5月(yuè)以来，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。而以公募基金为(wèi)代表的机构对(duì)于(yú)这一(yī)板块已经(jīng)在悄(qiāo)然布局。数据显示，以(yǐ)南方和华夏(xià)的两只老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时(shí)所(suǒ)公(gōng)布(bù)的总(zǒng)份额均较4月28日时有小幅增长。根据基金一(yī)季(jì)报统(tǒng)计，龙头(tóu)与地方(fāng)国企央企(qǐ)获得增持，持仓(cāng)数量(liàng)占流通股比重增幅(fú)五只个股分别(bié)为华(huá)发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置(zhì)房地产或“底部回(huí)升”

　　行(xíng)业红利(lì)时代已过 精耕(gēng)细作(zuò)成共识

　　从(cóng)公募(mù)基金对(duì)房(fáng)地产的(de)配置看，2019年(nián)末，公募所持有(yǒu)的房地产行业标的市(shì)值约(yuē)1188亿元(yuán)，占其所持股票市(shì)值(zhí)的4.66％左(zuǒ)右；2020年(nián)市场表(biǎo)现出色，但公募所持房地产公司市值(zhí)在(zài)股票(piào)资(zī)产中(zhōng)的占(zhàn)比却断崖式下(xià)跌(diē)至1.85％；2021年，这(zhè)一(yī)数(shù)值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了三年来的首(shǒu)次回升(shēng)，年(nián)底这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募(mù)对房地产(chǎn)行路由器有使用年限吗业的持股比例也(yě)同步回升，从(cóng)2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势(shì)头似(shì)乎在今年(nián)一季度(dù)得以延(yán)续(xù)。数(shù)据统计显(xiǎn)示，公募(mù)重仓(cāng)持有房地产板(bǎn)块(kuài)一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年(nián)四季(jì)度提升(shēng)6.71％。持仓市值前(qián)五(wǔ)个(gè)股分别为保利发展、招商(shāng)蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板块比重(zhòng)合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的投资愈(yù)发有集中于龙头(tóu)的趋势。Wind显(xiǎn)示(shì)，在(zài)公募基金一季报汇总(zǒng)的重仓股(gǔ)中，房地产板块(kuài)排名最高的是保利发展，在基金重仓第33位。排名第二的是招商蛇(shé)口(kǒu)，排在(zài)第(dì)78位(wèi)。而老(lǎo)牌龙头股万科A排(pái)在第96位。对比去年四季报(bào)，变化(huà)之处首先(xiān)在于几只房地产龙头(tóu)股从排位上看均有退(tuì)步(bù)，尤(yóu)其是万(wàn)科最为明显；其次(cì)是金地集(jí)团退出(chū)百大之列。但考虑到房地产是(shì)复(fù)苏链上最后一环，且首季并非行业销售(shòu)旺季(jì)，其(qí)传导到二级市(shì)场乃至机(jī)构持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产已(yǐ)经进入大分化时代，一二线(xiàn)城市(shì)好于三四线城市。而(ér)映(yìng)射到二级市场投资上，配置房(fáng)地产行业轻(qīng)松收获行(xíng)业贝塔的红利期(qī)一去不返了(le)。“如果(guǒ)按照产业(yè)周期来(lái)分类，包(bāo)括房(fáng)地产等几(jǐ)类行业在盖特纳曲线里属于成(chéng)熟(shú)期或者衰退期的行业，传统认知上没有什么投资机会的。但(dàn)在这几年特殊(shū)的行情里包括煤炭(tàn)、电解(jiě)铝等类似的行(xíng)业也出现(xiàn)了一些机会，背后(hòu)的逻(luó)辑是(shì)供给侧(cè)发生了更(gèng)大的变(biàn)化(huà)。”一(yī)不愿具(jù)名的上海公(gōng)募基金经理指出。

　　不过也有(yǒu)公募人士持谨慎乐观(guān)态度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销售面积很(hěn)难再出现了，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元。中(zhōng)国(guó)存量(liàng)有400亿平方米建(jiàn)筑(zhù)面积，考虑存(cún)量地(dì)产的更新，也有近10亿平方米。需求(qiú)端还需要有一(yī)定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研究员吕功绩也(yě)指出(chū)：“时(shí)至今(jīn)日，无论从城镇化的进程，还是人均(jūn)住房面积(jī)（接(jiē)近30平/人），我国均(jūn)已告别住房短(duǎn)缺时代，而(ér)目前居民的杠(gāng)杆率和房价(jià)收(shōu)入也不支撑每年18万亿元的销售额，以及过快上行的(de)房价，因而行(xíng)业高(gāo)增(zēng)的时(shí)代已经过去，未(wèi)来(lái)行业的需(xū)求或(huò)将回(huí)落，在此过程(chéng)中，伴随着地产的高杠杆(gān)属性(xìng)，就很容易出现信用风险(xiǎn)问题（类似2022年的民营地产(chǎn)爆(bào)雷），行业进入到供给侧出(chū)清的过程。这个过程(chéng)中，综合(hé)竞争力(lì)强的公司(sī)就能够通过大鱼吃小鱼(yú)的方式，获(huò)得市占率的提(tí)升(shēng)。当行(xíng)业需求见顶(dǐng)回落时，行业的贝塔已(yǐ)经过(guò)去了(le)，但不(bù)代表没有投资(zī)机会，机会在(zài)于城市、位置(zhì)、产(chǎn)品的阿尔法(fǎ)，而对(duì)应到(dào)股(gǔ)票投资，就(jiù)是强竞争力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许也是(shì)基于这样(yàng)的认识转变，精(jīng)耕细作个(gè)股成为公募(mù)乃至整(zhěng)体机构(gòu)的务实之举。

　　机(jī)构配置房(fáng)地产“风(fēng)物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优质区(qū)域性标的成香饽饽(bō)

　　5月以来，房地产板块个(gè)股多(duō)出(chū)现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘(pán)，中信房(fáng)地产指数本月涨幅约为2％。从具体的(de)个股来看，《红周刊(kān)》利(lì)用(yòng)Wind统(tǒng)计申万房地产板(bǎn)块个股，在纳(nà)入统计(jì)的124只(zhǐ)房地(dì)产类标的股中，本月以来实(shí)现股价上涨的(de)达到了(le)81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的(de)公司月内涨幅超过了10％，它(tā)们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安地产。排名第(dì)一的(de)上实(shí)发(fā)展，五一假(jiǎ)期归来后(hòu)日成交量明显放大，4日、5日连续两(liǎng)个(gè)交(jiāo)易日收出(chū)涨停。从该股(gǔ)的(de)基本面来看，上(shàng)实(shí)发展的(de)主营业务为房地产开发与经营。公司的主要(yào)产品及服务为房地产(chǎn)销售、房(fáng)地(dì)产租赁、物业(yè)管理服(fú)务、工程项目、酒(jiǔ)店经(jīng)营。从业(yè)绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现营业总收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十大(dà)流通股股(gǔ)东来看，各(gè)类机构都有对(duì)其布局的例子。以3月(yuè)31日时(shí)的首季十大流通股股东来看(kàn)， 具体包括公募的(de)上(shàng)银基金、私募的迎水文(wén)龙(lóng)、中央(yāng)汇金、长(zhǎng)城资(zī)产(chǎn)管理(lǐ)公司等都跻身前十的(de)行(xíng)列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时排(pái)名第二的浦东(dōng)金(jīn)桥也(yě)是上(shàng)海本地房企，其第一季度的收入利润规模大幅度复苏。究(jiū)其原因，一方(fāng)面是该(gāi)公司后疫情时代出租率(lǜ)复苏至近年来最高，另一方(fāng)面则(zé)是公(gōng)司拿地结算持续性向好(hǎo)，从数(shù)字(zì)上(shàng)看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面(miàn)积约54万平方米。

　　在这样的(de)业绩势(shì)头向好背景下，自(zì)然也(yě)吸(xī)引了知名机(jī)构在其中持(chí)续驻足。从第一季度十大流通股股东来(lái)看，知(zhī)名私募高毅邓晓峰的两只产品(pǐn)依然在前十中，这也(yě)是连续第三个(gè)季度他有的(de)两只产(chǎn)品(pǐn)杀入前十。同时榜单中还有一支大(dà)名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资局，其当季还(hái)小幅增加(jiā)了持股(gǔ)。

　　除去上述两家(jiā)上海区域性地产公司外，荣安(ān)地产(chǎn)则是(shì)主要布局(jú)在深圳的(de)地产公司，一季(jì)报交出的也是一份报喜的成绩单(dān)：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属(shǔ)于上市公司(sī)股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红(hóng)周刊》注意到两(liǎng)只公(gōng)募指基首季新杀入十大流(liú)通股股东(dōng)行列(liè)。具体说来， 南方中证全指房地产(chǎn)ETF上榜排名第七位，富国中(zhōng)证指数1000增强则(zé)排(pái)名第九位，此外联袂出现的机构还有(yǒu)QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时(shí)，兴证全球基金相关(guān)人(rén)士分析：“经历过(guò)行(xíng)业洗(xǐ)牌和兼并重组后，龙头的价(jià)值更为(wèi)笃定突出；从(cóng)拿地端看，2022年土地市场大幅(fú)降温，优(yōu)质土地供(gōng)给较多（券商测算对应潜在毛(máo)利(lì)率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数(shù)房企受限于信用(yòng)问题或者路由器有使用年限吗资金紧张没法(fǎ)拿地(dì)，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企(qǐ)趁机获取(qǔ)低成本(běn)土地，龙头房企的拿地力度(dù)（拿地金额/销(xiāo)售金额）基本在(zài)30％以(yǐ)上；从(cóng)融资上看，龙(lóng)头房(fáng)企杠杆率较(jiào)低，净负债率(lǜ)基(jī)本在(zài)70％以下，而其他房企的净负(fù)债率(lǜ)普遍(biàn)都在100％以上，加杠杆(gān)空间有限(xiàn)，从融资成本(běn)看，龙头房企的融资成本不断下(xià)滑，基本(běn)在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销售，龙头房企(qǐ)明显跑赢行业(yè)，1～4月百(bǎi)强房企的销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中(zhōng)特估的(de)浪潮下，央(yāng)国企地产股或(huò)存在发展(zhǎn)的大(dà)好(hǎo)机(jī)会。中信证券(quàn)指出：“房地(dì)产行业的结(jié)构性机会(huì)依然存在，少部(bù)分公司尤其是央企占据显著优(yōu)势，其(qí)主要(yào)又体现为库(kù)存的(de)优(yōu)势。央企地(dì)产公司(sī)，现阶段(duàn)表(biǎo)现出(chū)较低的融资(zī)成(chéng)本，优质的开发资源(yuán)和良好的不(bù)动产(chǎn)资(zī)产运(yùn)营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较(jiào)于民营地产公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债权债务关系(xì)等问(wèn)题，市场对民营房(fáng)开企业的资产会有更多担忧(yōu)和质(zhì)疑，所以在(zài)这(zhè)一(yī)轮行业出清的过程中，央国企相较于(yú)民企(qǐ)来说(shuō)估值的修复更明显(xiǎn)。中特(tè)估的角度从中长期(qī)的维度看(kàn)，行业的逻辑在(zài)于集(jí)中度提(tí)升后(hòu)，行业进入(rù)高(gāo)质量发(fā)展阶段(duàn)，具备较快速发(fā)展阶段更(gèng)稳定且可预期(qī)的盈利和现金流创造(zào)能(néng)力，以此(cǐ)带(dài)来(lái)估(gū)值中枢的提升，应该关注估值相对(duì)较低，企业自身资(zī)产(chǎn)的质量好、运营(yíng)能力(lì)强(qiáng)、可(kě)以(yǐ)创造持(chí)续现金流的(de)企业。”

　　“存量时代中行业普(pǔ)涨的(de)概率(lǜ)比(bǐ)较低，行业内部将出现分化，要关注将受(shòu)益于(yú)行业集(jí)中度(dù)提升的头部公司(sī)。”星石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一(yī)思路的话，或许(xǔ)还是保利发展、招商蛇口等国(guó)资(zī)背景龙(lóng)头(tóu)前途(tú)更为光(guāng)明。不(bù)过国投(tóu)瑞银(yín)基金(jīn)投资部副总监綦傅(fù)鹏表示(shì)：“需要客(kè)观地去持续观察国企央企(qǐ)在三个方面(miàn)是否(fǒu)可以维(wéi)持(chí)，首先是融(róng)资成本保持低位，其次是(shì)销售份额持续(xù)提升，再次是拿地份额持(chí)续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢路由器有使用年限吗rong>

　　机构需要多给一些耐心(xīn)

　　而《红周(zhōu)刊》也(yě)根据房企(qǐ)一季报梳理发现(xiàn)，对于2022年(nián)的业绩(jì)出现的整体下滑，2023年一季(jì)度的(de)业绩分化更趋明显，保利发展、滨江集(jí)团等房企(qǐ)营收、净利均实现了(le)业绩的回正，甚(shèn)至(zhì)是较大增(zēng)速(sù)的增长。而这些公司(sī)也是(shì)机构的重仓对(duì)象。

　　对(duì)此(cǐ)，知名房地产业内人士(shì)张宏伟向《红(hóng)周刊》分析(xī)表示，业绩出现明显改(gǎi)善的房企，主(zhǔ)要是因为过去两(liǎng)三年时间，尤其(qí)是(shì)在2021年下半年(nián)民营房企(qǐ)不怎么投资拿(ná)地之后，国有企业仍在持续性地(dì)拿地，且主(zhǔ)要集中在核心城市，投资力度(dù)较大(dà)。投资(zī)的驱动(dòng)能够推(tuī)动房企销售业绩的增长，从而在2023年一季度市场(chǎng)恢复但仍处于调整(zhěng)的过程中，能(néng)够(gòu)保(bǎo)有一个正增(zēng)长。

　　不过张宏(hóng)伟同时(shí)也提(tí)醒表示，在(zài)房地产的复苏过程中，还面临着一些(xiē)不确定(dìng)性。其实整(zhěng)个市场从(cóng)四月份开(kāi)始(shǐ)又在(zài)往(wǎng)下掉。除了杭(háng)州、成都等极个别(bié)城市四月环(huán)比三(sān)月相对(duì)表(biǎo)现较好之外，包括北京、上海在(zài)内(nèi)的绝大多数城市都出现环比下滑的情况(kuàng)。而现在(zài)五月(yuè)的市场表(biǎo)现也不太乐观(guān)。按照现(xiàn)在的经济状况、收(shōu)入情(qíng)况，以及市(shì)场的去库(kù)存压力、企业的资金面压力(lì)，可(kě)能会出(chū)现，到六月份(fèn)房企为了半年报冲业绩出现(xiàn)市场的短期反弹外的(de)一(yī)个市场(chǎng)乏力现象。也就(jiù)是说(shuō)，第二季(jì)度、第(dì)三季度增长不确(què)定(dìng)性的压力(lì)仍旧较大(dà)。

　　上海利(lì)檀投资董事长陈昊扬也向《红周(zhōu)刊》指出(chū)，现在整个房地(dì)产以(yǐ)及其(qí)上(shàng)下游(yóu)产业链的(de)复苏速度(dù)都比(bǐ)想(xiǎng)象(xiàng)的要慢(màn)很多，我们要多给一些耐(nài)心，这个时候，在房地产以(yǐ)及上下(xià)游(yóu)就不是赚(zhuàn)快钱的时候，只能赚(zhuàn)他基本面的钱。但(dàn)这(zhè)也意味着，只有极为少数的(de)、做得比同行好得多的企(qǐ)业，会伴随整(zhěng)个行(xíng)业的弱复苏，业绩会逐(zhú)步体现出来(lái)。所以只能耐心(xīn)地(dì)去等(děng)待它的基本面不断(duàn)地凸(tū)显(xiǎn)出来，这需要时(shí)间。

　　（本(běn)文已刊(kān)发(fā)于5月13日《红(hóng)周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做买(mǎi)卖推荐。）