导读

　　黄金(jīn)二(èr)十年(nián)之(zhī)后，当(dāng)下中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二(èr)十年(nián)是中国房地产市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅(zhái)销售面积超15亿平，足够4000万家庭入(rù)住。恰逢近年(nián)地(dì)产(chǎn)持续低景气，有(yǒu)关中国地产是否(fǒu)过剩的讨论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试(shì)图厘清中国城镇存量住宅真实(shí)情况，据(jù)此判(pàn)断(duàn)中(zhōng)国未(wèi)来地产趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地产存量极度过(guò)剩(shèng)，事实是否如此？

　　住建(jiàn)部披(pī)露(lù)全国有近6亿栋房(fáng)屋建筑，第七次人口(kǒu)普查(chá)调查数据显示(shì)城(chéng)镇家庭户(hù)人均住(zhù)宅间数(shù)为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑，中国房子(zi)是(shì)否真(zhēn)的过剩？

　　事实上住建部披露的近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑中，城(chéng)镇建筑占(zhàn)比不到(dào)一成，其(qí)中还包括大(dà)量城镇(zhèn)非住宅建筑，如商业办公楼、学校等(děng)，因(yīn)此6亿栋(dòng)房屋(wū)中城镇住(zhù)宅占比极低。

　　七普(pǔ)显示中国(guó)城镇居民(mín)人(rén)均住宅间数为1.06间(jiān)，但居住舒适不(bù)是人均一间房所(suǒ)能满(mǎn)足，它(tā)与房屋质量、居住面积(jī)、配套设施等因(yīn)素密切(qiè)相(xiāng)关。中国的人均住宅间数(shù)较发达国家(jiā)还有(yǒu)很大差距。人均住宅(zhái)间(jiān)数大于(yú)1同样不意味着中国住宅市(shì)场已经饱和(hé)。

　　我们测算(suàn)发现中(zhōng)国城镇居民户均1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直(zhí)接公布中(zhōng)国家庭(tíng)户均住宅(zhái)的(de)数据，我(wǒ)们(men)根据商品住(zhù)宅套数、商品住宅占比和城镇家(jiā)庭户数，计算出城镇家(jiā)庭住(zhù)宅套户比。

　　测算结果显示，目前(qián)城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期(qī)房顺利交付，直至(zhì)2024年，中(zhōng)国每户城镇(zhèn)家庭才拥有1套住宅，其(qí)中(zhōng)商业(yè)住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎意味(wèi)着户户有房，然而(ér)事实上中(zhōng)国住(zhù)宅市(shì)场供(gōng)需并不平(píng)衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市(shì)场的住宅(zhái)套户(hù)比(bǐ)会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平衡，是因为户均(jūn)一套房(fáng)无(wú)法(fǎ)满足流动人口(kǒu)的租(zū)赁和置业需求。全国总人口的近三成都(dōu)是流(liú)动(dòng)人口(kǒu)，流动人(rén)口会(huì)选择在(zài)大城市租房(fáng)挣钱，在老家买房，从而产生(shēng)了额外的住宅需求(qiú)。

　　即便户均一(yī)套房，中国未来(lái)地产(chǎn)仍有四大新增(zēng)需求动力。

　　第一，户均(jūn)人口规模(mó)缩小，一人户、两(liǎng)人户占比不断增(zēng)加，导致家庭户数增(zēng)多。小家庭化趋势将(jiāng)延续，带(dài)来新户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分化日(rì)益明显，区域(yù)经济资源分配的再(zài)集中吸(xī)引着人口流(liú)入，人口净迁(qiān)入城市(shì)的新增住宅需求有望(wàng)持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右(yòu)的(de)家(jiā)庭(tíng)住(zhù)在2000年以(yǐ)前(qián)建成(chéng)的住宅(zhái)中，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平方米的住(zhù)宅建筑面积。促成“老(lǎo)破小”住宅的改(gǎi)造势在必(bì)行(xíng)。

　　第四，中国的人均住(zhù)宅间数与人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积均较发达国家有着不小差距，“住上更大房(fáng)子”的改善性需求正在(zài)不断增加。

　　黄金二(èr)十年之(zhī)后，当下中国地产步入(rù)大分化时(shí)代而(ér)非停滞期。

　　如果说过去二(èr)十(shí)年是中国地产黄金发(fā)展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，这是过去二(èr)十年房价(jià)快速上涨基石。那(nà)么当(dāng)下房地产(chǎn)大分化时代已至，大(dà)分化时代下(xià)地产(chǎn)矛盾(dùn)则更多体(tǐ)现在(zài)住宅质量供需冲(chōng)突。

　　预期收益率计算公式 预期收益率是什么地产大分(fēn)化必(bì)将体(tǐ)现在不同能级(jí)城市之间，不同区(qū)域板块之(zhī)间(jiān)，不同(tóng)品质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发热议。从2月以(yǐ)来，各大城(chéng)市二手(shǒu)房挂牌量突然激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市(shì)场不禁担心(xīn)，中(zhōng)国的房子是(shì)否已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到底是供给过剩，还是供需(xū)平衡(héng)，或是仍(réng)然存在不足？可惜由于(yú)住宅存量数(shù)据(jù)并未公布，我们无法直接知(zhī)晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家庭(tíng)户均拥有住宅(zhái)套数，回答当前的房子是(shì)否真的过(guò)剩了(le)？据此判断未来(lái)房(fáng)地产市场会如何(hé)发展。

　　一、如(rú)何有效观(guān)察中国户均拥有(yǒu)住宅(zhái)数量(liàng)

　　（一）中国住宅数量过(guò)剩的(de)直观判(pàn)断站不(bù)住(zhù)脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国(guó)自然灾(zāi)害综合风险普查工作情况为主题的新闻(wén)发布会(huì)上，负责人对外(wài)披露(lù)：“住宅(zhái)城乡(xiāng)建设行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)数(shù)据以及80多万(wàn)处市政设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑住(zhù)不到3人，住宅市场看似已经过(guò)剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋(wū)建筑中(zhōng)，农村(cūn)房屋占(zhàn)9成以上(shàng)，以栋数计算的(de)城镇房屋实际仅(jǐn)有4700多万栋，还包(bāo)括了大(dà)量商业(yè)楼(lóu)、写字楼、学校(xiào)、医院(yuàn)等非住宅。总的算下来，住宅(zhái)占比并不大。

　　第七次人(rén)口普(pǔ)查(chá)数(shù)据(jù)公布了中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民人均(jūn)0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅(zhái)间数(shù)大(dà)于1，看似意味着人人都有(yǒu)房间居(jū)住。

　　居住水平不仅与房间(jiān)数量有关(guān)，更与房屋质(zhì)量、居住面积、配(pèi)套(tào)设施等因素密切相关(guān)。单单从人均住(zhù)宅间数不能完全反映(yìng)出城(chéng)镇居民的居(jū)住水平。

　　中国主(zhǔ)要是以(yǐ)家庭为单位购买成套住宅，一套设施(shī)齐全的住宅(zhái)才(cái)是城镇居民宜居(jū)的选择。

　　（二）中(zhōng)国(guó)户均住宅的(de)测算思路、数据和方法(fǎ)

　　中国(guó)城镇居(jū)民(mín)住宅主(zhǔ)要分两大类，一(yī)类是商品住宅(zhái)，另一类是保障房(fáng)、原公有(yǒu)住宅(zhái)、自(zì)建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数(shù)据，并没有直接公(gōng)布(bù)城镇住(zhù)宅数量。居民住宅相关(guān)数据有两(liǎng)处可(kě)以直接公布，一是每(měi)年(nián)商品(pǐn)住宅销售套数(shù)（统计局）；二是居民住宅来源（人口普查(chá)数(shù)据(jù)）。计算中国(guó)居(jū)民户均(jūn)住(zhù)宅数量，我(wǒ)们主要用到上述两(liǎng)组(zǔ)数据。

　　中国住(zhù)宅(zhái)改(gǎi)革始于(yú)1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略(lüè)不计(jì)。估(gū)算城镇居(jū)民户均住宅(zhái)套数分三步走：

　　第一(yī)步，将(jiāng)1999年(nián)以来每年商(shāng)品住宅销售套数相加，我(wǒ)们(men)就能够得到当(dāng)前商(shāng)品住宅总存量。

　　第二步(bù)，根据城(chéng)镇居民(mín)拥有的商品住(zhù)宅和非商(shāng)品住宅比例，推算得到(dào)居民住宅总套数。

　　第三步，将(jiāng)城(chéng)镇居民拥有的商品住宅总(zǒng)数除(chú)以家庭户(hù)数(shù)，我们就能够得到(dào)城(chéng)镇户(hù)均(jūn)拥有的住(zhù)宅数量。

　　具体计算公式如(rú)下：

　　城镇(zhèn)家(jiā)庭住宅套户比(bǐ)=住宅总(zǒng)套(tào)数/家(jiā)庭(tíng)户数

　　=（商(shāng)品(pǐn)住宅套数/家庭户数）/（商品住宅(zhái)套(tào)数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住宅套户(hù)比/商(shāng)品住宅占(zhàn)比

　　二、城(chéng)镇家庭户(hù)均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量到底(dǐ)有多少(shǎo)，目前缺乏一(yī)个(gè)准确统计。我(wǒ)们利(lì)用既有统(tǒng)计数据，大致测算得到中国存量房地产套数，并进一步推算(suàn)中国城(chéng)镇家庭户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一）中国(guó)商品住宅(zhái)累计销售1.97亿(yì)套(tào)。

　　（二(èr)）城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包含(hán)现(xiàn)房和(hé)期房(fáng)）。

　　中(zhōng)国的房(fáng)地产销(xiāo)售以期房(fáng)为主(zhǔ)，从2019年开始(shǐ)，新房销售中期房(fáng)占比(bǐ)近9成。本文去除商(shāng)品住(zhù)宅累计销售套数里的(de)期房销售，得到商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年(nián)商品住宅现房(fáng)套数(shù)计(jì)算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套数(shù)=截止(zhǐ)到2022年商品住宅累计销售套数-过去(qù)三(sān)年（2020、2021和(hé)2022年）的期(qī)房销售额。

　　主流房(fáng)企竣工周期(qī)在(zài)2-3年，并(bìng)考虑到交房(fáng)后装(zhuāng)修(xiū)的(de)时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房(fáng)套数除以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需(xū)要进一步推算中国(guó)城镇居民拥有(yǒu)的户均(jūn)住宅套数。

　　首(shǒu)先，七(qī)普数据显示中国城镇(zhèn)居(jū)民的住宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的(de)城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商(shāng)品住宅占(zhàn)比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适(shì)用(yòng)房占(zhàn)比(bǐ)3.8％、原公有(yǒu)住宅(zhái)占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租(zū)赁廉租房(fáng)与其他住宅。

　　其次，我们假定(dìng)租赁其他(tā)住宅和购买二手房都是商品住(zhù)宅，因此将租赁其他住宅、购买(mǎi)商品住宅(zhái)与(yǔ)购买(mǎi)二手房加总，得(dé)到商品住宅占居(jū)民所有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)的(de)比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅占比为(wèi)59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为(wèi)过去(qù)十年变(biàn)化(huà)幅度(dù)的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅的(de)实际变(biàn)化比例，从而我(wǒ)们估算出2022年(nián)商品住宅所占(zhàn)比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国平均每户(hù)城镇家(jiā)庭拥有0.86 套(tào)住(zhù)宅。但考虑已(yǐ)购(gòu)期房，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺利(lì)，已(yǐ)购期房会在2-3年内陆(lù)续交付使用，到2024年，中国(guó)平(píng)均每(měi)户城镇(zhèn)家(jiā)庭都会拥有一套住(zhù)宅。

　　三(sān)、城(chéng)镇户均(jūn)一套房(fáng)的三点含(hán)义

　　既然城镇居民已(yǐ)经达到了户均(jūn)一套房的(de)程(chéng)度，“户户(hù)有房”是否意味着中国城(chéng)镇化(huà)进展(zhǎn)终结，甚至意(yì)味(wèi)着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套房并不(bù)意(yì)味着住宅市(shì)场供需平(píng)衡

　　需要有(yǒu)多余住宅来满(mǎn)足因人口流动、居民(mín)换(huàn)房等因素(sù)产生的住宅需(xū)求。因此(cǐ)，成(chéng)熟(shú)房地产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日(rì)本的住(zhù)宅套户比(bǐ)均高(gāo)于1.1，其(qí)中(zhōng)，英国的住(zhù)宅套户比最高(gāo)，为(wèi)1.19，日本(běn)为1.16，美(měi)国(guó)为1.11。德国和韩国分别为(wèi)1.02和(hé)1.05。

　　如果户(hù)均刚好一(yī)套房，就会(huì)造成(chéng)人口(kǒu)净流(liú)入(rù)地的住宅市场(chǎng)供不应求，造(zào)成房价或房租迅(xùn)速上(shàng)涨。

　　七普指出中(zhōng)国的流动人口3.76亿，省内(nèi)流动(dòng)人口和省际流动(dòng)人口分(fēn)别为2.51亿(yì)人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在老家(jiā)县(xiàn)城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国城乡(xiāng)人口(kǒu)流动调(diào)查数据显(xiǎn)示，在上海、杭州以及南(nán)京(jīng)工作(zuò)的流动(dòng)人口在老家(jiā)拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但(dàn)高(gāo)房价迫使(shǐ)打工人回(huí)乡置业。

　　流动人口(kǒu)实际上会占据两套房，在高房价的大(dà)城市租赁一套房，在(zài)房(fáng)价较低(dī)的(de)县(xiàn)城购买一(yī)套房。所以说户均(jūn)一套房无法(fǎ)满足庞大流(liú)动人口(kǒu)的租赁与置业需求(qiú)。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭(tíng)住宅(zhái)品质(zhì)仍需改善(shàn)

　　目前，中国的城镇住(zhù)宅中依然有不少老旧(jiù)小区。

　　三(sān)成家庭(tíng)，也(yě)就是约9000万户城(chéng)镇(zhèn)居民住宅是2000年以(yǐ)前建(jiàn)成，其(qí)中又有11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁以上。

　　这批(pī)存在着建筑(zhù)结(jié)构松散(sàn)、设施陈旧、安全(quán)隐患大(dà)等问题，如电线老化(huà)、管(guǎn)道等基础设施陈旧(jiù)，给住户的生活带来了很大(dà)的不便和安(ān)全(quán)隐(yǐn)患，并(bìng)且居住(zhù)体验较差。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建成的(de)老(lǎo)旧住宅面(miàn)积小。占比为(wèi)31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的住宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房。这类上(shàng)世纪修建的老旧小区很难满足现代生活需求，在未来大都(dōu)会被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成(chéng)的家(jiā)庭住(zhù)宅为(wèi)一居室和二居(jū)室，户型偏(piān)小(xiǎo)。其中一(yī)居室占(zhàn)比为14.9％，二(èr)居室占比为(wèi)33％。对(duì)比镇，城市家庭(tíng)住宅户型更(gèng)小，当(dāng)然这与(yǔ)城市土地资(zī)源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅面积扩(kuò)张是未来地产(chǎn)的需(xū)求驱动力

　　根(gēn)据七普(pǔ)数(shù)据测算，2020年城镇家(jiā)庭户住(zhù)宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年间农民(mín)带房(fáng)进(jìn)城(chéng)和老旧(jiù)小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存(cún)量总面积(jī)为308.16亿(yì)平(píng)，人(rén)均(jūn)住宅建筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超过一半的家庭(tíng)人均住宅建筑(zhù)面积(jī)小于均值(zh预期收益率计算公式 预期收益率是什么í)，近(jìn)4成家庭人(rén)均住(zhù)宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的(de)城镇家(jiā)庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑面积不足19平方米，不及全国(guó)人均(jūn)水平的一半(bàn)。若去除20％的公摊，可使用的住(zhù)宅面(miàn)积仅为15.2平方米。上海市将(jiāng)人均住宅建筑(zhù)面积低于15平方米的家庭界定为住(zhù)宅存在困难，若(ruò)按这个标(biāo)准算的话，中国有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困难问题。

　　若(ruò)人均可(kě)使用住宅面积为40平，即人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积为50平，只考(kǎo)虑家庭户人数，需(xū)要住宅(zhái)总量约390.6亿(yì)平，较目(mù)前至少新增82亿平(píng)。

　　对比发达国家人均住宅(zhái)面积，美(měi)国(guó)为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英国都高于40㎡，中国(guó)的人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除公摊面积后，中国的(de)人(rén)均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿(yì)的集体户人口(kǒu)，所(suǒ)需(xū)要的住宅总量(liàng)会(huì)更多。

　　四、户均(jūn)已(yǐ)然1套房，未来地(dì)产还(hái)会有需求么？

　　我们测算得到中国城镇家(jiā)庭户(hù)均1套房(fáng)，看似已经户户有房。即便如此(cǐ)，中(zhōng)国人口静态结(jié)构(gòu)和动(dòng)态(tài)趋势(shì)演绎，决定了(le)中国未(wèi)来(lái)地产仍有需求释放。户均(jūn)1套(tào)住宅(zhái)现实之下，中国未(wèi)来城镇住宅需求(qiú)主(zhǔ)要来自(zì)于四(sì)个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户(hù)数(shù)增多，新户购(gòu)房需求扩张。

　　过去20年我国(guó)城(chéng)镇家庭户均人(rén)口数不断下降，六普显示城镇户(hù)均人口规模为2.85人/户(hù)，而七普(pǔ)显示(shì)城镇(zhèn)户均(jūn)人口规模为2.62人/户，一(yī)人户、二人户的占(zhàn)比明(míng)显上升，人口小家(jiā)庭化趋势将继续(xù)延续(xù)，导致(zhì)户数会因户均人口规模的(de)缩小而(ér)增多。

　　第二，人(rén)口(kǒu)迁(qiān)移导(dǎo)致经济发展带(dài)来(lái)的(de)新增住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块(kuài)的(de)分化日益明显，资(zī)源和生(shēng)产要素逐步向经济带、都市圈中心城(chéng)市流入，区域经济资源分(fēn)配的(de)再集中吸引(yǐn)着人(rén)口流入。人口迁移(yí)势必涉及到买房租房(fáng)，给迁入地住宅(zhái)市场带来新(xīn)的增(zēng)量。

　　以浙(zhè)江省为例(lì)，2021年常住人口增量为72万，而(ér)出生人口为(wèi)44.9万人(rén)，死亡(wáng)人口(kǒu)为38.4万人，自然(rán)增加人口仅为6.5万人，其(qí)人口增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善(shàn)性需求(qiú)依然(rán)庞(páng)大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和(hé)原公有住宅的(de)家庭拆(chāi)迁改(gǎi)建最多。自建房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分(fēn)点；原(yuán)公有(yǒu)住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建(jiàn)造(zào)时间为2000年以(yǐ)前(qián)的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万家庭户(hù)，自(zì)建住宅和原公有住宅减(jiǎn)少了(le)1282万户(hù)，住宅净需求增(zēng)加9755万户。49％的(de)家庭购买(mǎi)商品住宅，21％的家庭(tíng)购(gòu)买(mǎi)二(èr)手房。在新增住宅需求中(zhōng)，有7成家庭购(gòu)买了商(shāng)品住宅。租房、购买经济(jì)适(shì)用房和其他分(fēn)别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村和旧(jiù)城改造，商(shāng)品住宅的占(zhàn)比势必会进一步上升(shēng)。

　　2000年以前建造的住宅建筑面(miàn)积还有约81亿平，涉及城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)约9000万户。破旧的城中村、老公有(yǒu)住(zhù)宅，建(jiàn)筑面积小(xiǎo)、质量低、基础(chǔ)设施配套差、没有或少有物业(yè)管理，居民追(zhuī)求美好、宜居生活的(de)环境，背后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子(zi)”的(de)改善(shàn)性需求还将有所增加。

　　刚需(xū)购房受(shòu)限(xiàn)于资金，倾(qīng)向(xiàng)于中小户型。已(yǐ)有住宅家(jiā)庭希望提高生活品(pǐn)质，以小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年底(dǐ)的中央(yāng)经济工作会(huì)议(yì)明(míng)确(què)指出(chū)支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的(de)人均住宅间数(shù)为(wèi)1.71间，无(wú)论是否考虑乡村住宅因素，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅(zhái)间数较其他国家依旧存在(zài)不(bù)小差距。

　　住宅(zhái)舒适度(dù)与(yǔ)经济(jì)水(shuǐ)平有着(zhe)密切(qiè)正向联系。随着经济发(fā)展水平的(de)提(tí)高，中国的人均住宅间(jiān)数与人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积将随之增(zēng)长。

　　如(rú)果说过去二(èr)十年是中国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给(gěi)存(cún)在不足，供需(xū)出现(xiàn)错配，这是(shì)过去(qù)二十(shí)年房(fáng)价快速上涨基石。那(nà)么未来(lái)将是住宅质(zhì)量的供需冲突。房地产大分化时代已至，这(zhè)种分化(huà)不单(dān)局限于城(chéng)市能级(jí)之间差(chà)异，优质小区和(hé)老旧(jiù)二手(shǒu)房之间的差异也将越发(fā)扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普(pǔ)查数据调查的是(shì)人，并不是针(zhēn)对(duì)住宅，因此可(kě)能存在统计偏(piān)差(chà)。商(shāng)品住宅占比实际值可(kě)能偏低，其(qí)增速可(kě)能超(chāo)预期。

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