文：任(rèn)泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预(yù)售制了。 1月17日召开(kāi)的(de)全国住房和城(chéng)乡建设工(gōng)作(zuò)会议提(tí)出“有(yǒu)条(tiáo)件(jiàn)的可以进行现房销(xiāo)售”，不足一个月时间，已有(yǒu)山东(dōng)、安徽、河南、四川、广东等地明确表态(tài)，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预(yù)售制了，用你(nǐ)的钱(qián)，建(jiàn)你(nǐ)的房子，还烂(làn)尾了(le)，这是对购房者的不公平(píng)。以后谁有(yǒu)钱谁(shuí)建(jiàn)房，没钱(qián)没实力的别建了，不能把包袱甩给老百姓和社(shè)会，这是房地产从(cóng)大开发时代步(bù)入高质量(liàng)发展阶段的必然趋势，也(yě)是(shì)对购房老百姓的最(zuì)大保护。98年房改时(shí)，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在全国(guó)套户比超过1，从大开发进入存(cún)量时(shí)代(dài)，对购房民众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房(fáng)销售。以后一手交钱，一手(shǒu)交房，天经地义(yì)。当然二次(cì)房改是个技术活，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢(huī)复市(shì)场(chǎng)信心以(yǐ)及长效机制，长效机制四大关(guān)键是(shì)推动城市群战略、人(rén)地(dì)挂钩(gōu)、金融中性稳定和房地产税。如果按照经济规律办事，中(zhōng)国(guó)一定(dìng)能(néng)实现房地产软着陆和长(zhǎng)期(qī)平稳健康发展，跨过这道关(guān)，解好这道(dào)世界(jiè)难(nán)题(tí)。

　　2、为(wèi)什么(me)要(yào)取消预售制、改为现房销售？大(dà)家(jiā)想想，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对(duì)购(gòu)买(mǎi)者的单(dān)方面不公平制度，购房(fáng)老百姓几(jǐ)乎(hū)承担了所有商(shāng)品不能交付的风(fēng)险。从(cóng)个(gè)人层面看，预售制对(duì)购房者非常(cháng)不公平，比如，交房等待期一般为两年，在此(cǐ)期(qī)间，购房(fáng)者不仅承担银(yín)行利息，还要承(chéng)担延(yán)迟交房、房(fáng)屋质量、房产证延(yán)期(qī)办理甚至不能(néng)交(jiāo)房的风险。从(cóng)行业层(céng)面看，预售制助推部(bù)分房企过度(dù)举债、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，若遇(yù)到(dào)下行周期，会引发资金链断裂(liè)、项目搁(gē)置等系列(liè)风险。取消预售制，改为现房销售，这样有助于落(luò)实中央房住不炒精神、有(yǒu)助于保障购房(fáng)老百姓权益、有助于房企稳健发展，一举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预(yù)售制(zhì)度？预售制度怎么来(lái)的？国外什么情况？简单科普一(yī)下：商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)最早源(yuán)于中国香港，俗称(chēng)卖(mài)楼花(huā)，卖期房，是一种开发(fā)商放杠(gāng)杆的(de)方式。98年房改，由(yóu)于商(shāng)品房(fáng)短(duǎn)缺，房(fáng)企缺资金，借鉴中国(guó)香港，引入了商品房预售制(zhì)度(dù)。其(qí)实，当前世界不少国家存在预售(shòu)制。但是，重(zhòng)点来了！发达(dá)国家一般(bān)有严(yán)格(gé)的监管保(bǎo)障措施，开发(fā)商在项(xiàng)目(mù)获得政府(fǔ)批准(zhǔn)后(hòu)才可(kě)以开始销售，买家在购买(mǎi)期(qī)房后并非像中国一样(yàng)在支付完首(shǒu)付款后从银行一次性贷款支付剩余全部房款，而是(shì)根据开发商工程进度在完全交房(fáng)前(qián)进行分期支付。所(suǒ)以，预售(shòu)制度是需要严格的资(zī)金(jīn)监管(guǎn)、分期支付以及违约(yuē)处罚措(cuò)施(shī)作为保(bǎo)障的，如果没(méi)有这些保障措施(shī)，一(yī)定会触发(fā)风(fēng)险，对购房民(mín)众(zhòng)不(bù)公平，所以不如借机取消预售制度，以(yǐ)后改为现房销售。客观讲预售制(zhì)度(dù)有(yǒu)一定(dìng)历史阶段性，现在中(zhōng)国住(zhù)房(fáng)进入存(cún)量(liàng)时(shí)代(dài)，取消预售制度有助于降(jiàng)负债降杠(gāng)杆(gān)，不再(zài)把烂尾风险甩给(gěi)老百姓和社会，当然这需要配套房企债务重组、复工保交楼、恢(huī)复(fù)市场信心和房(fáng)地(dì)产长(zhǎng)效机制(zhì)。这是个技(jì)术活，只(zhǐ)要坚持市场化改(gǎi)革，中(zhōng)国(guó)一定能化解这个难题(tí)，让(ràng)房(fáng)地(dì)产(chǎn)回归实体经济(jì)和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制(zhì)，改为(wèi)现房销售，开发商(shāng)将(jiāng)拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手(shǒu)段(duàn)，而是所见即所得(dé)的过硬的产(chǎn)品质量和(hé)诚信(xìn)，这(zhè)才是(shì)对购房民众的(de)最根本最实(shí)质的保障，这样将(jiāng)极大的提(tí)升开发(fā)商的(de)建筑(zhù)质量，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐劣币。所有商(shāng)业的本质是向善，是以客户为中心，房地(dì)产也(yě)不能(néng)例外，老百姓(xìng)买房子(zi)是天大的(de)事，烂尾毁三代(dài)，好(hǎo)房幸福一家人。从这个角(jiǎo)度，取消预售制、实施现房(fáng)销售是实现老百姓安居乐业、社(shè)会(huì)长(zhǎng)治久安(ān)、行业(yè)企业健康(kāng)发展的重大措(cuò)施。在当前的情(qíng)况下(xià)，取消预售制要结合稳(wěn)楼市、房地产软(ruǎn)着(zhe)陆、打(dǎ)通(tōng)金融支持当期三好生、新模(mó)式等综合施策。

　　作(zuò)者十年前在(zài)国务院发展研(yán)究中(zhōng)心(xīn)参与财税改革方案(àn)研究时，对(duì)预售制、房(fáng)地产税、人地(dì)挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行(xíng)过长(zhǎng)期系(xì)统的(de)专项研究。（参考(kǎo)后来形成的(de)专著(zhù)《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地(dì)商品房预售制(zhì)的前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大、供给量少，引进(jìn)“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金(jīn)第三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保险保护机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时(shí)支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立(lì)法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中(zhōng)国内地商(shāng)品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十(shí)世(shì)纪五十年(nián)代在中国香港，楼宇出租是地产(chǎn)行业盛行的(de)方(fāng)式，但有着转让难、出租资(zī)金周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问题，分层销售孕育而生。20世纪(jì)50年代，中(zhōng)国香港还未推行公共房(fáng)屋制度，许(xǔ)多人栖身于木(mù)屋或(huò)者其他(tā)临时住宅，住房的(de)需求是相当高，不过大多(duō)数居民的储(chǔ)蓄(xù)很(hěn)少。当时楼宇买卖多(duō)数以一整栋楼(lóu)为(wèi)单位，需要雄(xióng)厚(hòu)的资(zī)金实力才能购买。虽(suī)然楼宇出租(zū)是中国香港地产行业(yè)盛行的方式，但有着转让(ràng)难、出租资金周转期长等问题。针对这(zhè)一系列问题，不少(shǎo)地产商开(kāi)始探求新的方式，如把(bǎ)楼(lóu)宇契(qì)约切开(kāi)，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这(zhè)模式(shì)一经推(tuī)行，购买楼宇(yǔ)的市(shì)民数量有所增加，开发商资金(jīn)周转加快。

　　在分层出(chū)售的基(jī)础(chǔ)上，将“按揭(jiē)”模式引入房地产销售，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英(yīng)东创办(bàn)立信置(zhì)业有限公司，凭借商业(yè)直觉和多(duō)年经营(yíng)杂货铺、海上(shàng)驳运(yùn)业务的经验，对于商品流通(tōng)、资金(jīn)周转有着独到的见(jiàn)解，在努(nǔ)力寻求方法加快自身资金周转。当时其在购下九龙的一(yī)块地(dì)盘后，除了分层出(chū)售(shòu)、还印发(fā)售楼说(shuō)明书，上(shàng)有(yǒu)文字详(xiáng)尽说明楼宇的地势(shì)环境、建筑材料、分层价(jià)格(gé)、订购方法等(děng)。此外，“卖楼花(huā)”是另外一(yī)个亮点(diǎn)，即先收取(qǔ)买家的订金，采(cǎi)用类似租(zū)金的(de)分期(qī)付款形式，等新楼落(luò)成时，收齐买家的钱，买家就拥有了(le)自己的房(fáng)产。这(zhè)种方式减轻(qīng)了民众购房的资(zī)金(jīn)压力，加(jiā)速(sù)了房屋(wū)的建造和销售，也解决了制造商的资(zī)金问题，降低(dī)投资(zī)风险，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的举措(cuò)。“预售(shòu)楼(lóu)花+分期付款”的销售模式(shì)成为当时中国香港(gǎng)房地产(chǎn)市场(chǎng)的一大(dà)特色，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式高(gāo)效(xiào)率地解决了核(hé)心(xīn)的住(zhù)房(fáng)供(gōng)不应求的问题，使房市(shì)发(fā)展进入新阶段。

　　预(yù)售楼花模式推动(dòng)了中国(guó)香港楼市几十年繁(fán)荣(róng)，但期间也出现过“烂(làn)尾(wěi)楼”的情况(kuàng)，但监管(guǎn)部门(mén)不断(duàn)完(wán)善(shàn)、规范化，建立(lì)健全(quán)的监(jiān)管机制(zhì)，促进市场健(jiàn)康发(fā)展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑费(fèi)用超支停工，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中国香港管(guǎn)理部门提(tí)升了对于(yú)预(yù)售(shòu)楼(lóu)花(huā)制度的监管，即要求开发(fā)商(shāng)在预售前，确(què)保地价款已经全(quán)部支付，还(hái)要证明(míng)自身有(yǒu)资金等能(néng)力(lì)把(bǎ)项目完成，资金需放入(rù)律师所托管，支取(qǔ)时需律所和建筑师的核准。为(wèi)了防止开发商、律所、建(jiàn)筑(zhù)师等造假(jiǎ)，套取监管账(zhàng)户资金(jīn)，中(zhōng)国香港要求律(lǜ)师行在银行开设的信托账户（监管账户）、开发(fā)商操作等采取全透明化机制，且银行(xíng)的(de)责任上升(shēng)，如(rú)出现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银行将成(chéng)最大风(fēng)险方，后续需自身推动项目完工。随着监管体系逐步完善，出现“烂(làn)尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　二十世纪(jì)九十年代，中国内地面临住房(fáng)需(xū)求大和(hé)供给(gěi)量短缺(quē)问题(tí)，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内(nèi)地优先发展重工(gōng)业，强调基(jī)础建设，这(zhè)一导向(xiàng)使前期发(fā)展工业化的进(jìn)程(chéng)大于城(chéng)市化进程，唯有解决住(zhù)房基础等城市化配套问题，才能进一步推进(jìn)城(chéng)市(shì)化。但(dàn)当时推行的是(shì)“统(tǒng)一管理，统一分配，以租养房”的福利分房(fáng)制度(dù)，住房(fáng)市(shì)场(chǎng)发展(zhǎn)起步较(jiào)晚、增速较慢，福(fú)利分房制度也(yě)出现了分配不公(gōng)、效率低、配套(tào)差等问题，因此(cǐ)福利(lì)分房(fáng)制(zhì)度不再(zài)适用(yòng)于当时的(de)国情。叠加房地产市场面临商品(pǐn)房的需求量大，而社会缺少大(dà)型(xíng)房地(dì)产开发商，商品房供应量小的困境，此时引(yǐn)入中国香(xiāng)港的“卖(mài)楼花(huā)”模式无疑是对(duì)内地房地产市(shì)场的一(yī)针(zhēn)强心剂。从1994年起，中国(guó)内(nèi)地逐步引(yǐn)进中国(guó)香(xiāng)港预(yù)售商(shāng)品(pǐn)房制度，先后出(chū)台多项文件，大(dà)力支持国内房(fáng)地产市场改革。例(lì)如，1998年，国(guó)务院出台《关(guān)于(yú)进一步深(shēn)化(huà)城镇住房制(zhì)度改革，加(jiā)快住房(fáng)建设的(de)通(tōng)知》文(wén)件，决定停止住(zhù)房无偿实物(wù)分配(pèi)，逐步实行住(zhù)房分配货币化、住(zhù)房(fáng)供(gōng)给商品化、社会化的(de)住房新体制，从计(jì)划经(jīng)济(jì)下的福利分房转向市场(chǎng)经济的商品房。房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)采用预售制(zhì)，允许开发商卖期房，解(jiě)决了(le)房(fáng)企缺少资金和开发时间周期长的两大难题，开(kāi)发(fā)商以预售款撬动下一(yī)个项目(mù)的开发，形成滚动开发模(mó)式，住房(fáng)供(gōng)应速度(dù)加快。自此中国内地(dì)开始房改货币化，中(zhōng)国人民银行等多方迅速出台相(xiāng)关的信(xìn)贷政(zhèng)策，支持购房(fáng)者，极(jí)大作用推动(dòng)了房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)的发展。

　　引入中国(guó)香港“卖楼(lóu)花”模式后，经(jīng)调整(zhěng)形成契合中国内地的商品房预售制度。预售制的初衷是为了缓解房企资金(jīn)压(yā)力(lì)，加厦门面积多少万平方公里，厦门岛内多大面积快城镇住房建设。具体来说，是指房地产开发企(qǐ)业(yè)将正(zhèng)在建设中的房屋预先出售给购(gòu)房者，由购房者支(zhī)付定金或房(fáng)款的行(xíng)为。区(qū)别于中国香港(gǎng)，在中(zhōng)国内地实践过程中，商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售流程为：房(fáng)地产开发商办理(lǐ)预售许可证-签订(dìng)商品房买卖合同-进(jìn)行备案(àn)登记和预告登(dēng)记(jì)-交付房屋(wū)。在购房过程(chéng)中，购房者需要一(yī)次性付清首付款，并(bìng)采用银行贷款(kuǎn)的形式一次性付清剩(shèng)余房款(kuǎn)，换言之，房屋未建成，开(kāi)发商(shāng)可能已拿到(dào)了全(quán)部购房款，这点与中国(guó)香港的按照工(gōng)程进度付款有(yǒu)所不同。对(duì)中国内地的开(kāi)发(fā)商而(ér)言，预售制商品房也开启了高周转、高杠(gāng)杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售制推动城市(shì)化进程，但背(bèi)后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　作为中国内地商品房销(xiāo)售(shòu)的最主要方式，预(yù)售制(zhì)极大缩短房企现(xiàn)金回笼周期，同时(shí)增加(jiā)市场商品房供(gōng)应，推动(dòng)了城(chéng)镇(zhèn)化(huà)发(fā)展进程。预售制在过去(qù)20多(duō)年(nián)对(duì)中(zhōng)国内(nèi)地(dì)房地产(chǎn)市场(chǎng)的稳步(bù)发展(zhǎn)起到了(le)重要作用(yòng)，不仅解决了房(fáng)地产市场快速发展阶段的资金需求，也提高了(le)居民居住水平，中国内地城镇居民从筒子楼(lóu)住到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗居(jū)到基本适(shì)居，住房事(shì)业取得(dé)巨大进步，数十年时间走完(wán)发达(dá)国家几百年(nián)城镇化路(lù)程。改革开放以来，城镇化(huà)进程(chéng)进入快速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇(zhèn)人口(kǒu)由1.7亿(yì)人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年(nián)间(jiān)增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平(píng)方公里增长(zhǎng)至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据(jù)我们发(fā)布(bù)的《中(zhōng)国(guó)住房存(cún)量(liàng)报(bào)告：2021》测(cè)算，1978-2020年中(zhōng)国内地城(chéng)镇住宅存(cún)量(liàng)从(cóng)不(bù)到14亿平(píng)增至(zhì)313.2亿平，城镇人均住(zhù)房(fáng)建筑(zhù)面(miàn)积从8.1平方米增至(zhì)34.7平方米，城镇住房(fáng)套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前已成为中国(guó)内地商品房(fáng)销售最主要方式(shì)，2005年中(zhōng)国内地商品(pǐn)住宅(zhái)期房销售面(miàn)积占总销售面积的(de)比重(zhòng)为63％，而2021年期房累计销售面积(jī)达15.6亿平，比(bǐ)重上升(shēng)至87％。

　　预售制(zhì)也推(tuī)动了中国内地房地(dì)产行业的发展。中国内(nèi)地房地产(chǎn)历经二十多年(nián)长周(zhōu)期(qī)繁荣，行业各项指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积从2.2亿(yì)平(píng)增(zēng)至(zhì)19.9亿平，累计(jì)上(shàng)涨(zhǎng)8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房(fáng)地(dì)产开发投资完成额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金(jīn)额分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元(yuán)，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴(bàn)随房(fáng)地产业的快速发展(zhǎn)，房地产(chǎn)企业从无(wú)到有、从(cóng)国企(qǐ)先行(xíng)到民(mín)企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房(fáng)地产企业数(shù)量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉(lā)动中(zhōng)国(guó)内(nèi)地经济高增长(zhǎng)的(de)火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带(dài)动的(de)上(shàng)下游产业链特别长(zhǎng)，高(gāo)达(dá)50多个行业。2020年房(fáng)地产及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房(fáng)地产带(dài)动产业(yè)链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地(dì)产对金(jīn)融、批发、建材(cái)的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房(fáng)地(dì)产完全拉动(dòng)的投资占全社会固定资(zī)产(chǎn)投(tóu)资的51.5％，其中，房(fáng)地产开(kāi)发投(tóu)资(zī)占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融(róng)渠道，从房地(dì)产(chǎn)贷款占(zhàn)银行各项(xiàng)贷款余额的(de)比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上(shàng)信托等(děng)通道业务(wù)，占比超过三分之一。从房地产融资(zī)存量占社融存量(liàng)比重看，2021年(nián)12月占(zhàn)比(bǐ)为18.76％。如果房企大面积违约，将(jiāng)导致(zhì)银(yín)行不(bù)良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根(gēn)据我们(men)的(de)《中国住房市(shì)值(zhí)测算报告(gào)》，2020年中国住房市值为(wèi)62.6万亿(yì)美元，大于美国的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英法德三国(guó)合(hé)计的31.5万亿(yì)美元。从住房市(shì)值(zhí)占股(gǔ)债房市(shì)值(zhí)的(de)比例(lì)看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德(dé)国的64％。中国住房市值与股债房市(shì)值的比例(lì)较高，主要是因(yīn)为(wèi)住房市(shì)值高，以及中国资本(běn)市场发育(yù)尚(shàng)不成熟，直接融(róng)资比例较(jiào)低，股票、债券市值较低，居(jū)民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏(cáng)的风险确(què)实存在，当前(qián)的负(fù)面效(xiào)应(yīng)愈发凸显。

　　从(cóng)个人层(céng)面看，绝(jué)大部分商品是一(yī)手交钱一手交(jiāo)货(huò)，预售(shòu)制(zhì)是对(duì)购买者的单(dān)方面不公平(píng)制度，购房老百姓几乎承担了所(suǒ)有商品不能交付(fù)的风险(xiǎn)。比如(rú)，交房(fáng)等待期一(yī)般为两年，在此期间，购房者不仅承担(dān)银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、“一(yī)房二(èr)卖(mài)”、房屋质量、房(fáng)产证(zhèng)延期办(bàn)理甚至不能交房等风险。另外，购(gòu)房(fáng)者和开发商之间的购房合同、购房者和银(yín)行的按揭贷款合同是两个(gè)独立的合同关系，如果开发商(shāng)发(fā)生违(wéi)约，购房者(zhě)只能根据购房合同(tóng)向开发商主张(zhāng)权力，但依旧需要根据按揭贷款合同按(àn)时向(xiàng)银行进行贷款(kuǎn)偿还，因此购房(fáng)者承担的风险(xiǎn)较大(dà)。

　　从行业层面看(kàn)，预售制助推部分房(fáng)企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，资金若(ruò)遇到下(xià)行周期，会(huì)引(yǐn)发资金(jīn)链断裂(liè)、项目搁置等系列风险，进行影响自身信(xìn)用和(hé)购房者(zhě)对行业的信心。

　　从金(jīn)融层面看，银行(xíng)作为按揭贷款的发放方，一旦(dàn)房企因为市场波(bō)动(dòng)或经营不(bù)善(shàn)，出现资金链断(duàn)裂等(děng)一系列问(wèn)题(tí)，导致“烂尾”等情况，而房企通过与(yǔ)购房者签订的(de)预售合同(tóng)和(hé)按揭合(hé)同，已经(jīng)从银(yín)行获得房款(kuǎn)，如果购房者(zhě)丧失还款能力或(huò)短期不(bù)能还(hái)款(kuǎn)等，则(zé)风险完全(quán)由银行承担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房(fáng)者的预(yù)售监(jiān)管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底两个(gè)字(zì)那就是“没钱”，即没(méi)钱(qián)付工程款(kuǎn)。在2004版的《城(chéng)市(shì)商品(pǐn)房预售(shòu)管理办(bàn)法》中明(míng)确规(guī)定了开(kāi)发企业预(yù)售(shòu)商品(pǐn)房所得(dé)款项应当用于有关的工程(chéng)建设，商品房预(yù)售款(kuǎn)监管的具体办法，由房地产管(guǎn)理部门制(zhì)定。但多年以(yǐ)来全国并没有统一(yī)的预售资金监(jiān)管(guǎn)规(guī)定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城市重点监(jiān)管资金(jīn)比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥等城市则按照项(xiàng)目的建安成本(běn)乘以建筑面积或者项目(mù)工程总额报价计算重点资(zī)金。而事实是，不(bù)少购房款(kuǎn)未进入(rù)监(jiān)管账户、或进入监管(guǎn)账(zhàng)户后被挪用，导致楼盘没有资金(jīn)继续建设。收楼遥遥无(wú)期(qī)，月供却被迫继(jì)续还款。那么，监管(guǎn)账(zhàng)户资金如何被挪走(zǒu)的(de)？实(shí)际上，在过去房地产大(dà)开(kāi)发时代的高周转(zhuǎn)背景下，抽调预(yù)售款监管账户资(zī)金(jīn)，是(shì)行业“潜(qián)规则”。比如(rú)工程(chéng)总承包(bāo)方(fāng)，以(yǐ)工程建设名义，获得(dé)监管账户(hù)拨付资金，再由工程方将(jiāng)资金转给(gěi)房(fáng)企，而拨(bō)付的工程(chéng)款，远超工程(chéng)进度所需(xū)。通(tōng)过(guò)这些方(fāng)式套取的资金，在房企各地项目间流动(dòng)，变相加(jiā)杠杆，这样做提供了资金流动性，房企抽调资(zī)金(jīn)统(tǒng)筹拿地、还款和楼(lóu)盘建设，形成一种资金循环高周转(zhuǎn)模式，但一定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　整(zhěng)体来说，国(guó)外商品房(fáng)预(yù)售制(zhì)度(dù)呈(chéng)现以下特(tè)点：

　　1）预付(fù)款保护：对于购房(fáng)者预付(fù)资金，一般设有定金或预付款(kuǎn)保护机制，如英(yīng)国、日(rì)本；

　　2）预付(fù)款(kuǎn)比重：要求购房者支付的(de)预付款比(bǐ)例相对(duì)较低，绝大部分房(fáng)款(kuǎn)在房(fáng)屋交付(fù)后开(kāi)始支付；

　　3）预(yù)付款支(zhī)付方式(shì)：预(yù)付款(kuǎn)一般以定(dìng)金(jīn)方式支(zhī)付，或按(àn)工(gōng)程进度(dù)分期支付，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款(kuǎn)方(fāng)式：一般采(cǎi)用(yòng)两种(zhǒng)方式发放按揭(jiē)贷款(kuǎn)，一是(shì)按(àn)工程进度(dù)付款，按揭贷款按照工程进度逐渐(jiàn)发(fā)放，购房者厦门面积多少万平方公里，厦门岛内多大面积(zhě)开始月供；二(èr)是房屋交付后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾(wěi)保护：为预售商品(pǐn)房提供期房烂尾保险，在商品房出现(xiàn)重大延期或(huò)重(zhòng)大缺陷(xiàn)时，保(bǎo)障购房者权(quán)益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护(hù)：房屋交付质(zhì)量的保障有(yǒu)两种(zhǒng)方式，一是期房(fáng)由政府或第三(sān)方验收合(hé)格并提供验(yàn)收凭证后，开发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取(qǔ)得(dé)购房者支付的房款。二(èr)是开发商为购房者提供一定(dìng)的保(bǎo)修期(qī)，通常1-5年，保修(xiū)期满，购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前预(yù)售资金第(dì)三方全(quán)程监管，交付(fù)时开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)

　　美国期房定金一定期限内无条件返(fǎn)还(hái)，最低(dī)首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付，其(qí)余(yú)房款交付后按揭还款，交付前资金(jīn)由第(dì)三方全程(chéng)监管，交付时开发(fā)商凭验收(shōu)凭证取得房(fáng)款。

　　定(dìng)金(jīn)及首付(fù)环节，定金比例一般为房款的(de)1％-5％，首付(fù)比例最低可(kě)低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美(měi)国平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金(jīn)或首付(fù)外，购房者在房屋交付(fù)后通过按揭贷款支(zhī)付(fù)剩余房(fáng)款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美(měi)国(guó)为防止开发商挪用资金，购房者的定(dìng)金及首付款由第三方公证行或(huò)产权保险公司的信(xìn)托账(zhàng)户监管。如果开发商倒(dào)闭导(dǎo)致楼盘(pán)烂(làn)尾，购(gòu)房者资金可通过申请仲裁取(qǔ)回(huí)，且不承担任何责任与损(sǔn)失。而开(kāi)发商(shāng)在房屋(wū)建设过程中的资(zī)金(jīn)全部来自银行(xíng)，银行根据(jù)工(gōng)程(chéng)进度向(xiàng)开发商提供一定比例的贷款，由于开(kāi)发商挪用资金直接损(sǔn)害银行利益，银行(xíng)有充分动机(jī)监管开发商施工进度。开发商在房屋交付时需取得由政府相关(guān)部门(mén)经(jīng)审查后(hòu)发(fā)放的验收凭证，通过验收(shōu)凭证向银行得到购房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提(tí)供期(qī)房烂尾(wěi)险

　　德国期房可零首付购房，房款按建(jiàn)造工期进度支(zhī)付，按揭按工(gōng)期放款(kuǎn)后还贷(dài)，房贷利率采用固定利率，开发商或(huò)购房者可购买期(qī)房烂(làn)尾(wěi)保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德国(guó)开发商在项目获批(pī)后即(jí)可预售(shòu)房屋。签署购房(fáng)合同(tóng)前，购(gòu)房者(zhě)需支付约2000欧(ōu)的(de)定金(jīn)并(bìng)进行预(yù)约公(gōng)证，签订合同后定金退还。如由(yóu)于任何(hé)原因不(bù)能购(gòu)买，定金按照(zhào)德国法(fǎ)律(lǜ)全部退还。

　　签署购房合同后(hòu)，购房者需支(zhī)付公证费(fèi)和土地交易税，分(fēn)别为房(fáng)屋售(shòu)价(jià)的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在购房款(kuǎn)中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比例，可零首付购(gòu)房(fáng)。

　　余款方(fāng)面(miàn)，德国也(yě)采取按(àn)工期支付房款的制度，一般(bān)分(fēn)7笔进行支付，具体(tǐ)支付(fù)节点、比例(lì)因项目而异。一般来(lái)说，支付节(jié)点可分(fēn)为公证后(hòu)、主体(tǐ)完工、内部水暖(nuǎn)电(diàn)路(lù)完工、窗户玻璃完工(gōng)、室内清洁及(jí)墙(qiáng)面完(wán)工、地板完(wán)工、全部完工(gōng)，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可(kě)在支付(fù)房款前(qián)申请房贷，房贷(dài)利率采(cǎi)用固定利率，银行按施工(gōng)节奏分多次发(fā)放(fàng)贷款，每笔贷款给(gěi)予购房(fáng)者(zhě)一定(dìng)使用期限，期限结束后，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保险方(fāng)面，德国保(bǎo)险公(gōng)司针对期房设计了两种保险，保险的功能(néng)是当房屋(wū)出(chū)现重大(dà)延期或重大缺陷(xiàn)时，保险(xiǎn)公司保证开发商赔偿(cháng)或(huò)修复(fù)，开发商破产，由保险公(gōng)司(sī)负责相应赔偿。保险由开(kāi)发商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英国预售(shòu)制设(shè)有10％定(dìng)金保险保护机制(zhì)，交(jiāo)房(fáng)前付(fù)款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双(shuāng)方律师严格监管。

　　订立(lì)合(hé)同前(qián)，买卖双方均有一名律师，负责沟通期房交易中的房产、资(zī)金、合同(tóng)等各个环节，各环节内(nèi)容确认无误后签订(dìng)首(shǒu)付交换合同。

　　定金方面，英(yīng)国设置了10％定金(jīn)保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，当开发商(shāng)出现财务、经营问题时，购(gòu)房者10％的定金(jīn)由保险公司赔付，而超出(chū)10％的(de)部分较难(nán)追回。

　　首付(fù)方面，首(shǒu)付(fù)比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合(hé)同签(qiān)订21天内支付(fù)。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国采(cǎi)取按工(gōng)程进度(dù)付款的(de)方式，但(dàn)是交房前付款比例相对较低，一般会在(zài)合同(tóng)签订6-24个(gè)月分别支付两笔5％-10％的(de)款项，即交(jiāo)房前付款(kuǎn)比(bǐ)例在20％-45％之(zhī)间，剩余款(kuǎn)项(xiàng)交(jiāo)房后支付。

　　交付(fù)环节，英国(guó)规定房屋必须经过房产公证(zhèng)公(gōng)司的(de)检验验(yàn)收后(hòu)才能(néng)交付，交付后方(fāng)可按揭还(hái)贷(dài)。

　　资金监(jiān)管环节，英国期房预(yù)售资金(jīn)监管极(jí)为严格，资金也(yě)由(yóu)律师监(jiān)管，在确认(rèn)工(gōng)程(chéng)进度、支(zhī)付相关款(kuǎn)项过程中，由(yóu)买房(fáng)律师将资金转给卖方律师，卖方律(lǜ)师转给开发商，即资金(jīn)在进入开(kāi)发商账户前经(jīng)过两道关口，有利于保障购(gòu)房(fáng)者(zhě)资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法，设置期(qī)房预付款(kuǎn)保全措施

　　日本期房交易(yì)立法，定(dìng)金超5％或1000万日元时，开(kāi)发商必须完成“预售房定金(jīn)保全措(cuò)施”，交房(fáng)前付(fù)款比例不超房(fáng)款的20％，开发商违约(yuē)需返(fǎn)还定价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房(fáng)后按揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日本二(èr)战结(jié)束后由于(yú)房屋供给严重失(shī)衡，叠加法律空白，社会(huì)上(shàng)“一房二卖”现象普遍，为此，日(rì)本政(zhèng)府1952年出(chū)台《宅(zhái)地建筑物交易(yì)法》，经(jīng)多(duō)次修订，目前(qián)是唯一一(yī)部(bù)规(guī)范期房交易的法(fǎ)律。

　　定金保护(hù)方面，根据日本《宅地建(jiàn)物取引业法(fǎ)》，对购房者支付定金超过5％或超1000万(wàn)日元的部分，法律要求开发商(shāng)必须完(wán)成(chéng)定(dìng)金保(bǎo)全(quán)措施才可预售。什么是定金保全措施？即买卖双方签订(dìng)购房合同时，开发商(shāng)向金(jīn)融(róng)机(jī)构或指定保证机构或保险机构签订定金保证委托合同，设置(zhì)购房(fáng)者定金的(de)保(bǎo)证或保险，并将相(xiāng)应的保证金证明书交付给(gěi)购(gòu)房者。除定金外，其他预先支付的购房(fáng)款也受该措施保护。若(ruò)开(kāi)发商倒(dào)闭导致期房烂尾，购房者可凭保证(zhèng)金证(zhèng)明书(shū)向金(jīn)融机构(gòu)或保证机构或保(bǎo)险公司兑付，同时(shí)，开(kāi)发(fā)商需向购房(fáng)者赔(péi)付违约金，一般约为房价的(de)10％。

　　房款支(zhī)付环节(jié)，交(jiāo)房前只需支付最(zuì)多不(bù)超20％的(de)定(dìng)金，签(qiān)订(dìng)购房合同后(hòu)，购房(fáng)者(zhě)即可向(xiàng)银(yín)行申请贷款，但交房后才开始按揭贷(dài)款(kuǎn)，除定金外的剩余房款(kuǎn)在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金(jīn)由银行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　新加坡期房购(gòu)房者违约可(kě)返还相当于3.75％房款的订(dìng)金(jīn)，首付比(bǐ)例厦门面积多少万平方公里，厦门岛内多大面积20％，余款按工程进(jìn)度支(zhī)付，所有资金进银行(xíng)专门项目资金(jīn)账(zhàng)户，交房(fáng)后满1年保修期后支付(fù)15％尾款(kuǎn)。

　　订金(jīn)支付环节，新加(jiā)坡开(kāi)发商有统(tǒng)一的选(xuǎn)购权(quán)合同(tóng)以及(jí)订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一(yī)步(bù)签订购(gòu)买(mǎi)合(hé)同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签(qiān)订购房合同(tóng)后(hòu)，购房者需支付(fù)15％的首付及印花税，同时(shí)购房者向银(yín)行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支(zhī)付上(shàng)，新加(jiā)坡(pō)期房同样(yàng)采取按工程(chéng)进度付款(kuǎn)的方式，《发展商条例》对期房付款流(liú)程做(zuò)了统一详细(xì)规定，要求所有开发(fā)商遵(zūn)守，支付(fù)节点一般为合同签订(dìng)后、地基完工、框架(jià)完(wán)工、管道门(mén)窗等完工等(děng)，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按(àn)揭(jiē)贷(dài)款也依照工程进度放款，月供在(zài)此过程(chéng)中(zhōng)随着放出贷款的(de)增(zēng)加而增加(jiā)，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面(miàn)，购房者的(de)订金与付款会存入银行专门的项(xiàng)目资金(jīn)账户(hù)，账(zhàng)户资(zī)金(jīn)提取须与房屋建设有关。房屋交付后，购房者(zhě)享受(shòu)1年(nián)的房屋保修期，此后购房(fáng)者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启(qǐ)示

　　一(yī)，短期来(lái)看，当前房地产到了政(zhèng)策出手(shǒu)临(lín)界点，重点是保交楼(lóu)和(hé)房(fáng)企重组。一(yī)方面，加大(dà)对刚需和改善型需求的(de)支持力度，长短兼(jiān)顾(gù)妥善应对(duì)局(jú)部停(tíng)贷现(xiàn)象，重点是(shì)保交(jiāo)楼保复工保(bǎo)民生(shēng)，给(gěi)予强有力(lì)的金融工具(jù)支持。另(lìng)一(yī)方面，从现在起(qǐ)，对还在正常运(yùn)转的房企包括民营企业，加大支持力度，由优质房企牵头并购重组整个行(xíng)业，为(wèi)每个房企(qǐ)配套AMC和财团，给(gěi)予金融(róng)工(gōng)具配套(tào)。

　　二，中期来看，应(yīng)充分估计形势复杂性(xìng)和人(rén)性复杂性，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼(lóu)、重组(zǔ)房(fáng)企债务、恢复市场信心以及长效机制(zhì)。长效机制四大关键(jiàn)是推(tuī)动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产税。定金(jīn)环节，建立开发商违(wéi)约后定金保护机制(zhì)，如将(jiāng)已支付定金冻结(jié)至房屋交付(fù)阶段，保障购房者定金安全。签(qiān)订合同环节，鼓励保险公司介入(rù)，为房屋(wū)重大延期以(yǐ)及重大缺(quē)陷(xiàn)等情况提(tí)供充分(fēn)的保障。余款支付环节(jié)，建立(lì)按(àn)工程进度付款机制或交房后按(àn)揭贷款机制，充分(fēn)保(bǎo)护购房者的权益。资金(jīn)监管环节，引入独立于开发商、银行的第三方(fāng)资金(jīn)监管机(jī)构，或由政府相关部门直接监管，以此防止资金挪(nuó)用现象(xiàng)。交付环(huán)节，建立商品房(fáng)保修期制度。保修(xiū)期(qī)内，开发商应对房(fáng)屋质量问题全权负责、免费(fèi)维(wéi)修，购房者在(zài)保修期结束后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商品房预(yù)售制是大势所趋。一方面，98年房(fáng)改时，全国缺房(fáng)子，开发商(shāng)缺钱(qián)，预(yù)售制是(shì)权宜之计，现(xiàn)在全国套(tào)户(hù)比超(chāo)过1，从大开(kāi)发(fā)进入(rù)存(cún)量(liàng)时代，对购房民众不公(gōng)平的预售制已经过时了(le)，该取消了，改(gǎi)为现房(fáng)销售。另一(yī)方面，取消预售制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼(pīn)的不(bù)是五花八门(mén)、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营销手段，而是所见即所得(dé)的过(guò)硬(yìng)的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购房民众(zhòng)的(de)最(zuì)根本最实(shí)质的保(bǎo)障，这样将(jiāng)极大的提升(shēng)开发商的(de)建(jiàn)筑质量(liàng)，实(shí)现良币(bì)驱逐劣币。

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