万柳书院，暴雷了(le)。

　　今年年初“万(wàn)柳(liǔ)少爷”的意外(wài)走红，让这个(gè)位于北(běi)京海淀的(de)豪宅被(bèi)全国(guó)知晓，其背后(hòu)曾宣(xuān)称(chēng)要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集(jí)团，也被拉向台(tái)前(qián)。

　　而如今，万柳书院(yuàn)再(zài)次受到舆论关(guān)注，起因中赫集团(tuán)成了(le)共同债务(wù)人被中国信达追债，中(zhōng)国信达为(wèi)了收(shōu)回钱款不(bù)得不将中赫(hè)抵押的75套万柳书院豪宅拍(pāi)卖。可问题是，这些房子早已(yǐ)售出，业主并非(fēi)中赫集团(tuán)，那些真正(zhèng)斥巨资购入房(fáng)产(chǎn)的有钱人，房(fáng)子现在莫名奇(qí)妙地被拍卖，算是(shì)被割了！<王宝强学历，王宝强不是84年的吗/p>

　　截至发稿，暂未看(kàn)到这些业主(zhǔ)的维权信息，难(nán)怪(guài)有网友调侃：“富人被割韭(jiǔ)菜的时候，他们的姿(zī)势都那(nà)么优(yōu)雅。”

　　不(bù)过事件背(bèi)后，可能没(méi)你(nǐ)想象的那么简(jiǎn)单(dān)。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割？

　　最惨的可能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅(zhái)的尽头(tóu)是万柳(liǔ)书院”，但谁都没想到，这个位于海淀核心区位，名校环绕的顶级豪宅(zhái)，竟然暴(bào)雷了！

　　近日，有网(wǎng)友发现(xiàn)，中国(guó)信达在京(jīng)东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房(fáng)地产开发有限(xiàn)公司(sī)不良债(zhài)权转(zhuǎn)让项目”，债权总额(é)高达近47亿，该项目的抵押物中，包括(kuò)75套(tào)万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上述不良(liáng)债权转让项目的处置主体是中国信达资(zī)产管理股份(fèn)有(yǒu)限公司北(běi)京市(shì)分公司(sī)（下称中国信达北分），处置(zhì)的是对北京(jīng)赫华恒瑞房(fáng)地产开发有限公司（下称赫(hè)华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人(rén)民币，其中债(zhài)权本(běn)金(jīn)37.50亿元。中赫集团(tuán)有限公司是共同(tóng)债务(wù)人。目前，该(gāi)项目已有1万次(cì)围观，35名意(yì)向人。

　　从表面上看，这就是(shì)一起中国信达(dá)北(běi)分讨债(zhài)的故事，但(dàn)实际(jì)上，75套(tào)豪宅的背后暗(àn)藏(cáng)秘密。

　　据此前媒体报道，万(wàn)柳书院总共301户，而且早已售(shòu)罄。如果该报道(dào)属实，说明这些(xiē)房子实际上(shàng)都是卖出去了的(de)，是有人住的。

　　那为什(shén)么中国信达的拍(pāi)卖(mài)页(yè)面上又注明这(zhè)75套(tào)房子(zi)是“未出售”的状(zhuàng)态呢？只能说明这些房子根本没有(yǒu)网签，也没有房产证！

　　王宝强学历，王宝强不是84年的吗src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230509184207752.png">

　　第一财(cái)经(jīng)的报道证实了上述内容。有豪宅(zhái)中介透露(lù)，中赫集团(tuán)早就把这75套房子抵(dǐ)押(yā)出去，现在(zài)还(hái)没资(zī)金解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅(zhái)，最强学区房(fáng)，万柳(liǔ)书院的业主基本都(dōu)是(shì)北(běi)京的高端人士，柳(liǔ)传志、丁磊等知名(míng)商业大佬也是(shì)万柳书院的业主。另(lìng)据地产自媒体“地产八卦(guà)女”爆料，万柳书院的业主中，还(hái)有不少中(zhōng)赫集团的(de)高管、合(hé)作伙伴、亲(qīn)戚朋友等(děng)。

　　由此(cǐ)，不少网友感叹，“富人(rén)也被精准收(shōu)割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些业(yè)主确实已经支(zhī)付价款并实际(jì)占有(yǒu)，那么(me)，中国信达(dá)转让这笔不(bù)良债权回本的愿(yuàn)望(wàng)，或将泡汤(tāng)。这次拍卖损失最大的，没准还(hái)是债主中(zhōng)国信达。

　　根据相关法律(lǜ)规(guī)定，民事执(zhí)行(xíng)中，业主已经支付价款并实际占有，但(dàn)未办理(lǐ)过(guò)户手续的，如果业主没有过错，人民法院不(bù)得(dé)查封、扣(kòu)押(yā)、冻(dòng)结，已(yǐ)经查封(fēng)的可以(yǐ)向法院提出执行(xíng)异议申请，请求法院(yuàn)解除查封，同时可以(yǐ)联合(hé)起(qǐ)诉开发(fā)商(shāng)，要(yào)求退还购房款或办理房产(chǎn)证，并承担违约责任。

　　此外，今(jīn)年4月，人民法院报(bào)公布《最高人民法院关于商品房消(xiāo)费者权利保护问题的(de)批复》，以司法解释的方式(shì)明(míng)确了购房人的优(yōu)先权(quán)：

　　商(shāng)品房消费者以居住为目的(de)购(gòu)买房屋并(bìng)已支付全部价款，主张其房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)请求(qiú)权(quán)优先于建设工程价款优(yōu)先受(shòu)偿(cháng)权(quán)、抵(dǐ)押权以及其他债权的，人(rén)民法院应当予以支持。只支付了(le)部(bù)分(fēn)价款(kuǎn)的商品房消费者，在一审法庭辩论终(zhōng)结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款(kuǎn)规定。

　　也(yě)就是(shì)说(shuō)，如果这(zhè)75套房子均为“已(yǐ)售未网签(qiān)”，那么这笔(bǐ)不良(liáng)债权(quán)，实际上是(shì)个(gè)烫手(shǒu)山芋。可能不仅不能(néng)卖出去(qù)回本，抵押(yā)的这(zhè)75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债权公司中国信达申请不(bù)良债权转让(ràng)，可以追溯到(dào)金谷(gǔ)信托踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目前中(zhōng)国信达已经(jīng)成为赫华恒(héng)瑞(ruì)唯一股东。但此(cǐ)前，赫华恒瑞为(wèi)中赫集团旗下(xià)子公司。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中赫(hè)置地等选择(zé)退出了(le)赫华(huá)恒瑞的股东行列，中国金谷国际信(xìn)托有限责(zé)任公司成为了唯一股(gǔ)东，后者由(yóu)中国(guó)信(xìn)达资(zī)产管理(lǐ)股份(fèn)有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发商，相较其他房企，中(zhōng)赫集团既没有很大规模，也没(méi)有很高的国民知名度(dù)，但(dàn)却在北京豪宅圈留下一个个(gè)传说。

　　如钓(diào)鱼(yú)台七号院(yuàn)，作为中赫(hè)集团进入北京(jīng)的第一个(gè)豪(háo)宅项(xiàng)目(mù)，2011年，中赫(hè)置地推(tuī)出(chū)钓鱼岛七号院(yuàn)3号楼，高达30万/平米的天(tiān)价(jià)，成为当(dāng)时京(jīng)城最(zuì)贵的楼盘，引发了市(shì)场强烈震惊。

　　随后(hòu)开发的(de)万柳(liǔ)书(shū)院，更是被誉为“北京海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿(yì)元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科等大(dà)型知名房企手中，抢(qiǎng)下了北(běi)京万柳地块，成为北(běi)京当年的“双料地王”。很快，万柳书院(yuàn)就以神秘(mì)高端的姿态杀入市场，无论(lùn)是一块块从荷兰运回来的灰砖垒起(qǐ)来的五米高墙，还是每棵成本(běn)超(chāo)6万的成(chéng)年银杏树，还是每平米20万元的价格，都令业内外震(zhèn)撼不(bù)已。

　　“万柳的(de)墙、西(xī)宸(chén)的缸、霄八(bā)的(de)顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平(píng)府的院儿。”从这句顺口(kǒu)溜中，就可看出其在北京(jīng)豪宅圈的(de)地位(wèi)。2014年末上(shàng)市(shì)的(de)它(tā)，对手是当时有名的融创观澜(lán)嘉苑、佳兆业(yè)广场、恒大华府等(děng)，现如今，它远(yuǎn)远超过这(zhè)些(xiē)对(duì)手。

　　去年，万柳(liǔ)书院(yuàn)一套300平米的法拍房，最(zuì)终成交价1.09亿、单价(jià)达到(dào)惊人的36万元/平米，说明(míng)万柳书(shū)院虽然(rán)已经推出了8年之久，但其依旧在北(běi)京(jīng)豪宅圈备受追捧。

　　中赫集(jí)团开发的豪宅(zhái)，也吸引了不(bù)少(shǎo)知名人士，如(rú)知名(míng)演员宋丹(dān)丹，就住(zhù)在(zài)钓鱼台(tái)七号院。而柳(liǔ)传志、丁磊等(děng)知名商业大佬(lǎo)则居住(zhù)在万柳(liǔ)书(shū)院。

　　几大豪宅的成(chéng)功奠定了中赫集团的“高(gāo)端路线”，也因此，它被外(wài)界贴上了(le)，“卖北(běi)京城(chéng)最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地产(chǎn)中(zhōng)的‘劳斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏在(zài)豪宅开发商(shāng)光环的(de)背(bèi)后，这个地(dì)产(chǎn)界“劳斯莱(lái)斯”却多次(cì)成为(wèi)被执行人，被(bèi)执(zhí)行(xíng)标的高达(dá)11亿。

　　今年年初(chū)，因为(wèi)履行能力(lì)而拒不履行生效法律文书确定义(yì)务，中赫集(jí)团正式成了(le)“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安坑了？

　　中赫集(jí)团如今沦落到(dào)这个地步(bù)，其实(shí)是有迹可循(xún)的。

　　事(shì)实上，早在今(jīn)年年初“万(wàn)柳书院(yuàn)少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背(bèi)后的中赫集(jí)团，发现其深陷财务危机。

　　从(cóng)知名豪宅的(de)开发(fā)商(shāng)到(dào)沦为“老赖”，中赫集(jí)团实控人周(zhōu)金辉的人生轨迹跟(gēn)着急转直下。而追根溯源，这个(gè)转(zhuǎn)折点，就(jiù)在于收(shōu)购北京国安。

　　近十年来，房企纷(fēn)纷开始了多元化转型，但(dàn)转型之路并(bìng)不好走(zǒu)。早在2008年(nián)开(kāi)始，中赫(hè)集团(tuán)就尝(cháng)试过多元(yuán)化业务，先后进军能源市场、团(tuán)购网站，但最(zuì)终都(dōu)惨淡收场。最(zuì)终，周(zhōu)金辉将转型的目光，放到(dào)了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退(tuì)出(chū)后，中赫集团以35.5亿(yì)元参股国安足球俱乐部64％股权，成为国安的新东(dōng)家(jiā)。接着在2021年(nián)6月，中(zhōng)赫集团从中(zhōng)信集(jí)团手中拿下北京(jīng)国安俱乐部36％股(gǔ)权，至此拿下北京(jīng)国安俱(jù)乐部全(quán)部股(gǔ)权。如(rú)果北(běi)京国安的估(gū)值一直没变，那么中赫集团(tuán)拿(ná)下北京国安，总计花费了(le)约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也许会(huì)感(gǎn)叹：卖豪宅(zhái)真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样(yàng)，中赫为(wèi)什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其(qí)实控人周金(jīn)辉(huī)夫妇将其(qí)手中的中赫(hè)集团股份质押(yā)陆续质押，据企(qǐ)查查显(xiǎn)示，目前中赫集团(tuán)共有(yǒu)11条(tiáo)股权出质记(jì)录(lù)。质权人包(bāo)括(kuò)海金商(shāng)业保(bǎo)理、北京建工、山东(dōng)国际信(xìn)托(tuō)、中(zhōng)融(róng)信托、中信建设等。

　　这与(yǔ)入主北京国安的时间完全(quán)吻(wěn)合(hé)。

　　然而，入主北京国安后(hòu)，不(bù)仅国安(ān)的经(jīng)营状况(kuàng)没有得到改善，中赫集(jí)团也被(bèi)拉入(rù)泥淖。

　　据北京产权交(jiāo)易(yì)所官网信息显示，2020年，北京(jīng)国安(ān)足球(qiú)俱乐部实现营业收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资(zī)产总计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了(le)缓解(jiě)资金压力，中(zhōng)赫集团(tuán)和(hé)周金辉夫妇还在持续质押手中的(de)中赫(hè)集(jí)团股份，但(dàn)国安和中赫的经(jīng)营状况却持续(xù)没有(yǒu)好转。

　　不仅中赫集团(tuán)被5次(cì)列被执(zhí)行人，执行标的高达11亿，北(běi)京国安也(yě)3次与中赫集团、中赫置地、及(jí)中赫集团股东(dōng)周(zhōu)金辉(huī)、李(lǐ)彩霞等共同成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因(yīn)为履行能力而拒(jù)不履行生效(xiào)法律文书确定义务，上述被执行人成为“老(lǎo)赖(lài)”。只有北(běi)京国安，目前幸免于难。不过在(zài)实控人都成为老(lǎo)赖的情况下，被执行10个(gè)多亿的北京国安，又(yòu)如(rú)何能独善其身？

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