导读

　　黄金二十年之后，当下中国(guó)地产步入(rù)大分化(huà)时代而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十(shí)年(nián)是中国房地产市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢(féng)近年地产持(chí)续(xù)低景气，有关中(zhōng)国地(dì)产是否过剩的讨论日(rì)益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘(lí)清(qīng)中国城(chéng)镇存量(liàng)住(zhù)宅真实情况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过剩，事实是否(fǒu)如(rú)此？

　　住建(jiàn)部披露(lù)全(quán)国有(yǒu)近6亿栋(dòng)房屋建筑，第七次人口(kǒu)普查调(diào)查(chá)数据显示城镇(zhèn)家庭户人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀(huái)疑(yí)，中国房子是否真的过剩？

　　事(shì)实上住建部披露(lù)的近6亿栋(dòng)城乡房屋(wū)建筑中，城镇建筑占比不到一成，其(qí)中还包括大量城镇非住宅建筑(zhù)，如(rú)商业(yè)办公楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋房屋中城镇住(zhù)宅占比极低。

　　七(qī)普显示中国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但(dàn)居住舒适不是(shì)人均一间房所能满足，它与房屋质量(liàng)、居住面积、配套设施等因素密切相关(guān)。中(zhōng)国(guó)的人均住宅(zhái)间数较发达国(guó)家(jiā)还有很大差距。人均住宅间数大于(yú)1同样(yàng)不意(yì)味着中(zhōng)国住宅市场已经饱和(hé)。

　　我们测算(suàn)发现中国城镇居民户(hù)均(jūn)1套房，其中(zhōng)每户持有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并(bìng)无(wú)直接公布中国家(jiā)庭户均住(zhù)宅的数据，我们(men)根据商品(pǐn)住(zhù)宅套数、商品住宅(zhái)占比和城镇(zhèn)家庭(tíng)户数，计算(suàn)出(chū)城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)住宅(zhái)套户(hù)比。

　　测算结果(guǒ)显示(shì)，目前城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有0.86套(tào)房，其中(zhōng)0.54套为商品住宅(zhái)。若期(qī)房顺利交付(fù)，直至2024年，中国(guó)每户(hù)城镇(zhèn)家(jiā)庭才拥有1套住宅(zhái)，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似(shì)乎意味(wèi)着户户有(yǒu)房(fáng)，然而事(shì)实(shí)上中国住(zhù)宅市(shì)场供需(xū)并不平衡。

　　国际数据显示(shì)，成熟房地产(chǎn)市场的(de)住(zhù)宅套户(hù)比会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以(yǐ)说不平衡，是因为户均一套房无(wú)法(fǎ)满(mǎn)足流动人口的租赁(lìn)和置(zhì)业需求。全国(guó)总人口(kǒu)的近三成都是(shì)流动人(rén)口，流动(dòng)人口会选择在大城(chéng)市租(zū)房挣钱，在老(lǎo)家买房，从而产生了(le)额外的住宅需求。

　　即(jí)便户(hù)均一套房(fáng)，中国未(wèi)来地(dì)产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩(suō)小，一人户、两人户占比不断增加，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将延续，带来新户购房(fáng)需求增长。

　　第二，经济板块的(de)分化(huà)日益明显，区域(yù)经济(jì)资源分(fēn)配的再集中吸引(yǐn)着人口流入(rù)，人口(kǒu)净(jìng)迁入城市的新增住宅需(xū)求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住(zhù)宅中，涉(shè)及超(chāo)9000万家庭、81亿(yì)平方米的住宅建筑面积。促成“老(lǎo)破小”住(zhù)宅(zhái)的改造势在(zài)必(bì)行。

　　第四，中国的人均住宅间(jiān)数与人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积均较发达国家(jiā)有着不小(xiǎo)差距(jù)，“住(zhù)上更大房(fáng)子(zi)”的(de)改善(shàn)性(xìng)需求(qiú)正(zhèng)在不断增加。

　　黄金二十年之后(hòu)，当(dāng)下(xià)中国地产步入大分化时代(dài)而非停滞期(qī)。

　　如果说过去二十年是中国地产(chǎn)黄金发展(zhǎn)期，地(dì)产矛盾更多体(tǐ)现为(wèi)住宅供给存在不足，这是过去二十年房价(jià)快速上涨基(jī)石(shí)。那么(me)当(dāng)下(xià)房地产(chǎn)大分化时代已(yǐ)至，大(dà)分化时(shí)代(dài)下地产矛(máo)盾(dùn)则更多体(tǐ)现在住宅质量(liàng)供(gōng)需(xū)冲(chōng)突。

　　地产大分(fēn)化必将体(tǐ)现在不同(tóng)能(néng)级城市之间，不同区域板块之间，不同(tóng)品质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官(guān)方披露全国(guó)已(yǐ)有近6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑(zhù)，引发热议。从2月以来，各大城市(shì)二手房挂牌量突然激(jī)增(zēng)，引(yǐn)发一阵二手房(fáng)的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心，中(zhōng)国(guó)的房子(zi)是(shì)否已经过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅(zhái)到底是供给过剩，还是供需平(píng)衡，或是仍然存在不足？可惜由于住宅存量数据并未公布，我(wǒ)们无(wú)法(fǎ)直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中(zhōng)国城镇家庭户均拥有住宅套数(shù)，回答当(dāng)前的房子是否真(zhēn)的过剩了？据此判(pàn)断未来房地产市场会如何发展。

　　一、如何有(yǒu)效观察(chá)中(zhōng)国户均拥(yōng)有住宅数(shù)量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月(yuè)，在以全国自然灾害综合风(fēng)险普(pǔ)查(chá)工作情况为主题的新闻发(fā)布会(huì)上，负责人对外披(pī)露(lù)：“住宅城乡建设行业(yè)获取了全国近6亿(yì)栋城乡房(fáng)屋建筑数据以(yǐ)及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住(zhù)宅市场看似已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农村房屋占9成(chéng)以上，以(yǐ)栋数(shù)计(jì)算的城镇房屋(wū)实际(jì)仅有4700多万栋，还包括(kuò)了大(dà)量商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅(zhái)。总的算下来(lái)，住宅占比并不大。

　　第七次人口普(pǔ)查数据公布(bù)了中国(guó)城镇家庭户人均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间，其中城(chéng)市(shì)家庭(tíng)户居民(mín)人(rén)均0.99间，乡(xiāng)镇(zhèn)家庭户居民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大于1，看似意味着人人都有房间(jiān)居住。

　　居住水平不仅与房(fáng)间数量有关，更与房屋质量、居(jū)住(zhù)面(miàn)积、配套设施(shī)等因素密切相关。单单从人均(jūn)住宅间数不能完(wán)全反映出城镇居民的(de)居住水平。

　　中国主要是(shì)以家庭为单位(wèi)购(gòu)买成套住(zhù)宅，一套设(shè)施齐(qí)全的(de)住宅才是城镇居民宜居(jū)的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数(shù)据和(hé)方法

　　中国城镇居民住宅(zhái)主要分两大类，一类是商品(pǐn)住宅(zhái)，另一类是保障房、原公有住宅、自建(jiàn)房等非商品住(zhù)宅。

　　目(mù)前缺乏统计数据，并没有直(zhí)接公布城镇住宅数量(liàng)。居(jū)民住宅相关(guān)数据有两处可以直接公(gōng)布，一是每(měi)年商(shāng)品(pǐn)住宅销售套(tào)数（统(tǒng)计(jì)局）；二是居民住宅(zhái)来源(yuán)（人口普(pǔ)查数(sh美团的肯德基会员卡收费吗多少钱 肯德基办会员要钱吗ù)据）。计算(suàn)中国(guó)居民户(hù)均住宅数量，我们主(zhǔ)要用到上述两组(zǔ)数据。

　　中国住宅改革始于(yú)1998年，1998年之前商(shāng)品住宅数量极少，可忽略不(bù)计(jì)。估算(suàn)城镇居民户均住宅套数分三步(bù)走：

　　第一步，将1999年以来每年商品(pǐn)住宅销售(shòu)套数相加(jiā)，我们就(jiù)能够得到(dào)当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有(yǒu)的商品住(zhù)宅和非商品住宅比例，推算得到(dào)居民住宅总(zǒng)套数。

　　第三(sān)步(bù)，将城镇居民拥有的商品住宅(zhái)总数除(chú)以家庭户(hù)数，我们就能(néng)够得到(dào)城镇户(hù)均拥有的住宅数量。

　　具(jù)体计算(suàn)公式(shì)如下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户比=住宅总套数/家(jiā)庭(tíng)户数

　　=（商品(pǐn)住(zhù)宅套(tào)数/家庭(tíng)户数）/（商品住宅套数(shù)/住宅(zhái)总套数(shù)）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商(shāng)品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量到底有多少，目前缺乏一(yī)个准确统(tǒng)计。我(wǒ)们利用既有统计(jì)数据，大(dà)致测算得到中国存量(liàng)房地产套数，并进一步推(tuī)算中国(guó)城镇家庭(tíng)户均拥有的(de)住宅(zhái)数(shù)量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均拥(yōng)有商(shāng)品(pǐn)住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们(men)计算得(dé)到：

　　（一）中(zhōng)国商(shāng)品住(zhù)宅累计(jì)销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有0.64套商品住(zhù)宅(zhái)（包含现房和期房(fáng)）。

　　中国的房(fáng)地产(chǎn)销售以期(qī)房为主，从2019年开(kāi)始，新房销售中(zhōng)期房占比近(jìn)9成。本文(wén)去除商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)累计销售套数(shù)里的(de)期房销(xiāo)售，得到商品住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套(tào)数计算为例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数=截(jié)止到2022年商品(pǐn)住宅(zhái)累(lèi)计销售套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房(fáng)企竣工周期在(zài)2-3年，并考(kǎo)虑到交房后装修(xiū)的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅(zhái)现房套数除以家(jiā)庭(tíng)户数，算出(chū)：

　　（三）目前(qián)中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.54套商品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥(yōng)有(yǒu)住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需要进一步推算(suàn)中国城镇居民(mín)拥有的户均住宅套(tào)数(shù)。

　　首先，七普(pǔ)数据显示中(zhōng)国城镇居(jū)民(mín)的住宅结构(gòu)特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)住宅。其中(zhōng)自建住(zhù)宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原(yuán)公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租房与其他住宅(zhái)。

　　其(qí)次，我们假(jiǎ)定租赁其(qí)他(tā)住宅(zhái)和购(gòu)买二手房都是(shì)商品(pǐn)住宅，因此将租赁其他(tā)住宅(zhái)、购买商品(pǐn)住(zhù)宅与购(gòu)买(mǎi)二手房加总，得到(dào)商品住宅(zhái)占(zhàn)居民所有住宅的比(bǐ)例(lì)为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间商品住(zhù)宅增(zēng)幅(fú)为过去十年变(biàn)化幅(fú)度(dù)的20％，计算(suàn)2011年(nián)-2020年商品住宅的实际变化比(bǐ)例(lì)，从(cóng)而我们估算出2022年商品住(zhù)宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已(yǐ)购期房，中国平均每(měi)户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购期房会在(zài)2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平(píng)均每(měi)户城镇家庭都会拥有(yǒu)一套住宅。

　　美团的肯德基会员卡收费吗多少钱 肯德基办会员要钱吗mg alt="中(zhōng)国(guó)户均几套房？| 民生·周君芝团队" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230515161807615.png">

　　三(sān)、城镇户均一套房(fáng)的三点含义

　　既(jì)然(rán)城镇居民已经达到(dào)了户均一套房的(de)程度，“户户有房”是(shì)否意味(wèi)着(zhe)中国城(chéng)镇化进(jìn)展终结，甚至意味着中国(guó)地产(chǎn)存量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均一套房并(bìng)不意味着(zhe)住宅市场供需平衡(héng)

　　需要有(yǒu)多(duō)余(yú)住宅来(lái)满足因人(rén)口流动、居民换房(fáng)等因素产生的(de)住(zhù)宅(zhái)需求。因此，成熟房地(dì)产(chǎn)市场的住宅套(tào)户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看，美(měi)国、英国和日本的住宅套户比均(jūn)高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一(yī)套房，就会造成人口净流入地的住宅(zhái)市(shì)场供(gōng)不应求，造成房(fáng)价或房(fáng)租迅速上(shàng)涨。

　　七(qī)普(pǔ)指出中国(guó)的(de)流动人(rén)口3.76亿，省(shěng)内(nèi)流动人口和(hé)省际流动(dòng)人口分别为2.51亿(yì)人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租(zū)房挣钱，在老家(jiā)县城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国城(chéng)乡人口流动(dòng)调查数据显示，在上海(hǎi)、杭州以(yǐ)及南京工作的流动(dòng)人口在(zài)老(lǎo)家拥有(yǒu)住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的(de)高(gāo)工(gōng)资吸引打工人(rén)，但高房价迫(pò)使(shǐ)打工人(rén)回乡置(zhì)业。

　　流动人口实际上会(huì)占据两套房，在高房价的大城(chéng)市租赁一套房，在房(fáng)价较低的县城购买一套房。所以(yǐ)说户均(jūn)一(yī)套房无法满(mǎn)足(zú)庞大流动(dòng)人口的租赁与置(zhì)业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住宅品质仍需改(gǎi)善(shàn)

　　目前(qián)，中国的城镇住宅中依然有不少老(lǎo)旧小区。

　　三(sān)成家庭(tíng)，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成，其中又(yòu)有11.6％住宅年(nián)龄至(zhì)少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存在着建(jiàn)筑结构松散、设施陈旧(jiù)、安全隐患大等问题(tí)，如电线(xiàn)老化、管(guǎn)道等基(jī)础设施陈旧，给住(zhù)户的生(shēng)活带来了很大的不(bù)便和安全(quán)隐患，并且居住体(tǐ)验(yàn)较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的(de)老旧住宅(zhái)面(miàn)积小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数(shù)拥有的住(zhù)宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家庭没(méi)有(yǒu)独(dú)立卫浴和(hé)厨房。这类(lèi)上世纪修建的(de)老旧小区很难满足现代生活需求，在(zài)未来大都(dōu)会被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅(zhái)为一居室和二(èr)居室(shì)，户型偏(piān)小。其中一(yī)居室占比为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当(dāng)然这与(yǔ)城市(shì)土(tǔ)地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均(jūn)住(zhù)宅面积扩张(zhāng)是(shì)未来(lái)地产的(de)需求驱动力(lì)

　　根据七(qī)普数据测算，2020年城镇家(jiā)庭户住宅存(cún)量总面积为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两(liǎng)年(nián)间农民带房进城(chéng)和老(lǎo)旧(jiù)小区(qū)拆迁，加上(shàng)2021年和(hé)2022年商品住(zhù)宅(zhái)竣(jùn)工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量总面(miàn)积为308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的家庭人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积小于均值，近(jìn)4成家庭人(rén)均住宅建筑面积在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不足19平方米(mǐ)，不及(jí)全国人均水平的一半。若去除(chú)20％的公摊，可使用的住宅面积仅(jǐn)为15.2平方米。上(shàng)海市将人均住宅建筑面积(jī)低于15平方米的家庭界定(dìng)为住宅(zhái)存(cún)在(zài)困难，若按这(zhè)个(gè)标准算的(de)话(huà)，中国有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使(shǐ)用住宅面(miàn)积为40平(píng)，即人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积为50平(píng)，只(zhǐ)考虑家(jiā)庭户人(rén)数，需要住宅总量约390.6亿平，较(jiào)目前至少新增(zēng)82亿平(píng)。

　　对比发达国(guó)家人均住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国(guó)都高于40㎡，中(zhōng)国的人(rén)均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若去除公(gōng)摊面积(jī)后，中国的人均可使用(yòng)面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明显。

　　若(ruò)考(kǎo)虑(lǜ)约1.4亿的(de)集体户(hù)人口，所需要的住宅总量(liàng)会更多。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未来(lái)地产还会有需求么？

　　我们测算得到(dào)中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均(jūn)1套房，看(kàn)似已经户户有(yǒu)房(fáng)。即(jí)便如此(cǐ)，中(zhōng)国(guó)人口静态(tài)结构(gòu)和动态趋势演绎，决定(dìng)了中国未来地产仍有需求释放。户均1套住宅现实(shí)之(zhī)下，中国(guó)未(wèi)来城镇(zhèn)住宅(zhái)需求主要来自于四个方面(miàn)。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多，新户购房(fáng)需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭(tíng)户均人口数不断下(xià)降，六普显(xiǎn)示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显示城(chéng)镇(zhèn)户(hù)均人口规模为2.62人/户，一(yī)人户、二(èr)人户的(de)占(zhàn)比明(míng)显上升，人口小(xiǎo)家庭化趋势(shì)将继续延续，导致(zhì)户数会因户均人口规模的(de)缩小而增多(duō)。

　　第二(èr)，人口(kǒu)迁移导致经济发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分化(huà)日益明显，资(zī)源(yuán)和生产(chǎn)要素逐步向经(jīng)济带、都市圈(quān)中心城市流入，区(qū)域经济资源(yuán)分配(pèi)的(de)再集中吸引着(zhe)人(rén)口流(liú)入。人口迁移势(shì)必涉及到买房租(zū)房(fáng)，给迁入地住宅市场带来新的增量(liàng)。

　　以浙江(jiāng)省为例(lì)，2021年常住人(rén)口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自然增加(jiā)人(rén)口(kǒu)仅为6.5万人，其(qí)人口(kǒu)增长(zhǎng)主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性(xìng)需求依(yī)然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅(zhái)和原(yuán)公(gōng)有住(zhù)宅的(de)家庭拆迁(qiān)改建最多(duō)。自建(jiàn)房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原(yuán)公有(yǒu)住宅(zhái)家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他(tā)住宅（5％）与(yǔ)家庭(tíng)住宅建造时间为2000年以前的(de)比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭户，自建住宅和原公(gōng)有住宅减少了(le)1282万户(hù)，住宅(zhái)净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买(mǎi)二手房(fáng)。在新(xīn)增住宅需求(qiú)中(zhōng)，有(yǒu)7成家庭购(gòu)买了商(shāng)品住宅(zhái)。租房、购买经济适用(yòng)房和其他分别占比(bǐ)18％，3％和(hé)9％。未来随(suí)着城中村(cūn)和旧城改造，商(shāng)品住宅的占比(bǐ)势必会(huì)进一步上(shàng)升。

　　2000年(nián)以前建造的住(zhù)宅建筑面积还(hái)有约81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧(jiù)的城中村、老公有住(zhù)宅，建筑面积小、质量(liàng)低、基础设(shè)施配(pèi)套差、没有(yǒu)或少有物业管理，居民追求美好、宜居生活的(de)环境，背后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子(zi)”的改善性(xìng)需求还将有所(suǒ)增加(jiā)。

　　刚(gāng)需购房受限于资(zī)金(jīn)，倾向于(yú)中小(xiǎo)户(hù)型。已有住宅家庭希(xī)望(wàng)提(tí)高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底(dǐ)的中央(yāng)经济工(gōng)作会议明确指(zhǐ)出(chū)支持住宅改善(shàn)等(děng)消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是(shì)否考虑(lǜ)乡村住宅(zhái)因素，中国的人均住宅间数较其他国家依旧存(cún)在不(bù)小差距。

　　住宅舒适度与经(jīng)济(jì)水平有着密切正向联系。随着经济发展水平的提高，中国的人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数与人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积将(jiāng)随之增(zēng)长。

　　如(rú)果(guǒ)说过去(qù)二十(shí)年是(shì)中(zhōng)国地产(chǎn)黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾(dùn)更多体(tǐ)现为住宅供(gōng)给存在不(bù)足，供(gōng)需出现错配，这是过去二十年房价快(kuài)速(sù)上涨基石。那么未(wèi)来将是住宅(zhái)质(zhì)量的供需冲突。房(fáng)地(dì)产大分(fēn)化时代已至，这(zhè)种分(fēn)化(huà)不单局限于城(chéng)市能级之间差异，优质小区(qū)和老(lǎo)旧(jiù)二(èr)手(shǒu)房之间的差异也将越(yuè)发扩大。

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查数据(jù)调查的是人，并不(bù)是针(zhēn)对住宅，因此可能(néng)存在(zài)统计偏差。商(shāng)品住宅占比(bǐ)实际值(zhí)可能偏低，其增速可能超预(yù)期。

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