，此(cǐ)后二级市场价(jià)格开始(shǐ)震荡走低(dī)，午(wǔ)盘收(shōu)跌(diē)6.17％。午后，华安张江光大园(yuán)REIT跌幅(fú)一度扩(kuò)大到8.30％，随后价格有所(suǒ)回(huí)升，最终(zhōng)报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期不利(lì)消(xiāo)息影响(xiǎng)，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT最近几(jǐ)个交(jiāo)易日(rì)二级(jí)市(shì)场价格表现(xiàn)欠(qiàn)佳(jiā)，5月11日以来，3个交(jiāo)易日(rì)跌幅达到9.69％，今年以来跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月21日(rì)上市以来，华安张江光大园REIT累(lèi)计涨(zhǎng)幅超(chāo)过24％，在全市场(chǎng)公(gōng)募(mù)REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场(chǎng)整体表现上看，目前上(shàng)市的(de)8只(zhǐ)产(chǎn)业园区基础设施REITs中(zhōng)，仅(jǐn)博(bó)时招(zhāo)商蛇口产(chǎn)业园REIT微幅上涨，其余7只均有不(bù)同程度下跌，8只产业园(yuán)区基础设施REITs5月15日平均(jūn)跌幅1.38％。今年(nián)以来平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前(qián)，张(zhāng)江REIT一季报中已经披(pī)露张江光大园项目出租率有所下降，如(rú)今拟扩募的项目又遭(zāo)遇突发(fā)事件，因此导致二级(jí)市场价格(gé)出(chū)现波动。”一位业(yè)内人(rén)士分(fēn)析(xī)称。

　　不过，在上述人士看来(lái)，尽管出(chū)于风险规避的原因，最近几个(gè)交(jiāo)易日场内资金有所流出，但(dàn)是(shì)，不动产公(gōng)募REITs项(xiàng)目短期(qī)出租率下跌(diē)并(bìng)不(bù)会(huì)从根本上影响其内外价值。

　　他也同时表示，目前随着二级市场价格下跌，风险也得(dé)到一(yī)定释放，但是价(jià)格涨跌会受到基本(běn)面、情绪面等(děng)多重(zhòng)因素影响(xiǎng)，不好判断价格是不是已(yǐ)经(jīng)完全触底。

　　此外，还有一(yī)位(wèi)业内人士(shì)表示，今(jīn)年整体REITs市场表现低(dī)迷(mí)，不少产品年内(nèi)二(èr)级市场跌幅较大，其(qí)实(shí)有些隐(yǐn)含收(shōu)益率高的产品具备一定的投资价(jià)值(zhí)，很适合稳健(jiàn)类投(tóu)资者。此(cǐ)外，伴随着经济复苏的步伐，产业园区、物(wù)流类等(děng)REITs产品具(jù)备一定的投资价(jià)值。

　　先锋瑞驰私募(mù)基金执行董事高如星(xīng)对此表示(shì)，若(ruò)张(zhāng)江园(yuán)区最终能顺利解决(jué)招商，平稳过(guò)度对经营现金(jīn)流没有造(zào)成大(dà)的影响，“事件(jiàn)性利(lì)空(kōng)下调(diào)至得这么急、这么深，加上前期(qī)本身园区类资产就回调不少了，这就是黄(huáng)金坑。”不过，他也强调，最终还(hái)是(shì)落到租(zū)金(jīn)收(shōu)入受不受影响，影响(xiǎng)多大，估计园区(qū)会(huì)最终解(jiě)决。

　　张江REIT紧(jǐn)急回(huí)应

　　扩募路上再迎接考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停旗(qí)下芯片子(zi)公司(sī)哲库科技。随(suí)后5月12日晚(wǎn)，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT发布公告，紧急回应称，哲(zhé)库科技是其扩(kuò)募拟新(xīn)购入基础设(shè)施资产水浒传史进的主要事迹概括，水浒传史进的主要事迹有哪些张润大(dà)厦的重要承租方之一，目前未收(shōu)到(dào)哲库科技及OPPO方面关于(yú)停止执行已签租赁协议的通知。同(tóng)时，在公(gōng)告(gào)中，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT进一步(bù)表(biǎo)示(shì)，原始权益人将继续密(mì)切关注哲库科技后续情况，积极做好(hǎo)相关应对。

　　此前(qián)，张江REIT因(yīn)其一季报中披露(lù)的张江光大园项(xiàng)目(mù)出租率下降事项，一度二级市场价格出现回(huí)落。在随后召(zhào)开的业绩说(shuō)明会中(zhōng)管理人就相(xiāng)关(guān)事项进行了解释说明，市(shì)场(chǎng)信心得到了一定(dìng)提振，二级(jí)市场(chǎng)价格表(biǎo)现也趋于(yú)平稳。据了解，张江 REIT在5月11日(rì)召(zhào)开的线上和线下的扩募水浒传史进的主要事迹概括，水浒传史进的主要事迹有哪些(mù)说明会上(shàng)，运营团队表示了对张江光大园项目(mù)的(de)信心，预计(jì)签署意(yì)向书和合同(tóng)谈判(pàn)中(zhōng)的(de)储(chǔ)备租户正(zhèng)常转化后，项目(mù)出租率将得到回(huí)升(shēng)。没想到仅过(guò)了(le)不到(dào)三周的时间，张江(jiāng)REIT的扩募之路又迎来了新的考验。

　　因张江(jiāng)REIT的上述公告引起了市场各方的广泛关注(zhù)，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益人相关负责人坦言，事发突(tū)然确实始料未及，在(zài)获悉OPPO关停哲库科技消(xiāo)息的第一(yī)时间即奔赴现场进行了沟通和核(hé)实工(gōng)作，并同步启动了应急预案，排摸(mō)储备租户，积极应对哲(zhé)库提(tí)前退(tuì)租(zū)的可能事项。由于张(zhāng)润大厦(shà)是全国首批REITs申报(bào)扩(kuò)募项(xiàng)目(mù)，公司领导高度重视，据悉新(xīn)区国资委也高度关注。

　　当谈及(jí)储备(bèi)租户情况，相(xiāng)关负责人介绍(shào)说，目前储(chǔ)备租户还(hái)是比较丰富(fù)的，覆盖了芯片测(cè)试、人工智(zhì)能(néng)、航天产业、信息技术(shù)等产业客户，租赁意向面积(jī)超(chāo)过了2万方。从意向储备转化为实际租户需要一些时间。

　　“我们正在着手通过(guò)签(qiān)署租赁意向书来尽快锁定(dìng)一些重要(yào)租户。虽然收(shōu)了三个月履约保证金(jīn)给了(le)我们一些空间，但(dàn)本着对首批扩募、对市场(chǎng)负责的态度(dù)，我们肯定(dìng)要全力(lì)与时间赛(sài)跑，把这些面(miàn)积(jī)在短期内(nèi)完成去化。”相关负(fù)责人(rén)说道。

　　张江REIT已持(chí)有的同区(qū)域的张江光大园项目一季度末也有将近30％的空置率(lǜ)，原始权(quán)益人有那么多储(chǔ)备(bèi)租户，之(zhī)前的(de)空置率为(wèi)何未能(néng)得到(dào)解决(jué)。

　　对此相关负(fù)责人解(jiě)释，张江光大(dà)园(yuán)一直以来都坚持(chí)以市(shì)场(chǎng)化(huà)运营为(wèi)导(dǎo)向(xiàng)，历史运营(yíng)表(biǎo)现稳定，租户的调租和换(huàn)租都属(shǔ)于正(zhèng)常情(qíng)况(kuàng)，而这(zhè)次项目的大租户退租正(zhèng)好发生在市场活跃(yuè)度的(de)短(duǎn)期低点，目前(qián)市场情(qíng)况(kuàng)已有所好转。在看到出租率下滑情况没有得到及时修复后，张江这边(biān)也作了一定(dìng)的资源调配和倾斜，引入(rù)了一些储备租户。

　　另外，张润大厦和张江光(guāng)大园(yuán)项目在给租户的分(fēn)隔空间、交(jiāo)付(fù)标准、租金水平等方(fāng)面也有(yǒu)一些差异化，张润大厦多(duō)是两千多平的(de)大平层(céng)，楼的(de)成新度高(gāo)一些(xiē)，单价也贵一些，张江光(guāng)大园单层以一千平的面(miàn)积为主，还有一些独栋形(xíng)态的物(wù)业。租户自身(shēn)也会有(yǒu)诉求，也会(huì)根(gēn)据自身需求和预(yù)算挑选区(qū)域(yù)内的不同物业。

　　“如果扩募(mù)完成以后，新老资产的管理人(rén)都变(biàn)成了一家，后续(xù)我们在(zài)资(zī)源共享和联合营销方(fāng)面能更(gèng)加充分发挥(huī)协同效应，相(xiāng)信可以做(zuò)得更好(hǎo)。”上述负责人补充(chōng)说道。

　　最后(hòu)谈及(jí)对(duì)于张江REIT的定位和展望，相关负责(zé)人表示，张江集团和张江高(gāo)科目前(qián)在管资(zī)产约五百万方(fāng)，还有一些其他在开发的储备项目，这些都将成为张(zhāng)江REIT实现打造张江园区产业(yè)空间资产上(shàng)市平台目标的(de)坚实(shí)后盾和储(chǔ)备资源。“我们非常重视张江REIT这个资(zī)本平(píng)台(tái)和它未来的发展。”相关负责人表示，“这次扩募是我们实现基金扩容的第一步，也是(shì)至关(guān)重要(yào)的(de)一(yī)步(bù)，眼下我(wǒ)们可能面临了一些突发(fā)情(qíng)况需(xū)要解决，但(dàn)是这和我(wǒ)们在张(zhāng)江科(kē)学城(chéng)这三十(shí)年建设发展过程中所经历的相比(bǐ)，只能算(suàn)是(shì)一个非(fēi)常小的(de)插(chā)曲。我们(men)有信心排除(chú)万难，尽一切可能化解当前突发事(shì)件的所有负(fù)面影响，维(wéi)持(chí)预期和市(shì)场的信心(xīn)。”

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