导读

　　黄金二十年之后，当下中国地(dì)产步入(rù)大分化时代而非(fēi)停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)销售面积超15亿(yì)平，足够4000万家庭入住。恰逢近(jìn)年地产(chǎn)持(chí)续低景气，有关中国地产是否(fǒu)过剩(shèng)的讨论日(rì)益热烈(liè)。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，本文试图厘清中国城镇存量(liàng)住宅真实情况(kuàng)，据此判断中国未(wèi)来地(dì)产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中(zhōng)国地产(chǎn)存(cún)量极度过剩(shèng)，事实(shí)是否(fǒu)如(rú)此？

　　住建部披露全国有(yǒu)近6亿(yì)栋房(fáng)屋(wū)建筑，第(dì)七次人口普查调查数(shù)据显示城(chéng)镇家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中(zhōng)国(guó)房子是否真的过剩？

　　事实上住建部披露(lù)的近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑中，城镇(zhèn)建筑占比不到一成，其中还包括大量城镇(zhèn)非(fēi)住宅建筑，如(rú)商业办公楼(lóu)、学校等，因此6亿(yì)栋房屋中(zhōng)城镇住宅占比(bǐ)极(jí)低。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅间数为(wèi)1.06间，但居住舒适不是人均一间房所能满(mǎn)足(zú)，它与房(fáng)屋质量、居住面积、配套(tào)设施等(děng)因素密切相关(guān)。中(zhōng)国(guó)的人均住宅间数较发达(dá)国家还有很(hěn)大(dà)差距(jù)。人均住宅间数大于(yú)1同样(yàng)不(bù)意味着中国(guó)住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居(jū)民户均1套房，其中每户持(chí)有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目(mù)前并无直接公布(bù)中国家庭户均住宅的(de)数据，我(wǒ)们根据商品(pǐn)住宅套(tào)数、商品住宅占比(bǐ)和城镇家庭户数(shù)，计算出城(chéng)镇家庭住(zhù)宅套户比(bǐ)。

　　测(cè)算结(jié)果显(xiǎn)示，目前城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.86套房，其(qí)中0.54套为商品住宅。若(ruò)期房(fáng)顺利交付，直(zhí)至2024年，中国每(měi)户城(chéng)镇家庭才(cái)拥有1套住宅，其中(zhōng)商业(yè)住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　户(hù)均(jūn)一(yī)套(tào)房似乎(hū)意味着户(hù)户有(yǒu)房，然而事(shì)实上中(zhōng)国住宅市场(chǎng)供需并(bìng)不平衡。

　　国(guó)际数据显示，成熟房地产(chǎn)市场的(de)住宅套(tào)户比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是(shì)因为户均一(yī)套(tào)房无法满足(zú)流动(dòng)人口(kǒu)的租(zū)赁和(hé)置(zhì)业需求。全国(guó)总(zǒng)人口的近三成都(dōu)是流(liú)动人(rén)口，流动人口(kǒu)会选择(zé)在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家买房(fáng)，从而(ér)产生了额外的住宅需(xū)求。

　　即便户均一套(tào)房，中国未来地(dì)产仍有四大(dà)新增需求动(dòng)力。

　　第一，户均人(rén)口(kǒu)规模缩小，一人户、两人户占比不断增(zēng)加，导致家庭(tíng)户数增多。小家(jiā)庭化趋势(shì)将(jiāng)延续，带来(lái)新户购房(fáng)需求增长。

　　第二，经济板块(kuài)的分化日益明显，区(qū)域经(jīng)济(jì)资源分(fēn)配(pèi)的再集(jí)中吸引着人口流(liú)入，人(rén)口净迁入城市的(de)新增(zēng)住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住(zhù)在2000年(nián)以前建成的住宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的住宅建筑面积。促成(chéng)“老破小”住宅(zhái)的改造势在必行。

　　第四，中国的人(rén)均住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面积均较发达(dá)国家有(yǒu)着不小差(chà)距，“住上更(gèng)大房子”的改善性需(xū)求(qiú)正在不(bù)断增加。

　　黄(huáng)金二十年之后，当(dāng)下中国(guó)地产步入大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发(fā)展(zhǎn)期(qī)，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅供(gōng)给存(cún)在不足，这是过(guò)去二十年房(fáng)价快速上涨基石。那么当下房地(dì)产大分化(huà)时代已至，大分(fēn)化(huà)时代下地产矛盾则(zé)更多体(tǐ)现在住宅质量(liàng)供需冲突。

　　地产(chǎn)大分化必将(jiāng)体现(xiàn)在不同能级城(chéng)市之间，不(bù)同区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言(yán)

　　不(bù)久(jiǔ)前，官方披(pī)露全(quán)国已有近6亿栋房屋建筑(zhù)，引发热议。从2月以来，各大城市(shì)二手房挂牌(pái)量突(tū)然激增(zēng)，引发一阵二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心(xīn)，中国的房子是否已经过(guò)剩？

　　中国城镇住(zhù)宅(zhái)到底是供给(gěi)过剩(shèng)，还是供(gōng)需(xū)平(píng)衡，或是(shì)仍然存在(zài)不足(zú)？可(kě)惜由于住宅存量数据并未(wèi)公布，我们无(wú)法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出(chū)中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)住(zhù)宅套(tào)数，回答当前的房子是否真的(de)过剩了？据此判断未(wèi)来房地(dì)产市(shì)场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如(rú)何有效观察中(zhōng)国户均拥有(yǒu)住宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅数量过剩(shèng)的直观(guān)判断站不住脚(jiǎo)

　　今年(nián)2月，在以全国(guó)自然灾害综(zōng)合风(fēng)险(xiǎn)普查工(gōng)作情况为主题的新(xīn)闻发布会上(shàng)，负责人对(duì)外披露：“住宅城乡建设行业获取了全国近6亿(yì)栋城乡房屋建筑数(shù)据以及80多(duō)万处市政(zhèng)设(shè)施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平(píng)均每栋建(jiàn)筑住不到3人，住宅市场(chǎng)看似已经过剩。

　　在这(zhè)近(jìn)6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成(chéng)以上，以栋数(shù)计算的(de)城镇房(fáng)屋实际仅有4700多万(wàn)栋(dòng)，还包括了大量商业楼、写字楼、学校、医院等非(fēi)住宅。总的算下来，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第七次(cì)人口普查数据公布了中国城镇家庭(tíng)户(hù)人(rén)均住宅间(jiān)数(shù)为(wèi)1.06间，其中城市家(jiā)庭户居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大(dà)于1，看(kàn)似意(yì)味着人人都(dōu)有房间居住。

　　居住(zhù)水平(píng)不(bù)仅与房间数量有关，更与房屋质(zhì)量、居住面积、配套(tào)设施(shī)等因素密切(qiè)相关。单单从(cóng)人均住宅(zhái)间数(shù)不能(néng)完(wán)全反映出城镇(zhèn)居民(mín)的居住(zhù)水平(píng)。

　　中国(guó)主要(yào)是(shì)以家(jiā)庭为单(dān)位购买成套住宅，一(yī)套(tào)设施齐(qí)全(quán)的(de)住宅才是(shì)城镇居民宜居的选择。

　　（二(èr)）中国户均(jūn)住宅的测算思路、数据和(hé)方法

　　中国城镇居民(mín)住宅主要(yào)分两大类，一类是商品住宅，另一类是保(bǎo)障房、原公有住宅、自(zì)建房等非(fēi)商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直(zhí)接(jiē)公布城镇住宅数(shù)量。居民住宅相关数据(jù)有(yǒu)两处可(kě)以(yǐ)直(zhí)接公布(bù)，一是每(měi)年商品住宅销(xiāo)售套数（统(tǒng)计局）；二是居(jū)民住宅来源（人口普查数(shù)据）。计算中国(guó)居(jū)民户(hù)均住宅(zhái)数(shù)量，我们主(zhǔ)要用到上(shàng)述两(liǎng)组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住(zhù)宅(zhái)数量极少，可忽略不(bù)计。估算(suàn)城(chéng)镇居民户均(jūn)住宅套数(shù)分三步(bù)走：

　　第一步，将1999年以来(lái)每年商品(pǐn)住(zhù)宅销售套数相加，我们就(jiù)能够得到当(dāng)前商品(pǐn)住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥(yōng)有的商(shāng)品住宅和非商(shāng)品住宅(zhái)比(bǐ)例(lì)，推算(suàn)得到居(jū)民住宅(zhái)总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅总数(shù)除以(yǐ)家庭户(hù)数，我们(men)就能够得到城(chéng)镇户均拥有的住一个学期一般有多少周 一个学期一般有几个月(zhù)宅数量。

　　具(jù)体(tǐ)计算公式如下(xià)：

　　城镇家庭住宅套户比(bǐ)=住(zhù)宅总套数/家庭户(hù)数

　　=（商品(pǐn)住宅(zhái)套数/家庭户(hù)数）/（商品住宅套数/住宅(zhái)总(zǒng)套数）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商品住(zhù)宅占比(bǐ)

　　二、城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存(cún)量到底有多(duō)少，目前缺(quē)乏(fá)一个准确(què)统计。我们(men)利用既有统计(jì)数据，大致测算得(dé)到中国存量房地产套数，并进一(yī)步推算(suàn)中国城镇家庭户均拥有的(de)住(zhù)宅数量(liàng)。

　　（一(yī)）城镇居民户(hù)均(jūn)拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们(men)计算得到：

　　（一）中国商品住宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥(yōng)有0.64套商品(pǐn)住宅（包(bāo)含现房和期房）。

　　中国的房(fáng)地产(chǎn)销(xiāo)售以期房为主(zhǔ)，从2019年开始，新房销(xiāo)售(shòu)中期房占比近9成。本(běn)文去除商品(pǐn)住宅累计销售套数(shù)里的期房销售，得到(dào)商品(pǐn)住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房(fáng)套数计算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数(shù)=截止到2022年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅累(lèi)计销售套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年(nián)）的(de)期房销售额。

　　主流房企(qǐ)竣工周期在2-3年，并考虑到交房(fáng)后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住(zhù)宅现房套数除以(yǐ)家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前中国(guó)城镇家庭户均(jūn)拥有0.54套商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需(xū)要(yào)进一步推算(suàn)中国城镇居(jū)民(mín)拥有(yǒu)的户均住宅套(tào)数。

　　首先，七普数(shù)据显示中国城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅(zhái)。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅(zhái)占比31.9％、二手房占(zhàn)比(bǐ)10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原公(gōng)有住宅占比(bǐ)6.1％，通(tōng)过继承(chéng)或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房与其他(tā)住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住(zhù)宅和购买二手房(fáng)都(dōu)是商品住宅，因此将租赁其他住宅、购买商品住宅与购买二手房(fáng)加总，得到商(shāng)品住宅占居民(mín)所有住(zhù)宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间(jiān)商品(pǐn)住宅增(zēng)幅为过去十年变化幅度(dù)的20％，计(jì)算(suàn)2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实际变化(huà)比(bǐ)例，从而我(wǒ)们(men)估算(suàn)出2022年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后(hòu)，截(jié)至2022年末，中国平(píng)均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期(qī)房，中(zhōng)国(guó)平均每户城镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已购期房会在2-3年(nián)内陆(lù)续交付(fù)使用(yòng)，到2024年，中(zhōng)国平均每户城镇家庭都(dōu)会(huì)拥有一套(tào)住(zhù)宅。

　　三、城镇户(hù)均一(yī)套房的三点含义

　　既(jì)然城镇(zhèn)居民已(yǐ)经达(dá)到了户(hù)均一套房的程度(dù)，“户(hù)户有房”是否意味着中国(guó)城镇化进展终结，甚(shèn)至(zhì)意味(wèi)着(zhe)中国地(dì)产存量供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均(jūn)一套房并不意(yì)味着住宅(zhái)市(shì)场(chǎng)供需平衡

　　需要有多余住宅(zhái)来满(mǎn)足因人口流动(dòng)、居民换(huàn)房(fáng)等因(yīn)素产(chǎn)生的住宅需(xū)求(qiú)。因此(cǐ)，成熟房地产市场的住宅(zhái)套户比(bǐ)会在(zài)1.1左右。

　　国际经验(yàn)来(lái)看，美(měi)国(guó)、英国(guó)和日本(běn)的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比(bǐ)最(zuì)高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国(guó)为1.11。德(dé)国(guó)和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一(yī)套房，就会造成人口净流入地的住宅(zhái)市场供不应求，造成房价或房(fáng)租迅(xùn)速上涨。

　　七普(pǔ)指出中国的流动人口3.76亿，省内流动人口和省际流动人口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动(dòng)人(rén)口会选择在大(dà)城(chéng)市租房挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家县城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人(rén)口流(liú)动调查数据显(xiǎn)示(shì)，在上海、杭州(zhōu)以及南(nán)京工作的流动人口(kǒu)在老家拥(yōng)有住宅比例分(fēn)别(bié)为28％、21％和(hé)18％。大城(chéng)市的高工(gōng)资吸引打工人，但高(gāo)房价迫使打工人回乡(xiāng)置业。

　　流动人口实(shí)际上会占据两套房，在高(gāo)房价的大城(chéng)市租赁一套房，在房价较(jiào)低(dī)的县城购买一套(tào)房(fáng)。所以说(shuō)户均一套(tào)房(fáng)无(wú)法满足庞大(dà)流动(dòng)人口(kǒu)的租赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住宅(zhái)品质仍(réng)需(xū)改善

　　目前，中(zhōng)国的城(chéng)镇住宅(zhái)中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就(jiù)是约9000万户城镇(zhèn)居(jū)民住宅是2000年以前建成，其(qí)中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这批存在着建筑结构(gòu)松散(sàn)、设(shè)施陈旧(jiù)、安全隐患大等问题，如电线老化、管道(dào)等基础设施陈旧，给住户的生活带(dài)来(lái)了很大的不便和安全隐(yǐn)患，并(bìng)且(qiě)居(jū)住(zhù)体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成(chéng)的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家(jiā)庭户数拥有的住宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左(zuǒ)右的家庭没有独立(lì)卫浴和厨房。这类(lèi)上世纪修(xiū)建的老(lǎo)旧小区很难满足现代生(shēng)活需求，在未来大都(dōu)会被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的家庭(tíng)住宅为一居(jū)室和二(èr)居室，户(hù)型偏(piān)小。其中一居室占比为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比镇，城市(shì)家庭住宅户型(xíng)更小，当然这与城市土地(dì)资源紧张有关。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩张是未(wèi)来地产的(de)需求驱(qū)动力(lì)

　　根据七普数据测算，2020年城镇(zhèn)家庭(tíng)户住宅存量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年间农民带房(fáng)进城(chéng)和老(lǎo)旧小区拆迁，加上2021年和2022年商(shāng)品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量总面积为(wèi)308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积为39.45平(píng)方米。

　　超过一半的家庭(tíng)人均住宅建筑面积小于均(jūn)值(zhí)，近4成家(jiā)庭人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积在30平(píng)米以下(xià)。

　　15％的城(chéng)镇家(jiā)庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积不足19平(píng)方米，不及(jí)全(quán)国(guó)人均水平的一半。若去除20％的公摊(tān)，可使用的住宅面积(jī)仅为(wèi)15.2平方(fāng)米。上海市将(jiāng)人均住宅建筑面(miàn)积低于15平方米的家庭界定为住宅存在困难，若(ruò)按这(zhè)个标(biāo)准算(suàn)的话，中国有11.3％的(de)家庭存(cún)在住宅困难(nán)问(wèn)题(tí)。

　　若人均可使用住宅面积为(wèi)40平，即(jí)人均(jūn)住宅建筑面积(jī)为50平，只考虑家庭户(hù)人数(shù)，需要住宅总量(liàng)约(yuē)390.6亿平，较目前至一个学期一般有多少周 一个学期一般有几个月(zhì)少新增82亿平。

　　对(duì)比发达(dá)国家(jiā)人均住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英(yīng)国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但(dàn)若去除公摊面积(jī)后，中国的人均(jūn)可使用面(miàn)积(jī)为(wèi)31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿(yì)的(de)集体户人(rén)口，所需要的(de)住宅总量会更(gèng)多。

　　四、户均(jūn)已然1套(tào)房，未来地产还(hái)会有需(xū)求么？

　　我(wǒ)们测算得到中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇家庭户均1套房，看似(shì)已(yǐ)经户户有房。即(jí)便如此(cǐ)，中国(guó)人(rén)口静(jìng)态结构和(hé)动态趋势演绎(yì)，决定了中(zhōng)国未来(lái)地产(chǎn)仍有需(xū)求释放。户均1套住(zhù)宅(zhái)现实之下(xià)，中国未来城镇住宅需(xū)求主要来自于四个方面。

　　第一(yī)，户均人口缩小(xiǎo)，家庭户(hù)数增多，新户购房需求扩张(zhāng)。

　　过去(qù)20年我国城镇家庭户(hù)均人口数不断下降，六(liù)普显示城镇户均人口规模为2.85人/户(hù)，而七(qī)普显示城镇(zhèn)户均(jūn)人口规模为2.62人(rén)/户，一人(rén)户、二(èr)人户(hù)的(de)占比明显上(shàng)升，人口小家庭化趋势将继续延(yán)续，导致户数会因户均(jūn)人口规模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口迁移导致(zhì)经济发展带来的新增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经济板块的(de)分化日益明显，资(zī)源(yuán)和生(shēng)产要素逐(zhú)步向经济带、都市圈(quān)中心(xīn)城市流(liú)入(rù)，区(qū)域(yù)经(jīng)济资源分配(pèi)的再集中(zhōng)吸引着人(rén)口流(liú)入。人口迁移(yí)势必涉(shè)及到买(mǎi)房(fáng)租房(fáng)，给迁(qiān)入地(dì)住宅市(shì)场带来新的增(zēng)量。

　　以浙江(jiāng)省(shěng)为例，2021年常住(zhù)人口(kǒu)增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增(zēng)加(jiā)人口仅(jǐn)为6.5万人，其人口增长(zhǎng)主要(yào)受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善(shàn)性需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建(jiàn)住宅和原公有住宅的家庭(tíng)拆迁改建(jiàn)最多。自建房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降(jiàng)了(le)10.5个百(bǎi)分点；原公有住宅家庭比(bǐ)例(lì)从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分(fēn)点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造时间为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间(jiān)新增(zēng)8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅减少了1282万户，住(zhù)宅净需求(qiú)增加9755万户。49％的家庭购(gòu)买商(shāng)品住宅，21％的家庭购买二(èr)手(shǒu)房。在新增住宅需(xū)求中(zhōng)，有7成家(jiā)庭购买(mǎi)了商品住宅(zhái)。租房、购买(mǎi)经济适用房和其他分别占(zhàn)比(bǐ)18％，3％和9％。未(wèi)来随着(zhe)城(chéng)中村和旧城改造，商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)的占(zhàn)比势(shì)必(bì)会(huì)进一步上(shàng)升。

　　2000年以前建造的住宅(zhái)建筑面积还有(yǒu)约(yuē)81亿平，涉(shè)及(jí)城镇家庭约9000万户。破旧的(de)城(chéng)中村、老公有住宅，建(jiàn)筑面(miàn)积小、质量低(dī)、基础设施配套(tào)差、没有或少(shǎo)有物(wù)业(yè)管理，居民追求美好、宜(yí)居生活(huó)的环境，背(bèi)后的改善性需(xū)求(qiú)有待(dài)释(shì)放(fàng)。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需(xū)求(qiú)还将有(yǒu)所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小(xiǎo)户型(xíng)。已有(yǒu)住宅(zhái)家庭(tíng)希望提高生活(huó)品质(zhì)，以小换大、以旧换新。2022年底(dǐ)的中央经济工作会(huì)议明确指出支(zhī)持住(zhù)宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家(jiā)的人均住(zhù)宅间数(shù)为1.71间，无(wú)论是否考虑(lǜ)乡村住宅(zhái)因素，中国的人(rén)均住宅间数较其他(tā)国家依旧(jiù)存在(zài)不小差距。

　　住宅舒(shū)适度(dù)与(yǔ)经济水(shuǐ)平有(yǒu)着密切正向联(lián)系。随着经济(jì)发(fā)展(zhǎn)水平的提(tí)高(gāo)，中(zhōng)国的(de)人均住宅间数与人均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)将随之增长。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国地产黄金发(fā)展期(qī)，地产矛盾更多体现(xiàn)为(wèi)住宅供给存在不足，供需出(chū)现(xiàn)错配(pèi)，这(zhè)是(shì)过(guò)去二十年(nián)房(fáng)价快(kuài)速上涨基(jī)石。那(nà)么未来将是住宅质量的供(gōng)需冲突。房地产(chǎn)大分化时代已(yǐ)至(zhì)，这种分化不单局(jú)限于城(chéng)市能级之间差异(yì)，优质小区(qū)和老旧二(èr)手房之间的差异(yì)也将(jiāng)越(yuè)发(fā)扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查数(shù)据调查的是人，并不是针(zhēn)对住宅，因此可能存在统计偏(piān)差。商(shāng)品住宅占比实际值(zhí)可能偏低(dī)，其增速可能超(chāo)预(yù)期。

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