近两年火(huǒ)爆的(de)创新产(chǎn)品公募REITs进入(rù)密集(jí)分红(hóng)期(qī)，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs陆(lù)续迎来除息日，公募REITs整体呈现(xiàn)出高比例(lì)稳定(dìng)分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的REITs产(chǎn)品，平均分红比例接近(jìn)99％。

　　多位业内人士对此(cǐ)表示，强制分红机(jī)制是公募REITs主要特征之(zhī)一，稳定分红体现出该类产品长期投资价值，通过观测(cè)经营活动现金流(liú)、可供分配(pèi)现金等指标，也是观察(chá)REITs项(xiàng)目底(dǐ)层(céng)资产运(yùn)营情况(kuàng)的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意(yì)，与产权类项目相比，特许经营REITs项目(mù)在经营(yíng)权到期后不再产生现(xiàn)金收益，特(tè)许经(jīng)营权分红目(mù)前已包含了利(lì)润分配和本(běn)金(jīn)的归还，在选(xuǎn)择投资(zī)标的(de)时(shí)应(yīng)了解资产类型和分红的特征。

　　15只公(gōng)募(mù)REITs产(chǎn)品分红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分(fēn)红期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际(jì)分配(pèi)情况尚未公布。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可供(gōng)分(fēn)配金(jīn)额的公募REITs产品(pǐn)中(zhōng)，2022年全年分(fēn)配金(jīn)额占(zhàn)可供分配金额比例平(píng)均为98.89％，且绝大(dà)部(bù)分分配比例在96％以上(shàng)。

　　中金基金相关负(fù)责(zé)人(rén)对此表示(shì)，投(tóu)资公募REITs的主要收益来源为持(chí)有期分红收益，以(yǐ)及基金份额交(jiāo)易价(jià)格的变(biàn)化。基金份额二(èr)级市(shì)场价格受到公募REITs资产运(yùn)营情(qíng)况及市场(chǎng)因素的综合影响，较易引起波(bō)动。与此(cǐ)相比，基金分红预期(qī)则更有规律可循。公募REITs的分红主要来自(zì)基(jī)础设施资(zī)产的(de)经营现金(jīn)流，投资人通过基金募集材料和信息(xī)披露(lù)文件(jiàn)，结(jié)合(hé)行(xíng)业及市场情况，可以分析基础设(shè)施项目的经营(yíng)业绩，作为进行投资决策的(de)重要参(cān)考。

　　“相对于(yú)基金(jīn)份额二级市场价格(gé)变(biàn)化导致的浮盈或浮亏，分红(hóng)作为基(jī)金份额持有人实际获(huò)得的现(xiàn)金(jīn)收益(yì)，对于长期投资(zī)者(zhě)更具参考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心运营高(gāo)级副(fù)总监李华平也表示，根(gēn)据《公开(k故意不接电话说明什么，女人不接电话暗示什么āi)募集基础设施证券投(tóu)资基(jī)金指引（试行）》及相(xiāng)关法规要求，基础设施基金应当将90％以上(shàng)合并后(hòu)基金年度可分配金额以现金(jīn)形式分(fēn)配给投资者，强制分(fēn)红机制是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红(hóng)机制体现出REITs产品长期投资价(jià)值(zhí)。

　　中航基金也认为(wèi)，从投资角度来(lái)看(kàn)，基础设施公募REITs同时具(jù)备“股(gǔ)性”和“债性”双重特点(diǎn)。二级市场价格反映这类产品“股性”的(de)一面，分红体(tǐ)现了这类(lèi)产(chǎn)品的“债(zhài)性”特(tè)点(diǎn)。公(gōng)募(mù)REITs有强制(zhì)分红要求(qiú)，分红(hóng)类似(shì)于债券派息，但不等同(tóng)于债券的(de)固定利(lì)息(xī)回(huí)报，而是由(yóu)可供(gōng)分配现金决定(dìng)。

　　从(cóng)机构(gòu)投资者(zhě)的角度来看，一方面是公(gōng)募REITs丰富了(le)机(jī)构投资者的(de)投资品类，为资(zī)产配(pèi)置(zhì)多元化提供抓手，具有(yǒu)较(jiào)强的配(pèi)置价值。另一方面(miàn)，公募REITs的(de)分(fēn)红能够帮助机(jī)构投资(zī)者稳定收益。机构投资者公募REITs能够通过分(fēn)红获(huò)取相(xiāng)对于投资(zī)债券相对高的收益性，在有效控制风险(xiǎn)的前提下，增厚(hòu)资产包收益(yì)，起到(dào)投资“压舱石”的(de)作用。

　　分红除了投资收益“落(luò)袋(dài)为安”外，市场对于未来分红水平的预期，也(yě)是影响(xiǎng)REITs基金二级市场价格走势(shì)的关(guān)键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场(chǎng)表(biǎo)现看，截至4月(yuè)21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股(gǔ)票和债券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有(yǒu)20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年报，部(bù)分产品受宏(hóng)观(guān)经济的影响，可分(fēn)配金额完(wán)成率不达(dá)预期，一(yī)定程度上影(yǐng)响了公(gōng)募REITs二级市场的价格。”李华平称(chēng)，公募REITs二级市场的价格波动(dòng)受多(duō)重(zhòng)因素的影响(xiǎng)，投资收益(yì)是影响(xiǎng)REITs二级市(shì)场(chǎng)价格的主要因素之一，而(ér)稳定的分红有利于吸引投资(zī)者(zhě)参与(yǔ)公募REITs二(èr)级市场的投资。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也表示(shì)，近期(qī)经济预期恢复，一(yī)方面市(shì)场热点呈现向股票和债券回归(guī)的过程；另(lìng)一方(fāng)面，基础(chǔ)设施项目的经营(yíng)业绩(jì)相对经济活力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除权日(rì)，将(jiāng)对(duì)基金份额(é)的开(kāi)盘指导(dǎo)价做调减(jiǎn)处理(lǐ)，调减金额根据(jù)单位基金份额的分红金额进行计算。除权操作是对分(fēn)红前后基(jī)金份(fèn)额净(jìng)值(zhí)变化的修正(zhèng)，使投资人(rén)在基金分红前后均(jūn)可以获得公(gōng)平的投(tóu)资机会。

　　“分红(hóng)可(kě)增强投资(zī)者长期投(tóu)资的信心，同时需(xū)结合持(chí)有(yǒu)产品的特(tè)性，关注二级(jí)市场扰动(dòng)对整体收益的影(yǐng)响程度(dù)。”中航基金相(xiāng)关人士也称。

　　特许经营权分红包括利润分配和本金归还

　　普通投资(zī)者应了解底层资产情况

　　多位业内人士还(hái)提醒，与(yǔ)现有公募(mù)基金分红前(qián)提(tí)是本(běn)金之上的增值部(bù)分不同，特许经营权REITs基金运作(zuò)期间的“分红”界(jiè)定为(wèi)“分派”更为准确，分(fēn)派的是本金与增值两个(gè)部分，两个部分之间的比例是变动的(de)，与现(xiàn)有公募(mù)基金分红差异很大，大多数(shù)普通投资者可(kě)能把“分派(pài)”金额误认为是持续(xù)分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期(qī)后基金价(jià)值(zhí)面临极大不确定性(xìng)，这是该类投(tóu)资者应(yīng)该(gāi)注意的情况。

　　李华(huá)平表示，目前公募REITs主要有特许经营(yíng)权类和产(chǎn)权类两大资产类(lèi)型，持(chí)有产权类产品的收益主要包括每年的现金分(fēn)红及资产(chǎn)增值的收益(yì)，而持有特(tè)许(xǔ)经营类产品的收益主要来自项目每年的现金分红。其中，特许经(jīng)营(yíng)权类资产的分红包括了利润(rùn)分配和(hé)本金(jīn)的归还，两(liǎng)者的比率也是(shì)变(biàn)动的，对(duì)特许(xǔ)经营权类资产(chǎn)的公募REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来衡量投(tóu)资收(shōu)益。普通投(tóu)资者在选择(zé)投资(zī)标(biāo)的(de)时，应(yīng)了解公募(mù)REITs底(dǐ)层(céng)资产的类型。

　　中航(háng)基(jī)金也表(biǎo)示，从细分来看(kàn)，各类公募(mù)REITs分红因底层资产属性不(bù)同而形成区别。特许(xǔ)经(jīng)营权类的(de)公募REITs产品因(yīn)其分(fēn)红相当于包含(hán)“本金+收益”，分红相对较多，债性偏(piān)强(qiáng)。而产权类(lèi)的公募(mù)REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更(gèng)看重底层(céng)资产的价(jià)值(zhí)增值(zhí)，所以(yǐ)相对(duì)股性偏强。普(pǔ)通投资者在选择公募REIT时，需要考(kǎo)虑底层资产属性，对所选择(zé)产品的二级市(shì)场价格和(hé)分红有合理预期(qī)。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也认(rèn)为，与产权类(lèi)项目相比(bǐ)，特(tè)许经营项目在(zài)经营权(quán)到期后(hòu)不(bù)再能产生现(xiàn)金(jīn)收益，因此将(jiāng)可供分配金额的分(fēn)配理(lǐ)解为“分(fēn)派”比“分红”更加(jiā)准确。基于这个(gè)特(tè)点，剩余(yú)经营(yíng)期限较短的特许(xǔ)经营(yíng)项目，通常具备更高的(de)分派率水平。对于(yú)剩余期限较长的(de)特(tè)许经营(yíng)权项目，即使分派率相(xiāng)对较低，也有足够年(nián)限(xiàn)收回本金并(bìng)取得收益。

　　中金基(jī)金该负责人提醒投资者(zhě)注(zhù)意，特许经营权项(xiàng)目的分(fēn)派故意不接电话说明什么，女人不接电话暗示什么(pài)金额包(bāo)含了投资本金，在不进行扩募的(de)情况下，基(jī)金份额单价随着分派进度逐(zhú)年(nián)下降是正常现象，投资(zī)特许经(jīng)营(yíng)权(quán)REITs的收益来自项(xiàng)目剩(shèng)余期限产生的现金流。

　　“与特许经营项(xiàng)目相比，产权类项目的土地或建筑的(de)剩(shèng)余使用年限(xiàn)一(yī)般较长，再加上(shàng)到期后通过(guò)对建筑的更新改造或补(bǔ)缴土地出让金等追加投资，有机会进一步(bù)延长(zhǎng)经营(yíng)期限。这种(zhǒng)类(lèi)似永续经(jīng)营(yíng)的假(jiǎ)设(shè)反映(yìng)在基础资产的估值上(shàng)，使(shǐ)产权(quán)类(lèi)REITs具备更显著的资(zī)产投资属(shǔ)性(xìng)。”该(gāi)负(fù)责(zé)人称(chēng)。

　　观测内部(bù)收益(yì)率(lǜ)等指标

　　评估(gū)项(xiàng)目底层(céng)资(zī)产运营(yíng)情况(kuàng)

　　在基(jī)金分红的时点，多位业(yè)内人士还表示，在产(chǎn)品分红期，投资者可以观测(cè)经营活动现金流、可供(gōng)分配(pèi)现金、内(nèi)部(bù)收益率等指标，来(lái)观(guān)察和评(píng)估项目底层资产的(de)运营情况。

　　中航基(jī)金表示，年报指标(biāo)中，跟(gēn)现金相关(guān)的指标有两个：一是年报中披露的(de)经营活动(dòng)现(xiàn)金流，二是可供分配现金，二(èr)者存(cún)在(zài)本质性(xìng)区别。经营活(huó)动产生的(de)现金净(jìng)流量是指企业(yè)经营、筹(chóu)资、投资产生(shēng)的现金流，基于(yú)企业本身经营活动(dòng)产(chǎn)生(shēng)；可供(gōng)分(fēn)配的(de)现(xiàn)金实质上是从EBITDA出发(fā)，对非现金影响(xiǎng)利润表的(de)项目进行调整，加期初(chū)现金，最终得到的账面现金。

　　李(lǐ)华平(píng)也(yě)表示，公募REITs作(zuò)为(wèi)资(zī)产(chǎn)配置新(xīn)选择，投(tóu)资价(jià)值体(tǐ)现在相对股债市(shì)场独(dú)立的资产配置(zhì)功能，比较适合长期持(chí)有(yǒu)。建(jiàn)议(yì)投资(zī)者对经营权类的资产可以更多关注内部(bù)收益率的高(gāo)低，对(duì)产权类的资产更多关注分(fēn)派率高低。因为公募REITs可分配收益主(zhǔ)要(yào)来自底层资(zī)产的(de)经营净现(xiàn)金流，所以底层资产运(yùn)营情况直接影响投(tóu)资回报，投(tóu)资(zī)者可综(zōng)合考虑原(yuán)始权(quán)益(yì)人综合(hé)实力、运(yùn)营管理(lǐ)机构实(shí)力、公募基金(jīn)管理人实力(lì)等(děng)多重(zhòng)因素来选择投(tóu)资标(biāo)的。

　　中(zhōng)信(xìn)证券研(yán)报也显示，公(gōng)募REITs进入密集(jí)分(fēn)红期，由于分(fēn)红交(jiāo)易带来的短(duǎn)期博弈机会仍在(zài)，叠(dié)加此前市场接连回调，建议投资者关注有基(jī)本面支撑、填权效应相对明(míng)显、同(tóng)时分红(hóng)规(guī)模较(jiào)为可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明(míng)书均会载(zài)明REITs在发行首年及次年(nián)的可供分配金(jīn)额预测。投资者(zhě)可以将(jiāng)REITs的实际(jì)分红金额(é)与募集材料中披(pī)露预测进(jìn)行(xíng)比较分析，结(jié)合经济及市场的实际环境，对基础设施(shī)项(xiàng)目的运营(yíng)业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基金(jīn)上述负责人也称(chēng)。

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