万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让这个位于(yú)北京(jīng)海淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称(chēng)要做地(dì)产界“劳(láo)斯(sī)莱斯”的神(shén)秘开发商——中赫(hè)集团，也被拉向(xiàng)台(tái)前。

　　而如(rú)今，万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)再次受到舆论关注，起因(yīn)中赫(hè)集(jí)团成了共同(tóng)债务人被中国(guó)信(xìn)达追债，中国信达为了收回钱款不得不将中(zhōng)赫抵押的75套万柳书院豪宅拍(pāi)卖。可(kě)问题是(shì)，这些(xiē)房子早已售出(chū)，业主并非中赫(hè)集团(tuán)，那些(xiē)真正斥(chì)巨资购入房产的有钱(qián)人，房子现在莫名奇妙地(dì)被拍卖，算是被割了(le)！

　　截至(zhì)发稿(gǎo)，暂(zàn)未看到这些业主的维权信(xìn)息，难怪有网(wǎng)友调侃：“富人被割韭菜的时候，他(tā)们的姿(zī)势都那(nà)么优雅。”

　　不过(guò)事(shì)件背后，可能没你(nǐ)想象的那么(me)简单。

　　1

　　富(fù)人被精(jīng)准收割(gē)？

　　最惨的可(kě)能(néng)还是债主

　　“北京(jīng)豪宅的尽头是(shì)万柳书院”，但谁都没想到，这个位于海淀核心区位，名校环绕(rào)的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴雷了(le)！

　　近日，有网友发现，中国信达(dá)在京东拍(pāi)卖(mài)上，上(shàng)架了(le)“北京赫华(huá)恒瑞房地产开发(fā)有限公(gōng)司不良债权(quán)转让项目(mù)”，债权总额高达近47亿，该项目的抵押(yā)物(wù)中，包括75套万柳书院住宅。

　　据(jù)京东拍(pāi)卖(mài)显示(shì)，上述不良(liáng)债权转让项(xiàng)目的处置主体是中国信达资(zī)产(chǎn)管理股份有限公司(sī)北(běi)京市(shì)分公司（下(xià)称中国信达北(běi)分），处置的(de)是对北京赫华恒(héng)瑞(ruì)房地产开(kāi)发有限公司（下称(chēng)赫华(huá)恒瑞）的不(bù)良债权(quán)。截至2023年1月31日(rì)，债权金额约为46.95亿元人(rén)民币，其中债权(quán)本金37.50亿元。中赫集团有限(xiàn)公司(sī)是共(gòng)同(tóng)债务人。目前，该(gāi)项(xiàng)目(mù)已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这(zhè)就是一起中国信(xìn)达北分(fēn)讨债的故事，但实际(jì)上，75套豪宅的背后暗(àn)藏秘密。

　　据此前媒体报(bào)道，万(wàn)柳(liǔ)书院总共301户，而且早已售罄(qìng)。如果该报道属实，说明(míng)这(zhè)些房子实际上都是卖出去了的，是有人住的(de)。

　　那为什么中国信达的(de)拍卖(mài)页面上又注明这75套房子是“未出(chū)售(shòu)”的状态(tài)呢？只能说明(míng)这些房子根本没有网(wǎng)签(qiān)，也没有房产证！

　　第一财经的(de)报道证实了(le)上述(shù)内容。有(yǒu)豪宅中介透露，中赫集团(tuán)早就把这(zhè)75套房子抵(dǐ)押(yā)出去，现在还(hái)没资金解抵(dǐ)押，所(suǒ)以不能网(wǎng)签(qiān)、没办房本。

　　作为海淀的(de)顶(dǐng)级豪(háo)宅，最强学区房，万柳(liǔ)书院的(de)业(yè)主基本(běn)都是北京的高端(duān)人士(shì)，柳传志、丁(dīng)磊等知(zhī)名商业(yè)大(dà)佬也(yě)是万柳书(shū)院的(de)业(yè)主。另(lìng)据地产(chǎn)自媒体“地(dì)产八卦女”爆料，万柳书院的业主(zhǔ)中，还有不(bù)少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不少网友感叹，“富人也被精(jīng)准收割了！”

　　不过(guò)，如(rú)果这些(xiē)业主确实已(yǐ)经支付价款(kuǎn)并实际占有，那么，中国信达(dá)转让(ràng)这笔不良债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖(mài)损失(shī)最大(dà)的(de)，没(méi)准(zhǔn)还是(shì)债主中国(guó)信达。

　　根据相关法律规定(dìng)，民(mín)事执行中，业主已经支付价(jià)款并实际占有，但未办理过户手续的，如果(guǒ)业主没(méi)有(yǒu)过错，人民法院不(bù)得查封、扣押、冻结(jié)，已(yǐ)经(jīng)查封的可以向法(fǎ)院提出执行异议申请，请(qǐng)求法(fǎ)院(yuàn)解除查封，同时可以联合起诉开发商，要求退(tuì)还购房款或办(bàn)理房产证，并(bìng)承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最(zuì)高(gāo)人民法院关于(yú)商品(pǐn)房消费者权利保护问题的批复》，以司法解释的方式明确了购房人的优(yōu)先(xiān)权：

　　商(shāng)品房消费(fèi)者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付(fù)请求权优先于(yú)建(jiàn)设工程(chéng)价款优(yōu)先(xiān)受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予(yǔ)以支(zhī)持。只支付了部分价款的商品房消费者，在一(yī)审法庭辩(biàn)论终结(jié)前已实际支付剩(shèn2022年中国人平均身高是多少，中国最新身高统计数据g)余价款的，可以适用前款(kuǎn)规定。

　　也就(jiù)是说，如果这75套房(fáng)子均(jūn)为“已售未网签(qiān)”，那么这(zhè)笔(bǐ)不良债权(quán)，实际上是个烫手山芋。可能(néng)不(bù)仅不能卖(mài)出去(qù)回本(běn)，抵(dǐ)押的这75套(tào)房子，还会被业主(zhǔ)讨(tǎo)回(huí)去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地(dì)产(chǎn)界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债权公司(sī)中国信达(dá)申请不(bù)良债权转让(ràng)，可以追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目前(qián)中国信(xìn)达已经成为赫华恒(héng)瑞唯(wéi)一股东。但此前，赫华恒瑞为中(zhōng)赫集团(tuán)旗(qí)下子公司。2019年4月22日，中赫集团(tuán)、中赫置地等选择(zé)退出了(le)赫华恒瑞的股东行列，中国金谷(gǔ)国际信托有限责任公(gōng)司成为了唯一股东，后者由中国信(xìn)达资产管理股份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发(fā)商(shāng)，相较其他(tā)房企(qǐ)，中赫集团既没有(yǒu)很大(dà)规模，也(yě)没有很高(gāo)的国民(mín)知名度，但却在北京豪宅圈留下一(yī)个个传(chuán)说。

　　如(rú)钓鱼台七号院，作为(wèi)中赫(hè)集(jí)团进入(rù)北京(jīng)的第一个(gè)豪宅项目，2011年，中赫置地(dì)推出钓(diào)鱼岛七号院3号楼，高达302022年中国人平均身高是多少，中国最新身高统计数据万/平(píng)米的天(tiān)价，成为当(dāng)时(shí)京城最(zuì)贵的楼盘，引发了市场(chǎng)强烈震惊。

　　随(suí)后开发的万柳书院(yuàn)，更是被誉为“北京海淀顶端(duān)豪(háo)宅”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从(cóng)融(róng)创、保利、万科等大型(xíng)知名房企手中(zhōng)，抢下了(le)北京万柳(liǔ)地块，成为北京当年的“双料地王”。很快(kuài)，万(wàn)柳书(shū)院就以神秘高端的姿态杀入市场，无论是一块块(kuài)从荷兰(lán)运回来的灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵成(chéng)本超6万的(de)成年银(yín)杏树，还是每平米20万(wàn)元的价格，都令业内(nèi)外震撼(hàn)不已(yǐ)。

　　“万柳的(de)墙、西(xī)宸的(de)缸(gāng)、霄八的顶儿、融创(chuàng)的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从(cóng)这句顺(shùn)口溜(liū)中，就(jiù)可(kě)看出(chū)其在北京(jīng)豪宅圈的地(dì)位。2014年末上市的它，对手是(shì)当时有名的融创观澜嘉(jiā)苑(yuàn)、佳兆业(yè)广场(chǎng)、恒大华府等，现如今，它(tā)远(yuǎn)远超过这些对手。

　　去年，万(wàn)柳书(shū)院一(yī)套300平(píng)米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明万(wàn)柳书院(yuàn)虽然已经推出(chū)了8年(nián)之久，但其依旧在北京豪宅圈备(bèi)受(shòu)追捧。

　　中赫集团开(kāi)发(fā)的豪(háo)宅(zhái)，也吸引了不少(shǎo)知名(míng)人士(shì)，如(rú)知名演员宋丹丹，就住在(zài)钓鱼台七(qī)号(hào)院。而柳(liǔ)传志、丁磊等知名(míng)商业大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅(zhái)的成功奠定(dìng)了中赫集团的“高端路线”，也因此(cǐ)，它被外(wài)界(jiè)贴上了，“卖北京(jīng)城(chéng)最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳(láo)斯莱斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在(zài)豪宅(zhái)开发商光环的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成为被(bèi)执行人，被执行标的高达11亿(yì)。

　　今年年初，因为履行能力而拒(jù)不履行生效法律文书确定(dìng)义务，中赫集团正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京(jīng)国安坑了(le)？

　　中赫(hè)集团如今沦落到这个(gè)地(dì)步，其(qí)实(shí)是有迹可(kě)循的(de)。

　　事实上(shàng)，早在今年年初“万柳(liǔ)书院少(shǎo)爷”走红之(zhī)时(shí)，深(shēn)蓝财经就曾深挖(wā)出背后的中赫(hè)集(jí)团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集团(tuán)实控(kòng)人周金辉的人(rén)生(shēng)轨迹跟着急转直下。而追根溯源，这个(gè)转折点，就在于收(shōu)购(gòu)北京国安。

　　近十年来，房企(qǐ)纷纷(fēn)开始了多元化转(zhuǎn)型，但转型之路(lù)并不好走。早在2008年开始，中赫集团就尝试过多元化业务(wù)，先(xiān)后(hòu)进军能(néng)源市场、团(tuán)购网站，但(dàn)最终都惨淡收场。最终，周金辉将转型的(de)目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本(běn)退出后(hòu)，中赫集团以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权，成为国安的(de)新东家(jiā)。接着在2021年(nián)6月(yuè)，中赫集(jí)团从中(zhōng)信集团手中拿下(xià)北京国安俱乐部(bù)36％股(gǔ)权，至此拿(ná)下北京国安俱乐部(bù)全部股权。如(rú)果北京国安的估值(zhí)一直(zhí)没变，那么中(zhōng)赫集团(tuán)拿(ná)下北京(jīng)国安(ān)，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里(lǐ)，有人(rén)也许会感(gǎn)叹(tàn)：卖(mài)豪宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的(de)是这样，中赫为什么又(yòu)要质押股权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周金辉(huī)夫妇将其手中(zhōng)的中赫集(jí)团(tuán)股份质(zhì)押陆续质押，据企查查显示，目前中赫集(jí)团共有11条股权出(chū)质记录。质权人包(bāo)括(kuò)海金(jīn)商业保理、北京建工、山东(dōng)国际信托、中融(róng)信(xìn)托、中信(xìn)建设等(děng)。

　　这与入主北京国安的(de)时间(jiān)完全吻(wěn)合。

　　然而，入(rù)主北京国安(ān)后2022年中国人平均身高是多少，中国最新身高统计数据，不仅(jǐn)国安的经(jīng)营状况(kuàng)没(méi)有(yǒu)得到改(gǎi)善，中赫集(jí)团也被拉入(rù)泥淖。

　　据北京(jīng)产权交(jiāo)易(yì)所官网信息显示，2020年，北京(jīng)国(guó)安足球俱乐部实(shí)现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该(gāi)俱乐(lè)部资产(chǎn)总计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和(hé)周金辉(huī)夫妇还(hái)在持续(xù)质押(yā)手中的中赫集团(tuán)股份(fèn)，但国(guó)安(ān)和中赫(hè)的经营状况却(què)持续没有(yǒu)好转。

　　不仅中(zhōng)赫集团被5次列被执(zhí)行人，执(zhí)行标的高(gāo)达11亿，北京国安也3次与(yǔ)中赫(hè)集(jí)团(tuán)、中(zhōng)赫置地、及中赫集团股东周金辉、李彩(cǎi)霞等共(gòng)同成为被执行人，执行标的(de)约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履(lǚ)行能力而拒不履行生(shēng)效法律文(wén)书确定义务(wù)，上述(shù)被(bèi)执行人成为“老(lǎo)赖”。只有北京国安(ān)，目前(qián)幸免于难。不过(guò)在实控人都成为(wèi)老赖的(de)情况下，被(bèi)执行10个多亿的北京(jīng)国安，又如(rú)何能独善其身？

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