OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片子(zi)公司(sī)哲库科(kē)技，引发了公(gōng)募(mù)REITs扩募(mù)风(fēng)波，如今，二级市场的影响(xiǎng)仍未停歇(xiē)。

　　Wind数(shù)据显(xiǎn)示，5月15日，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT开盘继(jì)续延续(xù)此前(qián)几日的(de)下跌走(zǒu)势(shì)，午后跌幅(fú)一度扩大(dà)，尾盘有所拉升，全天(tiān)收跌6.22％，最(zuì)近3个交易(yì)日跌幅(fú)超(chāo)过9.69％。

　　此前，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT曾发布公告(gào)，紧(jǐn)急回应(yīng)称，哲库科技是其扩募拟新购入基础设施(shī)资产张润大(dà)厦的重要(yào)承租方之一，目前未收到哲库科(kē)技及(jí)OPPO方面关于停止执行已签租赁(lìn)协议的通知(zhī)。同(tóng)时(shí)，在公(gōng)告(gào)中，华(huá)安(ān)张江(jiāng)光(guāng)大园REIT进一步表示(shì)，原始权益人将继续(xù)密切关注哲库科(kē)技后续(xù)情况(kuàng)，积极做好相关应对。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟扩募购入(rù)项目的(de)原始(shǐ)权益(yì)人相(xiāng)关负责人也表示，近期已同步启动了应急预案，排(pái)摸储备(bèi)租户(hù)，积极(jí)应(yīng)对哲(zhé)库(kù)提前退(tuì)租的可能事(shì)项。由(yóu)于张润大(dà)厦是全国(guó)首批REITs申报(bào)扩募(mù)项目，公司领导高(gāo)度(dù)重视，浦东新区国(guó)资委(wěi)也(yě)高度(dù)关注(zhù)。

　　多位业内(nèi)人士表示，华(huá)安张江光大园REIT近期市场波动(dòng)较大，但其实不动产公(gōng)募(mù)REITs项目短期出租率下跌并(bìng)不(bù)会从根本上影(yǐng)响其内外价值，投资者(zhě)应理性(xìng)看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周，OPPO关停(tíng)旗下芯片(piàn)子公司哲库科技的事件(jiàn)继续扰动(dòng)公募REITs市场。

　　Wind数据(jù)显示(shì)，5月15日，华安张江光大(dà)园REIT以3.726元的价格小(xiǎo)幅低开，此后二(èr)级市(shì)场价格开始震(zhèn)荡(dàng)走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅(fú)一度扩大到8.30％，随(suí)后(hòu)价格有所回(huí)升(shēng)，最(zuì)终报收3.512元，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受近期不(bù)利消息影响(xiǎng)，华安张(zhāng)江光大园REIT最近几个交易日二级市场价格表现欠佳(jiā)，5月(yuè)11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以来(lái)跌(diē)幅7.76％。不过，自2021年6月21日上(shàng)市以来，华安张(zhāng)江光大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公募REITs中位居前列。

　　从(cóng)5月(yuè)15日公募REITs市场整体表现上看，目(mù)前上(shàng)市的8只产(chǎn)业园区基(jī)础设施(shī)REITs中，仅博时招商蛇口产业(yè)园REIT微幅上涨，其余(yú)7只均有不同程度下跌，8只(zhǐ)产业园区基(jī)础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以(yǐ)来平均跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张(zhāng)江REIT一季报中已(yǐ)经披露张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)项(xiàng)目(mù)出租(zū)率有所下(xià)降，如今拟扩募的项目又遭(zāo)遇(yù)突(tū)发事件(jiàn)，因此(cǐ)导(dǎo)致二级(jí)市场价(jià)格出现波动。”一位业内人士分析称。

　　不(bù)过，在上述(shù)人士看来，尽管(guǎn)出于风险规避的原因(yīn)，最(zuì)近几(jǐ)个交(jiāo)易日场内(nèi)资金(jīn)有所流出，但是(shì)，不动(dòng)产公(gōng)募REITs项目短期出租率下(xià)跌(diē)并不会从(cóng)根本上(shàng)影响其内外(wài)价值(zhí)。

　　他也同(tóng)时表示，目前随(suí)着(zhe)二级市场价格下跌(diē)，风险也得到(dào)一(yī)定释放，但(dàn)是价格涨跌会受安定区属于哪个省哪个市的，安定区属于哪里(shòu)到(dào)基(jī)本面、情绪面等(děng)多重(zhòng)因素影响(xiǎng)，不好(hǎo)判断(duàn)价格是(shì)不是已经完(wán)全触(chù)底。

　　此外，还有一位业内人(rén)士表示，今年(nián)整(zhěng)体REITs市场表现低(dī)迷，不少产品年内二级市场(chǎng)跌幅较安定区属于哪个省哪个市的，安定区属于哪里大，其实有些隐含收益(yì)率(lǜ)高的产品具备一定的投(tóu)资(zī)价值，很(hěn)适合稳健类投资者。此(cǐ)外，伴(bàn)随着经济复苏的步伐，产业(yè)园区、物流类等REITs产品具(jù)备一定的投(tóu)资价(jià)值。

　　先锋瑞驰(chí)私募基金执(zhí)行(xíng)董事高如(rú)星对此表(biǎo)示，若张江园区最终能(néng)顺利解(jiě)决(jué)招商，平稳过度(dù)对经营现金(jīn)流没有造成大的影响(xiǎng)，“事件(jiàn)性(xìng)利空下(xià)调至得(dé)这(zhè)么急、这么深，加上前(qián)期本(běn)身(shēn)园区类资产就(jiù)回(huí)调不少了，这就(jiù)是黄金坑。”不(bù)过，他也强调，最(zuì)终还是落到租金收入受不受影响，影响多大，估(gū)计园(yuán)区会最终解决。

　　张江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩募路上再(zài)迎(yíng)接考验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片子公司哲库科技(jì)。随后5月12日晚，华(huá)安张江光大园REIT发(fā)布公告，紧急(jí)回应(yīng)称，哲库科技是其(qí)扩募拟新购入基础设施(shī)资产(chǎn)张润大厦的重要承(chéng)租方之(zhī)一(yī)，目(mù)前未收到(dào)哲库科(kē)技及OPPO方(fāng)面关于(yú)停(tíng)止(zhǐ)执行已(yǐ)签(qiān)租赁协议的(de)通知。同时，在公告中(zhōng)，华安张江光大园REIT进一步表示(shì)，原始权益(yì)人将继(jì)续密(mì)切关注哲库科(kē)技后续情况，积极做好(hǎo)相关应(yīng)对。

　　此(cǐ)前(qián)，张江(jiāng)REIT因其一季报中披(pī)露(lù)的(de)张江光大(dà)园(yuán)项目出租(zū)率下降(jiàng)事项，一度(dù)二(èr)级(jí)市场价(jià)格(gé)出现回(huí)落(luò)。在随后召开的(de)业绩(jì)说明会(huì)中(zhōng)管理人就相(xiāng)关事(shì)项进行了解释(shì)说(shuō)明，市场(chǎng)信心(xīn)得(dé)到(dào)了一定提振，二级(jí)市场价格表现也趋于平稳。据(jù)了(le)解，张江 REIT在(zài)5月11日召(zhào)开的线上和线下的扩募说明会上(shàng)，运营团队(duì)表示(shì)了对(duì)张(zhāng)江光大园项目的信心，预计签署意向书和合(hé)同(tóng)谈判中的储备租户正常转化(huà)后，项目出(chū)租率将(jiāng)得到(dào)回升。没想到(dào)仅过(guò)了不(bù)安定区属于哪个省哪个市的，安定区属于哪里到三周的时间(jiān)，张江REIT的扩募之路又迎来(lái)了新的考验。

　　因张江REIT的上述(shù)公告引(yǐn)起了市场各方的广泛关(guān)注(zhù)，张江REIT拟扩募购入项(xiàng)目的(de)原始权益人相关负责人坦言，事发突然确实始料未及，在获悉OPPO关停哲库科技消(xiāo)息的第一(yī)时间即(jí)奔赴现(xiàn)场(chǎng)进行了沟(gōu)通和核实工(gōng)作，并同步启动了应急预(yù)案，排摸储备租户，积极应对哲(zhé)库(kù)提前(qián)退租的(de)可能事项。由于张润大(dà)厦是全国首批(pī)REITs申报扩募项目，公(gōng)司领导高度重视(shì)，据悉(xī)新区国资委也高度关注。

　　当谈及储备租户情况，相(xiāng)关负责人介(jiè)绍说，目前储(chǔ)备租户还(hái)是(shì)比较丰富的，覆(fù)盖了(le)芯(xīn)片测试、人(rén)工智能、航天产业、信(xìn)息技术等产业客户，租赁意向面积超过了2万方。从意向(xiàng)储备转化为实际租户需(xū)要一些时间。

　　“我们正在着手通过签署租赁意向书来尽快锁定(dìng)一(yī)些重要租(zū)户。虽然收了(le)三(sān)个月履约保证(zhèng)金给(gěi)了(le)我(wǒ)们一些(xiē)空间，但本(běn)着(zhe)对(duì)首批扩募、对市场负责的态度，我们肯(kěn)定要全力与时间(jiān)赛跑(pǎo)，把这些面积(jī)在短期内完(wán)成(chéng)去化(huà)。”相关负责人(rén)说(shuō)道。

　　张江REIT已持有的同区域的张江光大园项目一季(jì)度末也有将近(jìn)30％的空置率，原始权益人(rén)有那么多(duō)储备租户，之前的空置率为何未能得到解决(jué)。

　　对此相关负责人解释(shì)，张江光(guāng)大园(yuán)一(yī)直以来都坚(jiān)持以市场化运营(yíng)为导向，历史(shǐ)运营(yíng)表现(xiàn)稳定(dìng)，租户的(de)调(diào)租(zū)和换租都(dōu)属于正(zhèng)常情(qíng)况，而(ér)这次项(xiàng)目的大(dà)租户退租正好发生在市场活跃度的短期低(dī)点，目(mù)前市场情况已有所(suǒ)好转。在(zài)看到(dào)出租(zū)率下滑(huá)情(qíng)况没有得到及时(shí)修(xiū)复后，张江这边也作了一定的资源调配(pèi)和(hé)倾斜(xié)，引入了一些储备租户。

　　另外，张润大(dà)厦和(hé)张(zhāng)江光大园项目(mù)在(zài)给租户的分隔(gé)空间(jiān)、交付标准、租金(jīn)水(shuǐ)平等方面也有一(yī)些差异化，张润大厦多是两千多平的(de)大平层，楼的成(chéng)新度高一些，单价也贵一些，张江光大(dà)园单层以(yǐ)一千平的面积为主(zhǔ)，还有(yǒu)一些独栋形(xíng)态的物业。租户(hù)自身也会有诉求，也会根(gēn)据自(zì)身(shēn)需(xū)求和预算挑选区域内的不同(tóng)物业(yè)。

　　“如果扩募完(wán)成以后，新老资(zī)产的管理人都变成了一家，后续我们(men)在资源共(gòng)享和联合营销方面能更加充分发挥(huī)协同(tóng)效(xiào)应，相信(xìn)可以做得更好(hǎo)。”上(shàng)述(shù)负责人补(bǔ)充说道(dào)。

　　最后谈及(jí)对于张江REIT的定位和展(zhǎn)望，相关负责(zé)人表示，张(zhāng)江集团和张江高科目前在管资(zī)产约五(wǔ)百(bǎi)万方，还有一些其他在开发的储备项目，这些都将(jiāng)成为(wèi)张江REIT实现(xiàn)打造张江园区产业空(kōng)间资产上(shàng)市平(píng)台目标的坚实后盾和储(chǔ)备资源。“我们非常重视张江REIT这(zhè)个资本平台和它未来的发展。”相关负责人(rén)表示(shì)，“这次扩募是我们(men)实现基金扩容(róng)的(de)第一步，也是至关重要的一步，眼(yǎn)下我们可能面临了一些突发情况需要(yào)解决(jué)，但是这和我(wǒ)们在张(zhāng)江科学城这三十年建设发展过程(chéng)中(zhōng)所经历(lì)的相(xiāng)比，只(zhǐ)能算是一个非(fēi)常小的插(chā)曲。我(wǒ)们有(yǒu)信心(xīn)排除万难，尽一切(qiè)可能化解当前(qián)突发事件(jiàn)的(de)所有负面影响，维持预期和市(shì)场的信心。”

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