近两年(nián)火爆的创(chuàng)新产(chǎn)品公募REITs进入密(mì)集分红(hóng)期，近日(rì)7只REITs陆续(xù)迎来除息日(rì)，公募REITs整体呈现出(chū)高比(bǐ)例(lì)稳定(dìng)分红，15只公告(gào)2022 年可供(gōng)分配(pèi)金额的REITs产品，平(píng)均(jūn)分红比例接近99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表示，强制(zhì)分(fēn)红机(jī)制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体(tǐ)现出该类产品长期投资价(jià)值，通过观测经营活动现金(jīn)流、可(kě)供分配现金等指标，也是观察REITs项目(mù)底层(céng)资产运营情况的(de)“窗(chuāng)口”。他们(men)也提醒(xǐng)普通(tōng)投资者注意，与产权类项(xiàng)目(mù)相(xiāng)比(bǐ)，特许经(jīng)营REITs项目在经营权到(dào)期后(hòu)不再产生现金收益，特许经营权分(fēn)红目(mù)前已包(bāo)含了利润分(fēn)配和本金的归还(hái)，在(zài)选择投资(zī)标的时应了解资产类型和分红的(de)特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此(cǐ)外尚有6只(zhǐ)REITs实际分(fēn)配(pèi)情况尚未公(gōng)布。整(zhěng)体来(lái)看，公(gōng)募REITs呈(chéng)现出了高(gāo)比例的稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的公募REITs产品中，2022年全年(nián)分配金额占可供(gōng)分配金额比例平均为(wèi)98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例在(zài)96％以上。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负责人对此(cǐ)表示，投资公募REITs的主要(yào)收益来源(yuán)为持有期分(fēn)红收(shōu)益，以(yǐ)及(jí)基金份额(é)交易价格的(de)变化。基(jī)金份额二级市(shì)场价格受到公(gōng)募(mù)REITs资产运营情况及市场(chǎng)因素的综(zōng)合影响，较易(yì)引起波动。与此相比，基(jī)金分(fēn)红预期则更有规律可循。公募REITs的分(fēn)红(hóng)主要来(lái)自基础设(shè)施资产(chǎn)的经营(yíng)现(xiàn)金(jīn)流，投资人(rén)通过基(jī)金(jīn)募集材料和信息(xī)披露文件，结合行(xíng)业及(jí)市场情况，可(kě)以分析基础设施(shī)项目的(de)经营业绩，作为进行投资决(jué)策的重要参(cān)考。

　　“相对于基金份额二级市场价(jià)格变化导致的浮盈或(huò)浮亏，分红(hóng)作为基金份额持(chí)有人实际获得的现(xiàn)金收益，对于长期(qī)投资者(zhě)更(gèng)具参考价(jià)值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心运营高(gāo)级副总监李华平也表示，根据(jù)《公开募集基(jī)础设施(shī)证券投资基金(jīn)指引（试行）》及(jí)相关法规要(yào)求(qiú)，基(jī)础设(shè)施基金应(yīng)当将90％以上合(hé)并后基金年度(dù)可分配(pèi)金额以现金形式分配给投资者，强制(zhì)分红(hóng)机制是公(gōng)募REITs的主要(yào)特(tè)征(zhēng)之一(yī)，稳定的分红机制(zhì)体现出REITs产品(pǐn)长(zhǎng)期投资价值。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也(yě)认为，从(cóng)投资(zī)角度来看，基(jī)础设施公募REITs同(tóng)时具(jù)备(bèi)“股性”和(hé)“债性(xìng)”双(shuāng)重(zhòng)特点。二级市场价格反映这类产品“股性”的一面，分红(hóng)体现(xiàn)了(le)这类产(chǎn)品(pǐn)的(de)“债(zhài)性”特点。公募(mù)REITs有强制分红要求，分红类似于债券派息，但不等同于债(zhài)券的固(gù)定利息回报(bào)，而是由可供分(fēn)配现金决(jué)定。

　　从机构投资者的角度来(lái)看，一方面是公(gōng)募REITs丰(fēng)富了机构投资者的投资品类，为(wèi)资产配(pèi)置多元化提供(gōng)抓手(shǒu)，具有(yǒu)较强的配置(zhì)价值。另一方面，公募REITs的分(fēn)红能(néng)够帮助机(jī)构投资者稳定收益。机构投资者公(gōng)募REITs能够通过分(fēn)红获(huò)取相对于投资(zī)债券相对高的收益性，在有效(xiào)控(kòng)制风险的(de)前提下，增厚资产包收益(yì)，起到投资“压舱石”的(de)作(zuò)用。

　　分(fēn)红除了投(tóu)资收益“落袋为安(ān)”外，市场对于未来分红水平的预期，也是(shì)影(yǐng)响REITs基金(jīn)二级市(shì)场价格走势的关(guān)键因素之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级市场表(biǎo)现(xiàn)看，截(jié)至4月21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发布了2022年年报，部分产品(pǐn)受宏(hóng)观经济(jì)的影响，可(kě)分配金额完成率不达(dá)预期，一定程度上影响了公募REITs二级市场(chǎng)的价格。”李(lǐ)华(huá)平称，公募REITs二级市场(chǎng)的价格波动受多重因素的(de)影响，投资收益是影(yǐng)响REITs二级市(shì)场价格的主(zhǔ)要因素之一(yī)，而稳(wěn)定(dìng)的(de)分红有利于(yú)吸(xī)引投(tóu)资者(zhě)参(cān)与(yǔ)公募REITs二级市场的(de)投资。

　　中金基(jī)金相关负责人也表示(shì)，近期经济预期恢复，一方面市场热(rè)点呈现(xiàn)向股票(piào)和债券回归的过(guò)程(chéng)；另一方面，基础设施项目的经(jīng)营业绩相对经济活(huó)力的改善有一定的滞后性(xìng)。

　　此(cǐ)外，公(gōng)募REITs在分红(hóng)除权日，将(jiāng)对基金份额的开盘指导(dǎo)价(jià)做(zuò)调减处(chù)理，调(diào)减(jiǎn)金额根据单位基金份额的分(fēn)红金额(é)进行计算。除(chú)权操作是对分(fēn)红前后(hòu)基金份(fèn)额净值变化的修(xiū)正(zhèng)，使投资人在(zài)基金分红(hóng)前(qián)后均可以获得公(gōng)平的投资机会。

　　“分(fēn)红可增(zēng)强投(tóu)资者长期投资的信心，同时需结(jié)合持有产品(pǐn)的特性，关注二级(jí)市场扰(rǎo)动对整(zhěng)体收(shōu)益的影响(xiǎng)程度。”中航基金相关人士(shì)也称。

　　特许经营权(quán)分红包(bāo)括利润(rùn)分(fēn)配(pèi)和本(běn)金(jīn)归还

　　普通投资者应了解底层资产情(qíng)况

　　多(duō)位业内人(rén)士还提醒，与(yǔ)现有公募基金分(fēn)红前提是本金(jīn)之上的增值部分不同，特许经(jīng)营(yíng)权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派(pài)”更为准确，分派的是本金与增值两个部分，两个部(bù)分之间的比例是(shì)变动的，与现有(yǒu)公募基(jī)金(jīn)分(fēn)红差异很大(dà)，大多数普通投(tóu)资者可能把(bǎ)“分(fēn)派”金额误(wù)认(rèn)为是持续分红。一(yī)旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同年(nián)限(xiàn)到(dào)期(qī)后基(jī)金价值面临极(jí)大(dà)不确定性，这是(shì)该(gāi)类投资者应该注意的情况。

　　李(lǐ)华平表示，目(mù)前公募REITs主要有特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权类和产权类两大(dà)资产类型，持有(yǒu)产权类产品的(de)收益主(zhǔ)要包括每年(nián)的现金(jīn)分红及资产(chǎn)增值的收益(yì)，而(ér)持有(yǒu)特许经(jīng)营类产品的收益主要来自(zì)项目每年的现金(jīn)分红。其中，特许经营权类(lèi)资产的分(fēn)红包括了利润分配(pèi)和本金的归还，两者的比率也是(shì)变动的，对(duì)特许(xǔ)经(jīng)营权类资(zī)产(chǎn)的公募(mù)REITs可(kě)以内部(bù)收益率（IRR）来衡量投资(zī)收益。普(pǔ)通投(tóu)资者在选择投资标的时，应了解(jiě)公募REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从细分来(lái)看，各类(lèi)公募REITs分红(hóng)因底层资产属性不(bù)同而形成区别(bié)。特(tè)许经营权(quán)类(lèi)的公募REITs产(chǎn)品因其分(fēn)红相当于(yú)包含“本金+收益”，分(fēn)红相对较(jiào)多，债(zhài)性(xìng)偏强。而产权(quán)类的公募REITs分红主要为“收(shōu)益”，更看重底层资产的(de)价值增值(zhí)，所以相对股性(xìng)偏强。普通投(tóu)资者在选择(zé)公募REIT时，需要考虑底层资产属性(xìng)，对所选择产品的二级市场价(jià)格和(hé)分红有合理(lǐ)预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产(chǎn)权类项目相(xiāng)比，特许(xǔ)经营项(xiàng)目在经营权到期(qī)后不再(zài)能产生现(xiàn)金收益(yì)，因此将可供分配(pèi)金额的分(fēn)配理解为“分派”比“分(fēn)红”更加准确。基于这个特点，剩(shèng)余经(jīng)营期限较短的(de)特许经营项目，通(tōng)常具备更高的分(fēn)派率水平。对于剩余期限较长(zhǎng)的特许经营权(quán)项目，即使分派率相对较低，也有足够年限(xiàn)收回(huí)本金并取得收益。

　　中金基金该(gāi)负责人提(tí)醒投(tóu)资者注意，特(tè)许经营权项(xiàng)目的(de)分派金额包含了投资(zī)本(běn)金，在不进行扩募的(de)情(qíng)况下(xià)，基(jī)金份(fèn)额单价随着(zhe)分派(pài)进度(dù)逐(zhú)年下(xià)降是(shì)正常现象，投资特许(xǔ)经(jīng)营权REITs的收益来(lái)自项目(mù)剩余期限产(chǎn)生(shē十公分有多长 10厘米就是10公分吗ng)的现金流。

　　“与特(tè)许(xǔ)经(jīng)营项目相比，产(chǎn)权类(lèi)项(xiàng)目的土地或建筑(zhù)的剩余使(shǐ)用年限一(yī)般较(jiào)长，再加上(shàng)到期后通过(guò)对建筑的更新改(gǎi)造或补缴土地出让金(jīn)等(děng)追(zhuī)加投资，有机会进一(yī)步延(yán)长(zhǎng)经(jīng)营期限。这种类似永续(xù)经营(yíng)的(de)假(jiǎ)设(shè)反映在(z十公分有多长 10厘米就是10公分吗ài)基(jī)础(chǔ)资产(chǎn)的估值上，使产权类REITs具备更(gèng)显著的资产投资属性。”该(gāi)负责人称。

　　观测内部收益率(lǜ)等指标

　　评估项目底(dǐ)层资产运(yùn)营情况

　　在(zài)基金分红的(de)时点，多位业内人士(shì)还表(biǎo)示，在(zài)产品分(fēn)红期，投资者可以观测(cè)经营活动现金流(liú)、可供分(fēn)配现金、内部收益率等指标，来(lái)观察和评估项目底层(céng)资产的运营(yíng)情况(kuàng)。

　　中航基金表示(shì)，年报指(zhǐ)标中，跟现(xiàn)金(jīn)相(xiāng)关(guān)的指(zhǐ)标有两个：一是年报中(zhōng)披露的经(jīng)营活动现金流(liú)，二是可供分配(pèi)现金，二者(zhě)存在本质性区别。经营活(huó)动产生的现(xiàn)金净流(liú)量是指企(qǐ)业经营、筹资、投资(zī)产生的现金(jīn)流，基于企业(yè)本身经营活动产(chǎn)生；可供(gōng)分配的现金实质上是(shì)从EBITDA出(chū)发，对非(fēi)现(xiàn)金影响利润表的项目进行调整(zhěng)，加(jiā)期初现(xiàn)金，最(zuì)终得(dé)到的(de)账(zhàng)面现金。

　　李(lǐ)华平(píng)也表示，公募(mù)REITs作为资产配置(zhì)新选择，投资(zī)价值体现在(zài)相对(duì)股债市场独立的资产配置功能，比(bǐ)较适合(hé)长期持有。建议(yì)投(tóu)资者对(duì)经营权类的资产可(kě)以(yǐ)更多(duō)关注内部收益率(lǜ)的高低(dī)，对产权(quán)类的资(zī)产更多关(guān)注分派率高低。因为公募REITs可(kě)分配收益主(zhǔ)要来自底(dǐ)层资(zī)产的(de)经营净现金流，所以(yǐ)底层资(zī)产运营情况直接影响投资回(huí)报，投资(zī)者可综合(hé)考(kǎo)虑原(yuán)始权益人综(zōng)合实力、运营(yíng)管理机构实力(lì)、公募基金管(guǎn)理人实力等多重因素来(lái)选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证(zhèng)券研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由于分(fēn)红(hóng)交易带来(lái)的短期博弈机会(huì)仍在，叠加此前市场接(jiē)连回(huí)调，建议(yì)投资者关注有基本面支撑、填权效应相对(duì)明显、同时分(fēn)红规模较为可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说(shuō)明(míng)书均会载明REITs在发行首年及次年的可供分配金(jīn)额预测。投(tóu)资(zī)者可以将REITs的实际(jì)分红金额与募集材料(liào)中披露预(yù)测进(jìn)行比较分析，结合经济及市场(chǎng)的实际环境，对基础设施项(xiàng)目(mù)的运营(yíng)业绩及REITs的管理(lǐ)能力进行(xíng)判断。”中金基金上(shàng)述负(fù)责人也称。

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