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2024年房价会继续下跌吗

2024年房价会继续下跌吗 光大宏观:信贷企稳的持续性和经济复苏的力度,依赖于居民信心和预期的进一步提振

  核心观点(diǎn)

  事件(jiàn):4月人民币贷款新增7188亿元,前(qián)值(zhí)3.89万(wàn)亿元,预期1.14万亿元(yuán);社融(róng)新增(zēng)1.22万亿(yì)元,前值5.38万亿元(yuán),预期1.72万(wàn)亿元,存量同(tóng)比增(zēng)速10.0%,前值10.0%;M2同比增速(sù)12.4%,前(qián)值12.7%,预期(qī)12.6%;M1同(tóng)比增速5.3%,前值(zhí)5.1%,预期5.5%。

  核(hé)心(xīn)观(guān)点:4月新增融资(zī)明显低于(yú)市场(chǎng)预期(qī),居民(mín)新增(zēng)融资(zī)再(zài)度转为同比收缩。居民消费(fèi)和按揭贷款均明显弱于季节性,与耐用品需(xū)求(qiú)和商品房销售较(jiào)弱相互(hù)印证,同时,居民存款仍维持较高增速,指向消费潜力(lì)尚未完(wán)全释放。

  金融数据反映的总(zǒng)需(xū)求短板仍(réng)在居民(mín)端(duān),居民高(gāo)存款(kuǎn)和弱贷款的组合(hé),则指向居民信心(xīn)依(yī)然不足(zú)。居民部门对(duì)资金的(de)过度沉淀,降低(dī)了资金的循环效(xiào)率和对经济的(de)拉动效力。因而,信贷企(qǐ)稳的(de)持续性和(hé)经(jīng)济复苏的力度(dù),依赖于(yú)居民信心(xīn)和预(yù)期的进一步提振,这也是后续观察金融和经济数(shù)据的(de)关键。

  风险(xiǎn)提示:政策落地(dì)不及预期(qī),房地(dì)产(chǎn)链条修复节奏(zòu)不及预期。

  一(yī)、 信(xìn)贷前(qián)置发力后自然回落,经济复苏(sū)的关键在于激(jī)活居民部(bù)门

  4月新增社融和信贷均低于预期下(xià)沿,新增融(róng)资在前置(zhì)发力后自然回落。4月新增社融1.22万(wàn)亿(yì)元,Wind一致预期为1.72万(wàn)亿元,预(yù)期(qī)下沿在1.30万亿元(yuán)左(zuǒ)右(yòu);4月新增信贷7188亿(yì)元,Wind一致预期为1.14万亿元,预(yù)期下沿在0.70万亿元左右。今年一(yī)季度新增社融14.52万亿元,同比多增2.47万亿元,银(yín)行信贷投放等主要融资(zī)渠道(dào)在经(jīng)过一季(jì)度的前置发力后,4月投放力度自然回落,新增信(xìn)贷规模由“总量有效增长”向“合(hé)理增长、节奏平稳”转换。

  从融资角度来看,经济复苏(sū)的力度,强烈依(yī)赖(lài)于信贷(dài)增长的(de)持续(xù)性(xìng)。信(xìn)用周期的持续回升(shēng)一般指向需求的强劲复苏,但是在社融存量同比增速连续回(huí)升2个月,并(bìng)且新(xīn)增信(xìn)贷连续3个月大(dà)超市场预期后,经(jīng)济复(fù)苏的力度依然(rán)偏弱(ruò),名义价格正滑入通缩区间(jiān)。伴随着4月新(xīn)增融资的回(huí)落(luò),信贷对(duì)经济的推动效应将进一(yī)步减弱。

  我们理解,经济(jì)复(fù)苏的力(lì)度依赖于持(chí)续的信贷增(zēng)长(zhǎng),而这难以完全依赖(lài)政策(cè)驱动,需要实体经(jīng)济(jì)内(nèi)生融资需求的修复(fù)。在(zài)较强的“稳信贷”政策诉求下(xià),货币、信贷、财政和(hé)产业政策协同发(fā)力(lì),商(shāng)业银(yín)行信贷投放的前置(zhì)发(fā)力意愿(yuàn)较强,一季度新(xīn)增社(shè)融和信贷同比大幅多增。但随(suí)着信贷政(zhèng)策由“总量(liàng)有效增长”转向“合理增长(zhǎng)、节(jié)奏平稳”,以及实体经济内生动能(néng)的边际回落,4月新增融资(zī)需求(qiú)走(zǒu)弱。因而,后续信贷投放的稳定(dìng)性,将是我们(men)后续观察金(jīn)融和经济数据的(de)关键。

  信(xìn)贷增长的持续(xù)稳定,关键在于激活居民部门。一则,在政策层较强(qiáng)的(de)稳信贷诉求下,国内金融条件持(chí)续宽松(sōng),资金的供给(gěi)端并不是问题。新增融资持续性的(de)关键在(zài)于需求端,政府(fǔ)融资(zī)需(xū)求(qiú)受(shòu)制于财(cái)政预算,而今年财(cái)政预算在“两(liǎng)会”期间(jiān)已基本(běn)确定。企业(yè)融(róng)资需求(qiú)自2022年以来总体维持较高景气度,叠加信贷、财政和产(chǎn)业(yè)政策的(de)持(chí)续发(fā)力,企业融资(zī)需求的稳定(dìng)性较高。

  居民(mín)融资需求却难有定(dìng)论,表(biǎo)观上,居民融资服务(wù)于消(xiāo)费和购房行为,但在持续回暖2个(gè)月后,4月居民新增融资再度转为同(tóng)比(bǐ)收(shōu)缩。实质上,居民(mín)行(xíng)为取决于收(shōu)入预期和(hé)负债强度,而当前居民就业和收入明显分化,边际消(xiāo)费倾向较强的青年(nián)群体,失业率持续处(chù)于接(jiē)近20%的历史高位,拖累居民部门预期改善。

  二是,资金(jīn)从企(qǐ)业部门持续流向(xiàng)居民部门,而居民部门向企业(yè)部(bù)门的回流(liú)明显乏力。M1同比增速(6MMA)已(yǐ)持续收缩6个月,而M2同比增速(6MMA)却已(yǐ)持续扩(kuò)张19个月。M1与M2增速的背离,存(cún)在(zài)两重可能性,一(yī)是,资金从企业活期账户向定(dìng)期账户(hù)转移;二(èr)是,资金从企业(yè)账户向(xiàng)居民账户转移,而存款数(shù)据证伪了第一重可能(néng)性,并证实了第二重(zhòng)可能(néng)性(xìng)。

  也就是说,企业通过(guò)经营和(hé)贷款(kuǎn)获取的(de)资(zī)金,以薪酬等方式转移至居民部(bù)门后,由(yóu)于居民消费复苏乏(fá)力,便将企(qǐ)业转(zhuǎn)移(yí)来的资(zī)金以存(cún)款的方式沉淀了(le)下来(lái),而不是通过消费的方式使其(qí)回流企业账户,表现在数(shù)据上,便是居民(mín)存款增速持续高于企业,居民“超额储(chǔ)蓄”高烧难退。但居民(mín)存款增速(sù)已于3月和4月连续回落,可(kě)能指向(xiàng)居民预期正在好转。

  二、 居(jū)民(mín)新增融资再度转弱(ruò),企业(yè)融资需求延续景气

  居民贷款端(duān),消(xiāo)费(fèi)和按揭信贷均(jūn)明显弱于季(jì)节(jié)性,与耐用品需求和商(shāng)品房销售较弱相互印(yìn)证。4月(yuè)居民部(bù)门新增(zēng)净融资同比(bǐ)少增(zēng)241亿(yì)元,其中,短期信贷同比多(duō)增601亿元,中长期(qī)信(xìn)贷同比少增842亿(yì)元。

  一是,随着居民生活半径和消费意愿修复动能(néng)转弱(ruò),4月(yuè)非制造业2024年房价会继续下跌吗(yè)PMI商(shāng)务活动(dòng)指数回落至(zhì)56.4%,居(jū)民消(xiāo)费信(xìn)贷也明显弱(ruò)于(yú)季节性水(shuǐ)平。乘联会数据显示,4月乘用车(chē)日(rì)均零售5.54万(wàn)辆,较2019年至2022年同期(qī)均值多售1.51万辆,汽(qì)车(chē)销售的好转(zhuǎn)与厂商(shāng)大幅降价(jià)促销紧(jǐn)密相关,真实的耐用品消费需求依(yī)然较为低迷。

  二是,从30个(gè)大中(zhōng)城市(shì)的商品(pǐn)房销售(shòu)数据来看,2-3月商(shāng)品房销售连(lián)续两个月呈现环比扩张态势,居民(mín)购房预期和购房活动同样呈现改善态势,但进入4月(yuè)后(hòu)商品(pǐn)房销售数据明显走弱。并且,由(yóu)于按揭(jiē)贷款(kuǎn)利(lì)率远高于理财产品预期收(shōu)益率,按(àn)揭贷“早偿”倾向愈发明(míng)显(xiǎn),导致以按揭贷为主的居民中长期(qī)贷款再度(dù)转弱(ruò)。

  居民存款端(duān),居民存款(kuǎn)增速连续2个月边(biān)际走弱(ruò),但增速仍(réng)远高(gāo)于疫情前,居(jū)民消费潜力仍有待(dài)进一步释放(fàng)。1-4月居民(mín)累(lèi)计新增(zēng)存款(kuǎn)8.70万亿元,较去年同期(qī)多增1.58万亿(yì)元,4月住户存款存(cún)量同(tóng)比增速(sù)较3月(yuè)下行0.3个百(bǎi)分(fēn)点至17.7%,居民(mín)存款(kuǎn)增(zēng)速已(yǐ)连续走弱2个(gè)月,但增(zēng)速仍(réng)远(yuǎn)高于(yú)疫情前水平,表明居(jū)民储蓄意愿依然强劲,疫情(qíng)期间积累的(de)“超额储蓄”并未出现释放迹(jì)象。居民新(xīn)增(zēng)存(cún)款和短期贷款同时维持(chí)高位,一(yī)方面,可(kě)以说明居民消(xiāo)费潜力仍(réng)有待(dài)进一步释放(fàng);另一方面,可(kě)能(néng)指向居(jū)民收入分化(huà)加剧(jù)。

  企业(yè)端,企业经营预期持续改善(shàn)增强融资(zī)需求,叠加(jiā)银行较强的信贷(dài)投(tóu)放诉求,供(gōng)需两(liǎng)端(duān)驱动企业新增净融(róng)资连(lián)续(xù)同比扩(kuò)张。4月非金融企(qǐ)业部门新增信贷6850亿元(yuán),同比多增998亿元。其中,企业中长期贷款同(tóng)比多增4017亿元,新(xīn)增企业中长期贷款占新(xīn)增贷款的比重,进(jìn)一步上行(xíng)至71% (6MMA),信贷(dài)资(zī)金的(de)主要流向(xiàng)应为(wèi)基建和制造业等政策支(zhī)持(chí)领域。

  政府端,4月政府部门新增(zēng)净(jìng)融(róng)资同比扩张636亿元(yuán),前(qián)置(zhì)发力仍是政(zhèng)府(fǔ)债券(quàn)融资的主基调。1-4月政府债(zhài)券新增融资规模达2.28万(wàn)亿元,同比(bǐ)多增3114亿元,已(yǐ)完成全年政府债券融资预(yù)算的(de)29.75%。2023年跟2020年和2022年类(lèi)似(shì),同是(shì)“稳增(zēng)长”诉求(qiú)较强的年份(fèn),财政部也均(jūn)在前一年度末提前下达了次年的部分专(zhuān)项债(zhài)务新增额度(dù),因而,政(zhèng)府债(zhài)券发行节奏都有明显的前置倾向。

  三、 货(huò)币:M1与(yǔ)M2增速(sù)趋(qū)势(shì)分化,资金在向居(jū)民部门转移

  M1与M2增速趋势分(fēn)化,资金在向居(jū)民部门转移。通过(guò)观察(chá)M1和M2同比增速(sù)的6个月(yuè)移动(dòng)均值(zhí),可以(yǐ)发现,M1同(tóng)比增速已经持续收(shōu)缩6个月(yuè),而M2同比增速则(zé)已持续(xù)扩张19个月。M1与M2增速的背离,存(cún)在两重(zhòng)可能性(xìng),一是(shì),资金(jīn)从企业活(huó)期(qī)账(zhàng)户向定(dìng)期(qī)账户(hù)转移;二是(shì),资金从企(qǐ)业账户向居民(mín)账户转移,而存款(ku2024年房价会继续下跌吗ǎn)数据(jù)证(zhèng)伪了第一重(zhòng)可能性(xìng),并证实了第(dì)二(èr)重(zhòng)可(kě)能性(xìng)。

  也就是说,企业通过经(jīng)营和贷款获取(qǔ)的资金,以薪酬等(děng)方(fāng)式转移(yí)至居民部门后(hòu),由(yóu)于居民消费(fèi)复苏(sū)乏(fá)力,便将企业转移来的资金以存(cún)款(kuǎn)的(de)方式沉淀了下来,而不是通过消费的方(fāng)式使其回流(liú)企业账户,表现(xiàn)在数据上,便是(shì)居民存款增速持续(xù)高于企业,居民“超额(é)储蓄”高烧难(nán)退(tuì)。

  向前看,宽货(huò)币力度随着经济复苏会渐趋缓和,广义货币供应(yīng)量(liàng)M2同比增速(sù)有望进(jìn)一步回(huí)落,资金利(lì)率中枢也(yě)将围绕(rào)政策利(lì)率震荡。在疫情(qíng)冲击逐(zhú)渐减弱后,经济修复的稳定性和持(chí)续性将进(jìn)一步(bù)增强,宽货币的发力强度将会(huì)逐(zhú)渐收敛。同时,在去年(nián)财(cái)政(zhèng)发(fā)力的过程中,消耗了部分往(wǎng)年财政结余资金和央行结存利润,推动了财政存款和(hé)央行结(jié)存利润向私人部(bù)门的转移,今年财(cái)政(zhèng)结(jié)余(yú)资金向私人部门(mén)的转移力度将(jiāng)会明显走弱。因而(ér),宽货币力度趋缓、财政结余资金(jīn)转移走弱,叠加高基数效应,将(jiāng)会共(gòng)同推动广义货币供应量M2增速显著回落。

  四、 展望:新增(zēng)社融(róng)的(de)强劲态势将会继续减弱

  新增社(shè)融的强劲态(tài)势将会(huì)继续(xù)减弱,但短期(qī)内仍有望(wàng)持续高于去年同期(qī)水平,增速(sù)回升的斜率则有赖于居民预期继续(xù)改(gǎi)善。一则,在(zài)信(xìn)贷、财(cái)政和产业政策(cè)的(de)相(xiāng)互(hù)配合下,企(qǐ)业生产经(jīng)营预期总(zǒng)体较为稳定,叠加新增专项债(zhài)支撑基建配(pèi)套融资(zī)需求,企业融资需(xū)求的稳定(dìng)性相对较强;同(tóng)时,政策层(céng)对于信贷投(tóu)放适度靠前发(fā)力的(de)诉(sù)求仍在,但3月以来政策曾先后表态(tài)“货(huò)币信贷总量要适度节奏要平稳”和“不盲目追求信贷高(gāo)增”,信贷资源投放可能会更加注重平滑增速波动(dòng)。

  二则,居民(mín)部(bù)门仍(réng)是当前融资的(de)短板,引导(dǎo)其合理改善预(yù)期(qī)是社融增速趋势性回升的重要(yào)条件。今年2月(yuè)之(zhī)前,居民部门新增净(jìng)融资(zī)已经连续15个月(yuè)同比收缩(suō),在2月和3月实现连续2个(gè)月的同(tóng)比扩张后,4月(yuè)再(zài)度(dù)转为同比收缩,并且居(jū)民存款持续保持(chí)较高增速,居民预期改善仍(réng)有待于政策进(jìn)一步加(jiā)力。

  高(gāo)瑞东 刘文豪:如(rú)何看待居民融资(zī)再度走弱(ruò)?

  高瑞东 刘文豪:如何看待居民融(róng)资再度走弱?

  高瑞东(dōng) 刘文豪:如何看待居民融资再(zài)度(dù)走弱?

  高瑞东(dōng) 刘文豪:如(rú)何看待居民融资再度走弱(ruò)?

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