近两年火爆的创新产(chǎn)品公募REITs进入密集(jí)分红期(qī)，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比(bǐ)例(lì)稳定(dìng)分红，15只公告(gào)2022 年可供分配(pèi)金额的REITs产品(pǐn)，平均(jūn)分红比例接近(jìn)99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表示，强制分红机制是公募REITs主要特征(zhēng)之(zhī)一(yī)，稳(wěn)定分红体现(xiàn)出该类产品长(zhǎng)期投资价值，通(tōng)过观测经(jīng)营(yíng)活动现(xiàn)金流(liú)、可(kě)供分配(pèi)现金等指标(biāo)，也是(shì)观察REITs项目(mù)底层(céng)资产运(yùn)营(yíng)情况(kuàng)的“窗口(kǒu)”。他们也提醒普通投资者注意，与产权类项(xiàng)目相(xiāng)比，特许(xǔ)经营REITs项目在经(jīng)营权(quán)到期后(hòu)不(bù)再产生现金收益，特许(xǔ)经营权分(fēn)红(hóng)目前(qián)已包含了利润(rùn)分配和本(běn)金的归(guī)还，在选择投资标(biāo)的时应了解资产类型和(hé)分(fēn)红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平(píng)均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配(pèi)情况(kuàng)尚未公布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现(xiàn)出了高比例的(de)稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额(é)的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供(gōng)分配金(jīn)额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝(jué)大部分分(fēn)配(pèi)比例(lì)在96％以上(shàng)。

　　中金(jīn)基金相关负责人对(duì)此表示，投资公募(mù)REITs的主要收(shōu)益来源(yuán)为持有期分红(hóng)收益，以及(jí)基金(jīn)份额(é)交易(yì)价格的(de)变化(huà)。基金份额二级市场价(jià)格受到公募(mù)REITs资产运营(yíng)情况及市场因素的综合影(yǐng)响(xiǎng)，较易引(yǐn)起(qǐ)波动。与此相比，基金分红预期(qī)则更有规律可循。公(gōng)募REITs的分(fēn)红主要(yào)来(lái)自基础设施资(zī)产的经营现金流，投(tóu)资人通过基金募集材料和(hé)信息披(pī)露文(wén)件，结合行(xíng)业(yè)及市(shì)场(chǎng)情况，可(kě)以(yǐ)分析(xī)基础设施项目的经营业绩，作为进行投资(zī)决策的重要参考。

　　“相对于基金份(fèn)额二(èr)级市场价格变化(huà)导致的浮盈(yíng)或浮(fú)亏，分红作为基金份额持(chí)有人实际获得的现金收益，对(duì)于(yú)长期投资者(zhě)更具参考价(jià)值。”中(zhōng)金基金相关(guān)负责人称(chēng)。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中(zhōng)心运营高级副总监(jiān)李(lǐ)华平(píng)也(yě)表(biǎo)示，根据《公开募集基础(chǔ)设(shè)施(shī)证(zhèng)券投资(zī)基金指引（试行(xíng)）》及相关法规要求(qiú)，基础(chǔ)设施基金应当将90％以上合(hé)并后(hòu)基金年度(dù)可(kě)分配金额以现金形式分配给投资者，强制分(fēn)红(hóng)机制(zhì)是(shì)公募REITs的主要特征之一(yī)，稳定的分红(hóng)机制体现出REITs产品长期投资价(jià)值。

　　中航基(jī)金(jīn)也认为(wèi)，从(cóng)投资角度(dù)来(lái)看(kàn)，基(jī)础设施公募(mù)REITs同时具备“股性”和“债(zhài)性(xìng)”双重特(tè)点。二(èr)级市场价格反映这类产品“股性”的一面(miàn)，分(fēn)红体(tǐ)现了这类产品的“债性”特点。公(gōng)募REITs有强制(zhì)分红要求(qiú)，分红类似于债券派息，但不等同(tóng)于债券的固定利息回报，而是由可供(gōng)分配现金决定。

　　从(cóng)机构投资者的角度(dù)来看，一方面是公募REITs丰富了(le)机(jī)构投资(zī)者的投资品(pǐn)类，为资产(chǎn)配置多(duō)元化提供抓手(shǒu)，具(jù)有(yǒu)较强的配(pèi)置价值。另一方面，公募REITs的(de)分红能够帮助机构投资者(zhě)稳定(dìng)收益。机构投(tóu)资者公募(mù)REITs能够通过(guò)分(fēn)红获取相(xiāng)对于投资(zī)债券相对高的收益性，在有效控制(zhì)风险的前(qián)提下，增厚资产包收(shōu)益，起(qǐ)到投资(zī)“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红(hóng)除了投资收益“落(luò)袋为安”外(wài)，市场对于未来分红水(shuǐ)平的预期，也是影响(xiǎng)REITs基金二级市场价格走势的关(guān)键因(yīn)素之一(yī)。

　　从(cóng)近期公(gōng)募REITs的二级市场表现看(kàn)，截至4月(yuè)21日，今年(nián)以来中证REITs（收盘(pán)）指(zhǐ)数收(shōu)于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主(zhǔ)要股票和(hé)债券(quàn)宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年(nián)3月(yuè)31日，有20只公募(mù)REITs发布了2022年年报(bào)，部分产品受宏观(guān)经(jīng)济的(de)影响，可分配金(jīn)额(é)完(wán)成(chéng)率不达预期，一(yī)定程度(dù)上影响了公募(mù)REITs二(èr)级(jí)市场的(de)价格。”李华平称，公(gōng)募REITs二级(jí)市场的(de)价格波动受多重因(yīn)素(sù)的影响，投(tóu)资(zī)收益是影响(xiǎng)REITs二级市场价格(gé)的主要因素之一，而稳定(dìng)的分红(hóng)有利(lì)于吸引投资者参与公募REITs二级市(shì)场的投资(zī)。

　　中金基金相(xiāng)关负(fù)责(zé)人也表示，近期(qī)经济(jì)预(yù)期(qī)恢(huī)复，一方面市场热(rè)点呈现向(xiàng)股票和(hé)债券回归(guī)的过程；另一方面，基础设施项目的经营业(yè)绩相对经济活(huó)力的改(gǎi)善(shàn)有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金(jīn)份额的开盘指(zhǐ)导价做调减处理，调(diào)减金额根据单(dān)位基金份额的分(fēn)红金额(é)进(jìn)行计算。除权操作是对分(fēn)红(hóng)前(qián)后(hòu)基金份(fèn)额(é)净值变化的(de)修正，使投资人在基金分(fēn)红前(qián)后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红(hóng)可(kě)增强(qiáng)投资(zī)者长期投资(zī)的信心，同时需结合持有(yǒu)产品(pǐn)的特性，关(guān)注(zhù)二级(jí)市(shì)场扰动对(duì)整(zhěng)体收益的影响(xiǎng)程度。”中航基金相关人士(shì)也称。

　　特许经营权分(fēn)红(hóng)包括(kuò)利润分配和本金(jīn)归还

　　普通投资(zī)者应了解底层资产选择复句例子十个，选择复句例子5个情况

　　多位(wèi)业内人士还提醒，与(yǔ)现有公募基金分(fēn)红前提是本金之上(shàng)的增值部分不(bù)同，特许经营权REITs基金运(yùn)作(zuò)期间的“分红”界定为“分派(pài)”更(gèng)为准确，分派(pài)的是本金与增值两个部分，两个部分(fēn)之间的比(bǐ)例是变动的，与现有公募基金(jīn)分(fēn)红差(chà)异很大(dà)，大多(duō)数普通(tōng)投资者可能把“分派”金额(é)误认(rèn)为是持续分(fēn)红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合同年限(xiàn)到(dào)期后基金价值面临极大不确定性，这是(shì)该类投资者(zhě)应(yīng)该注意(yì)的情况(kuàng)。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许经营权类和产权类两(liǎng)大资产类型，持有(yǒu)产权(quán)类产品的收益主要包(bāo)括(kuò)每年的(de)现金分(fēn)红及资产增值的收(shōu)益，而持有特许(xǔ)经(jīng)营类产品的收益(yì)主要来自项目(mù)每年(nián)的(de)现金分红。其中，特(tè)许经营权类资(zī)产的分红包(bāo)括了(le)利(lì)润分配和本金(jīn)的归(guī)还，两者的比率也是变动的，对特许经营权类资产的公募(mù)REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普通(tōng)投资者(zhě)在选(xuǎn)择投资标的时，应(yīng)了解公募(mù)REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各(gè)类公募(mù)REITs分(fē选择复句例子十个，选择复句例子5个n)红因底层资产属性不同而形成区别(bié)。特许经(jīng)营权类的(de)公募REITs产品因(yīn)其分红相(xiāng)当于包(bāo)含“本金+收益”，分(fēn)红相(xiāng)对较多(duō)，债性偏(piān)强。而(ér)产权类的公(gōng)募REITs分红主要为“收益”，更看重底层(céng)资(zī)产的价值增值，所以(yǐ)相对股性偏强。普(pǔ)通投资者在选择(zé)公募(mù)REIT时，需要考虑底(dǐ)层资产属性(xìng)，对所选择(zé)产品的二级市(shì)场(chǎng)价格(gé)和分红(hóng)有合(hé)理预期。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负责人也(yě)认(rèn)为，与产(chǎn)权类项目相比，特(tè)许经(jīng)营项目在经营(yíng)权到期(qī)后不再能产生(shēng)现金(jīn)收益，因此将可(kě)供分配金额(é)的分配(pèi)理解为“分派(pài)”比“分(fēn)红”更(gèng)加准确。基(jī)于(yú)这个特点，剩余经营期限较短的特许经营项目，通常(cháng)具备(bèi)更高的分派率水(shuǐ)平(píng)。对于剩余期限较(jiào)长的特许经营(yíng)权(quán)项目，即使分(fēn)派率相对较(jiào)低(dī)，也有足(zú)够(gòu)年限收回本(běn)金(jīn)并取得收益(yì)。

　　中金基金(jīn)该负责人(rén)提醒投(tóu)资者(zhě)注意(yì)，特(tè)许经营权(quán)项目的分派金额包含(hán)了投资本(běn)金(jīn)，在不进行扩募(mù)的情况下，基金(jīn)份额单价随着分派(pài)进度逐(zhú)年下降是正(zhèng)常现象，投资特许经营权REITs的(de)收益(yì)来自项(xiàng)目剩余期(qī)限产生的现金(jīn)流(liú)。

　　“与特许经营项目(mù)相比，产(chǎn)权类项目(mù)的土地或建(jiàn)筑的剩余使用年限(xiàn)一般较(jiào)长，再加上到(dào)期后通过对建筑的更(gèng)新(xīn)改(gǎi)造或补(bǔ)缴土地出让金等追加投资，有机会(huì)进一步延长经营期限。这种类(lèi)似永(yǒng)续经营的假设(shè)反(fǎn)映在基础资产的估值上，使产权(quán)类(lèi)REITs具备更(gèng)显(xiǎn)著(zhù)的资产投资属(shǔ)性(xìng)。”该负责人(rén)称(chēng)。

　　观测内部收(shōu)益率等指标

　　评(píng)估项目底(dǐ)层资产运营情况(kuàng)

　　在基金分红的时(shí)点，多(duō)位业内(nèi)人士还表示，在产品分红期，投资(zī)者可以观测经营(yíng)活(huó)动现金(jīn)流、可供分配现金、内(nèi)部收(shōu)益率等(děng)指(zhǐ)标，来观(guān)察和评估(gū)项(xiàng)目底层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年(nián)报(bào)指标中，跟现金相关的指标有两个：一是年报中披(pī)露的经(jīng)营活动现金流，二是可供(gōng)分配现(xiàn)金，二者存在本质性区别。经营活动产生的现金(jīn)净(jìng)流量是(shì)指企业经营(yíng)、筹(chóu)资、投(tóu)资产生的现金流，基于企业本身经营(yíng)活动产生；可供分配的现金(jīn)实(shí)质上是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响(xiǎng)利润表的项目进(jìn)行调整，加(jiā)期初现(xiàn)金，最终(zhōng)得到的账(zhàng)面现(xiàn)金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置新选择(zé)，投资价值体(tǐ选择复句例子十个，选择复句例子5个)现在相对(duì)股债市场独立的(de)资(zī)产配置功能，比较适合长期(qī)持(chí)有。建议投资者对经营权类(lèi)的资产可(kě)以更多(duō)关注内部收益率的(de)高低，对产权(quán)类的(de)资产更多关注(zhù)分派(pài)率高低(dī)。因为公募REITs可分(fēn)配收益主(zhǔ)要来(lái)自底层(céng)资产的(de)经营净现金流，所以底层资产运营情况(kuàng)直接影(yǐng)响投资回报，投资者可(kě)综(zōng)合考虑(lǜ)原始权益(yì)人综合实力、运营管理机(jī)构实(shí)力(lì)、公募(mù)基金管理人实力等(děng)多重因素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中(zhōng)信(xìn)证券研报也显示(shì)，公募REITs进入密集分红期(qī)，由于分红(hóng)交易带来的短期博(bó)弈机(jī)会仍在，叠加(jiā)此前市场接连(lián)回调(diào)，建(jiàn)议投资者(zhě)关(guān)注(zhù)有基本(běn)面支撑、填权效应(yīng)相对明(míng)显、同时分红(hóng)规模较为可观的(de)个券。

　　“公募REITs的招募说明书(shū)均会(huì)载明REITs在发行首年及(jí)次年的可(kě)供分配金额预(yù)测。投(tóu)资者可以将REITs的实(shí)际分红金额与募集材料中披(pī)露预测进行比较分(fēn)析，结合经(jīng)济及市场(chǎng)的实际环境(jìng)，对基础设施(shī)项(xiàng)目(mù)的(de)运营业绩及REITs的管(guǎn)理能力进(jìn)行判断。”中(zhōng)金基金上述负责人也称。

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