5月以来，房地产(chǎn)板块个股多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。而以公募基金为代表的机构对于(yú)这一板块已(yǐ)经(jīng)在悄然布局。数据显示，以南方和(hé)华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公(gōng)布的总份额均较4月(yuè)28日(rì)时有(yǒu)小幅(fú)增(zēng)长。根据基金(jīn)一(yī)季报(bào)统计，龙头与地(dì)方国企央企获得增持，持仓数(shù)量占流通股比重增幅(fú)五只个股分别(bié)为华发(fā)股(gǔ)份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.9叠罗汉暗示什么意思，为什么男生喜欢叠罗汉7％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地(dì)产(chǎn)或(huò)“底部回(huí)升”

　　行(xíng)业红利(lì)时代已(yǐ)过 精(jīng)耕细作成共识

　　从公募基金对房地(dì)产(chǎn)的配置看，2019年末，公募(mù)所持(chí)有的房地产行业标的市值约(yuē)1188亿元(yuán)，占(zhàn)其所持股票市值(zhí)的(de)4.66％左右(yòu)；2020年市场(chǎng)表(biǎo)现出色(sè)，但(dàn)公募所持房(fáng)地产公司市值在股票资产(chǎn)中的占比却(què)断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现(xiàn)了三(sān)年来(lái)的首次回升，年底这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募对房地(dì)产行业的持股比例也同步回(huí)升(shēng)，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在今(jīn)年(nián)一季度得以延续。数据(jù)统计显示，公募重(zhòng)仓持有房地(dì)产板块一(yī)季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓市值前(qián)五(wǔ)个股(gǔ)分别为保利发展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华发股份、滨(bīn)江集(jí)团，持仓市(shì)值占板块比重合计达47.29％，环比(bǐ)下降(jiàng)3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募对于房地产(chǎn)的投资(zī)愈发有(yǒu)集中于龙头的趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金一季报汇总的(de)重(zhòng)仓股中，房地产板块(kuài)排名最高的(de)是保利发(fā)展，在(zài)基金重仓第33位。排名第二的(de)是(shì)招商蛇口，排在第78位。而(ér)老牌龙头股(gǔ)万科A排在(zài)第(dì)96位。对比(bǐ)去(qù)年四季(jì)报，变化之处首(shǒu)先(xiān)在于(yú)几(jǐ)只房地产龙头股从(cóng)排位(wèi)上看均有退步，尤其是万科最为明显；其(qí)次是金(jīn)地(dì)集团退出百大之列。但考虑(lǜ)到房地(dì)产是(shì)复(fù)苏链上最后一环，且首季(jì)并非行业销售旺季(jì)，其传导到二级市场乃(nǎi)至(zhì)机构持仓上还需(xū)要时间(jiān)周期(qī)。

　　形(xíng)成共识的是，经济(jì)圈(quān)判断房地(dì)产已经进入大分化(huà)时代，一二(èr)线(xiàn)城市好于三(sān)四线城(chéng)市(shì)。而映射到二级市场投资上(shàng)，配置房(fáng)地产行(xíng)业(yè)轻松收获行业贝塔的(de)红利(lì)期一去不返了。“如果按照(zhào)产(chǎn)业周期来分类，包括房地产等几(jǐ)类行业在盖特纳曲线里属于成(chéng)熟期(qī)或者衰退期的(de)行(xíng)业，传(chuán)统认知上没有什(shén)么投资机会的。但在这(zhè)几年特(tè)殊的行情里包括(kuò)煤炭(tàn)、电(diàn)解铝等类似的行业也出现了一些机会，背后的(de)逻辑是供给侧(cè)发生(shēng)了(le)更(gèng)大的变化。”一不(bù)愿具名的上海公募基金经理指出。

　　不过(guò)也有(yǒu)公募人士(shì)持谨慎乐观态度(dù)：“行业(yè)前几年17亿～18亿平方米的年销售面积很(hěn)难再(zài)出(chū)现(xiàn)了(le)，2022年(nián)光(guāng)是居民存(cún)款数量增加了15万亿元(yuán)。中(zhōng)国存量有(yǒu)400亿平方(fāng)米建筑面积，考虑(lǜ)存量(liàng)地产(chǎn)叠罗汉暗示什么意思，为什么男生喜欢叠罗汉的更新(xīn)，也有近10亿平(píng)方米。需求端还需要(yào)有(yǒu)一定的政策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地(dì)产研(yán)究员吕功(gōng)绩也指出：“时至今日，无论从城(chéng)镇化的进(jìn)程，还是(shì)人均住房面积（接近(jìn)30平(píng)/人），我国(guó)均已(yǐ)告别住房短缺时代，而目前居民的杠杆率和房价收入也不支撑每年18万(wàn)亿元的销售额，以及过快(kuài)上行的房价，因(yīn)而行业高(gāo)增的时代已经过去，未来行业(yè)的需求或将回落，在此过程中，伴随着地(dì)产的高杠杆属性，就很容(róng)易出现信(xìn)用风险问题(tí)（类似2022年的民营地产爆雷），行业进(jìn)入到供给(gěi)侧出清的过(guò)程。这个过(guò)程中，综合竞争力(lì)强(qiáng)的公(gōng)司(sī)就能够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼(yú)的方(fāng)式，获得市占率的提升。当行(xíng)业需求见顶回落时，行业的贝(bèi)塔已经过去了，但(dàn)不代表没有投资机(jī)会，机会在于城(chéng)市、位(wèi)置、产品(pǐn)的(de)阿尔(ěr)法，而对应到(dào)股票投资(zī)，就是强(qiáng)竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样(yàng)的认识转变，精耕细(xì)作(zuò)个股成(chéng)为公(gōng)募(mù)乃至整体机构的务实之举(jǔ)。

　　机构(gòu)配置(zhì)房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国(guó)企、优(yōu)质(zhì)区域(yù)性标(biāo)的成香饽饽(bō)

　　5月以来，房地产板块个(gè)股(gǔ)多(duō)出(chū)现小幅上涨，截至(zhì)5月(yuè)10日(rì)收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月(yuè)涨幅约(yuē)为2％。从(cóng)具体的个股来看，《红周刊(kān)》利用Wind统计(jì)申万房地(dì)产板块个股，在(zài)纳入统计(jì)的124只房(fáng)地产类标的股(gǔ)中，本月以(yǐ)来(lái)实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上(shàng)述时间段恰好排(pái)名前五的公司月(yuè)内涨幅超过了(le)10％，它(tā)们分(fēn)别是上(shàng)实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸(xìng)福、荣(róng)安地产(chǎn)。排名第一(yī)的上实发展，五一假期归来后日成交(jiāo)量明显放大，4日、5日连续两(liǎng)个交易日收出(chū)涨停。从(cóng)该(gāi)股的(de)基本(běn)面来看，上实发展的主营(yíng)业(yè)务(wù)为(wèi)房(fáng)地产(chǎn)开发与经营。公司(sī)的(de)主(zhǔ)要产品(pǐn)及服务为房地产销售、房地产租赁、物业管理服务、工程项目、酒店经营(yíng)。从业绩数(shù)据来看，2022年，其实(shí)现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现营业总收入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十大(dà)流通股(gǔ)股东来看，各(gè)类机构都有对(duì)其布局的例(lì)子。以3月(yuè)31日时的首季十大流通股股东来看， 具体包括公募的上银基金、私募的迎(yíng)水文(wén)龙、中央汇金(jīn)、长(zhǎng)城资产管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合(hé)的是，涨(zhǎng)幅暂(zàn)时排名第(dì)二的浦东(dōng)金桥(qiáo)也是上海本地房企，其第(dì)一季度的收入利润规模大幅度复苏(sū)。究(jiū)其原因，一方面是该(gāi)公司后(hòu)疫情时代出租率(lǜ)复苏至(zhì)近年来最高(gāo)，另一(yī)方(fāng)面(miàn)则是(shì)公司拿地结算持续性向好，从数字(zì)上看，一季(jì)度(dù)新增虹口135、138住宅(zhái)地块，总建筑面积约(yuē)54万平方米。

　　在这(zhè)样的业绩势(shì)头向好背景(jǐng)下，自然也吸(xī)引了知名(míng)机构在(zài)其(qí)中持(chí)续驻足。从(cóng)第一季度(dù)十大流通股股东来看，知名私(sī)募(mù)高毅邓晓峰(fēng)的(de)两只(zhǐ)产品依然(rán)在(zài)前十中，这也是连续第(dì)三(sān)个季度他(tā)有的两只(zhǐ)产品杀(shā)入前十。同时榜单中还有(yǒu)一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比(bǐ)投资局，其当(dāng)季还小幅增加(jiā)了持(chí)股(gǔ)。

　　除去上述两家上海区域性地产公(gōng)司外，荣安地(dì)产则是主(zhǔ)要布局(jú)在深圳(zhèn)的地(dì)产公司(sī)，一季(jì)报(bào)交出的(de)也是一份报喜(xǐ)的成绩(jì)单(dān)：首季公司实现(xiàn)营业收入51.85亿(yì)元(yuán)，同比增(zēng)长35.51％。归属于上市公司股东的净利润(rùn)6.48亿元，同比(bǐ)增(zēng)长(zhǎng)31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红周刊》注意到两只公(gōng)募(mù)指基首季(jì)新杀入(rù)十大流通股股东行(xíng)列(liè)。具(jù)体说来(lái)， 南方中证全指房地(dì)产(chǎn)ETF上(shàng)榜排(pái)名第七位(wèi)，富国中证指数1000增(zēng)强则排名第九位，此外联袂出(chū)现的机构还有(yǒu)QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红(hóng)周(zhōu)刊》采(cǎi)访(fǎng)时，兴证(zhèng)全球基金相关(guān)人士分(fēn)析(xī)：“经历(lì)过(guò)行业洗牌(pái)和(hé)兼(jiān)并重组(zǔ)后，龙头的价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年(nián)土地市场大幅降温，优质土地(dì)供(gōng)给较多（券商测算对(duì)应(yīng)潜在毛利率在25％以(yǐ)上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或者资金(jīn)紧张没法拿地，龙头房企趁(chèn)机获取低(dī)成本土地，龙头房(fáng)企的拿地力度(dù)（拿地金额(é)/销(xiāo)售金额(é)）基本在30％以上；从融资(zī)上看，龙头房(fáng)企(qǐ)杠杆(gān)率较低，净(jìng)负债率(lǜ)基本(běn)在70％以下，而其(qí)他(tā)房企的净负债率(lǜ)普(pǔ)遍(biàn)都在100％以上(shàng)，加杠杆空间(jiān)有限，从融资成本看，龙头(tóu)房(fáng)企的融资成本不断下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年的销(xiāo)售，龙(lóng)头房企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强房企的销(xiāo)售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增(zēng)速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当前中特(tè)估的浪(làng)潮下，央国企地产股或存在发展(zhǎn)的大好机会。中信证(zhèng)券指出：“房(fáng)地(dì)产(chǎn)行业的结构(gòu)性机会依然存在，少部分公司尤其是央企占据(jù)显著(zhù)优(yōu)势(shì)，其主要又体现为库存的优势(shì)。央企(qǐ)地(dì)产公司，现阶段表现(xiàn)出较低(dī)的融(róng)资成本，优质的开发(fā)资源和良(liáng)好(hǎo)的不(bù)动产资产运营能力的多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没(méi)有中(zhōng)特估，国央企(qǐ)相较于民营地产(chǎn)公司(sī)也(yě)是更有优势的(de)。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减值、土地资源债(zhài)权债务(wù)关系等问题(tí)，市场(chǎng)对(duì)民营房开企(qǐ)业的资产会有更多(duō)担忧和质(zhì)疑，所以在这(zhè)一轮行(xíng)业出(chū)清的过程中，央国企相较于民企(qǐ)来(lái)说估值的修复(fù)更明显。中特估的(de)角度从中(zhōng)长(zhǎng)期的(de)维度看，行业的逻辑(jí)在于集中度提升后，行业进(jìn)入高质量发展(zhǎn)阶段，具备较快速发(fā)展阶段更稳定且可(kě)预期的盈利和现金流(liú)创造(zào)能力，以此带来(lái)估(gū)值中枢的提升，应该关注估值相(xiāng)对较低，企业自身(shēn)资产的(de)质量好(hǎo)、运营能力(lì)强、可以创造持续现金流(liú)的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较低，行业内部将出现分(fēn)化，要关注(zhù)将受益于行业集中度(dù)提升的头部公司。”星石(shí)投(tóu)资首席研究(jiū)官方(fāng)磊(lěi)也表示。

　　顺(shùn)应机构(gòu)这一(yī)思路的话，或许(xǔ)还(hái)是保利发展(zhǎn)、招商蛇(shé)口等国资背景龙头前(qián)途更为光明(míng)。不过(guò)国投瑞银(yín)基金(jīn)投资部副(fù)总监綦傅鹏(péng)表示(shì)：“需要客(kè)观地(dì)去持续观(guān)察国企央(yāng)企在三个方面(miàn)是否可以维(wéi)持，首先是融资成本保持低位，其次(cì)是销售份(fèn)额持续提升，再次是(shì)拿地份(fèn)额持续(xù)提升。”

　　复(fù)苏速(sù)度缓慢

　　机构需要(yào)多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据(jù)房企一季报梳理发现，对于2022年的业绩出现的整(zhěng)体下滑(huá)，2023年(nián)一季度(dù)的业绩(jì)分化更(gèng)趋明(míng)显(xiǎn)，保利发展、滨江集团等(děng)房企(qǐ)营收、净利均实现了业绩的回正，甚至是较大增速的增长(zhǎng)。而这些公司(sī)也(yě)是机构的(de)重仓对象。

　　对此，知(zhī)名房地产业内(nèi)人士(shì)张宏伟向《红周(zhōu)刊(kān)》分(fēn)析表示，业绩出现明显(xiǎn)改善的房企，主要(yào)是因为(wèi)过去(qù)两(liǎng)三年时(shí)间，尤其是在2021年下半年民营(yíng)房企不怎么(me)投资拿地之后，国(guó)有企业仍在持续(xù)性地拿地，且主要集中在(zài)核心城市(shì)，投资力(lì)度较大。投资的驱(qū)动能够推动房(fáng)企销售业(yè)绩(jì)的(de)增长，从(cóng)而在2023年一季度市场(chǎng)恢复但(dàn)仍处于调(diào)整(zhěng)的过程(chéng)中，能够保有一个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟同(tóng)时(shí)也(yě)提醒表示(shì)，在房(fáng)地(dì)产的(de)复(fù)苏(sū)过(guò)程中(zhōng)，还面临着(zhe)一(yī)些不确(què)定(dìng)性。其实(shí)整个市场(chǎng)从(cóng)四月份开始(shǐ)又在往下掉。除了杭州、成都等极(jí)个别(bié)城市(shì)四月环比三月相(xiāng)对表现较好(hǎo)之外，包括北京(jīng)、上海在内的绝大多(duō)数城(chéng)市(shì)都出现环比下滑的情况。而现在五月的市场表现(xiàn)也不(bù)太(tài)乐观。按照现在的经济(jì)状况、收入情况(kuàng)，以及市场的(de)去(qù)库存压(yā)力、企(qǐ)业(yè)的资(zī)金(jīn)面(miàn)压力，可(kě)能(néng)会出现，到六月份房(fáng)企为了(le)半年(nián)报(bào)冲业(yè)绩出现市场(chǎng)的短期反弹外的一个市(shì)场乏力现象。也就是说，第二季(jì)度(dù)、第(dì)三季度(dù)增长不确定性的(de)压力仍旧较(jiào)大(dà)。

　　上海利檀投资董事(shì)长(zhǎng)陈昊扬也向《红(hóng)周刊》指出，现在(zài)整个(gè)房地产以及其上下游产业链的复(fù)苏速度都比想象的要慢很多，我们要(yào)多给一(yī)些耐心，这个时候，在房地(dì)产(chǎn)以及上下游(yóu)就不是赚快钱的时候，只能(néng)赚(zhuàn)他基本面的钱。但这也(yě)意味着，只有极为(wèi)少数的、做得(dé)比同行(xíng)好得多的企业(yè)，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会(huì)逐(zhú)步体现出(chū)来。所以(yǐ)只能耐心地去等待它的基(jī)本面不断地凸显出来，这需要时(shí)间。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日《红(hóng)周(zhōu)刊》，文中提(tí)及个股(gǔ)仅为举(jǔ)例分析，不做(zuò)买卖推荐。）

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