文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售制了。 1月17日召开的全国住房和城(chéng)乡建(jiàn)设工作(zuò)会(huì)议提(tí)出“有条件的(de)可以(yǐ)进行现(xiàn)房销售”，不足一个月时间，已有(yǒu)山东(dōng)、安徽(huī)、河南、四川、广东等地明确表态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预售(shòu)制了，用你的钱，建你(nǐ)的房子，还烂尾了，这是对购(gòu)房(fáng)者(zhě)的不公(gōng)平。以后(hòu)谁有(yǒu)钱谁建房，没钱没实力的别(bié)建了(le)，不能把(bǎ)包袱甩给老百姓(xìng)和社会，这是房地产从大开发时代步(bù)入高质(zhì)量发展阶段的必(bì)然(rán)趋势，也是对购(gòu)房老百姓(xìng)的最大保护(hù)。98年房(fáng)改时，全(quán)国(guó)缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套(tào)户比超过1，从(cóng)大开发进入存量时代，对购房民(mín)众不(bù)公平的预售制(zhì)已经(jīng)过(guò)时了，该取消了(le)，改为现房(fáng)销(xiāo)售。以后一手交钱，一手交房，天经地义。当(dāng)然二次房改是(shì)个技(jì)术活，兼顾(gù)化解停贷、复工(gōng)保交楼(lóu)、重组房(fáng)企债务、恢复市场信心以及长效机(jī)制，长效机(jī)制四(sì)大关键是推动城市(shì)群战略、人地挂钩(gōu)、金融中(zhōng)性(xìng)稳定和房(fáng)地产(chǎn)税。如果按照经济(jì)规律(lǜ)办事(shì)，中国一定(dìng)能实现房地(dì)产软着(zhe)陆和(hé)长(zhǎng)期平稳健(jiàn)康发展，跨过这道关，解(jiě)好这道世(shì)界难题。

　　2、为什(shén)么(me)要取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)、改为现房销(xiāo)售？大家想(xiǎng)想，绝大部分(fēn)商品是(shì)一手交钱一(yī)手交(jiāo)货(huò)，预售制是对购(gòu)买者的单方面不公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎(hū)承(chéng)担(dān)了所有(yǒu)商品不能(néng)交(jiāo)付的风险。从个人层面看，预售制(zhì)对购房者非常不(bù)公平，比(bǐ)如，交(jiāo)房等待期一般为两(liǎng)年，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银行利息(xī)，还要(yào)承(chéng)担延迟交房、房屋质(zhì)量、房(fáng)产证延期(qī)办(bàn)理甚(shèn)至不能交房的(de)风险。从(cóng)行业层面看(kàn)，预售制(zhì)助(zhù)推部分房企过度举债(zhài)、高(gāo)杠杆扩张，若遇到下(xià)行周期(qī)，会引发(fā)资(zī)金链断裂、项目搁置等系(xì)列风险(xiǎn)。取消(xiāo)预售(shòu)制，改为现房(fáng)销售，这样(yàng)有(yǒu)助于落实(shí)中央(yāng)房住不炒精(jīng)神(shén)、有助于保障购房老百姓(xìng)权(quán)益、有(yǒu)助于房(fáng)企稳健(jiàn)发展，一举多(duō)得(dé)，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议(yì)取消预售制度？预售制度怎么(me)来的？国(guó)外什么情况(kuàng)？简单科普一下：商品(pǐn)房预售最早(zǎo)源于中国(guó)香(xiāng)港，俗称卖楼(lóu)花，卖期(qī)房，是一种开发商(shāng)放杠杆的方式。98年(nián)房改，由于商品房短(duǎn)缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴中国香港，引入了商品(pǐn)房预售(shòu)制度(dù)。其(qí)实，当前世界不(bù)少国家(jiā)存在预售(shòu)制。但是，重点来了(le)！发达国家一般有严格的(de)监(jiān)管保障措施，开发商在(zài)项目(mù)获得政府批准(zhǔn)后(hòu)才可以开始销售，买家(jiā)在购买期房后并非(fēi)像中国(guó)一样在支付(fù)完首付款(kuǎn)后从银行一次性贷(dài)款支付剩(shèng)余全部房款(kuǎn)，而是根据开发商工程进度(dù)在完全交房前进行分期支付。所以，预售制度是(shì)需要(yào)严(yán)格(gé)的资金监管、分期支(zhī)付以及违(wéi)约(yuē)处罚措施作为保障的，如果没有这些保(bǎo)障(zhàng)措(cuò)施，一定会触发风险(xiǎn)，对购房民(mín)众(zhòng)不公平，所(suǒ)以不如借机取消预(yù)售制度，以(yǐ)后改(gǎi)为现(xiàn)房销售。客观讲预售制度(dù)有一定历史阶段性，现在中国住房进入存量时代(dài)，取消预售(shòu)制度有(yǒu)助于降负债降(jiàng)杠杆(gān)，不再(zài)把烂尾风险甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓(xìng)和社会，当然这(zhè)需(xū)要(yào)配套(tào)房企债务重组、复工(gōng)保(bǎo)交楼、恢复(fù)市(shì)场信心(xīn)和(hé)房地(dì)产长效机制。这是个技术活，只要坚持市场(chǎng)化(huà)改(gǎi)革，中(zhōng)国一定(dìng)能化解这个难题，让房地产回归实体经济和(hé)居住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼的不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道(dào)能(néng)不能兑现的营(yíng)销(xiāo)手段，而是所见(jiàn)即(jí)所得的(de)过硬的产(chǎn)品(pǐn)质(zhì)量和诚(chéng)信，这才是对购房民(mín)众的最根本最实质的保障，这样(yàng)将极大的提升开(kāi)发商(shāng)的(de)建(jiàn)筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。所有商(shāng)业的本质(zhì)是向(xiàng)善，是以客户为中心，房地产也(yě)不能例外，老(lǎo)百(bǎi)姓买房子是天大的事，烂(làn)尾毁三代，好房幸福一(yī)家人。从这个(gè)角(jiǎo)度，取消(xiāo)预售(shòu)制、实施现房销售是实现(xiàn)老百姓(xìng)安居乐业、社会(huì)长治久安、行业企业健康发展的重(zhòng)大措施。在当(dāng)前的(de)情况下，取消预售制要结合稳楼市、房地产(chǎn)软(ruǎn)着(zhe)陆、打通金融支持当期三好(hǎo)生、新模(mó)式等综合施策。

　　作者十(shí)年(nián)前在(zài)国务(wù)院发(fā)展研究中心参与财(cái)税(shuì)改(gǎi)革方案研(yán)究时(shí)，对(duì)预售制、房(fáng)地产税、人地挂钩、金(jīn)融稳定、房企杠杆率等进行过长期(qī)系统的专项研(yán)究(jiū)。（参考后来形(xíng)成的专著《房地产(chǎn)周(zhōu)期(qī)》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内(nèi)地商品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进程，但(dàn)背后潜藏的(de)风险确(què)实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前(qián)预售资金(jīn)第(dì)三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法，设(shè)置期房预付款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行(xíng)监管，享1年保修期后(hòu)付(fù)尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五(wǔ)十年代在中国香港(gǎng)，楼宇出租是(shì)地产行业盛行(xíng)的(de)方式(shì)，但有着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等(děng)问(wèn)题，分(fēn)层销(xiāo)售(shòu)孕育而(ér)生。20世纪50年代，中国香港还(hái)未推行公(gōng)共房屋制度，许多人栖(qī)身(shēn)于木屋或者其(qí)他临(lín)时住宅，住(zhù)房的需求是相当高，不过大(dà)多数居民的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇买卖(mài)多数以(yǐ)一(yī)整栋楼为单位，需要(yào)雄厚的资金(jīn)实力(lì)才能购买。虽然楼宇(yǔ)出租是中国香港(gǎng)地(dì)产行(xíng)业盛行的(de)方式，但有着(zhe)转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等(děng)问题。针对这一系列问题，不少地产商开始探(tàn)求新的方式，如(rú)把楼宇契(qì)约切开，即“分契(qì)”，然后将楼宇分层出售。这模(mó)式一经(jīng)推行(xíng)，购买(mǎi)楼(lóu)宇的市民数量有所增加，开发商资金周转(zhuǎn)加(jiā)快。

　　在分层出售的基础上(shàng)，将“按揭”模(mó)式引入房(fáng)地产(chǎn)销(xiāo)售，霍英(yīng)东创造“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍英东创办立(lì)信置业有限公(gōng)司，凭借商(shāng)业(yè)直觉和多年经(jīng)营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于商品流(liú)通、资金(jīn)周转有着(zhe)独到(dào)的见解，在努力寻求方法加快(kuài)自身资金(jīn)周(zhōu)转。当时其在购下九龙(lóng)的一块地盘后，除了分层出(chū)售、还印发售楼说明书，上有文字详尽说明(míng)楼宇的地(dì)势环境(jìng)、建筑材料、分层(céng)价(jià)格、订购方(fāng)法等(děng)。此外，“卖楼(lóu)花”是(shì)另外(wài)一(yī)个亮点，即(jí)先收取买世界四大文化名人是哪4个，世界四大文化名人不包括谁家的(de)订金，采用类似租金的分期付(fù)款形式(shì)，等新楼落成时，收(shōu)齐买家的钱(qián)，买家就拥有了自(zì)己的房(fáng)产。这种方式减轻了民众购房(fáng)的资金压力，加(jiā)速(sù)了房屋(wū)的建造和销(xiāo)售(shòu)，也解决了制造商的(de)资(zī)金问题，降低投资风险(xiǎn)，在当时可(kě)谓是“双赢”的举措。“预(yù)售楼花(huā)+分期付款”的销售模式成为(wèi)当时中国香港(gǎng)房地产市场的一(yī)大(dà)特色，纵观中国香(xiāng)港房地产市(shì)场的(de)改革，“卖楼花”模式高效率地(dì)解决了核心的住房(fáng)供不应求的问题，使(shǐ)房市(shì)发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预(yù)售(shòu)楼花模(mó)式推(tuī)动了中国香(xiāng)港楼市几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾(wěi)楼”的情况，但监管部门不断完善、规(guī)范化(huà)，建立健全的监管(guǎn)机(jī)制(zhì)，促进市场健康发展。例(lì)如(rú)，1960年，位于大(dà)角咀的一个楼盘(pán)因建筑费(fèi)用超支停工，出现“烂尾”情(qíng)况(kuàng)。在1961年后，中国香港管(guǎn)理部门提(tí)升(shēng)了对于预(yù)售楼花制度的监管，即(jí)要求(qiú)开发商在预售(shòu)前，确(què)保地价款已(yǐ)经(jīng)全部支(zhī)付，还要证(zhèng)明自身有资金等能(néng)力把项目完(wán)成，资(zī)金需放(fàng)入律师所(suǒ)托(tuō)管，支取(qǔ)时需(xū)律所(suǒ)和建筑师的核准。为了(le)防(fáng)止(zhǐ)开发商(shāng)、律所、建(jiàn)筑师等(děng)造假(jiǎ)，套取(qǔ)监管账户(hù)资金，中国香港要求律师行在银(yín)行开设的信托(tuō)账户（监管账(zhàng)户）、开(kāi)发商操作等采(cǎi)取全透明化机(jī)制，且(qiě)银行的责任上升，如(rú)出现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续(xù)需(xū)自(zì)身(shēn)推动项目完工。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给(gěi)量(liàng)少(shǎo)，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花(huā)”模式，形(xíng)成“中国(guó)内地版预售制(zhì)”

　　二十世(shì)纪九十年代，中国内地面临住(zhù)房(fáng)需求大和(hé)供给量短缺问(wèn)题，引入“卖楼花(huā)”制度。建国以来(lái)，中(zhōng)国内地优(yōu)先(xiān)发展重工业，强调基础建设，这一导向使前期发展(zhǎn)工业(yè)化(huà)的进(jìn)程大于城市化(huà)进程(chéng)，唯有解决住房基础(chǔ)等城市(shì)化配套问题，才能进一步推进城市化。但当时推(tuī)行的是(shì)“统一管理，统一(yī)分(fēn)配，以租养(yǎng)房”的(de)福(fú)利分房(fáng)制(zhì)度(dù)，住房市场发展(zhǎn)起步(bù)较晚、增(zēng)速较(jiào)慢，福利分(fēn)房制度也出现了(le)分配不公(gōng)、效率低、配套差等问(wèn)题，因此福利分房制度不再适(shì)用(yòng)于当(dāng)时的国情。叠(dié)加房地产(chǎn)市场(chǎng)面(miàn)临商品房的需求量大，而社会缺少大型(xíng)房地产开发商(shāng)，商品房供应(yīng)量小(xiǎo)的困(kùn)境，此时引入中国香港的(de)“卖楼花”模式无疑是对内地房地(dì)产(chǎn)市(shì)场的一(yī)针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国(guó)香港预售商品房制(zhì)度，先后(hòu)出台(tái)多项文件，大力(lì)支(zhī)持国内房地产市(shì)场改(gǎi)革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步(bù)深化(huà)城镇住房制(zhì)度改革(gé)，加快住房建设的通知》文(wén)件，决(jué)定停止住房无偿实物分配，逐(zhú)步实(shí)行住(zhù)房分(fēn)配(pèi)货币化、住房供(gōng)给(gěi)商(shāng)品化(huà)、社(shè)会(huì)化的(de)住房新体制，从计划(huà)经济下的福利分房转(zhuǎn)向(xiàng)市(shì)场经济(jì)的商品房。房地产市场采(cǎi)用预售制，允许开发商(shāng)卖期(qī)房，解决了(le)房企缺(quē)少资(zī)金和开发(fā)时间(jiān)周期长的两大难题(tí)，开发(fā)商(shāng)以预(yù)售款撬动下一个(gè)项目的开发(fā)，形成滚(gǔn)动开(kāi)发(fā)模(mó)式，住房供(gōng)应速度加快。自(zì)此中国内地开始房(fáng)改货(huò)币化，中(zhōng)国人民银(yín)行(xíng)等多方迅速出台相关的信贷政策(cè)，支持购房者，极大作用推动了房地(dì)产(chǎn)市场的(de)发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形成契(qì)合中国内地的商(shāng)品房预售制(zhì)度。预售制的(de)初衷是为了缓解房企资金压(yā)力(lì)，加快城镇(zhèn)住房建设。具体来(lái)说，是指房地产开发企业将(jiāng)正在(zài)建设中(zhōng)的房屋预先(xiān)出售给购房者，由购房者支付定金或(huò)房款的行为。区别于(yú)中国香港(gǎng)，在中国内地实践过程中，商品房预售流程为：房地产开发商办(bàn)理(lǐ)预(yù)售(shòu)许可证(zhèng)-签(qiān)订商品房(fáng)买卖合同-进行备案登记和预告(gào)登记-交付(fù)房屋。在购房(fáng)过(guò)程中，购房者需要一次性付(fù)清首付款(kuǎn)，并采用银行贷款的(de)形式一次性付清剩余房款，换言之，房(fáng)屋未(wèi)建成，开发商(shāng)可能已(yǐ)拿到了全部购房款，这点与中国(guó)香港(gǎng)的(de)按照工程(chéng)进度付款有所(suǒ)不(bù)同。对中国(guó)内地的开发(fā)商而言，预售制商品房也开启了(le)高(gāo)周转、高杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化进程，但背(bèi)后潜藏的(de)风(fēng)险(xiǎn)确实(shí)存在(zài)

　　作为中国内地(dì)商品(pǐn)房销售的最主要方式，预(yù)售制(zhì)极大缩短房企(qǐ)现金(jīn)回笼周期，同时增(zēng)加市场商品房(fáng)供(gōng)应(yīng)，推动(dòng)了城镇(zhèn)化发展进(jìn)程。预售制在过(guò)去(qù)20多年对中国内地房地产(chǎn)市场的稳(wěn)步发展起到了重要作用，不(bù)仅解决了房(fáng)地产市场(chǎng)快速(sù)发展阶段的资金(jīn)需求，也提高了(le)居民居住水平，中国内地(dì)城镇(zhèn)居(jū)民从筒子(zi)楼住到住宅小区，从全民(mín)蜗(wō)居到基(jī)本(běn)适居，住房事业取得巨大进步，数(shù)十年时间走完(wán)发(fā)达国家几百年城镇化(huà)路(lù)程。改革(gé)开放以来，城镇化(huà)进程(chéng)进入快速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿(yì)人，43年间增(zēng)长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面积(jī)由7438平方公里增长(zhǎng)至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根(gēn)据我们发布(bù)的(de)《中国(guó)住房存量报(bào)告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地(dì)城镇住宅存量(liàng)从不到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从(cóng)8.1平方(fāng)米增至34.7平方(fāng)米，城镇住房(fáng)套数从(cóng)约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前已成为中国内地商(shāng)品房销(xiāo)售最(zuì)主(zhǔ)要方式，2005年中国内地商品(pǐn)住宅期房销售面积占(zhàn)总销售(shòu)面积的比(bǐ)重为(wèi)63％，而(ér)2021年期房(fáng)累计销售面积(jī)达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推(tuī)动了中国(guó)内地房地(dì)产行业(yè)的(de)发展。中(zhōng)国内地房地产历经二十多年长周(zhōu)期繁荣(róng)，行(xíng)业各项指标大幅增(zēng)长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积从2.2亿平(píng)增至(zhì)19.9亿平(píng)，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发投资完成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年复合增(zēng)速(sù)17.8％。商品(pǐn)房销(xiāo)售面积(jī)和销售金额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至(zhì)18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复(fù)合增速(sù)12.1％、21％。伴(bàn)随房(fáng)地产业的(de)快速(sù)发展，房地产企业(yè)从无到(dào)有、从国企先行(xíng)到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产(chǎn)也成为拉动中国内地经济(jì)高增长的(de)火(huǒ)车(chē)头。

　　1）从(cóng)经济增长(zhǎng)渠道，房(fáng)地(dì)产带动的上下(xià)游(yóu)产业链特别长，高达50多个行(xíng)业(yè)。2020年(nián)房(fáng)地产及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完(wán)全(quán)贡献），其中(zhōng)房地产业增加值占GDP的(de)7.3％（直接(jiē)贡(gòng)献），房地(dì)产(chǎn)带(dài)动产业(yè)链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房地产对(duì)金(jīn)融、批(pī)发、建(jiàn)材的带动(dòng)最为明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产(chǎn)完全拉动的(de)投资占全(quán)社会固定资(zī)产投资(zī)的51.5％，其中，房地产开发(fā)投资占固定资产(chǎn)投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地产(chǎn)贷款占(zhàn)银行各项贷款(kuǎn)余(yú)额的比重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托(tuō)等通道业务(wù)，占(zhàn)比超过三分之一(yī)。从(cóng)房(fáng)地(dì)产(chǎn)融资存量(liàng)占(zhàn)社(shè)融存量(liàng)比重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如(rú)果房(fáng)企大(dà)面积违约，将导致银(yín)行不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠道，根据(jù)我们的《中(zhōng)国住房(fáng)市值测算报告》，2020年中国(guó)住房(fáng)市(shì)值为62.6万(wàn)亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元(yuán)、英法德三国(guó)合计的(de)31.5万(wàn)亿美元。从住(zhù)房市值占股债房市值的比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国的(de)27％、日本(běn)的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债(zhài)房(fáng)市值的(de)比例较高，世界四大文化名人是哪4个，世界四大文化名人不包括谁主要(yào)是(shì)因为(wèi)住房市值(zhí)高，以(yǐ)及中国资本市(shì)场发育尚不成熟，直接融资(zī)比例较低，股票、债券市值较低，居民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售(shòu)制背后潜(qián)藏(cáng)的风险确(què)实存在(zài)，当前的负面效应(yīng)愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝大部分商(shāng)品是一(yī)手交钱一手(shǒu)交货，预售制(zhì)是对购买者(zhě)的单(dān)方面不公(gōng)平制度(dù)，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所(suǒ)有商品不能交付的风险。比如，交房等待期一般为两年，在此期(qī)间(jiān)，购房者不仅(jǐn)承(chéng)担银(yín)行利(lì)息，还要承(chéng)担(dān)延迟交房、“一(yī)房二卖”、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不(bù)能交(jiāo)房(fáng)等风险。另外，购房者和开发商(shāng)之间(jiān)的(de)购房合同、购(gòu)房者和银(yín)行的按揭贷款合(hé)同(tóng)是两个独立的(de)合(hé)同关系，如果(guǒ)开发(fā)商发生(shēng)违(wéi)约，购房者只(zhǐ)能(néng)根据购房合同(tóng)向开发商主张权力，但依旧需要根(gēn)据按揭贷款(kuǎn)合(hé)同按时向(xiàng)银行进行贷款偿还，因此(cǐ)购房者(zhě)承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售(shòu)制助推部分房(fáng)企过度举(jǔ)债、高杠杆(gān)扩张，资(zī)金若遇(yù)到(dào)下行(xíng)周期，会引发资金(jīn)链断裂、项目(mù)搁置等系列风(fēng)险，进行(xíng)影响(xiǎng)自身信用(yòng)和购房者对(duì)行业的信心(xīn)。

　　从金融层面看(kàn)，银行作为按揭贷款的(de)发放方，一旦房(fáng)企因(yīn)为(wèi)市场波动或经(jīng)营(yíng)不善，出现资金链断裂等(děng)一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签订的(de)预售合同和按揭(jiē)合同，已经从银行(xíng)获得房(fáng)款，如果(guǒ)购(gòu)房者(zhě)丧失还款(kuǎn)能(néng)力或(huò)短(duǎn)期不能还(hái)款等，则风险(xiǎn)完全由银行承担，银(yín)行将(jiāng)面(miàn)临较(jiào)大(dà)的坏(huài)账压(yā)力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房者的预售监管(guǎn)资(zī)金去哪(nǎ)了？楼(lóu)盘(pán)“烂尾”，归根结底两个字那就是“没(méi)钱(qián)”，即没钱付工程(chéng)款。在2004版(bǎn)的《城市商品房预售管理办(bàn)法(fǎ)》中明确(què)规定了开发(fā)企业预售商品(pǐn)房(fáng)所得款项应当用(yòng)于有(yǒu)关的工程建设，商品房预售(shòu)款监管的具体办法，由房地产管(guǎn)理部(bù)门制定(dìng)。但多(duō)年以来(lái)全国并没有(yǒu)统一的预售资金监管规定(dìng)，各(gè)地(dì)实(shí)行“一城一策”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城(chéng)市重点(diǎn)监管资(zī)金比例为总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城(chéng)市则按(àn)照(zhào)项(xiàng)目的建安(ān)成本乘以建筑面积或者项目工程总额报价计算重点资金。而事实是，不少(shǎo)购房款未进(jìn)入监管账户、或进入监(jiān)管账(zhàng)户后被挪用，导(dǎo)致楼盘没有(yǒu)资金继续建设。收楼遥遥无期，月(yuè)供却被迫继续还(hái)款。那么，监管账户资金如何被挪走的？实际(jì)上，在过去房地产大开发(fā)时代的高周转背景(jǐng)下(xià)，抽调(diào)预售(shòu)款(kuǎn)监管账户(hù)资金，是行(xíng)业“潜(qián)规则(zé)”。比如工程总承(chéng)包方(fāng)，以工程(chéng)建设名义，获得监管账户拨付资金，再(zài)由工程方将资金转给房企，而拨付的工程款(kuǎn)，远超工(gōng)程进度所(suǒ)需(xū)。通过这些方式套取的资金，在房企各地项目(mù)间流动，变相加(jiā)杠杆，这样做提供了资金流动性，房企抽调资金(jīn)统筹拿地、还款和楼(lóu)盘建设，形成一种资金循环高周(zhōu)转模(mó)式，但(dàn)一定程度(dù)上把风险甩给了(le)购(gòu)房者(zhě)。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说，国外(wài)商品房预售(shòu)制度呈现(xiàn)以(yǐ)下(xià)特(tè)点：

　　1）预付(fù)款保护：对(duì)于购房者(zhě)预付资(zī)金，一(yī)般设(shè)有定金或预付(fù)款保护(hù)机(jī)制(zhì)，如(rú)英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购房者支付的预(yù)付款比例(lì)相对(duì)较(jiào)低(dī)，绝大部分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付(fù)方(fāng)式：预付款(kuǎn)一般(bān)以定金方(fāng)式支付(fù)，或按工程进度分期(qī)支付(fù)，或二(èr)者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一般(bān)采用两种方式发放按揭贷款，一是按工程(chéng)进度付款，按揭(jiē)贷款按照工(gōng)程进度逐渐(jiàn)发放，购房者开始月供(gōng)；二是(shì)房屋交付后(hòu)发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售(shòu)商品房提供期房烂尾保险(xiǎn)，在商品房出(chū)现重大延(yán)期或重(zhòng)大缺陷时(shí)，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交(jiāo)付质(zhì)量的(de)保障有两(liǎng)种方式，一(yī)是期房由政(zhèng)府(fǔ)或(huò)第三方验收合格(gé)并提供验收(shōu)凭证后，开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取(qǔ)得(dé)购(gòu)房者支付的房(fáng)款。二(èr)是开发商(shāng)为购房者(zhě)提供一定的保修期，通常(cháng)1-5年，保修(xiū)期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交(jiāo)付(fù)时(shí)开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　美国期房定金一(yī)定(dìng)期限内无条件返还，最低首付比例(lì)为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付，其(qí)余房款(kuǎn)交付后按揭还(hái)款，交付前资金由第三方全程监(jiān)管，交付(fù)时开发商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得房款。

　　定金及首付(fù)环(huán)节，定金比例一般为房款的(de)1％-5％，首付比例最低可低(dī)于3.5％，根据(jù)美国官(guān)方数据，2021年美国平均(jūn)首付(fù)比例为12％。

　　余款支付方(fāng)面(miàn)，除定金或首付外，购房者在房屋交付后通过按揭贷款支付剩余(yú)房(fáng)款。

　　资(zī)金监管(guǎn)方面，美国为防止(zhǐ)开发商挪(nuó)用(yòng)资金，购房者的定金及(jí)首付款由(yóu)第三(sān)方公证行或产(chǎn)权保险公司的信(xìn)托账户监管。如果开发商倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾(wěi)，购房者资金(jīn)可通过(guò)申请仲裁(cái)取(qǔ)回，且不承担(dān)任何责任与损失。而(ér)开发商在房屋建设过(guò)程(chéng)中(zhōng)的资(zī)金全部来自(zì)银(yín)行，银行(xíng)根据工程进度(dù)向开发商提供一(yī)定(dìng)比例的贷款，由(yóu)于开发商挪用资金直接损害银(yín)行利益，银行有充(chōng)分动机监管开发商(shāng)施工(gōng)进度。开发商在房屋交付时(shí)需取得(dé)由政(zhèng)府(fǔ)相关部门经(jīng)审查后发放的验收凭证，通过验(yàn)收凭证向银行得(dé)到购房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂(làn)尾险

　　德国期(qī)房可零首付购(gòu)房，房款按(àn)建造工期进度支付，按揭按工期(qī)放(fàng)款后还贷(dài)，房贷利率采用固定(dìng)利率，开(kāi)发商或购(gòu)房者可购买期(qī)房(fáng)烂尾(wěi)保(bǎo)险。

　　预售门槛(kǎn)方(fāng)面，德国开发商在项目获批(pī)后(hòu)即(jí)可(kě)预售房屋。签署购房(fáng)合同前，购房者需支付(fù)约2000欧的(de)定金并(bìng)进行预约公证，签订(dìng)合(hé)同后定(dìng)金退还。如由于任何原因不(bù)能(néng)购买，定(dìng)金(jīn)按照德(dé)国法律全(quán)部退还。

　　签(qiān)署购房合同后，购房(fáng)者需支付(fù)公证费和(hé)土地交易税，分(fēn)别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在购房款中，属于购房附加费。

　　首付(fù)方面(miàn)，德国没有规定(dìng)最低首付比(bǐ)例，可零首付购房。

　　余款方面(miàn)，德国也(yě)采取按工期支付房款的(de)制度，一般分7笔进行(xíng)支付，具体(tǐ)支付节(jié)点、比(bǐ)例(lì)因项目而(ér)异。一般来说(shuō)，支付节点可分为公(gōng)证后、主体完(wán)工、内部(bù)水暖电路完工、窗户(hù)玻(bō)璃完工、室内清洁及墙面完(wán)工(gōng)、地板完工、全(quán)部(bù)完工，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可(kě)在支付房款前申请房(fáng)贷(dài)，房贷利率(lǜ)采用固定利率(lǜ)，银行按施工节奏分多次发放贷(dài)款，每笔(bǐ)贷款给(gěi)予购房(fáng)者一定使用期限，期限(xiàn)结(jié)束后(hòu)，购(gòu)房者开始还(hái)贷。

　　保险方面，德国保险(xiǎn)公(gōng)司针对期房设计(jì)了两种(zhǒng)保(bǎo)险，保险的(de)功能是当房屋出现重大(dà)延期或重大(dà)缺(quē)陷时(shí)，保险公司保证开(kāi)发商赔(péi)偿(cháng)或修复，开发商(shāng)破产，由(yóu)保险(xiǎn)公司负责相(xiāng)应(yīng)赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英国(guó)预售制设有10％定金保险保护机制，交房前付(fù)款比例仅(jǐn)20％-45％，资(zī)金由买卖双方律师严格监(jiān)管。

　　订立合(hé)同前，买(mǎi)卖双方(fāng)均有(yǒu)一(yī)名律师(shī)，负(fù)责(zé)沟通期房交(jiāo)易中的房产、资(zī)金、合同(tóng)等(děng)各个环(huán)节，各环(huán)节内容确认无误后签订首付交换合同(tóng)。

　　定金方面(miàn)，英国(guó)设置了10％定金(jīn)保险保护机制，当开发(fā)商(shāng)出现财务、经营问题时(shí)，购房者(zhě)10％的定金由(yóu)保险公(gōng)司赔付，而超出(chū)10％的部分较(jiào)难(nán)追回。

　　首(shǒu)付方(fāng)面(miàn)，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首付(fù)需要(yào)在合(hé)同(tóng)签订21天内支付。

　　余款支(zhī)付(fù)环节，英(yīng)国采(cǎi)取按工程进(jìn)度付款的方(fāng)式(shì)，但是(shì)交房(fáng)前付款比例相(xiāng)对(duì)较(jiào)低，一般会(huì)在合同签(qiān)订6-24个月(yuè)分(fēn)别(bié)支付两笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余(yú)款项交房(fáng)后支付(fù)。

　　交付环(huán)节，英国(guó)规定房(fáng)屋必(bì)须经过(guò)房产公证公司(sī)的检验验收后才能交付，交付(fù)后方可按揭还贷。

　　资金监管环节(jié)，英国期房(fáng)预售资金(jīn)监管极(jí)为严(yán)格，资金也由律师监(jiān)管，在确认(rèn)工程进度、支付相关款项过程中，由买房律师(shī)将资金转给卖方律师，卖方(fāng)律师转给开发商，即资金在进(jìn)入开发商账户前(qián)经(jīng)过两道(dào)关口(kǒu)，有利于保(bǎo)障购房(fáng)者资(zī)金安全(quán)。

　　2.4 日本(běn)：为规范(fàn)期房交易(yì)立法，设置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　日本(běn)期(qī)房交易立(lì)法(fǎ)，定金超5％或1000万(wàn)日(rì)元时，开发商必须完成“预售房定金保全措(cuò)施”，交房(fáng)前付(fù)款比(bǐ)例(lì)不超房款的(de)20％，开发商违约(yuē)需返还定价并赔偿约10％房款，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立(lì)法(fǎ)方面，日本二(èr)战结束后由于房屋供给严(yán)重(zhòng)失(shī)衡(héng)，叠加法律空白(bái)，社会(huì)上“一房(fáng)二(èr)卖(mài)”现象普遍，为(wèi)此，日本政府(fǔ)1952年出台《宅地建筑(zhù)物交(jiāo)易法》，经多次修(xiū)订，目前(qián)是唯一(yī)一部规(guī)范期房交易(yì)的法律。

　　定金保(bǎo)护方(fāng)面，根(gēn)据(jù)日本《宅地建物取引业法》，对购(gòu)房者支付定金超过5％或超1000万日(rì)元的部分(fēn)，法律要求开发商必须完成(chéng)定金保全(quán)措施才可(kě)预售。什么是定(dìng)金保(bǎo)全措(cuò)施(shī)？即买卖双方签订购房合同时，开发商向金融机构(gòu)或指(zhǐ)定保证机构或保险机构签订定金保证委托合同，设置购房者(zhě)定金(jīn)的保证或保险，并将相(xiāng)应的(de)保证金证明书(shū)交付给购房者。除定金外，其他(tā)预先支付的购房(fáng)款(kuǎn)也受(shòu)该措(cuò)施(shī)保(bǎo)护。若开发商倒闭导致期房烂(làn)尾，购房者可凭(píng)保证金证明书向金(jīn)融机构(gòu)或保证机(jī)构(gòu)或保险公司兑付，同时(shí)，开发商需向购房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只(zhǐ)需支付最(zuì)多不超20％的(de)定金，签订购房(fáng)合同后，购房(fáng)者即可向银行申请(qǐng)贷款，但交(jiāo)房后才开(kāi)始按揭贷(dài)款，除定金外(wài)的剩余房款在交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购(gòu)房者违约可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付(fù)比例20％，余款按工程进度支付，所有资金进(jìn)银行专门项目资金账(zhàng)户，交房(fáng)后满1年保修期后(hòu)支付(fù)15％尾(wěi)款(kuǎn)。

　　订(dìng)金支付环节(jié)，新(xīn)加坡开(kāi)发商有统一的选购(gòu)权(quán)合(hé)同(tóng)以(yǐ)及订金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后(hòu)需支(zhī)付(fù)5％房款作为(wèi)订(dìng)金，OTP有(yǒu)效期(qī)14天，执(zhí)行OTP则进(jìn)一步(bù)签订(dìng)购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方面，签(qiān)订购(gòu)房合同后，购房者需支付15％的首付及(jí)印花税，同时购(gòu)房者(zhě)向(xiàng)银行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上(shàng)，新加坡(pō)期房同样采取按工程进度付款(kuǎn)的方(fāng)式，《发展商条例》对期房付(fù)款流程做了统一详(xiáng)细规定，要(yào)求所有开发商(shāng)遵守，支付(fù)节点一般为合同签订后、地基(jī)完工、框架完工、管道门窗等完(wán)工等，支付(fù)比例(lì)约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工(gōng)程进(jìn)度(dù)放款，月供(gōng)在此过程(chéng)中随(suí)着放(fàng)出贷款的(de)增加而增(zēng)加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方(fāng)面(miàn)，购房者的(de)订金与(yǔ)付(fù)款会存入银行专门的项目资金账户(hù)，账户(hù)资金提取须(xū)与房(fáng)屋(wū)建设有关。房屋交付后，购房者享受1年的房(fáng)屋保修(xiū)期，此后购房者支付(fù)15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地(dì)产到了政策出(chū)手临界点(diǎn)，重点是(shì)保交楼和房企(qǐ)重组(zǔ)。一方面，加大对刚需(xū)和改善型需求的支(zhī)持力度，长短兼(jiān)顾(gù)妥善应对(duì)局部停贷(dài)现(xiàn)象，重点(diǎn)是保交楼(lóu)保复(fù)工保(bǎo)民生，给(gěi)予强(qiáng)有力的金融(róng)工具支持。另一(yī)方面，从现在起(qǐ)，对还在正常运转(zhuǎn)的房企(qǐ)包(bāo)括民(mín)营企(qǐ)业，加(jiā)大(dà)支(zhī)持力(lì)度(dù)，由优(yōu)质房企牵头(tóu)并购重组(zǔ)整个行业(yè)，为每个房(fáng)企(qǐ)配套AMC和财团，给(gěi)予金融(róng)工具配套。

　　二(èr)，中期来看，应充(chōng)分估计形(xíng)势复杂性(xìng)和人性(xìng)复杂(zá)性，兼顾化(huà)解(jiě)停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信(xìn)心以及长(zhǎng)效机(jī)制(zhì)。长效机制(zhì)四大(dà)关键是推动城市(shì)群战略、人地(dì)挂钩(gōu)、金融中性稳定和房地(dì)产(chǎn)税。定金环(huán)节，建立开(kāi)发商违约(yuē)后(hòu)定金保(bǎo)护(hù)机制，如(rú)将(jiāng)已支(zhī)付定金冻(dòng)结至房屋交付阶段，保障购(gòu)房(fáng)者定金(jīn)安全。签订(dìng)合同(tóng)环节，鼓励保险公司介(jiè)入，为房屋重大延期以及重大(dà)缺陷等情况提供充分(fēn)的保障(zhàng)。余款支付环节，建立(lì)按工(gōng)程进度付款机制或交房后按(àn)揭贷款机制，充分保护购(gòu)房者的(de)权益。资金监管环(huán)节(jié)，引入独立于开发商、银(yín)行的(de)第(dì)三方资金监(jiān)管(guǎn)机(jī)构，或由(yóu)政府(fǔ)相关部(bù)门(mén)直接(jiē)监管(guǎn)，以此防止(zhǐ)资金挪用现(xiàn)象。交付(fù)环节(jié)，建立商品房保修期制度。保修(xiū)期内(nèi)，开发商应对(duì)房屋质量(liàng)问题全权负责、免费维修，购房者(zhě)在(zài)保修期结(jié)束后支付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取消商(shāng)品房预(yù)售制是(shì)大(dà)势所趋。一(yī)方面，98年房改(gǎi)时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制是(shì)权(quán)宜(yí)之计，现在全(quán)国套户比超过1，从(cóng)大开发(fā)进入(rù)存量时代，对购房民众不(bù)公平的预售制已经过时了(le)，该取(qǔ)消了，改为现房销售。另一(yī)方(fāng)面，取消预售制(zhì)，改为现房销售，开发(fā)商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑(duì)现的营销手(shǒu)段(duàn)，而是(shì)所见即所得(dé)的过硬的产(chǎn)品(pǐn)质量(liàng)和诚信(xìn)，这才是对购(gòu)房民众(zhòng)的最根(gēn)本最实(shí)质的(de)保(bǎo)障，这样(yàng)将(jiāng)极大的提升开发商的(de)建筑质量(liàng)，实(shí)现良币驱逐劣币。

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