5月以来，房地产(chǎn)板块(kuài)个股多(duō)出现(xiàn)小幅上涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日收盘(pán)，中信房地产指数(shù)本(běn)月(yuè)涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。而(ér)以公募基金为代(dài)表的机(jī)构对(duì)于(yú)这一板块已(yǐ)经(jīng)在悄然布局。数据显示，以南方(fāng)和华夏的两只老(lǎo)牌ETF基金为例(lì)，5月(yuè)9日时所公布(bù)的总份(fèn)额均较4月28日时有小幅增(zēng)长(zhǎng)。根据基金(jīn)一季报统计(jì)，龙头与地方国企央企获(huò)得增持，持仓数量占流通股(gǔ)比重增(zēng)幅五只(zhǐ)个股分别为华(huá)发股份+3.40％、滨(bīn)江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产或“底部回(huí)升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对(duì)房地产的配置看，2019年末，公募所持有(yǒu)的房地产行业标的市值约1188亿(yì)元，占(zhàn)其所持股票(piào)市值的4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色，但公募所持(chí)房(fáng)地产公司市值在股(gǔ)票资产中的占比(bǐ)却(què)断崖(yá)式下跌(diē)至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出(chū)现了三年(nián)来的首次(cì)回升(shēng)，年底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时(shí)，公募对房(fáng)地产行业(yè)的(de)持股比例也同步回升(shēng)，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎(hū)在今(jīn)年一季度得(dé)以(yǐ)延续。数据(jù)统计显示(shì)，公募重仓持有房地产(chǎn)板(bǎn)块一(yī)季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股分别为保利发(fā)展(zhǎn)、招商蛇口(kǒu)、万科A、华(huá)发股(gǔ)份、滨江集(jí)团，持仓(cāng)市值占板块(kuài)比重合计达47.29％，环(huán)比(bǐ)下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公募(mù)对于房地产的投(tóu)资愈发有集中(zhōng)于(yú)龙头的趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金一季(jì)报汇总的重仓股中(zhōng)，房地产板块排名最(zuì)高(gāo)的是保(bǎo)利发(fā)展，在基(jī)金重仓第33位。排名第二的是(shì)招商蛇口，排在第78位(wèi)。而(ér)老牌龙头股万科(kē)A排在(zài)第96位。对(duì)比去年四(sì)季报，变化(huà)之处首(shǒu)先在于几(jǐ)只房地产龙头股从排位(wèi)上看均有(yǒu)退步，尤(yóu)其是万(wàn)科最为明(míng)显；其次是金地集团退出百(bǎi)大之列。但(dàn)考(kǎo)虑到房地产(chǎn)是复苏链(liàn)上最后一环，且(qiě)首季(jì)并(bìng)非行业销售旺季(jì)，其传导(dǎo)到二级市场乃至机构持仓上还需要时(shí)间周期。

　　形成共识的(de)是，经济(jì)圈判(pàn)断(duàn)房(fáng)地产已经进入大分(fēn)化(huà)时代，一二线(xiàn)城市好于三四线(xiàn)城市。而映(yìng)射到(dào)二(èr)级市场投资上，配(pèi)置房(fáng)地产行业(yè)轻松收(shōu)获(huò)行业(yè)贝塔(tǎ)的红(hóng)利期(qī)一去不返(fǎn)了。“如果按照产(chǎn)业周期来分类，包括房地产等几类行业在盖特纳曲(qū)线里属于成熟期或者衰(shuāi)退(tuì)期的行业，传(chuán)统认知上没有什(shén)么投资机会(huì)的。但在这(zhè)几年(nián)特(tè)殊的行情里包(bāo)括煤炭、电解铝等类(lèi)似的行业也出现(xiàn)了一些(xiē)机会(huì)，背后(hòu)的(de)逻辑(jí)是供给侧发生了更大的变化。”一不(bù)愿(yuàn)具名(míng)的(de)上海(hǎi)公(gōng)募基金(jīn)经理指出。

　　不过也有公(gōng)募人士持谨慎乐观态度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿(yì)平(píng)方米的年销售面积很(hěn)难再出现了(le)，2022年光(guāng)是居民存款数(shù)量增加了15万亿(yì)元。中国存量有400亿(yì)平方米建筑面积(jī)，考虑存量(liàng)地产的更新，也有近10亿平方(fāng)米(mǐ)。需求端还需要有一定的政策(cè)出来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金(jīn)房(fáng)地(dì)产研究员吕功绩也(yě)指出：“时至今日(rì)，无论从城镇化的进程，还(hái)是(shì)人均住房面积（接近30平/人），我(wǒ)国(guó)均已告别住房短缺时代，而(ér)目前居民的杠杆(gān)率和房(fáng)价收入也不(bù)支撑每年18万亿元的(de)销售额，以及(jí)过快上行(xíng)的(de)房价，因而行(xíng)业高增(zēng)的时代已经过去，未来行业的需求或将回落，在此过程中，伴(bàn)随着地产的高杠杆属性，就很容易出现信用风险问题(tí)（类似2022年的民营地产爆雷(léi)），行业进入到供给侧出清的(de)过程。这个过(guò)程中(zhōng)，综合竞争(zhēng)力强的(de)公司就能够通过大鱼吃小鱼的方式(shì)，获得市占率的提(tí)升。当行业需(xū)求见顶回落时(shí)，行业的(de)贝塔已经过(guò)去了，但不代表没有投资机会(huì)，机(jī)会在于城(chéng)市(shì)、位置、产品(pǐn)的阿尔法，而对应到股票投资，就是强(qiáng)竞(jìng)争力公(gōng)司的阿(ā)尔(ěr)法。”

　　或许也是基于这样(yàng)的认识(shí)转变，精耕细作个(gè)股成为公募(mù)乃至整体机构的务实(shí)之举(jǔ)。

　　机(jī)构配(pèi)置房地产“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头部央国企、优质(zhì)区域性(xìng)标的(de)成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产板块个股多(duō)出现小幅(fú)上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地(dì)产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。从具体(tǐ)的个股来(lái)看，《红(hóng)周刊》利(lì)用(yòng)Wind统计申万房地(dì)产板块个(gè)股，在纳入统计的(de)124只(zhǐ)房地产(chǎn)类标(biāo)的(de)股中(zhōng)，本月以(yǐ)来实(shí)现(xiàn)股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰(qià)好(hǎo)排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别(bié)是上实发展、浦东(dōng)金桥(qiáo)、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安(ān)地产。排名第一的(de)上(shàng)实发展，五一假期归来后日成交量明显(xiǎn)放大，4日(rì)、5日连续两个交易(yì)日收出涨(zhǎng)停(tíng)。从该股(gǔ)的基本面来看，上实(shí)发(fā)展(zhǎn)的(de)主营(yíng)业务为房地产开发与经营。公司的主要产品(pǐn)及服务(wù)为房地产(chǎn)销售、房地产租赁、物(wù)业管理服务、工程项目、酒店经营(yíng)。从(cóng)业绩数据来看，2022年，其实现营业收(shōu)入52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同(tóng)比下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收(shōu)入27.87亿元，同(tóng)比(bǐ)增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各类(lèi)机构都有对(duì)其布局的例子。以3月31日时的(de)首季十大流通股(gǔ)股东来(lái)看(kàn)， 具体包括(kuò)公募的上(shàng)银基金、私募的迎(yíng)水文龙、中央(yāng)汇金(jīn)、长城资产管理公司等都跻(jī)身(shēn)前十的行(xíng)列(liè)。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时排(pái)名第(dì)二的浦东金桥也是上(shàng)海本地(dì)房企，其第一季(jì)度的收入利润规(guī)模大幅度复苏。究其原因(yīn)，一方面是该公司后疫情时(shí)代出租率复苏至近年来(lái)最(zuì)高，另一(yī)方面则是公司拿地结(jié)算(suàn)持(chí)续性向好(hǎo)，从(cóng)数字(zì)上看，一(yī)季度(dù)新增(zēng)虹口(kǒu)135、138住宅地块(kuài)，总建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)约(yuē)54万平(píng)方(fāng)米(mǐ)。

　　在这样的(de)业绩(jì)势(shì)头向好背景下，自然(rán)也吸引了知名机构在(zài)其中持续驻足。从(cóng)第一季度十(shí)大流(liú)通(tōng)股股东来看，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两只产品(pǐn)依然在前十中，这也是连续第(dì)三(sān)个季度他有(yǒu)的(de)两只产品杀入前十。同时榜(bǎng)单中还有一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资(zī)局，其(qí)当季还小幅增加了(le)持股。

　　除去(qù)上述两家(jiā)上海区(qū)域性地产公司外，荣安地(dì)产则(zé)是(shì)主要布(bù)局在(zài)深圳的(de)地产公(gōng)司，一季(jì)报交(jiāo)出的也(yě)是(shì)一份报喜的(de)成绩单(dān)：首(shǒu)季公司(sī)实现营业收(shōu)入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属于上市公司股东的(de)净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到(dào)两只(zhǐ)公募(mù)指(zhǐ)基首季新杀入(rù)十大流通股股东(dōng)行列。具体(tǐ)说来， 南(nán)方(fāng)中证全(quán)指房(fáng)地产(chǎn)ETF上榜排名第七位，富国中证指数(shù)1000增(zēng)强(qiáng)则(zé)排名第九(jiǔ)位，此(cǐ)外联袂出(chū)现的机构还有QFII高盛国际(jì)和私募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴证全球基金相关(guān)人士分析：“经历(lì)过行(xíng)业洗牌(pái)和兼并(bìng)重组后，龙头的价(jià)值更(gèng)为笃(dǔ)定(dìng)突出(chū)；从拿地端看，2022年(nián)土地(dì)市场(chǎng)大幅(fú)降(jiàng)温，优质(zhì)土(tǔ)地供给较多（券商测算(suàn)对应(yīng)潜在(zài)毛(máo)利率在(zài)25％以上，目前房企(qǐ)的利润(rùn)率仅20％），绝大多数(shù)房企受限于信用(yòng)问题或者(zhě)资金紧张没法拿地(dì)，龙(lóng)头房企趁机获取(qǔ)低成本土(tǔ)地(dì)，龙(lóng)头房企(qǐ)的拿地力度（拿地金(jīn)额/销(xiāo)售金(jīn)额）基本在30％以(yǐ)上(shàng)；从融(róng)资上看，龙头(tóu)房企杠杆率较低，净(jìng)负债(zhài)率基(jī)本在70％以下，而其他房企的净(jìng)负(fù)债率普遍都(dōu)在(zài)100％以(yǐ)上(shàng)，加杠杆空间有限(xiàn)，从融(róng)资成本看(kàn)，龙头房(fáng)企的融资成(chéng)本不断下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售，龙头(tóu)房企明(míng)显(xiǎn)跑赢行业，1～4月(yuè)百强房(fáng)企的(de)销售(shòu)额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要强调的(de)是，在(zài)当前中特估的(de)浪潮下，央(yāng)国企(qǐ)地产(chǎn)股或(huò)存在发展(zhǎn)的大好机会。中信证(zhèng)券指出：“房地产行业的结构性机(jī)会(huì)依然存在，少部分公司尤其是央(yāng)企占据显著优势(shì)，其主(zhǔ)要又体现为(wèi)库存的优势。央企地产公司，现阶(j大水冲了龙王庙是什么意思生肖，大水冲了龙王庙是什么意思？iē)段(duàn)表现出(chū)较低的融资成本(běn)，优质的开发资源和良好的(de)不动(dòng)产资产运(yùn)营能力的多(duō)重竞(jìng)争优势。”

　　“即(jí)使(shǐ)没(méi)有(yǒu)中特(tè)估，国央企(qǐ)相较于民营地(dì)产公(gōng)司也是更有(yǒu)优势的。”吕功绩强调，“对于减值(zhí)、土地资源债权债务(wù)关(guān)系等问题(tí)，市(shì)场(chǎng)对民营房开企业的资产会有更多担(dān)忧和质疑，所以在这一轮行业出(chū)清的过程中，央国企相(xiāng)较(jiào)于民企(qǐ)来说估值的修复更明显(xiǎn)。中特估的角度从中长期的维度看，行业的逻辑在于集中度提升后，行业进入高质量发展阶段，具(jù)备(bèi)较快速(sù)发(fā)展阶段(duàn)更稳定且可预期的盈(yíng)利和(hé)现金流创造能力，以(yǐ)此带(dài)来(lái)估(gū)值中枢的(de)提升，应该关注(zhù)估值相对较低，企业(yè)自身(shēn)资产的质(zhì)量(liàng)好(hǎo)、运营能力强、可以创(chuàng)造持续现金流(liú)的企业。”

　　“存(cún)量时(shí)代中行业普(pǔ)涨(zhǎng)的概率比较低，行业内(nèi)部将出现分化，要关注(zhù)将受益于行业集中(zhōng)度提升的头部公司。”星石投资首(shǒu)席研究官(guān)方磊(lěi)也表示。

　　顺应(yīng)机构这一(yī)思(sī)路的(de)话，或许还(hái)是保(bǎo)利发(fā)展、招(zhāo)商蛇口等(děng)国资背景龙头前途(tú)更为(wèi)光(guāng)明。不过国投(tóu)瑞银基金投资部副(fù)总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客观地(dì)去(qù)持续观察国企央企在(zài)三个方面是(shì)否可以维(wéi)持，首先是融资(zī)成本保持低位，其次是(shì)销售份额持续提升，再次(cì)是(shì)拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构(gòu)需要多(duō)给一些耐(nài)心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据(jù)房企(qǐ)一季报(bào)梳理发现，对(duì)于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季(jì)度的业绩分化(huà)更趋明(míng)显，保利发展、滨(bīn)江集(jí)团等(děng)房企(qǐ)营收、净利均实现(xiàn)了业绩的回正，甚至是较大增速的增长(zhǎng)。而这些(xiē)公司也是机构的重仓(cāng)对(duì)象。

　　对(duì)此，知名房地(dì)产业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明显改善(shàn)的房企，主(zhǔ)要是因为过(guò)去两三年时间(jiān)，尤其是在2021年下半年民营房企不怎么投(tóu)资拿地之后，国有(yǒu)企业仍在(zài)持续性地拿地，且(qiě)主要集中在核心(xīn)城市，投资力度(dù)较大。投资的驱动能够推动房企销售业绩的增(zēng)长(zhǎng)，从而在2023年一季度市(shì)场恢复(fù)但仍处于(yú)调(diào)整(zhěng)的过程(chéng)中，能够保(bǎo)有一个正增长。

　　不过(guò)张宏伟同时(shí)也(yě)提醒表示，在房地产(chǎn)的复苏过程中(zhōng)，还面(miàn)临着一(yī)些不确定(dìng)性(xìng)。其实整个市场从四月份开始又在往下掉。除了(le)杭州、成都等极个别城市四月环比三月相对表现较好之外，包括北(běi)京、上海在内的绝大多数(shù)城市(shì)都出(chū)现(xiàn)环比(bǐ)下滑(huá)的情况。而(ér)现在(zài)五月(yuè)的市场表(biǎo)现也不(bù)太乐观(guān)。按照现在的经(jīng)济状况(kuàng)、收入(rù)情况(kuàng)，以及(jí)市场(chǎng)的去库(kù)存压力、企业的资(zī)金面(miàn)压(yā)力，可能会出现，到(dào)六月份房(fáng)企为(wèi)了半年报(bào)冲业(yè)绩(jì)出现(xiàn)市场的短期反(fǎn)弹(dàn)外的一(yī)个市场乏(fá)力现象。也(yě)就是说，第(dì)二季度、第三季(jì)度(dù)增(zēng)长(zhǎng)不确定性(xìng)的压力仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀投(tóu)资董事长陈(chén)昊(hào)扬也向《红周刊(kān)》指出，现在整个房地产(chǎn)以及其上下游产(chǎn)业链的复苏(sū)速度都比想象的要慢很多(duō)，我(wǒ)们要(yào)多给一些耐心，这(zhè)个时(shí)候，在房(fáng)地产以及上下(xià)游(yóu)就不是赚(zhuàn)快钱的时候，只(zhǐ)能(néng)赚(zhuàn)他(tā)基(jī)本面的钱(qián)。但这也意味着(zhe)，只有极(jí)为少(shǎo)数(shù)的、做(zuò)得比同行好得多的企业，会伴(bàn)随整个行业的弱(ruò)复苏，业绩会(huì)逐步体现出来。所以(yǐ)只能耐心地去等(děng)待(dài)它的基(jī)本面不断(duàn)地(dì)凸显(xiǎn)出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红(hóng)周刊(kān)》，文中提及个(gè)股仅为举例分(fēn)析(xī)，不做买卖推荐。）

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