导读

　　黄金(jīn)二十年之(zhī)后，当下中国地产步入(rù)大(dà)分(fēn)化(huà)时(shí)代(dài)而非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去(qù)二十年是中国房地产(chǎn)市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面(miàn)积(jī)超15亿(yì)平，足够4000万(wàn)家(jiā)庭入住。恰逢近(jìn)年地产持续(xù)低景气，有关中国(guó)地(dì)产是否过(guò)剩的讨论日益(yì)热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试(shì)图厘清中(zhōng)国城(chéng)镇存量住宅真实情况，据此(cǐ)判断中国(guó)未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产(chǎn)存量极(jí)度(dù)过剩，事实是否如此？

　　住建部披露(lù)全国(guó)有近6亿(yì)栋(dòng)房屋(wū)建筑，第七次人口普查调查数据(jù)显示城镇家庭户人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间(jiān)。市场陷入(rù)怀疑，中(zhōng)国房子是否真的过剩？

　　事实上住建部披露(lù)的(de)近6亿(yì)栋城乡房屋建筑(zhù)中，城镇(zhèn)建筑占(zhàn)比不到一成，其中(zhōng)还包(bāo)括大量城镇非住宅建筑，如商(shāng)业办公(gōng)楼、学校等，因此6亿(yì)栋房(fáng)屋中城镇住(zhù)宅(zhái)占比极低。

　　七普显示(shì)中(zhōng)国城(chéng)镇居民人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间，但居住舒适不(bù)是(shì)人均一间房所(suǒ)能满(mǎn)足，它与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相(xiāng)关(guān)。中国的人均住宅间数较发达国(guó)家还有很(hěn)大(dà)差距。人均住宅间数大于1同样(yàng)不意味(wèi)着中国住宅(zhái)市(shì)场已经饱和。

　　我们(men)测算(suàn)发(fā)现中国城镇居民户均1套房，其中每户持有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直(zhí)接(jiē)公布中国家庭(tíng)户(hù)均住(zhù)宅的数据，我们根据商品住宅套数、商品住(zhù)宅占比(bǐ)和城镇(zhèn)家庭户数，计算出城(chéng)镇家(jiā)庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算结(jié)果显示，目前城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商品住宅(zhái)。若(ruò)期房顺利交付(fù)，直至2024年，中国每户城(chéng)镇家庭(tíng)才拥(yōng)有1套(tào)住宅，其(qí)中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均(jūn)一套(tào)房似乎意(yì)味着户户(hù)有房，然而事实上中国住宅市场供需(xū)并(bìng)不(bù)平衡。

　　国际数(shù)据显示，成(chéng)熟房地产市场的住宅套户比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平衡(héng)，是(shì)因(yīn)为户均一(yī)套房(fáng)无(wú)法满足流动人口的租赁(lìn)和置业需求。全国总人口(kǒu)的近三成都(dōu)是流动人口(kǒu)，流(liú)动(dòng)人口会选择在大城(chéng)市租房挣钱，在老家(jiā)买房，从(cóng)而产生了(le)额外的(de)住宅(zhái)需(xū)求(qiú)。

　　即便户均一套房(fáng)，中国未来地产仍有(yǒu)四(sì)大新增需求(qiú)动力。

　　第一，户均人口(kǒu)规模缩小，一(yī)人户、两人(rén)户占比不断增加，导致家庭户数(shù)增多。小家庭化趋势将延续，带来新(xīn)户购房需求增长。

　　第二，经济板块的(de)分化(huà)日益明显，区(qū)域经济(jì)资源分配(pèi)的再集中吸(xī)引着人(rén)口(kǒu)流入，人口净迁入城市的新(xīn)增(zēng)住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住在2000年以(yǐ)前(qián)建(jiàn)成的住(zhù)宅(zhái)中(zhōng)，涉及(jí)超9000万家庭、81亿(yì)平方米的住宅建筑面积(jī)。促(cù)成“老破小(xiǎo)”住(zhù)宅的改造势在必行。

　　第四(sì)，中国的人(rén)均住宅(zhái)间数与人均住宅建筑面积均较发(fā)达国(guó)家有(yǒu)着不小差距(jù)，“住上更大(dà)房(fáng)子”的(de)改善性需(xū)求正(zhèng)在不(bù)断增加。

　　黄金(jīn)二十年之(zhī)后，当下(xià)中(zhōng)国地产步入大(dà)分化时(shí)代而非(fēi)停滞期。

　　如果(guǒ)说过去(qù)二十年是中国地(dì)产黄(huáng)金(jīn)发(fā)展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅(zhái)供给(gěi)存在不足(zú)，这是过去(qù)二十年房价快(kuài)速上涨基石。那么当下(xià)房地产大分化时代已至，大(dà)分化时代(dài)下地产矛盾(dùn)则更多体现(xiàn)在住宅质量(liàng)供需冲突。

　　地产大(dà)分化(huà)必将体现在(zài)不(bù)同(tóng)能级(jí)城市(shì)之间，不同区域(yù)板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言(yán)

　　不久前，官方披(pī)露全国已有近6亿栋房屋建筑(zhù)，引发(fā)热议。从2月以来，各大城市二手房挂(guà)牌量突然激增，引发一阵二手房的(de)“抛售(shòu)潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担(dān)心，中国的(de)房子是否已经过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅(zhái)到底是供给过剩，还是供需平(píng)衡，或是仍然存(cún)在(zài)不足？可惜由于住宅存量数据并未公布，我们无法(fǎ)直(zhí)接(jiē)知晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算出中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有住宅套数，回(huí)答当(dāng)前的(de)房子是(shì)否真的过剩(shèng)了？据(jù)此判断未来房地产(chǎn)市场会如(rú)何发(fā)展。

　　一、如何有效(xiào)观(guān)察中(zhōng)国户均拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中国(guó)住宅数量过剩的直观判断站(zhàn)不住(zhù)脚

　　今年2月，在以全(quán)国自然灾害综合(hé)风险普查工作情(qíng)况为主题的新(xīn)闻发布会上，负(fù)责人对外披露：“住宅城(chéng)乡建设(shè)行业获取(qǔ)了全国近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑数据(jù)以(yǐ)及80多万处市政设(shè)施(shī)数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑(zhù)住不到3人，住(zhù)宅市场(chǎng)看(kàn)似已经过(guò)剩(shèng)。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农村(cūn)房屋占9成以上，以(yǐ)栋数计算(suàn)的城镇房(fáng)屋实际仅有4700多(duō)万栋，还包(bāo)括了大量(liàng)商业(yè)楼(lóu)、写字楼、学校、医(yī)院等(děng)非住宅。总(zǒng)的算下来，住宅(zhái)占比并不大。

　　第七次(cì)人口普查数据公布(bù)了中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)人(rén)均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户(hù)居(jū)民(mín)人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居(jū)民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数大于(yú)1，看似意味着人人都有房间居住(zhù)。

　　居住水平不(bù)仅与房间数(shù)量有关(guān)，更与房屋质量、居住(zhù)面(miàn)积、配(pèi)套设(shè)施等因素密切相关。单单从人均住宅间数(shù)不能完全反映出城(chéng)镇(zhèn)居民的居住水平。

　　中国主要是(shì)以家(jiā)庭为单位(wèi)购买成套住宅(zhái)，一套设施齐全的(de)住宅(zhái)才(cái)是城镇(zhèn)居民(mín)宜居(jū)的选择。

　　（二）中国户(hù)均住宅的测算思路(lù)、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主要分两大类，一类是(shì)商品(pǐn)住宅，另一(yī)类是保障房、原公有(yǒu)住宅、自建房(fáng)等非(fēi)商品住宅(zhái)。

　　目(mù)前(qián)缺乏(fá)统计数据，并没有直接(jiē)公(gōng)布城镇住宅数量。居民住宅相关数据有(yǒu)两(liǎng)处可以直接(jiē)公布，一是(shì)每年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)销售套数（统计(jì)局）；二是居(jū)民住宅来源（人口(kǒu)普(pǔ)查数据）。计算中(zhōng)国居(jū)民户均(jūn)住宅数量(liàng)，我们主要用(yòng)到(dào)上述两组数据(jù)。

　　中国住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之前商品住宅数(shù)量(liàng)极少，可忽略不计。估(gū)算城镇(zhèn)居民户均住宅套(tào)数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销售(shòu)套数相(xiāng)加，我(wǒ)们就能够得到(dào)当前商品住宅总存量。

　　第二步(bù)，根(gēn)据城镇居民拥有的商品住宅和非商品住宅比例(lì)，推算得(dé)到居民住宅总套数。

　　第三步(bù)，将(jiāng)城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅总数除以家庭户(hù)数，我们就(jiù)能够得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计(jì)算公式(shì)如下：

　　城镇(zhèn)家(jiā)庭住宅套户比=住宅总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭户(hù)数）/（商品住宅套数/住宅总(zǒng)套数）

　　蟑螂爬过的地方有细菌吗 蟑螂可以彻底消灭吗ng>=商品住宅套户比(bǐ)/商品住(zhù)宅(zhái)占比

　　二、城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量到底有多少，目前缺(quē)乏(fá)一个(gè)准(zhǔn)确统计(jì)。我(wǒ)们(men)利用既有统计数据，大致(zhì)测算得(dé)到中(zhōng)国(guó)存量房(fáng)地(dì)产套数，并进(jìn)一(yī)步推算中(zhōng)国城镇家庭户均拥有的住(zhù)宅数(shù)量。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥有(yǒu)商品(pǐn)住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算得(dé)到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套商品住(zhù)宅（包含(hán)现(xiàn)房和期房）。

　　中(zhōng)国的房(fáng)地产销售(shòu)以期房为(wèi)主，从(cóng)2019年开始，新房销售中期房占比(bǐ)近9成。本文(wén)去除商品住宅(zhái)累(lèi)计销售套(tào)数里的期房销售，得(dé)到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为(wèi)例(lì)：

　　2022年(nián)商(shāng)品住宅现房(fáng)套数=截(jié)止(zhǐ)到2022年商品住宅累计销售套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额(é)。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期(qī)在2-3年(nián)，并考虑到交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除(chú)以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户(hù)均拥有(yǒu)住宅1.02套(tào)

　　接下(xià)来我们需要进一(yī)步推(tuī)算中(zhōng)国城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的户(hù)均(jūn)住宅(zhái)套(tào)数(shù)。

　　首先，七普数据(jù)显示(shì)中(zhōng)国城镇居民的住宅结构特(tè)征如(rú)下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭(tíng)拥(yōng)有(yǒu)住宅。其中自建住宅占比21％，购(gòu)买(mǎi)商品住宅(zhái)占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济适(shì)用(yòng)房占比3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通过(guò)继承或(huò)赠与(yǔ)占比0.9％。另(lìng)有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次(cì)，我们(men)假定租赁其(qí)他住宅和购买二手(shǒu)房都是商品住宅，因(yīn)此将(jiāng)租赁其(qí)他住宅、购(gòu)买商品住宅(zhái)与购买二手房加总，得到商品住宅(zhái)占居民所有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间商品住(zhù)宅增幅为过去(qù)十年变(biàn)化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅(zhái)的实际变化比例，从而(ér)我们估算出2022年商品(pǐn)住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均每户城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房顺利(lì)，已购期房会在2-3年内(nèi)陆续(xù)交(jiāo)付使用，到2024年，中(zhōng)国平均每户(hù)城镇家(jiā)庭都会(huì)拥(yōng)有一(yī)套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套(tào)房的三点含义

　　既然城镇(zhèn)居民已经达到了户均一套房(fáng)的(de)程度(dù)，“户户有房”是否意味着中国城镇(zhèn)化进展终结，甚至意味着(zhe)中国地产(chǎn)存量供(gōng)给(gěi)绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户(hù)均一套房并不意味着(zhe)住宅(zhái)市场(chǎng)供需平衡

　　需要有多余住宅来满足因(yīn)人口流动、居民(mín)换房等因素产生的住宅需求。因此，成熟房地(dì)产市场(chǎng)的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英(yīng)国和日本的(de)住宅(zhái)套户比均高(gāo)于(yú)1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国(guó)为(wèi)1.11。德国和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好(hǎo)一套房，就会造成人口(kǒu)净流入地的住宅市场供不应求，造成房价或房租(zū)迅速上(shàng)涨。

　　七普指出中国的流(liú)动人口3.76亿，省(shěng)内流动人(rén)口和(hé)省际流动人(rén)口(kǒu)分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租(zū)房(fáng)挣钱(qián)，在老家县城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的(de)中国城(chéng)乡人口流动调查数(shù)据显示，在上海(hǎi)、杭州以及南京工作的流动人口在(zài)老家拥有住宅比(bǐ)例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打(dǎ)工人，但(dàn)高房价(jià)迫使打工人回(huí)乡置(zhì)业。

　　流动人口实际上会占据两套(tào)房，在(zài)高房价的(de)大城市租赁一套房，在房(fáng)价(jià)较低的县城(chéng)购买一(yī)套房。所以说户均一套房无法满足庞大流动人口(kǒu)的租赁与置(zhì)业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住宅品质仍需(xū)改善(shàn)

　　目前，中国(guó)的城镇住宅中依然有(yǒu)不(bù)少老旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也就是约9000万户城镇(zhèn)居民住(zhù)宅是2000年以前(qián)建成，其中又有11.6％住宅年(nián)龄至(zhì)少在33岁以上(shàng)。

　　这批存(cún)在(zài)着建筑结构松散、设(shè)施(shī)陈旧、安全隐患大等问(wèn)题(tí)，如电(diàn)线老化、管道等基础(chǔ)设施陈旧，给(gěi)住户(hù)的生(shēng)活(huó)带来了(le)很大的不便和安全隐患，并且居(jū)住体验较差(chà)。

　　2000年以前建成的老旧住宅(zhái)面(miàn)积小。占比为31.3％的家庭(tíng)户数拥有的住(zhù)宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右(yòu)的家(jiā)庭没(méi)有独立卫浴和厨房(fáng)。这(zhè)类(lèi)上世纪修建(jiàn)的老旧小(xiǎo)区很难满足(zú)现代生活(huó)需求(qiú)，在未来大都会被拆迁(qiān)重建。

　　近五成的家庭住(zhù)宅为(wèi)一居室和二居室，户(hù)型偏小(xiǎo)。其中一居室占(zhàn)比(bǐ)为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭(tíng)住宅户型更小，当然这与(yǔ)城市土地资源(yuán)紧张有关(guān)。

　　（三）人均住(zhù)宅面(miàn)积扩张是未来地产的需求驱动(dòng)力(lì)

　　根据七普数据测算(suàn)，2020年城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户住宅存量总面积(jī)为294.6亿平(píng)。暂(zàn)不考虑(lǜ)两年间农民带房进城和老旧小区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅存量总面(miàn)积为308.16亿平，人(rén)均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一(yī)半的家庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积小于均(jūn)值，近4成(chéng)家庭(tíng)人(rén)均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑面积不足19平方米，不及(jí)全国人均(jūn)水平的一半。若(ruò)去(qù)除20％的(de)公(gōng)摊(tān)，可使用的住宅(zhái)面积仅为15.2平方(fāng)米(mǐ)。上海市将人(rén)均住宅(zhái)建筑(zhù)面积低于15平方(fāng)米的家庭界定为住宅存在困难，若(ruò)按这个标(biāo)准(zhǔn)算的话，中(zhōng)国有11.3％的(de)家(jiā)庭存在住(zhù)宅(zhái)困难问题。

　　若人(rén)均可使用住宅面积为40平，即(jí)人均住宅建筑面(miàn)积(jī)为50平，只考虑家庭户人数(shù)，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿(yì)平，较目(mù)前至(zhì)少(shǎo)新增(zēng)82亿(yì)平。

　　对比(bǐ)发达国(guó)家(jiā)人均住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞(ruì)士、日(rì)本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均(jūn)住宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除公(gōng)摊面积后(hòu)，中国的(de)人均可使(shǐ)用面(miàn)积为31.56㎡，这(zhè)一(yī)差距将变得明显(xiǎn)。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体户人口，所需要的(de)住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)量(liàng)会更多。

　　四、户均已然1套房，未来(lái)地产还会有需(xū)求么？

　　我们测算得(dé)到中国城镇家庭户均1套房，看似已经(jīng)户户有房。即便如此，中国人口静态结(jié)构和(hé)动态趋势(shì)演绎，决定了中(zhōng)国未来(lái)地产仍有需求(qiú)释(shì)放。户(hù)均1套住宅现实之(zhī)下，中国未来(lái)城镇住(zhù)宅需求主要来自于四个方面。

　　第一，户均(jūn)人口缩小，家庭户数增多，新户购房(fáng)需求扩张。

　　过去20年我国城(chéng)镇家庭户均人口(kǒu)数不断(duàn)下降，六普显示(shì)城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇(zhèn)户(hù)均人口规模为(wèi)2.62人/户，一人户、二人户(hù)的占比明(míng)显(xiǎn)上升(shēng)，人口小家庭化趋势将继续(xù)延续，导致户(hù)数(shù)会因户均人口规模的(de)缩小而增多。

　　第二，人口迁移(yí)导致经济(jì)发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国(guó)经济板块的分(fēn)化日益明显，资源和生(shēng)产要素逐步(bù)向经(jīng)济(jì)带、都(dōu)市圈中心(xīn)城市流入，区域(yù)经济资源分(fēn)配的再集中(zhōng)吸引(yǐn)着人(rén)口(kǒu)流入(rù)。人口迁移势必(bì)涉及到买房租房，给(gěi)迁入地(dì)住宅市场带来(lái)新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为72万，而出生人口为(wèi)44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口(kǒu)仅为6.5万人，其人口增长主要受益于人(rén)口(kǒu)迁移。

　　第三(sān)，老旧(jiù)小区(qū)改善性(xìng)需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和(hé)原公有住(zhù)宅的家庭(tíng)拆迁(qiān)改建最多。自建(jiàn)房家庭比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再加上(shàng)其(qí)他住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时(shí)间为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大(dà)致相吻合(hé)。

　　十年间新增8473万家庭(tíng)户(hù)，自建住宅和原公(gōng)有住宅减(jiǎn)少(shǎo)了128蟑螂爬过的地方有细菌吗 蟑螂可以彻底消灭吗2万(wàn)户，住宅净需求增加(jiā)9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买(mǎi)二手房。在新(xīn)增(zēng)住宅需(xū)求中，有(yǒu)7成(chéng)家(jiā)庭(tíng)购(gòu)买(mǎi)了商品住宅。租房、购买(mǎi)经济适用房(fáng)和(hé)其他分别(bié)占比18％，3％和(hé)9％。未来(lái)随着城中村和旧城改(gǎi)造，商品住宅的占比势(shì)必会进一步上(shàng)升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还(hái)有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅(zhái)，建筑面积小、质量低、基础(chǔ)设施(shī)配套(tào)差、没(méi)有或少有物业管理，居(jū)民追求美好、宜居生活(huó)的环境，背后的改(gǎi)善性需求有(yǒu)待(dài)释放。

　　第四，“住上更(gèng)大房子(zi)”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需购房受限于资(zī)金，倾向于(yú)中小户(hù)型。已(yǐ)有住宅(zhái)家庭希望提高生(shēng)活品(pǐn)质，以小换(huàn)大、以旧(jiù)换新(xīn)。2022年底的中央经济工作会议(yì)明(míng)确指出支持住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中国的人均(jūn)住宅间(jiān)数较(jiào)其(qí)他国家依旧(jiù)存在不(bù)小差距。

　　住宅舒适度与经(jīng)济水平有着密(mì)切正向联系。随着经济(jì)发展(zhǎn)水平的提高(gāo)，中(zhōng)国的人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数与(yǔ)人(rén)均住宅建筑面积(jī)将随(suí)之增长(zhǎng)。

　　如果(guǒ)说(shuō)过(guò)去(qù)二(èr)十(shí)年是中国地产黄金(jīn)发展期，地(dì)产矛盾更多体现为住宅供给(gěi)存在不足，供需出(chū)现错配，这是过去二十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么未来(lái)将是(shì)住宅质量的供需冲突。房(fáng)地(dì)产大(dà)分化(huà)时代(dài)已至，这种分化不单局限于城市能级之间差异，优质小区和老旧二手房之间的(de)差异也将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示蟑螂爬过的地方有细菌吗 蟑螂可以彻底消灭吗rong>

　　人(rén)口普查数据调查的是人，并不是针对住宅(zhái)，因此(cǐ)可能存在统计偏差。商品住(zhù)宅占比实际值(zhí)可能偏低，其增速可能超(chāo)预期。