导读

　　黄金(jīn)二十年(nián)之(zhī)后(hòu)，当下中国(guó)地产步(bù)入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十(shí)年是中国房地产市场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续三(sān)年(nián)商品住宅销售面积超15亿平，足够(gòu)4000万家(jiā)庭入(rù)住。恰(qià)逢近年地产(chǎn)持续低景气(qì)，有关中国(guó)地产是否(fǒu)过剩的讨论日益热(rè)烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试(shì)图厘(lí)清中国(guó)城镇(zhèn)存量住(zhù)宅真实情(qíng)况，据此(cǐ)判断中(zhōng)国未来地(dì)产趋势。

　　有媒体渲染中国(guó)地产存量极度过(guò)剩(shèng)，事(shì)实是否如此？

　　住建(jiàn)部披露全国有(yǒu)近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七次人口普查调查(chá)数据显示城镇家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间。市场陷入怀疑，中(zhōng)国房子是否真的过剩(shèng)？

　　事实上(shàng)住建部披露(lù)的近6亿栋城乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑占比(bǐ)不到一(yī)成(chéng)，其(qí)中(zhōng)还包括大量城镇非住宅建筑，如(rú)商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七普显示中(zhōng)国城镇(zhèn)居民人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数为(wèi)1.06间，但居住舒适不是人(rén)均一间房所能满足，它与房屋质量、居住(zhù)面积、配套设施等因素密切相(xiāng)关。中国(guó)的人均(jūn)住宅间数较发达国(guó)家(jiā)还有(yǒu)很大差距。人均住宅间数大(dà)于(yú)1同(tóng)样不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们(men)测(cè)算发现中国城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民(mín)户均1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接公布中国家庭户均住(zhù)宅(zhái)的数据，我们根据商品住宅(zhái)套数、商(shāng)品住宅占比和城镇(zhèn)家庭户数(shù)，计算出城(chéng)镇家(jiā)庭住宅(zhái)套户比。

　　测算结(jié)果(guǒ)显示(shì)，目前城(chéng)镇家庭户均拥有0.86套房(fáng)，其中(zhōng)0.54套为(wèi)商(shāng)品住宅。若期(qī)房顺利交付(fù)，直至2024年，中国每户城镇家庭才(cái)拥有1套住宅，其中商业(yè)住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎意味着户户有房，然而事实上中国住(zhù)宅市场(chǎng)供需并不平(píng)衡。

　　国际(jì)数据(jù)显示，成熟(shú)房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平(píng)衡，是(shì)因(yīn)为(wèi)户均一套房无法满足(zú)流动人口的租赁和置(zhì)业需求。全(quán)国总人口(kǒu)的近(jìn)三成都是流动人口(kǒu)，流动(dòng)人口(kǒu)会选择在大城市租房(fáng)挣(zhēng)钱，在老家买房，从而产生了额(é)外(wài)的住宅需求。

　　即便户均一套房，中(zhōng)国未来(lái)地(dì)产仍有(yǒu)四大新(xīn)增需求动(dòng)力。

　　第一，户均人口规模缩(suō)小(xiǎo)，一人(rén)户、两人户占比(bǐ)不断增(zēng)加，导致(zhì)家庭户数增多。小家庭化趋势将延续(xù)，带(dài)来新户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分化日(rì)益明(míng)显，区域(yù)经(jīng)济(jì)资源分配(pèi)的再集中吸引着(zhe)人口流入，人口(kǒu)净迁(qiān)入(rù)城市(shì)的(de)新增(zēng)住宅需求有望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及(jí)超(chāo)9000万家庭、81亿平(píng)方米的住宅(zhái)建筑面积。促成“老破小(xiǎo)”住宅的改造势在必行。

　　第(dì)四，中国的人均住宅(zhái)间(jiān)数与人均住宅建筑面积均较发达国家有着不小差距，“住上更大房子”的改善性需求正在(zài)不(bù)断增加。

　　黄金二十(shí)年之(zhī)后，当下(xià)中国地产(chǎn)步(bù)入大分(fēn)化时代(dài)而非停(tíng)滞期。

　　如果说过去二十年(nián)是中(zhōng)国地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅供给存在(zài)不足，这是过去(qù)二(èr)十年(nián)房(fáng)价(jià)快速上涨基(jī)石。那么当下(xià)房地产大分化时代(dài)已至，大分化时代下地(dì)产矛盾则更多体现在住(zhù)宅质量(liàng)供需冲突。

　　地产大分化必将体(tǐ)现在不同能级(jí)城市之间(jiān)，不同区域(yù)板块之间，不同(tóng)品质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋(wū)建筑，引发热议。从2月以来，各大城市(shì)二(èr)手房挂牌量突然(rán)激增(zēng)，引(yǐn)发一(yī)阵二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市(shì)场(chǎng)不禁担心，中国的房子是否已(yǐ)经过剩(shèng)？

　　中国(guó)城镇住宅到底是供给过(guò)剩，还是(shì)供需平衡(héng)，或是仍然(rán)存在不足？可惜由于住宅存量数据并未公布(bù)，我(wǒ)们无法直接知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有住宅套数，回答当前的房(fáng)子是(shì)否真(zhēn)的过(guò)剩(shèng)了(le)？据此判断未来(lái)房地产(chǎn)市场会如何发展。

　　一、如何有效(xiào)观察中国户均(jūn)拥有住宅数量

　　（一）中国(guó)住(zhù)宅(zhái)数量过(guò)剩的直观判(pàn)断(duàn)站不住脚

　　今年(nián)2月，在以全国自(zì)然(rán)灾害综合风险普查工作情况为(wèi)主题(tí)的新闻(wén)发(fā)布会(huì)上，负(fù)责人对外披露：“住宅城乡建(jiàn)设行业获(huò)取(qǔ)了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万(wàn)处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建筑，平均每(měi)栋建筑住不到3人，住宅市场(chǎng)看似已(yǐ)经过剩。

　　在(zài)这近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑中(zhōng)，农村(cūn)房屋占(zhàn)9成(chéng)以上，以栋数计算的城镇房屋(wū)实(shí)际仅有4700多万栋，还包括了(le)大(dà)量商业楼、写字楼、学校、医院等非住(zhù)宅。总的算(suàn)下(xià)来，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第七次人口普查数据(jù)公布了中国城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民(mín)人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大于(yú)1，看似意味着人人都(dōu)有(yǒu)房间居住。

　　居住(zhù)水平不仅与房间数量有关，更与房屋质量、居住面积、配套(tào)设施等因素(sù)密(mì)切相关。单单从人均住宅间数不能完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中国主要是以家庭为单位购买成(chéng)套住宅，一套设施齐全的住宅才(cái)是城(chéng)镇居民宜居的选(xuǎn)择(zé)。

　　（二）中(zhōng)国户均住(zhù)宅的(de)测(cè)算思路(lù)、数据和方法

　　中(zhōng)国(guó)城镇居民(mín)住宅主(zhǔ)要分两(liǎng)大类，一类是商品住宅，另一类是(shì)保障房、原(yuán)公有住宅、自建(jiàn)房(fáng)等非商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数(shù)据(jù)，并没有直接公布城镇住宅数量(liàng)。居民住宅(zhái)相关数据有(yǒu)两(liǎng)处可以直接公布，一是每年商品住(zhù)宅(zhái)销售套(tào)数（统计局）；二是(shì)居民(mín)住宅来源（人口(kǒu)普查数据(jù)）。计算中(zhōng)国居民户均(jūn)住宅(zhái)数(shù)量，我们(men)主(zhǔ)要用(yòng)到上述两组(zǔ)数据(jù)。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第(dì)一步(bù)，将(jiāng)1999年以来每(měi)年商品住宅销售套数(shù)相加，我(wǒ)们就(jiù)能够得到当前商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)总(zǒng)存(cún)量(liàng)。

　　第(dì)二步，根据城镇居民拥有的商品住宅和非商品住宅比例，推算得(dé)到居民(mín)住宅总套数(shù)。

　　第三步(bù)，将城镇居(jū)民拥有的商品住宅(zhái)总数除以家庭户数，我们(men)就能够得到城镇(zhèn)户均拥有的住(zhù)宅数量(liàng)。

　　具体计算公式(shì)如下(xià)：

　　城镇家庭(tíng)住宅(zhái)套户(hù)比=住宅总套数/家庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商(shāng)品(pǐn)住宅占(zhàn)比

　　二、城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量到(dào)底有(yǒu)多(duō)少，目前缺乏(fá)一(yī)个准(zhǔn)确(què)统(tǒng)计(jì)。我们(men)利用既有统计数据(jù)，大致测算得到(dào)中国存量房地产套数，并进一步(bù)推算中国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民户(hù)均拥有商(shāng)品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累(lèi)计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售以期房为主(zhǔ)，从2019年开始，新房销售中期(qī)房占比近9成。本文(wén)去除商品住宅累(lèi)计(jì)销(xiāo)售套数(shù)里的期房销售，得到商品住(zhù)宅现房套(tào)数。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房套(tào)数计(jì)算为例：

　　2022年商品(pǐn)住(zhù)宅现房套(tào)数=截止到2022年商品住宅累(lèi)计(jì)销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期在(zài)2-3年，并考(kǎo)虑到交房后装修的时(shí)间，取最大(dà)值3年。

　　将(jiāng)商(shāng)品住宅(zhái)现(xiàn)房(fáng)套数除以家庭户(hù)数(shù)，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城镇家庭(tíng)户均拥有0.54套商(shāng)品现房住宅。

　　（二(èr)）城(chéng)镇居民户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要(yào)进(jìn)一步推算中国城(chéng)镇居(jū)民拥有(yǒu)的(de)户均住宅套(tào)数。

　　首(shǒu)先，七普数据显(xiǎn)示中(zhōng)国城镇居民的住宅结(jié)构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住宅。其中(zhōng)自建(jiàn)住宅(zhái)占比21％，购买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经(jīng)济适用(yòng)房(fáng)占(zhàn)比3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通过(guò)继承或(huò)赠与(yǔ)占比(bǐ)0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁(lìn)廉租房与其他住宅(zhái)。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁其(qí)他住宅和购买二手房都是(shì)商品住宅，因此(cǐ)将租赁其他住(zhù)宅(zhái)、购买商品住(zhù)宅(zhái)与(yǔ)购买二手房加总，得到商品住宅占居民(mín)所有住(zhù)宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期(qī)间商品住宅增幅为过去(qù)十年变化幅度的(de)20％，计(jì)算(suàn)2011年(nián)-2020年商(shāng)品(pǐn)住宅的实(shí)际变化(huà)比例(lì)，从而我们(men)估算(suàn)出2022年商品住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截(jié)至2022年末，中国(guó)平(píng)均每户城镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑(lǜ)已(yǐ)购期房，中国平均每户(hù)城镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房(fáng)顺利，已(yǐ)购期(qī)房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平(píng)均每户城镇(zhèn)家庭都会(huì)拥有一套(tào)住宅。

　　三、城镇户均一套房(fáng)的(de)三点含(hán)义

　　既然(rán)城镇居(jū)民已经(jīng)达到了户均一套房的程度，“户户有房”是否(fǒu)意味着中国(guó)城镇(zhèn)化进展(zhǎn)终(zhōng)结(jié)，甚(shèn)至(zhì)意味着(zhe)中国地产存(cún)量(liàng)供给绰(chuò)绰有余？

　　（一(yī)）户(hù)均一套房并不意(yì)味着住宅市场(chǎng)供需平(píng)衡

　　需要有多(duō)余住宅(zhái)来(lái)满足因人口流动(dòng)、居(jū)画家刘一民作品值多少 刘一民是山东还是广东民换(huàn)房(fáng)等因(yīn)素产生的(de)住宅需求。因(yīn)此，成熟房(fáng)地产市场(chǎng)的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看(kàn)，美国(guó)、英国和日(rì)本的住宅(zhái)套户比均高于1.1，其中，英国的住宅(zhái)套户比最高(gāo)，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果(guǒ)户均刚(gāng)好一套房，就会造成人口(kǒu)净流入地的(de)住(zhù)宅(zhái)市(shì)场供(gōng)不应求，造成(chéng)房价(jià)或房租(zū)迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出(chū)中国的流(liú)动人口3.76亿，省(shěng)内流(liú)动人口(kǒu)和省(shěng)际流动人口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选择(zé)在大城市租房挣钱(qián)，在老(lǎo)家县城(chéng)买房(fáng)。

　　暨南大学(xué)2017年的中国(guó)城乡人(rén)口(kǒu)流(liú)动调(diào)查数(shù)据显示，在上(shàng)海(hǎi)、杭州以及南京工(gōng)作的流动人口在老家拥有住(zhù)宅比例分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资吸引(yǐn)打工人，但高房价迫使打工人回乡置业(yè)。

　　流(liú)动(dòng)人口实际上会占据(jù)两套房，在高房(fáng)价的大城市租赁一套(tào)房，在(zài)房价较低的县城购买(mǎi)一套(tào)房。所以说(shuō)户均一套(tào)房无法(fǎ)满足庞(páng)大流动人口的租赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅(zhái)品质仍(réng)需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然(rán)有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家(jiā)庭(tíng)，也就是约(yuē)9000万(wàn)户(hù)城镇(zhèn)居民住宅是2000年以前建成(chéng)，其(qí)中(zhōng)又有11.6％住宅(zhái)年(nián)龄至少(shǎo)在33岁(suì)以上。

　　这批存在(zài)着建筑结构松散(sàn)、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电(diàn)线老化、管道等基(jī)础设(shè)施陈旧，给住户的生活带(dài)来(lái)了很大的不便和安全隐患，并(bìng)且居住体验较差。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧住宅面(miàn)积小(xiǎo)。占比为(wèi)31.3％的家(jiā)庭户数拥有的住宅(zhái)面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有(yǒu)独立卫(wèi)浴和厨(chú)房。这类(lèi)上(shàng)世(shì)纪修建的老旧小区(qū)很(hěn)难(nán)满足现(xiàn)代生(shēng)活(huó)需求，在未来(lái)大都会(huì)被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的家(jiā)庭(tíng)住宅为(wèi)一居室和二居室，户型偏小。其中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家(jiā)庭住宅户型更小，当然这与(yǔ)城市土地(dì)资源紧张有关。

　　（三(sān)）人均住宅(zhái)面(miàn)积扩张是未来地产的需(xū)求驱(qū)动力

　　根(gēn)据(jù)七(qī)普数据测算，2020年城镇(zhèn)家(jiā)庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带(dài)房进城和老旧小(xiǎo)区拆(chāi)迁，加上(shàng)2021年(nián)和2022年商(shāng)品住宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量(liàng)总面(miàn)积为308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过一半的(de)家庭(tíng)人(rén)均住(zhù)宅建筑面积(jī)小于均值，近(jìn)4成(chéng)家庭人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)不足19平方米(mǐ)，不及全(quán)国人均水(shuǐ)平的一半(bàn)。若去除20％的公摊，可(kě)使用的住宅面积(jī)仅为15.2平(píng)方米。上(shàng)海市将人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积低于(yú)15平方米(mǐ)的(de)家庭界定为住宅存在困(kùn)难，若(ru画家刘一民作品值多少 刘一民是山东还是广东ò)按这个标准算的(de)话，中国有11.3％的家庭(tíng)存在住宅困难问题。

　　若(ruò)人均可(kě)使用住宅面(miàn)积为40平，即人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为50平，只考虑家(jiā)庭户(hù)人数，需(xū)要住宅总量约390.6亿平，较目前(qián)至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和(hé)英(yīng)国都高于40㎡，中国的人(rén)均住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中(zhōng)国(guó)的(de)人均可使用面积为31.56㎡，这一差距(jù)将变(biàn)得明显。

　　若(ruò)考(kǎo)虑约1.4亿的集体户人口，所需要(yào)的住宅总量会更多。

　　四、户均已然(rán)1套房(fáng)，未(wèi)来地产还会有需求么(me)？

　　我们测(cè)算得到(dào)中国城镇家(jiā)庭户均1套(tào)房，看(kàn)似已经户户有房。即便如此，中国人(rén)口静态结构和(hé)动(dòng)态趋(qū)势(shì)演绎，决定了中国未来地产仍有需求(qiú)释放。户均1套住宅现实(shí)之下，中国未来(lái)城镇住(zhù)宅需求主要来自(zì)于四(sì)个(gè)方面。

　　第一，户均人口缩(suō)小，家庭户(hù)数增多，新户(hù)购(gòu)房需(xū)求扩张。

　　过(guò)去20年(nián)我国城镇(zhèn)家庭户均人口数不(bù)断(duàn)下降，六普(pǔ)显示城镇户(hù)均(jūn)人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户(hù)均人口(kǒu)规模(mó)为2.62人(rén)/户，一(yī)人户(hù)、二(èr)人户的占比明显上升，人口(kǒu)小(xiǎo)家庭化趋势将继续延续，导致户(hù)数会因户(hù)均人口规(guī)模的缩(suō)小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口迁(qiān)移导致(zhì)经济发(fā)展(zhǎn)带来(lái)的新增住宅需(xū)求旺盛。

　　中国经济板块的分(fēn)化日益(yì)明显，资源和生产(chǎn)要素逐(zhú)步向经济带(dài)、都市圈中心城市流入，区(qū)域经济资(zī)源分配的再(zài)集中吸引着人口流入。人口迁移势必(bì)涉及到买房(fáng)租房，给迁入地(dì)住宅(zhái)市场带(dài)来新的增(zēng)量。

　　以(yǐ)浙江(jiāng)省为例，2021年常住人口增量为(wèi)72万(wàn)，而(ér)出生(shēng)人(rén)口为44.9万人，死亡人口为38.4万(wàn)人，自然增加(jiā)人口(kǒu)仅(jǐn)为(wèi)6.5万人(rén)，其(qí)人口增长主要受益于(yú)人口迁(qiān)移。

　　第(dì)三，老旧(jiù)小区改善(shàn)性需求依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住(zhù)宅的家庭拆迁改建最多。自(zì)建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点；原公(gōng)有(yǒu)住宅家(jiā)庭比例(lì)从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个(gè)百(bǎi)分(fēn)点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与家庭(tíng)住(zhù)宅(zhái)建造时间为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大(dà)致相(xiāng)吻合(hé)。

　　十年间(jiān)新增(zēng)8473万家庭户(hù)，自建住宅和(hé)原公(gōng)有住宅(zhái)减少了1282万户，住(zhù)宅净需求增加(jiā)9755万户(hù)。49％的(de)家庭(tíng)购买(mǎi)商品(pǐn)住宅，21％的家庭购买(mǎi)二手(shǒu)房(fáng)。在新增住宅需求中，有7成家庭(tíng)购买了商品(pǐn)住宅。租房、购买经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着(zhe)城(chéng)中村和旧城改造，商(shāng)品住宅的占比势必会(huì)进一步上升。

　　2000年以前建造(zào)的住宅建筑(zhù)面积还有约81亿平(píng)，涉(shè)及城镇家(jiā)庭(tíng)约9000万户。破旧(jiù)的城中村、老公有住宅，建筑面积(jī)小、质量低、基础设施配套(tào)差、没有或(huò)少(shǎo)有物业管理(lǐ)，居民追求美好(hǎo)、宜居生活的环境，背后的改(gǎi)善性需(xū)求有待释放。

　　第(dì)四，“住上更大房子”的改善性需求还(hái)将有所增(zēng)加(jiā)。

　　刚需(xū)购房受限(xiàn)于(yú)资金，倾向于中小户型。已有住宅(zhái)家庭希望提高(gāo)生活品质，以(yǐ)小换大、以旧换新。2022年底(dǐ)的(de)中央经济工(gōng)作会议明确指出支持(chí)住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中国的人均住宅间数较其他(tā)国家依(yī)旧存在(zài)不(bù)小差距。

　　住宅(zhái)舒适度与经(jīng)济(jì)水平有着密切正向联系(xì)。随着经济发展(zhǎn)水平(píng)的提高，中国的人均住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面积将随之增(zēng)长。

　　如果说过去(qù)二十年(nián)是中国地产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多(duō)体现为(wèi)住宅供给存在不足，供需出现错配，这(zhè)是过去二十年房价快速上(shàng)涨基(jī)石。那么未(wèi)来将是住宅质量的(de)供需(xū)冲突(tū)。房地产大(dà)分化时(shí)代已至，这种分化不单局限于城(chéng)市能(néng)级之间(jiān)差异，优质小区和老旧二手房之间的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人(rén)口普查(chá)数据调查(chá)的是(shì)人，并不是针(zhēn)对住宅，因此可(kě)能存在(zài)统计(jì)偏差(chà)。商(shāng)品住宅占(zhàn)比实际值可能(néng)偏(piān)低，其增速可能超预期。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 画家刘一民作品值多少 刘一民是山东还是广东