5月以来，房地产板块个股多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募基金为代表的机构对于这一板块(kuài)已经(jīng)在悄然布局。数(shù)据(jù)显示，以南(nán)方和华夏的(de)两(liǎng)只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时(shí)所公布的总(zǒng)份额均较4月28日时有小幅增长。根据基金一(yī)季报统计，龙头与地方国企(qǐ)央企获得增持，持仓数量(liàng)占流通股比(bǐ)重增幅五只(zhǐ)个股分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公(gōng)、私(sī)募配置房(fáng)地产或(huò)“底(dǐ)部回升”

　　行业红(hóng)利时代已过 精耕细(xì)作成(chéng)共识

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年(nián)末(mò)，公募所持有的房(fáng)地产行业标的市(shì)值约1188亿元，占(zhàn)其所(suǒ)持股票(piào)市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募(mù)所持房地产公(gōng)司(sī)市值在股票资产(chǎn)中的(de)占比(bǐ)却(què)断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年(nián)，这一(yī)数值更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过(guò)2022年终(zhōng)于出现了三年来(lái)的首次回升，年底(dǐ)这一数值(zhí)从1.56％升(shēng)至1.65％。与(yǔ)此(cǐ)同时，公(gōng)募对(duì)房地产(chǎn)行业的(de)持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在(zài)今年一季度得(dé)以延续(xù)。数据统计显示，公募(mù)重仓持有房地产板块(kuài)一季(jì)度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股分别为保利(lì)发展、招商蛇口、万科A、华发(fā)股份(fèn)、滨江集团，持(chí)仓(cāng)市值占板块比重合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募对(duì)于房地产的投(tóu)资愈发有集中于(yú)龙头的趋(qū)势。Wind显示，在公募基金(jīn)一(yī)季报汇总(zǒng)的(de)重仓股中(zhōng)，房地产(chǎn)板(bǎn)块排名最(zuì)高的是保利发展，在基金重仓第33位(wèi)。排(pái)名第二(èr)的(de)是招商蛇口，排在(zài)第(dì)78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对(duì)比去(qù)年四(sì)季报，变化(huà)之处首先(xiān)在于几只(zhǐ)房(fáng)地(dì)产龙头股(gǔ)从排(pái)位上看(kàn)均有退步，尤(yóu)其是万科(kē)最为明显；其次是金(jīn)地集团退出(chū)百大之列。但(dàn)考(kǎo)虑到(dào)房地产是(shì)复(fù)苏(sū)链(liàn)上(shàng)最后一环，且首季并非行业销售(shòu)旺季，其传导到二级市场乃至机构持仓上还需(xū)要时(shí)间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产已经进入(rù)大分化时代(dài)，一二(èr)线城(chéng)市好于三(sān)四线城市。而映射到二级市场投资上，配(pèi)置房地产(chǎn)行业(yè)轻(qīng)松收获行业贝(bèi)塔的红利期一去(qù)不返了。“如果按(àn)照产业(yè)周期来分类，包括房地产等几类(lèi)行业在盖(gài)特纳曲线里属于(yú)成熟期或(huò)者(zhě)衰退期的行业，传统(tǒng)认知上没有什么投(tóu)资机会的。但在这几年特殊(shū)的行情里(lǐ)包括煤炭、电(diàn)解铝等类似(shì)的行业也出现(xiàn)了一些(xiē)机会，背(bèi)后(hòu)的逻(luó)辑是供给侧(cè)发生了更(gèng)大的变化(huà)。”一不愿具名的上海(hǎi)公募基金经理指出(chū)。

　　不过也有公募人士(shì)持(chí)谨慎乐观(guān)态度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿(yì)平方米的(de)年销(xiāo)售面积很难(nán)再出(chū)现了，2022年光是居民(mín)存款数量增(zēng)加(jiā)了15万(wàn)亿元(yuán)。中国存(cún)量有400亿平方米建筑面积，考(kǎo)虑存量地产的更新，也有(yǒu)近10亿平方米。需求端还需(xū)要有一定的政策(cè)出(chū)来(lái)去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研(yán)究员吕功(gōng)绩也(yě)指出：“时至今日，无(wú)论从城镇化(huà)的进程(chéng)，还(hái)是人(rén)均住房面积（接近30平/人），我国均已(yǐ)告别住房(fáng)短缺时代，而目前居民(mín)的杠杆(gān)率和房(fáng)价(jià)收入也不支撑每(měi)年18万亿元的(de)销售(shòu)额，以(yǐ)及(jí)过快上(shàng)行的房价，因而行业(yè)高增的时代已经(jīng)过去，未(wèi)来行业的(de)需求或将回(huí)落(luò)，在(zài)此过程中，伴随着地产的高杠杆属性，就很容易出(chū)现(xiàn)信用风险问题(tí)（类似2022年(nián)的民(mín)营地(dì)产爆雷），行(xíng)业进入到(dào)供(gōng)给侧出(chū)清的过(guò)程(chéng)。这(zhè)个过(guò)程中，综合竞争力强的(de)公司就能够通过大鱼吃小鱼的方式(shì)，获得市占(zhàn)率的提升。当(dāng)行业需求见顶回落时，行业的贝(bèi)塔已经过去了(le)，但不代表没有投资(zī)机(jī)会，机会在(zài)于城市、位置、产品的阿(ā)尔法，而(ér)对应到股票投资，就是强竞(jìng)争力(lì)公司的阿尔法。”

　　或许也是基于(yú)这样的认识转(zhuǎn)变(biàn)，精耕细(xì)作个股成为(wèi)公(gōng)募(mù)乃(nǎi)至整体机(jī)构的务实(shí)之举。

　　机构配置房地(dì)产“风物长宜放眼量”

　　头部(bù)央国企、优质(zhì)区域(yù)性标的成香饽饽(bō)

　　5月以来，房地产板块个(gè)股多出现小幅(fú)上涨，截至(zhì)5月10日收盘(pán)，中信房(fáng)地(dì)产指数本月涨幅约为2％。从具体(tǐ)的个股来(lái)看，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万房地产板块个股，在(zài)纳入统计的124只房地产类标(biāo)的股中，本(běn)月以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的公司月内(nèi)涨幅超过了(le)10％，它们分别是上实(shí)发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发展，五一假(jiǎ)期归来后日成交量明显(xiǎn)放大，4日、5日(rì)连续两个(gè)交易日收出涨停。从该股(gǔ)的基(jī)本面(miàn)来(lái)看(kàn)，上实发展(zhǎn)的主营业务为房地产开发(fā)与(yǔ)经营。公司的主要产品(pǐn)及服务为房地产销售(shòu)、房(fáng)地产租(zū)赁、物(wù)业管理服务、工程项目(mù)、酒店经(jīng)营。从业绩数据(jù)来看，2022年，其实现(xiàn)营业(yè)收入52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比(bǐ)下降(jiàng)33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营业总(zǒng)收入27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母净利(lì)润2.86亿元(yuán)，同比(bǐ)扭(niǔ)亏。

　　不(bù)过从十大(dà)流通股股(gǔ)东(dōng)来看(kàn)，各(gè)类机构都有对其布(bù)局的例子。以(yǐ)3月31日(rì)时的(de)首(shǒu)季十大(dà)流通(tōng)股(gǔ)股东来看， 具体包括公募(mù)的上银基金、私募的(de)迎水(shuǐ)文龙、中央汇金、长城资产(chǎn)管(guǎn)理(lǐ)公司(sī)等都跻身前十的行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时排(pái)名第二的浦(pǔ)东金桥(qiáo)也是上海本地房企(qǐ)，其第一季度的收入利(lì)润规模大幅(fú)度复(fù)苏。究其(qí)原(yuán)因，一方面是(shì)该公司后疫(yì)情时代出租率(lǜ)复(fù)苏至近(jìn)年来最高，另一方面则(zé)是公司(sī)拿地结算持续性向好，从数字上看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好(hǎo)背景下(xià)，自然也吸引了知名(míng)机构在其中持续驻(zhù)足。从第(dì)一季度十大(dà)流通股(gǔ)股(gǔ)东来看，知名私(sī)募高毅邓晓峰的两只产品依然在前十中，这也(yě)是连续第三个季度他有的(de)两只(zhǐ)产品杀入前十。同(tóng)时榜(bǎng)单中(zhōng)还有一支大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比(bǐ)投资局，其当季(jì)还(hái)小(xiǎo)幅增(zēng)加了持(chí)股(gǔ)。

　　除去上述两家上海区域性地(dì)产(chǎn)公司外，荣安地产则是主要布局在深(shēn)圳的地产(chǎn)公司，一季报交(jiāo)出(chū)的也是一(yī)份报喜(xǐ)的成绩单：首季公司实现营业(yè)收入51.85亿元，同(tóng)比增(zēng)长35.51％。归属(shǔ)于(yú)上市公司股(gǔ)东的净(jìng)利润6.48亿元(yuán)，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红周刊》注意(yì)到两只公募指(zhǐ)基首季新杀入(rù)十大流通股(gǔ)股东行列。具体说来， 南方(fāng)中(zhōng)证全指房地(dì)产(chǎn)ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增强则排名第九位，此外联(lián)袂出现的机(jī)构还有QFII高盛国际(jì)和私募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采访时(shí)，兴证全球基金相(xiāng)关人士分析：“经历过行业洗(xǐ)牌和兼并重组后，龙头的(de)价值(zhí)更(gèng)为笃定突出；从拿地端(duān)看，2022年(nián)土地市场大幅降温，优质土地供给(gěi)较多（券商测(cè)算对应潜在毛利率在25％以上，目前(qián)房(fáng)企(qǐ)的(de)利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或(huò)者(zhě)资金(jīn)紧(jǐn)张没法拿(ná)地，龙头房企趁机获取(qǔ)低成本(běn)土(tǔ)地，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销售(shòu)金额）基本在30％以(yǐ)上；从融(róng)资上(shàng)看(kàn)，龙头(tóu)房(fáng)企杠(gāng)杆率较低，净(jìng)负债率(lǜ)基本在70％以下，而(ér)其他房(fáng)企的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从(cóng)融资成本看，龙头为什么管拜登叫拜振华？ 拜登是哪年出生房(fáng)企的融资(zī)成本(běn)不断下滑(huá)，基(j为什么管拜登叫拜振华？ 拜登是哪年出生ī)本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企(qǐ)明显跑(pǎo)赢(yíng)行业，1～4月百强房企的销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的(de)销售额(é)增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮(cháo)下，央国企地产股或存(cún)在发展的大好机会。中信证(zhèng)券指出：“房地产行(xíng)业的结构性机会依然存在，少(shǎo)部(bù)分公司尤其是(shì)央企占据显著优势，其主(zhǔ)要又(yòu)体(tǐ)现(xiàn)为库存的优势。央企地(dì)产公司(sī)，现阶段表现(xiàn)出较(jiào)低的(de)融(róng)资成本，优(yōu)质的开发资源和良好的(de)不动(dòng)产资产运营能(néng)力(lì)的多(duō)重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国央企相(xiāng)较于民营地产公司也是更有优势(shì)的(de)。”吕功绩强调(diào)，“对(duì)于减值、土地资(zī)源债权(quán)债(zhài)务关系等问题，市场对(duì)民(mín)营房开企业(yè)的资产会有更多担忧(yōu)和质疑，所(suǒ)以(yǐ)在这(zhè)一轮行(xíng)业出清的过程中(zhōng)，央国(guó)企相较(jiào)于民企来说估值的修复更明显。中特估(gū)的角(jiǎo)度从(cóng)中(zhōng)长期的维(wéi)度看，行(xíng)业的逻辑在于集中度提升后(hòu)，行(xíng)业进入高质量发展阶(jiē)段，具备较快速发展(zhǎn)阶段更(gèng)稳定且(qiě)可预期的(de)盈利和现金流创造(zào)能力，以此带来估(gū)值中枢的提升(shēng)，应该关注估值(zhí)相(xiāng)对较低，企(qǐ)业自身(shēn)资(zī)产的质量好(hǎo)、运营能力强、可(kě)以创造持续(xù)现金(jīn)流(liú)的企业。”

　　“存量(liàng)时代中行业(yè)普(pǔ)涨的概率比(bǐ)较低(dī)，行业(yè)内部(bù)将出现分化，要关注将受(shòu)益于行业集中度提升的头部公司。”星石投资首席研(yán)究官方磊(lěi)也表(biǎo)示。

　　顺(shùn)应机构这一思路的话，或(huò)许(xǔ)还是保利发展、招(zhāo)商蛇口等国资背景龙头前(qián)途更为(wèi)光明。不过国投瑞(ruì)银基金投资部(bù)副总监綦(qí)傅(fù)鹏表示：“需要客观地去(qù)持续观(guān)察(chá)国企央企在(zài)三个方面是否可(kě)以维持，首先是(shì)融资(zī)成本保持低位，其次是销售(shòu)份额持续提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复(fù)苏速(sù)度(dù)缓慢

　　机构需要多给一(yī)些耐(nài)心

　　而《红周刊(kān)》也根据房企一季报(bào)梳理发(fā)现(xiàn)，对于2022年的业绩(jì)出现(xiàn)的整体下(xià)滑，2023年一季度(dù)的业(yè)绩分化(huà)更趋(qū)明显(xiǎn)，保利(lì)发展、滨江集团等房企(qǐ)营收、净利均实现(xiàn)了业绩的回正，甚至是较大增速的增长。而(ér)这(zhè)些公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知(zhī)名房地产业内人士张(zhāng)宏伟向《红(hóng)周刊》分(fēn)析表示，业绩出现明显改善的房企，主要是因为(wèi)过去(qù)两三(sān)年时间(jiān)，尤(yóu)其是在2021年下(xià)半(bàn)年民(mín)营房企不怎么投(tóu)资拿地之(zhī)后，国(guó)有企业仍(réng)在持续性(xìng)地拿地，且(qiě)主要集中在核(hé)心城市，投资力度较大。投(tóu)资(zī)的驱(qū)动(dòng)能够推动房企(qǐ)销(xiāo)售业绩的增长(zhǎng)，从而在2023年(nián)一季度市场恢复但仍处于(yú)调整的(de)过程中，能够保有一个正增长。

　　不过(guò)张(zhāng)宏(hóng)伟同(tóng)时也(yě)提(tí)醒表(biǎo)示，在房地(dì)产的复苏(sū)过程中，还面(miàn)临着(zhe)一(yī)些不(bù)确定性。其实(shí)整个市场从四月份开始又(yòu)在(zài)往(wǎng)下掉(diào)。除了杭州、成都等极个别(bié)城市四月环比三月相对表现(xiàn)较好之外，包括(kuò)北(běi)京、上海在内的绝大(dà)多数(shù)城市都出现环(huán)比(bǐ)下滑的情况。而现在五月的市场(chǎng)表现也(yě)不太乐观。按照现(xiàn)在的经(jīng)济(jì)状况、收入情况，以(yǐ)及市场(chǎng)的去(qù)库(kù)存压力(lì)、企业的资金面压力，可(kě)能会出现(xiàn)，到六月份房企为了(le)半年报冲业绩出现(xiàn)市场的短期反弹外的一个市场乏力现象。也就是说(shuō)，第(dì)二季度、第三季度增长不确定性(xìng)的(de)压力(lì)仍旧较大。

　　上海(hǎi)利(lì)檀投资董事长陈(chén)昊扬也(yě)向《红周刊》指出，现在(zài)整个房地产以及(jí)其上(shàng)下游产业链为什么管拜登叫拜振华？ 拜登是哪年出生的复苏速度(dù)都比想象的(de)要慢很多，我(wǒ)们(men)要(yào)多给一些耐(nài)心，这个(gè)时候，在房地产以及上下游就不是赚(zhuàn)快钱(qián)的(de)时候(hòu)，只(zhǐ)能赚他基本面的钱。但这也(yě)意味(wèi)着，只有(yǒu)极为少(shǎo)数的、做(zuò)得比同行(xíng)好得多的企业(yè)，会伴随(suí)整个行(xíng)业的弱复苏，业绩会逐步体(tǐ)现出来。所以只能耐心(xīn)地(dì)去(qù)等待它的(de)基本面(miàn)不断地凸显出来，这需要(yào)时(shí)间。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日《红周刊》，文中提及(jí)个股(gǔ)仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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