万柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年(nián)初(chū)“万柳少爷”的意(yì)外走红，让(ràng)这个位于北京海淀(diàn)的(de)豪(háo)宅被(bèi)全国知晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发(fā)商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如(rú)今，万柳书(shū)院(yuàn)再次受到舆(yú)论关注(zhù)，起因中赫(hè)集团(tuán)成了共(gòng)同(tóng)债务人被中国信(xìn)达追(zhuī)债，中(zhōng)国信达为(wèi)了收回钱(qián)款不得不将(jiāng)中赫抵押的75套万柳(liǔ)书院豪宅(zhái)拍卖(mài)。可问题是，这些房子早已售出，业主并非(fēi)中赫集团，那(nà)些真正斥(chì)巨(jù)资购入房(fáng)产(chǎn)的有钱人，房子现(xiàn)在莫(mò)名奇妙地被(bèi)拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看(kàn)到这些(xiē)业主的(de)维权信息，难(nán)怪有网(wǎng)友(yǒu)调侃(kǎn)：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不过(guò)事件背后，可(kě)能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的(de)可能(néng)还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万(wàn)柳书院”，但谁都没想到，这(zhè)个(gè)位于海(hǎi)淀(diàn)核心区位，名(míng)校(xiào)环(huán)绕的(de)顶级豪(háo)宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网(wǎng)友(yǒu)发现，中(zhōng)国信达在京(jīng)东拍(pāi)卖上，上架了“北(běi)京赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)限公司不良(liáng)债权转让项目”，债权(quán)总额(é)高(gāo)达近47亿，该项目的抵(dǐ)押(yā)物(wù)中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东(dōng)拍卖显(xiǎn)示，上述(shù)不良债权转让项目的处置主体是中(zhōng)国(guó)信达资产管理股份有(yǒu)限(xiàn)公司(sī)北(běi)京市(shì)分公司（下(xià)称中国(guó)信(xìn)达北(běi)分），处置的(de)是对(duì)北(běi)京赫华恒瑞(ruì)房地产(chǎn)开发(fā)有(yǒu)限公司（下称赫华恒(héng)瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权(quán)金额约为(wèi)46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有限公司是(shì)共同债务人。目前，该项目(mù)已(yǐ)有(yǒu)1万次(cì)围(wéi)观，35名意向(xiàng)人(rén)。

　　从表面上看，这就是一起中国信达北分讨债的故事(shì)，但实(shí)际(jì)上(shàng)，75套豪(háo)宅的(de)背后暗(àn)藏秘密。

　　据此前媒体(tǐ)报道，万柳书(shū)院总共301户，而且(qiě)早已售罄。如果(guǒ)该报道属实，说明这些(xiē)房子实(shí)际(jì)上都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什么(me)中国信达的拍(pāi)卖页面上又(yòu)注(zhù)明(míng)这75套(tào)房(fáng)子(zi)是“未出售”的状态呢(ne)？只能说明这(zhè)些房子根本没有网签，也(yě)没有房产证！

　　第一财(cái)经的报道证(zhèng)实了上述内容。有豪宅(zhái)中介透露，中赫集团(tuán)早就把这(zhè)75套房子(zi)抵押(yā)出去，现(xiàn)在还没资(zī)金解抵押，所以不(bù)能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区(qū)房，万柳书院的(de)业主基本都(dōu)是北京的(de)高端人士，柳传(chuán)志、丁磊等知名商业大(dà)佬也是万柳书院(yuàn)的业主(zhǔ)。另据地产自媒体“地产八卦(guà)女”爆料，万柳书(shū)院(yuàn)的业(yè)主中，还有不少中赫集团(tuán)的高管、合作伙伴(bàn)、亲戚(qī)朋(péng)友等。

　　由(yóu)此，不少网友(yǒu)感叹(tàn)，“富人也被精(jīng)准收割(gē)了(le)！”

　　不过，如(rú)果(guǒ)这些业(yè)主(zhǔ)确(què)实(shí)已经支付价款(kuǎn)并实际占有(yǒu)，那么(me)，中(zhōng)国(guó)信达转(zhuǎn)让这(zhè)笔不良债权回本的愿望，或将(jiāng)泡(pào)汤。这次拍(pāi)卖(mài)损失(shī)最大(dà)的，没准(zhǔn)还是债主(zhǔ)中国(guó)信(xìn)达。

　　根据相关(guān)法律规定(dìng)，民事执行中，业主已经(jīng)支(zhī)付(fù)价款(kuǎn)并实际占有，但未办理(lǐ)过户手续的，如(rú)果业主没有过错，人民(mín)法院不得查封、扣押(yā)、冻结，已经查封的可以向法院(yuàn)提出执行(xíng)异议(yì)申请，请求法(fǎ)院解除查封，同时(shí)可以(yǐ)联合起诉开发商(shāng)，要求退还购房款或办理房产(chǎn)证，并承担违约责(zé)任。

　　此外(wài)，今(jīn)年4月，人民法院报公布(bù)《最高(gāo)人民法(fǎ)院关于商(shāng)品房消(xiāo)费(fèi)者(zhě)权利保护问题的批复(fù)》，以司(sī)法解释的方式明确了购房人的优先权：

　　商品房消费者以(yǐ)居住(zhù)为目的购买房(fáng)屋并已支付(fù)全部价款，主张(zhāng)其房屋交付请求(qiú)权优先于建设工程价款优(yōu)先受(shòu)偿权、抵押权以及其他债权(quán)的，人民法(fǎ)院应当予(yǔ)以支(zhī)持。只支付了部分价款的商品房消费者，在一(yī)审(shěn)法(fǎ)庭辩(biàn)论终(zhōng)结前已实际(jì)支付剩(shèng)余价款的(de)，可以适用前款规定。

　　也就是(shì)说，如(rú)果这(zhè)75套房(fáng)子均(jūn)为“已售未网(wǎng)签”，那么这笔不良债权，实际上(shàng)是个(gè)烫手山芋。可能不仅(jǐn)不能卖出(chū)去回(huí)本，抵押的这75套(tào)房子，还会被业主讨(tǎo)回去。

　　中国(guó)信达，将会(huì)赔(péi)了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老(lǎo)赖(lài)”

　　这次(cì)债权(quán)公司中国信达(dá)申请不良债权(quán)转让(ràng)，可以(yǐ)追溯到金谷(gǔ)信托踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查(chá)显(xiǎn)示，目前中国信达(dá)已经成(chéng)为赫华(huá)恒瑞唯一股东(dōng)。但此前，赫华恒瑞为(wèi)中(zhōng)赫集团旗下子(zi)公司。2019年(nián)4月22日，中赫(hè)集团(tuán)、中赫置地等选择(zé)退(tuì)出了赫(hè)华恒瑞(ruì)的股东行列，中国金谷国际信托有限责(zé)任公司成为了唯一股东，后(hòu)者由中国信达资产管理股份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产(chǎn)开发商(shāng)，相较(jiào)其他房企，中赫集团既(jì)没(méi)有(yǒu)很(hěn)大规模(mó)，也没(méi)有很(hěn)高的国民知名度，但却(què)在北京豪宅圈留下一个个(gè)传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院(yuàn)，作为中赫集团进入北(běi)京(jīng)的第一(yī)个豪(háo)宅项目，2011年(nián)，中(zhōng)赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时京城最贵的楼盘，引(yǐn)发了市场(chǎng)强烈(liè)震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被(bèi)誉为“北京海淀顶(dǐng)端(duān)豪(háo)宅”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利(lì)、万科(kē)等大(dà)型知名房企手(shǒu)中，抢下了北(běi)京(jīng)万柳(liǔ)地块，成为北(běi)京(jīng)当(dāng)年的“双(shuāng)料地王”。很(hěn)快(kuài)，万柳书院就(jiù)以神秘高端的姿态(tài)杀入市场(chǎng)，无论(lùn)是一块块(kuài)从荷兰运(yùn)回来(lái)的灰砖垒(lěi)起(qǐ)来的五米高墙，还是每棵成(chéng)本(běn)超6万的成年银(yín)杏(xìng)树，还是每平(píng)米20万(wàn)元的价格(gé)，都令(lìng)业内外震撼不已。

　　“万(wàn)柳(liǔ)的墙、西(xī)宸的缸、霄八的(de)顶儿(ér)、融创的湖、紫(zǐ)辰院的树、北平府(fǔ)的院儿(ér)。”从这句顺口溜中，就可看出其在(zài)北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是当时有(yǒu)名(míng)的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华(huá)府等，现(xiàn)如今(jīn)，它(tā)远远超过这些对手(shǒu)。

　　去年(nián)，万柳书院一套300平米的法拍(pāi)房(fá你有一双会说话的眼睛什么歌曲 你有一双会说话的眼睛是谁唱的ng)，最终成交价1.09亿、单价达到(dào)惊人的36万元/平米，说明万柳书院(yuàn)虽然(rán)已经(jīng)推出了8年(nián)之久，但其依旧在(zài)北京豪宅(zhái)圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了不少(shǎo)知名人士，如知名演员(yuán)宋丹丹，就住在钓鱼台七(qī)号院(yuàn)。而柳传志(zhì)、丁(dīng)磊等知名商(shāng)业大佬(lǎo)则居住在万(wàn)柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定(dìng)了(le)中赫集(jí)团的“高端路(lù)线”，也因此(cǐ)，它被外界(jiè)贴(tiē)上了，“卖北京城最贵的房，拿北(běi)京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱(lái)斯’”的(de)标签(qiān)。

　　但(dàn)隐(yǐn)藏在豪宅开发商光环的背后，这个地(dì)产界“劳斯莱斯”却多次成(chéng)为被(bèi)执行人，被执(zhí)行标(biāo)的高达11亿。

　　今年年初(chū)，因你有一双会说话的眼睛什么歌曲 你有一双会说话的眼睛是谁唱的为履行能力而拒不履行生效法律文书(shū)确定义务，中赫集团正式(shì)成了(le)“老(lǎo)赖(lài)”。

　　3

　　中赫(hè)被北京(jīng)国(guó)安坑了？

　　中(zhōng)赫集团(tuán)如今沦落到这个地(dì)步，其实是有迹可循的。

　　事(shì)实上，早在今年年(nián)初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经(jīng)就曾深(shēn)挖出背(bèi)后(hòu)的中(zhōng)赫(hè)集团，发现(xiàn)其(qí)深(shēn)陷财务(wù)危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦(lún)为“老赖”，中赫集团实控人周金辉的人生轨迹(jì)跟着急转(zhuǎn)直下。而追(zhuī)根溯源，这(zhè)个(gè)转(zhuǎn)折(zhé)点，就在于收购北京(jīng)国(guó)安。

　　近十年来，房企纷纷(fēn)开始了多元化(huà)转型，但转(zhuǎn)型之路并不好走。早在(zài)2008年开始，中赫集团就(jiù)尝试过多元化业务(wù)，先后(hòu)进军能源市场、团(tuán)购(gòu)网站(zhàn)，但最终(zhōng)都惨(cǎn)淡收场。最(zuì)终，周金辉将转型(xíng)的目光，放到了体育领域。

　　2016年(nián)，在(zài)蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本退(tuì)出后，中赫集团以(yǐ)35.5亿元参股(gǔ)国安足球俱乐部64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中你有一双会说话的眼睛什么歌曲 你有一双会说话的眼睛是谁唱的(zhōng)赫集团从中信集团手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此(cǐ)拿(ná)下北京(jīng)国(guó)安(ān)俱乐部(bù)全部股权。如(rú)果北京国(guó)安的估值一(yī)直没变，那么中赫集团拿下北京国安(ān)，总计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有人(rén)也许(xǔ)会感叹：卖豪宅(zhái)真是赚(zhuàn)钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集(jí)团(tuán)及其实控人(rén)周金辉夫妇将其手中(zhōng)的中赫(hè)集(jí)团股份(fèn)质押陆续质押，据企(qǐ)查(chá)查显(xiǎn)示，目前中赫集(jí)团共有11条(tiáo)股权出(chū)质记录。质权人包括海金(jīn)商业保理、北京建工、山(shān)东国(guó)际信(xìn)托、中融(róng)信(xìn)托(tuō)、中信建设(shè)等(děng)。

　　这(zhè)与入(rù)主北京国安的时间完全吻合。

　　然而，入主北(běi)京国安(ān)后，不(bù)仅国安的(de)经营状况(kuàng)没有(yǒu)得(dé)到改善，中赫集团也被拉入泥(ní)淖。

　　据北京(jīng)产权交易(yì)所(suǒ)官网信(xìn)息显(xiǎn)示，2020年，北京(jīng)国安足球俱乐部实现(xiàn)营业(yè)收(shōu)入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部(bù)资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力(lì)，中(zhōng)赫集团和周金(jīn)辉夫妇还在(zài)持续质押(yā)手中(zhōng)的(de)中赫集团股份，但国安(ān)和(hé)中赫(hè)的经(jīng)营状(zhuàng)况却持续(xù)没有(yǒu)好(hǎo)转。

　　不仅中赫(hè)集团被5次列被执行人，执行标的高(gāo)达(dá)11亿，北京国(guó)安(ān)也3次与中赫(hè)集团、中赫(hè)置地、及中(zhōng)赫(hè)集团股(gǔ)东(dōng)周金辉、李彩(cǎi)霞等(děng)共同成为被执行人(rén)，执行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因(yīn)为履行(xíng)能力(lì)而拒(jù)不履行生效法律(lǜ)文书确定义务，上述被执行人成为“老赖”。只有北京(jīng)国安，目(mù)前幸(xìng)免于难。不过在实(shí)控(kòng)人都成为(wèi)老赖的情况下，被执(zhí)行10个(gè)多亿的北(běi)京(jīng)国安(ān)，又如何能独善其身？

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